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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
國泰建設今天發布第3季房地產指數統計，6都第3季量價仍盤整，僅桃竹地區開價上漲，且推案量大增，銷售率和議價率相對穩定；台南市第3季則價量俱跌，後市可能保守看待。
國泰建設與政治大學台灣房地產研究中心共同發布第3季全國房地產量價指數統計。其中台北市房地產指數較去年同季為價漲量穩，相較第2季成交價小幅下跌，但成交量小幅增加，銷售率和議價率皆維持穩定，房市仍處於盤整局面。
新北市房地產指數相較去年同季為價跌量穩，相較第2季成交價維持穩定，成交量小幅減少。目前房市仍在向下盤整，後市發展仍應審慎觀察。
國泰建設表示，值得注意的是，桃竹地區房地產指數不論較第2季或去年同季均為價量俱漲，相較第2季成交價、成交量均中幅增加，推案量則大幅增加，銷售率和議價率皆維持穩定。整體而言，第3季桃竹地區表現雖價量俱漲，為6都中最亮眼，但桃園、新竹銷況存在差異，後市發展仍待觀察。
國泰建設指出，6都之中表現較弱的是台南市房地產。指數相較第2季為價量俱跌，相較去年同季為價穩量跌，推案量僅21個、624戶，比起第2季和去年同季均減少4成5到5成5之間，整體而言，台南市相較其他各區表現弱，價量明顯向下修正，後市發展應保守因應。
國泰建設分析，國際經濟情勢上修今年全球經濟成長率，且預估明年將優於今年，然美國總統川普經貿政策走向、貿易保護主義及地緣政治衝突等，仍將增加全球經濟風險與後市變化。
台灣房市隨全球經濟穩健成長，軍公教調薪帶動企業加薪，預估經濟成長率將上調，9月央行持續維持利率不變政策；都市更新條例修訂、實價登錄修法與實坪計價制度研議等，將牽動房地產後市發展。整體而言，第3季適逢民俗月，全國推案量減少，價格微幅下修，議價空間縮減，成交量穩定，銷售率提升，顯示第3季整體房市維持盤整格局。
全台31件較去年倍增
為解決台灣產業面臨的「五缺」，行政院長賴清德近日直指「缺地」問題，並大刀闊斧提出閒置工業用地3階段強制拍賣，就是要遏止近年的炒地風。根據住商機構統計今年及去年前3季，總價逾1億元的工業用地交易發現，交易量跟交易總價雙雙大幅成長，且今年交易大宗居然在台南市。
全台閒置工業區土地共有747公頃，皆為滿3年沒有開發的土地，以屏東縣、彰化縣與台南市最多。為解決產業「缺地」問題，賴清德日前召集部會研商活化土地，並擬將相關規定新增至《產業創新條例》修正草案，採3階段的控管方式，強制拍賣閒置土地，以防炒地風氣盛行。 檢視今年1至9月工業用地交易發現，今年全台交易共有31件，相較去年同期的15件大增106.7%，且交易總額184.77億元，也較去年同期的119.01億元成長55.3%，價格與交易量皆大幅增加。
3階段控管拍賣
值得一提的是，今年交易前3名依序為台南市、新北市與屏東市，而過去在工業用地交易多的桃園市，則是意外落至第5名。
國立屏東大學不動產經營學系教授賴碧瑩表示，總價突破億元的工業用地交易中，南部釋出的土地因單價較低，與北部總價相同的土地比較，總面積當然大得多，正巧也是近年部分台商回流的需求，不排除因此促成多筆交易。
台南價格合行情
除了符合需求外，永慶不動產台南歸仁中山店店長李國齊也指出，台南農地使用多有違建，近期傳出許多案例遭連續開罰，因此不少業者欲購置合法的工業用地，台南工業土地價格目前仍在行情範圍內。
分析台灣工業用地價格變化，大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，原本工業地投資並不熱絡，2011年政府祭出奢侈稅打房，是工業地投資轉熱重要轉折點，即便2014年始房市緊縮，但工業用地基期低、稅負持有成本低，未來有變更地目的可能等多重因素，也進而造就工業用地交易的「榮景」。
至於目前政院提出的解套辦法，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，政策讓交易導入正軌，符合各界期待。
但是閒置的工業用地，不一定是地主刻意囤地，因為條件相對差的工業用地，往往乏人問津，是賣不掉而非不想賣，政策能否促使地段較好的工業土地釋出，價格是否會修正，仍待觀察。
四大面向推動策略 ■圖／工業局提供
多元管道調查用地需求 ■圖／工業局提供
為徹底解決台灣產業用地供給問題，經濟部依據104年元月報院核定之「產業用地政策革新方案」，經由跨域合作及多元控管措施，對土地活化使用已具階段性成效；經全力媒合截至106年8月底，完成媒合及強化使用之成效，媒合及強化面積約516公頃土地。
而刻正研擬「產業用地政策智慧創新方案」，未來將以興利為主、強化使用為輔，從「既有用地創新加值」及「新設園區連結在地」等兩大主軸併行推動。將透過短中長期策略，以「媒合、前瞻、修法、輔導」等四大面向著手，至111年總計釋出產業用地1,442公頃，短期目標（106～107年）釋出約604公頃土地，立即滿足廠商需求。藉由強化園區土地媒合利用、都會型工業區更新立體化發展、都市計畫工業區活化使用、閒置土地強制拍賣再釋出、新設園區儲備用地等措施的推動，配合「前瞻計畫」補助改善公共設施及設置平價園區，增加廠商進駐意願。
針對既有用地如何創新加值，未來將加速媒合政府開發園區可立即設廠使用之土地約370.8公頃。相關作法包括未來倘未修法增訂「強制拍賣」，預估107年閒置土地輔導活化使用面積約80公頃；修法後（110～111年）以廠商缺地區域預估活化使用約130公頃／年。另為提升既有園區公共設施服務品質，將補助地方政府興闢或改善園區公設服務品質，增加廠商進駐意願，總經費90億元，自106～109年實施4年，採競爭型補助最高補助70％，除產業園區外，都市計畫工業區也受惠，包括內政部管轄都市計畫工業區興闢或改善區內公共設施也可申請補助計畫。
規劃都會型工業區更新立體化發展方案
政府正積極推動「亞洲．矽谷」、「智慧機械」、「綠能科技」、「生技醫藥」及「國防」等產業創新，為帶動新投資加速產業轉型升級，驅動下世代產業成長核心，提供產業發展空間。而都會地區新設工業區難度高，新設園區緩不濟急，應朝立體化增加樓地板面積解決，加上廠商反應都市計畫乙種工業區僅210％，不符土地使用效益。而現行都市計畫乙種工業區容積獎勵不符工業區需求，故鮮少廠商申請。爰著手研議既有都市計畫工業區，以容積獎勵套案，鼓勵廠商於期限內加速投資，以促進創新產業發展並帶動經濟成長動能。
工業局刻正研擬「都會型工業區更新立體化發展方案」，推動作法請內政部會商直轄市政府意見，修正都市計畫法直轄市施行細則，納入產業面向容積獎勵機制，即廠商新增投資、綠色製程、智慧管理、能源管理、營運總部等即得申請容積提升，且以捐贈公益空間予園區管理機關之方式回饋，依其實際設置容積樓地板面積給予獎勵以1倍為上限。產業提升面與空間回饋面各獎勵項目加總後不得超過法定容積1.5倍。本方案預期新增約45.1萬坪之樓地板面積（約71公頃用地當量面積），相當於3.3個南港軟體園區之規模，產值增加約844億元。
2017年大型商用不動產交易TOP 3
商用不動產市場再傳喜訊！長虹建設位於北市內湖的地標大樓「長虹新世紀企業總部」昨（30）日拍板成交，以總價64.2億元賣給中華郵政，創下今年單一不動產交易金額的最高紀錄。
鮮少出手收購大型商用不動產的中華郵政，擁有可觀的郵政壽險資金可運用，多年來一直積極評估收購有長期穩定租金收益的大樓，此次一出手就是64.2億，展現旺盛企圖心。此一最新大型交易，已超越外資法人「英屬維京群島商史賓特有限公司」以55.8億買下北市大直「台北戀館」，及富邦人壽48.3億買嘉義耐斯王子飯店和廣場購物中心，成為今年交易金額最高的單一不動產買賣案。
長虹財務長陳茂慶表示，新世紀企業總部大樓在昨天完成議價程序，全案擇日再正式簽約，至於全案完成交割和產權過戶、入帳的時間點，目前則無法對外公告。市場估計，長虹新世紀企業總部大樓才完工9個月即宣告滿租，全年可貢獻租金收益約1.8億元，若依中華郵政收購金額64.2億元來推估，1年租金收益率將高達2.8％，不但超越金管會規定的最低租金收益率2.345％門檻，更優於台北市許多商業大樓。
長虹新世紀企業總部大樓位於內湖內湖路一段518巷與洲子街交叉口的，鄰近捷運港墘站，地上12樓、地下6層，基地面積925.69坪，總建坪包括停車位共9,423.78坪；今年完工後9個月即宣告滿租，需求相當強勁，根據實價登錄資訊，高樓層每坪月租已突破1,700元，其他樓層租金也保持1,600元行情，身價直追西湖段。
此次中華郵政砸64.2億元收購長虹新世紀企業總部大樓，第一太平戴維斯協理丁玟甄表示，經拆算三樓以上每坪成交價達65萬元，一樓約180萬元，停車位約180萬元。
據悉，長虹董事長李文造在去年就接觸不少金融保險業的潛在買家，洽談全棟收購長虹新世紀企業總部，原本目標價為70億元，幾經洽談，如今成功獲利了結，價格相當於讓利9折多一點，業界普遍認為是一筆雙贏的交易。
元大銀行主辦碩河開發聯貸案，昨日舉行簽約，由元大銀行董事長范志強（右）代表銀行團與碩河董事長詹偉立（左）簽訂合約。 元大銀行/提供 元大銀行主辦205.5億元的碩河開發聯貸案，昨（30）日舉行簽約儀式，該案基地位於信義計畫區，預計興建國際級複合式地標建築「Taipei Sky Tower」，據了解貸款利率近3%，符合市場聯貸行情。
這起聯貸案總金額達205.5億元，創下今年聯貸案第二高的紀錄，對主辦行元大銀行來說，更是首次主辦規模逾200億元的聯貸。
碩河開發此次聯貸利率條件大約3%左右，且提供土地十足擔保，是銀行業爭相搶食的好案子，但因碩河要求控管參貸行家數，超額認貸才會控制在1倍左右，若參貸行家數增加，元大銀估計超額認貸將達三、四倍以上。
元大銀行統籌主辦碩河開發205.5億元聯貸案，籌組過程中超額認購400.5億元，認購率高達195%，碩河開發2015年標下中信金松壽總部大樓後拆除重建，並由義大利國寶級建築師Antonio Citterio Patricia Viel and Partners引進美國紐約第五大道及日本表參道到信義計畫區的概念，打造國際級複合式地標建築「Taipei Sky Tower」（簡稱TST）。
TST預計將成為信義計畫區內第二高之建築並將擁有雙品牌國際飯店、旗艦型零售品牌購物街、創新餐飲以及展演空間等複合使用；該基地位於信義區新光三越A9旁、ATT4FUN對面，地段絕佳，目前已拆除原有建物，空地暫作為美食市集使用。
碩河開發聯貸案金額高達205.5億元，為國內罕見的大型聯貸案，資金用途包含購地與興建建築使用，由元大銀行統籌主辦，貸款比率占總貸款金額的39%，其餘9家參貸行占比為61%，參貸行包含中國信託商業銀行、兆豐國際商業銀行、國泰世華商業銀行、台新國際商業銀行、遠東國際商業銀行、台灣新光商業銀行、星展(台灣)銀行、國際票券及高雄銀行，共10家金融機構共組授信銀行團。
據了解，本次聯貸案利率在近3%左右，市場預估該案約在一年後動工，興建時間推估約三年。
達欣、全坤、達麗皆傳捷報
選擇將雞蛋放在不同籃子裡，部分營建、營造業者轉往海外市場發展，今年陸續邁入收成期。如達欣工程、全坤建設、達麗建設等，布局東南亞、美國等市場，不論營建進度、公開銷售都傳出佳音。
達欣星國明年收成
達欣工程旗下3住宅建案，全往「南向」發展，且深耕2~3房自住客市場。案量最大達215億元的新加坡「Triling」案，位於新加坡大學周邊，由於是達欣工程與馬來西亞IOI集團的合建案，達欣工程僅持有5%，達欣工程發言人陳士修表示，全案交屋已達約9成，預計明年才會貢獻營收。另外位於馬來西亞的「CLIO」案，已陸續完成交屋，越南胡志明「VISION1」預計今年取得使用執照，未來還有2、3期產品待推。 全坤建設分在越南河內、美國西雅圖布局，該公司總經理廖學新指出，河內「Golden Lotus」規劃住商混合加上旅館的大樓案，正申請執照變更，以爭取更高樓層、增加更多可建面積，「西雅圖2案，其一『Green Villa』已施工，規劃地上12樓建物，總戶數132戶，預計明年Q4完工，將採出租方式，獲取穩定收益；而『5V』尚與鄰地主洽談中，盼能擴大基地規模，但若喬不攏，我們會先開工。」
達麗美宅1月開賣
同樣布局西雅圖，達麗建設推案腳步將快過全坤建設。達麗建設發言人陳志豪透露，全案定名「KODA第五大道」，規劃12~32坪產品，總戶數203戶，「明年2月中在當地進場潛銷收訂，台灣則預計在1月先行開賣。」達麗認為，該案租金報酬率可達3~4%水平，對包租公婆來說有相當誘因，不擔心銷況，全案並訂2020年7月完工交屋。
《ZeroHedge》報導，美國商用房產價格最高的紐約曼哈頓，過去相當吸引海外投資客，特別是中國企業集團，但當地大型商辦今年第 3 季銷量年比暴減 67% 至 9 億 9910 萬美元，一路降至 5 年來新低，與 2015 年首季高峰相比更是下滑 90% 。
曼哈頓大型商辦 (買賣超過 500 萬美元且地坪達 5 萬平方英尺) 銷量。圖片來源：wolfstreet.com
曼哈頓大型商辦平均每平方英尺價格年比下滑 19% ，更自去年 Q1 高峰下降 32% ，但與今年 Q1 相比呈現增長，約與 2015 年 Q3 表現持平。
再如以下圖表所示，每平方英尺均價會因為季節性等因素變化，但按此趨勢看來，難以恢復 2016 年 Q1 高峰。
曼哈頓商辦平均每平方英尺價格。圖片來源：wolfstreet.com
第 3 季最大的買賣交易是位在哈德遜街 375 號，一棟 19 層樓高、地坪 100 萬平方英尺的高級房產，由 Trinity Real Estate 公司所收購。 但上季唯一未見的是由中國買家帶動的大筆交易，例如中國海航集團今年 5 月以 22 億美元收購公園大道 245 號，推升今年 Q2 銷售，該收購案幾乎是 Q3 整體交易規模的 2 倍以上。
中國買家「缺席」，主要與中國政府提升跨境交易的監管有關，當地政府宣佈海外投資將會受限，包括「房地產、飯店與娛樂事業。」也就是說，中國企業集團過去幾個月的大肆購買，與現在因為中國政府擔心企業債務攀升而受抑制形成對比，而這些過去特別受中國投資客青睞的地區如曼哈頓，也是最先感受到劇烈變化的市場之一。
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