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中古屋買氣轉熱,可望迎接房市暖冬!房仲業者統計10月業績發現,全台中古屋交易量月增1.8%、價格則微跌1.4%。住商機構、台灣房屋等分析,除了擺脫鬼月影響,在自住客支撐下,買氣確實有緩增趨勢,但因受到建商讓利擠壓,中古屋行情出現緩跌的漣漪效應。
台灣房屋統計內部資料顯示,全台交易量月增1.8%、價格微跌1.4%。交易量增幅最多前3名,分別為成長5.1%的新竹縣市、增加4.8%的台中市,以及增幅達4.1%的台北市,但價格只有新竹縣市與台中市有漲,其餘五都均微跌。
北市擠進熱區第3
信義房屋統計也顯示,全台10月交易量不僅優於9月,與去年同期相比,更大幅增加近2成。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,去年房市交易量創1991年以來的新低量,但房市反轉修正後,累積不少觀望買氣,加上房價也有一波修正,吸引有實際需求的購屋買盤回流。
綜觀各家數據發現,台北市10月交易量明顯回升。優美地產企研是召集人葉立敏分析,台北市下半年買氣明顯轉熱,擠進本月交易熱區第3名,推測價格部分雖月減1.7%,但對照去年同期已下修2.7%,因此許多自住客嗅出房價跌幅趨緩,一旦有讓利就逢低承接,使交易量持續月增。
至於價量雙雙成長的台中市,信義房屋美術館店店長張祥儀指出,今年以來台中自住市場可以感受到買氣更勝去年,一般住家產品價格修正幅度並不明顯,第4季開始更感受到自用型的買氣回籠。
買方等待達臨界點
談起買盤回流,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,各區域多有表現,一方面是進入傳統第4季旺季,讓過年前的購屋買盤進駐,另一方面是不少買方感受價格修正幅度縮小,甚至紋風不動,因此願意進場,不少精華區優質個案,即在這段時間傳出捷報,顯見買方等待已達臨界點。
從整體景氣來看,永慶房產集團業管部資深經理謝志傑認為,台股萬點行情熱度不減,消費信心創2015年12月以來新高,9月景氣燈號連二綠,國發會更樂觀表示年底可望挑戰象徵熱絡的黃紅燈,民眾購屋信心轉強,加上市場讓利已成共識,屋主心態軟化,願意改價降價出售,也促使交易量從8月以來逐月提升。
今年房市買氣回溫,除一般住家買氣熱絡,連地上權建案銷售也佳。如9月進場鑲揚國際岡山區透天地上權預售案「銳揚傳家寶」,進場2個月銷售18戶達9成;永信建設鳳山區地上權成屋案「R5新世界」今年成屋銷售超過195戶,目前去化近8成。
今年前3季高雄建物買賣移轉棟數較去年相比成長約15%,這波房市谷底的反彈力道擴及地上權建案,位於岡山區壽天國小正對面,南台灣首場透天厝地上權案「銳揚傳家寶」規劃20戶透天店住,土地為今年鑲揚國際向國產署標租取得。鑲揚總經理侯嘉璋表示,地段距離未來捷運紅線岡山路竹延伸線岡山農工站僅300公尺,因該區少有店住產品,所以規劃20間店住,使用年限70年,總價1588萬元起價格具競爭優勢,2個月大賣9成。
應留意地租
鳳山區永信建設大樓成屋案「R5新世界」距離捷運紅線前鎮高中站約400公尺,公司發言人顧岳軍指出,該案從預售到成屋已賣出315戶,逼近8成,預估年底可達到360戶銷售量,中都重劃區地上權大樓案「韻綠」將在明年329檔期前後公開。
另筆指標地上權案,國揚建設前鎮區大樓「微笑時代」預售時賣出超過250戶,目前建案興建中,預計在明年2~3月取得使用執照。住商不動產民族大順加盟店經理蔡卓翰分析,地上權價格具競爭優勢,買家雖然不必繳地價稅,但要繳地租。
桃園市政府推動桃園火車站周邊東門停車場公辦都更案,也是桃園市第二件、桃園區首件將招商,市府住宅發展處昨(31)日宣布招商文件草案自即日公開閱覽至11月25日,11月並將辦理招商說明會。
台灣房屋智庫經理江怡慧表示,桃園東區開發早,區內多屋齡15至20年以上的中古大樓,區域內公園綠地多,且屬於青溪國中、國小構成的明星學區,距離百貨公司林立的桃園火車站前商圈車程約10分鐘,各項生活機能完備。根據實價登錄網站統計,2017年平均住宅房價分別21.2萬元,比去年均價漲幅9.84%,相較桃園市住整體住宅均價17.4萬元高出2成多,顯見抗跌保值。
桃園市政府住宅發展處指出,桃園火車站周邊是桃園市都會核心發展地區,市府在2012年11月公布為都市更新地區後,持續推動舊市區周邊更新整建維護及環境改善計畫,今年為配合台鐵地下化工程及落實本市4年2萬戶社會住宅政策,優先選定桃園市東門停車場為北桃園地區公辦都更示範基地,約在桃園區東門段208-1地號等14筆土地。
出清軍宅卻清不出去!國防部上月罕見地在雙北一口氣釋標售54筆軍宅,開標後卻僅只有6戶標出。
國產署北區分署上月公告標售雙北市軍宅,內容包含4棟軍宅,共54戶,總計共收到7張標單,6戶標脫。根據國產署,4棟軍宅分別為萬華的「復華新城」、「新和新村」、「樂群新村」及位在中和的「尊爵富邑」,其中,「復華新城」標脫4戶,「尊爵富邑」則標脫2戶,總標脫率為10.91%。
冷清中最為搶手的是「尊爵富邑」的42號5樓戶,蘋果日報報導,該戶總共收到2張標單,得標者為廖姓自然人,以得標總價2055.51萬元險勝,溢價率為0.31%;「復華新城」標脫4戶的得標總價範圍則在2733~3003萬元。
東森房屋南門加盟店店東呂奕德接受蘋果日報採訪時分析,「復華新城」的基地面積大,不僅有開放空間,動線、格局、採光規劃也相當完善,標脫的4戶溢價率約在1%,符合萬華當地住宅每坪約45~55萬元的行情。
而國產署北區分署今日(31日)也公告標售第17批位在文山區萬隆段共計46筆軍宅,預計將於11月7日招標。
北市非法日租套房超過2000家,即使被開罰往往還是有屢犯的業者,繳了罰金繼續營業,北市觀傳局祭出新的裁罰標準,採取連續開罰,再不停業就直接斷水斷電!就有業者私下透露,為了營業生存未來將改成合法月租。
稽查人員上門,旅館業者百口莫辯,明明日租套房房客已經站在門口逮個正著,但業者硬要辯稱是月租客,得不斷上門查了再查才能勒令停業。
類似情況多政府機關抓不完,北市府祭出新的裁罰標準,11月開始採連續開罰,不停業就斷水斷電! 北市觀傳局產業科科長陳雅慧:「不停業我們就會處以怠金,第一次怠金20萬、第二次怠金30萬,這2次怠金都不可以分期付款,怠金繳了之後還是繼續營業,我們就斷水電。」
目前北市有超過2000家日租套房,只要有明確照片、地址、訂房證明、刊登網站、房東資訊,證據齊全就足以開罰,但觀傳局也說目前開罰案件以檢舉為主,今年裁罰94件罰金超過1500萬。
北市觀傳局產業科科長陳雅慧:「檢舉大宗來自於住戶或者是鄰居、管委會,因此在很多管委會會提供我們資料,包括旅客的出入登記證明來作為舉證,甚至會翻拍他們的訂房紀錄。」
有業者私下透露,怕被裁罰未來將改成合法月租,但多數套房代管業者管理,裁罰屬於連帶關係,只要代管業者包裝成日租套房違規出租,房東也可能被國稅局、建管處盯上。北市祭出新的裁罰標準,通通來自觀光局制定母法,開罰標準10到50萬,地方政府有裁罰權,嚴重者勒令歇業、斷水斷電,北市府開出第一槍,高雄、台中地方政府表示再研議,不排除也會跟進。
束縛全體國銀長達六年、「全球最嚴格」的不動產放款資本計提標準,金管會昨天終於宣布自今年十二月卅一日起,放寬銀行的房貸、投資業務兩項資本計提標準,銀行局統計,國內銀行業將多出一點三兆風險性資產「可拿來大幅擴充業務」,為房市帶來大利多。
金管會表示,自今年十二月卅一日起,銀行房貸放款只要符合「自用住宅」定義的部分,債權風險權數將由現行百分之四十五降為百分之卅五;「非自用住宅」放款風險權數,也將自現行百分之百降為百分之七十五,銀行資本計提將大為減輕。
金管會同時放寬「權益證券投資」風險權數,投資屬金融相關事業帳列交易簿,及投資「非金融相關事業」帳列銀行簿,都將自現行的百分之四百,回歸國際規範百分之兩百及百分之百。
業界解讀,放寬後,銀行承做房貸業務能量可望增加,但對於實際房貸放款會否因此大增,金管會表示,銀行房貸放款還有「銀行法」水位限制,且各銀行推動房貸業務意願也不一樣,無法做整體估計。
惠譽信評副總經理黃嬿如則指出,風險權數調降,銀行房貸放款「成本」可降低,照理來說,利率有調降空間,但台灣放款利率已快見底了,目前銀行房貸業務對民眾誘因,反而會在銀行提供貸款成數的高低。
為打擊房市投機客,金管會在一○○年四月廿日發布,銀行承做房貸放款風險權數標準「全面拉高」,尤其針對「非自用住宅」放款風險權數,一口氣拉高到「百分之百」。當年曾被惠譽信評等外商業者形容「全球最嚴格」計提標準,銀行業也叫苦連天。
銀行說,「非自用住宅」風險權數提高至百分之一百,代表銀行「要拿出一元資本,才能做一元的房貸生意」,在資本「這麼貴」的前提下,銀行承做「非自用住宅」房貸業務意願全面下降。金管會此舉,也是過去六年來,「官方」最有效的打房措施。
但六年後,台灣房市已回落谷底,銀行房貸業務慘淡經營,業者透過銀行公會、金融總會,幾乎「年年爭取」,希望調降風險權數標準,讓銀行用「比較便宜」的資本做房貸生意。金管會終於在六年後點頭放寬。 銀行局副局長莊琇媛表示,為提升國銀資本有效運用及國際競爭力,通盤檢視後,決定朝與「國際接軌」方向調整。
銀行說,市場「第二戶」房貸需求很大;金管會放寬後,「代表銀行只要拿出零點七五元資本,就可做一元的房貸生意」。
銀行資本計提將大幅減輕,被視為銀行、房市及金融股大利多。
交通部次長兼中華郵政董事長王國材昨(31)日表示,郵政壽險資金一年快要7,000億元,其中3成資金可靈活應用,希望能找些優質不動產標的物進行投資,這是未來努力的方向。目前中華郵政手上有7項不動產,平均年化報酬率為3.12%,高於金管會規定的2.345%,繼內湖長虹新世紀後,將繼續尋找投資標的。
中華郵政10月30日以64.2億元的價格,買下台北市內湖洲子街的長虹新世紀企業總部,創今年單一不動產交易金額的最高紀錄。該棟大樓完工9個月就滿租,全年可貢獻租金收益1.8億元,平均每年租金收益率達到2.8%,高於台北市許多商業大樓。
對於成功購入長虹內湖商辦,王國材表示,中華郵政壽險資金一年快要7,000億元,希望多點應用,不要閒置,過去這方面進展較慢,現在希望多做一些這方面的事情。
郵政壽險資金的三成可以活用,約2,100億元,之前僅零星投資6處房產,包括南軟、汐止遠雄、內科長虹旗艦大樓等,都是單樓層涵蓋租約的商辦,累計約支出30億元。本次購入長虹內湖商辦是郵政壽險資金斥資最高的投資,也是首度整棟商辦購入。累計7棟不動產約支出百億元。
相關官員表示,郵政壽險基金投資保守,不追高價,等到房價下修後才有機會,且要符合金管會開出的年報酬率超過2.345%、租約超過6成的規定,所以投資項目並不多。
國泰人壽投資興建的「物流共和國(台中)園區」正式啟用。國壽指出,國壽與永聯於2014年攜手啟動全台物流建設,規劃投入300億元於全台興建30萬坪物流倉儲設施,並以「物流共和國」為名佈建現代化物流設施及園區網絡。
這也是繼台北、桃園布局後,正式進駐台中,國壽強調,本案將成為台中產業發展新亮點,結合台中精密機械、自行車、航太、生技與醫療器材等總產值達上兆元的產業,建置全新的跨產業整合物流基礎建設「物流共和國(台中)園區」,支援台中在地產業發展。
「台中烏日新高鐵段開發地上權案」由永聯物流開發團隊規劃營運,昨日啟用典禮由國泰多位高層主管及永聯物流開發董事長張仁和共同主持,並邀請台中市長林佳龍及台灣高鐵局等長官與物流業進駐客戶統一速達及嘉里醫藥等嘉賓參與,預估年產值達200億元。
永聯物流開發總經理張建泰表示,本開發案落成不僅將為台灣物流產業提供合法高規格的物流設施,協助各大產業提昇競爭力,台中園區將有統一速達中區宅配貨運轉運站及嘉里醫藥物流中心進駐,以共享經濟下的物流產業基地。
加上複合式工業建築開發理念,提供中部地區在地各大產業,不僅是專業倉儲,也是研發工場、共同辦公室及新零售展示空間,在同一個物流園區內形成價值鏈整合平台,共享供應鏈各環節之貨運車隊、管理技術及自動化設備投資等,發揮集群資源共享效應。
結合國泰金控旗下國泰世華銀行、國泰產險及神坊資訊,量身訂製產業專倉的解決方案,更將提供園區進駐廠商「物流金融授信」及貨品運送產險服務,讓進駐企業品牌的存貨商品經由鑑價轉化為融資額度,倉儲物流配送全程安全保障。
國泰世華銀行表示,對支持台灣產業智慧化不遺餘力,持續參與推動台中智慧機械產業升級與永續經營,針對產業屬性與資金需求,提供廠商從廠房、設備購置、原料採購、生產周轉、出口外銷到收款之整合性服務,提高企業財務運用及資金調度效益,輔以專業團隊提供客製化金融服務,提供進駐企業共享物流園區資源與服務。
沙崙綠能科學城動起來!中央推動沙崙綠能科學城為接軌世界綠能產業的窗口,工業技術研究院率先進駐,與台塑攜手打造染料敏化電池試量產線,工研院董事長李世光說,科學城是國內首座綠能科技測試的驗證場域,工研院扮演加速綠能產業化最後一哩路的關鍵推手。
綠能產業蓄勢待發,相關廠商積極尋求更安全、高功率、快速充電的電池,工研院綠能與環境研究所率先進駐綠能科學城,成立鋁電池、氫能與燃料電池的實驗室,致力推動太陽光電計畫,直接跟產業接軌。工研院10月31日在交大台南奇美樓揭牌,行政院政務委員吳政忠、工研院董事長李世光、台南市副市長吳宗榮等人,見證沙崙綠能科學城踏出第一步。
李世光表示,科學城是國內首座綠能科技測試的驗證場域,進駐後可以為協助建造南部綠能產業研究聚落盡力,扮演加速綠能產業化的關鍵推手。
台南市副市長吳宗榮見證工研院、台塑簽約,他幽默以結婚比喻,「被娶過來的工研院,還帶了嫁妝」。
工研院綠能所長胡耀祖指出,染料敏化電池具有發電門檻低、可撓輕量化、低成本、環保等4大優勢,目前,研究團隊已完成關鍵材料、玻璃與軟性模組技術,在低照度模組的研發成果,已有突破性進展。
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