|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂(Zora #212) 林莊婷(Tracy #235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
歐亞估價實績
高雄市政府都發局昨（8）率先全國，公告「都市危險及老舊建築物加速重建計畫作業要點」，受理30年以上危樓重建，免經審議，並給予容積1.3倍獎勵。不過，為了讓政府這項美意「看得到，也吃得到」，房地產界認為，要同時鬆綁都市計畫的建築技術限制才可行。
高雄都發局住宅處長吳哲瑋說，全高雄市建物大約39萬2,649棟，30年以上的老屋和危樓合計約17萬4,958棟，占比高達44.56％，因此內政部公告危老屋重建獎勵辦法後，高市府決定擬定並公告「都市危險及老舊建築物加速重建計畫作業要點」，給予民眾適度誘因，鼓勵民間自主重建，擁有一個安全的家。
他表示這項作業要點最大特色是，只要是30年以上合法房屋，經結構安全性能評估，達危險程度，且不具改善效益、或無電梯者，申請重建，免經審議程序，並享有最高1.3倍獎勵容積，30日內即可核准。
根據了解，如果採用舊有的基準容積，可享有1.15倍的獎勵，如果採用現行的都市計畫法的容積標準，則是1.3倍，改建者，可以選擇有利自己的容積獎勵方式。
不過，如果是集合住宅或是大樓，必須100％的住戶都同意，才能適用此一作業要點。
對此，高雄市不動產開發公會理事長張永義表示，支持地方政府加速都市更新的模式，只是，如果要讓政策美意落實，有必要提出建築技術的配套。
張永義說，既有的潛在危樓和住宅，絕大部份都位於市中心的精華區，而且，許多都是位處巷弄之內，在使用分區上，大都屬於商四、商五、或住五，原本的容積率就已經高到都用不完，因此，即使獲得容積獎勵，大樓還是無法拉高，因而降低住宅更新的意願。
高雄市都市計畫技師公會理事長張貴財指出，位於大馬路或面寬較大的基地住宅，可以享有新的作業要點提供的優點，不過，如果基地小、且處巷弄之內，恐怕「看得到，卻吃不到」。
因此，他建議，要適當放寬建蔽率等建築技術法規，做好配套之後，一定大受歡迎。
位於嘉義市北港路、埤竹路、高鐵大道區塊的嘉義市第五期貨物轉運中心區市地重劃工程，昨在嘉義市果菜市場後方舉行動土儀式，多位民意代表、地主到場見證歷史性一刻；依市府估計，原本一坪約二萬元農地，經都市計畫變更為貨轉中心的土地使用，預計可翻漲五倍。
「美夢將成真。」嘉義市長涂醒哲致詞表示，雖然本案由縣市合作向內政部提案，不過嘉市「先跑先贏」，他比喻就像出門前先生都要等太太化好妝，然而「不能一直等（嘉義縣長）張花冠化妝化好」，所以先開發市區十．八九公頃，等弄好了、繁榮了，相信嘉縣會跟進，未來除有住宅區，還可興建購物中心、貨物倉儲及汽車展示中心等。
市府地政處長饒嘉博說，三十九年前都市計畫已把原本的農地劃為貨轉中心用地，等開發完成，地主出售或出租地價一坪上看十萬元；市府工務處長李建賢說，工程經費約一．七五億元，預計明年十月底完工，含基礎公共設施，如區內道路、排水系統、滯洪池設施、污水下水道及民生管線等。
實價登錄揭露台北市中正區的兩大豪宅社區，「松濤苑」9樓今年5月成交總價4.92億元，扣除車位後單價超過260萬元，是今年目前為止豪宅交易第2高價，僅次於帝寶的7.75億元。
「頂禾園」首次揭露 「松濤苑」是潤泰集團在中正區指標豪宅，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，20戶的松濤苑目前共揭露6戶，行情在260~270萬元間。社區知名屋主有潤泰集團總裁尹衍樑、元強建設董事長狄台珍、國大代表呂學圖家族，最新買方是蔡姓自然人。
臨沂街的「頂禾園」則首次在實價登錄上路後揭露成交，18樓在去年12月成交3億元，換算單價約189.6萬元。「頂禾園」由頂新集團旗下的頂禾開發投資興建，共 19戶。
曾敬德表示，今年高端豪宅漸復甦，一是北市豪宅稅經調整後，新豪宅加稅狀況較緩和，另富人資產隨景氣回溫而增加。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析，今年豪宅稅新建房屋標準單價回溯至2001年，先前以2014年7月為調整分界，令2013年10月取得使照的「松濤苑」原具備房屋稅較低優勢不再，但取消路段率加成還是讓其享有較低稅賦。
對於房仲公會全聯會所提的房市建言，內政部次長花敬群表示，房地合一稅尊重財政部的決定；至於租賃實價登錄部分，宜待租賃市場逐步健全化、透明化後，再來加強產業的管理與資訊透明。
房仲公會全聯會建議，租賃實價登錄的登錄義務人應回歸當事人，而非由經紀業擔負責任，且將「屋主自租」納入規範，才能更精確的掌握租賃市場交易資訊。
不過花敬群表示，相較於不動產買賣，我國的租賃市場還沒這麼成熟，內政部希望先透過租賃專法，讓市場逐步邁向健全化之後，再來加強管理與透明度，「現階段不宜強制要求」。
不動產實價登錄制度建立逾五年，內政部今年也正研議修法精進實價登錄，如門牌去區段化、建置「不動產履歷」、預售屋應於簽訂買賣契約書後30日內申報登錄等方向。
隆達（3698）於安徽滁州市擴建的新廠進入建廠階段，該公司昨日公告，將斥資人民幣2.5億元（折合新台幣約11.36億元）投入廠房興建，量產時程瞄準2019年，除了照明、背光等既有市場之外，也著眼於LED車用照明、UV（紫外線），以及IR（紅外線）等各項新興應用。
隆達今年4月，宣布與大陸安徽省滁州市政府簽定投資協定，將於蘇滁現代產業園進行LED一條龍投資項目，預計2019年量產，如今正式步入建廠階段，隆達昨日公告，興建廠房的資本支出預算達人民幣2.5億元，約當新台幣11.36億元，隆達將在今（9）日召開董事會，通過該資本支出預算案。
隆達近日因股價表現剽悍，遭主管機關要求公布10月獲利自結數，據隆達統計，10月營收達9.4億元，10月稅後純益2,600萬元，較去年同期衰退317％，但一個月獲利已相當於第二季的53％，每股稅後純益為0.05元。
彰銀參與日盛金招親的三種可能模式 日盛金招親殺出大黑馬。知情人士透露，日盛金招親，除了先前日系大股東新生銀行集團及建高出面接觸的富邦、國泰、中信、開發、元大等大型金控，近來再殺出大黑馬彰化銀行。據悉，該案是由彰銀董事長張明道評估，日盛金大股東及彰銀雙方已透過管道展開接觸。
擬換股合併或現金各半
據了解，彰銀希望能以「換股合併」或是「一半現金、一半換股」的方式進行，由於日盛金現在股價低於淨值，相對而言比較適合作為併購標的。
金融圈知情人士表示，2年前彰銀經營高層也曾評估過另一家小型金控，但後來因為對方的開價和經營高層屬意的價格有落差，後來不了了之。 由於公股相關的併購最難談的就是價格，之前日盛金大股東開價一度高達每股20元，彰銀身為公股金融機構也不可能出到這個價碼。
對此，知情金融圈人士表示，日盛金大股東對價格的態度已有所軟化，先前由於價格拉得太高，使得富邦金等買家卻步，現在大股東對於價格已不像最初那麼「堅持」，陸續對潛在買家表示「有談的空間」，因此彰銀未必沒有勝出的機會，這也使得彰銀願評估加入戰局。
彰銀將可擁有證券公司
對彰銀有意啟動併購，據側面了解，公股陣營抱持「樂見其成」的態度。在八大公股行庫裡，向有三商銀之稱的一銀、華銀、彰銀，現在只有彰銀未具金控架構，但若以獲利能力來看，彰銀近3年每年獲利均突破百億元，其實已具有支撐組金控的能力，且能更進一步發揮「母雞帶小雞」的效果。
且因彰銀不具證券公司，倘若併購日盛金，既能立即擁有一家證券公司，又有金控牌，發揮空間比起僅具銀行要大得多。
最後則是彰銀近幾年一直處於台新金、財政部兩大股東對峙狀態，若彰銀能透過換股合併來併購日盛金，應有助改善現況，彰銀若合併日盛金，股價也相對更有金控表現題材，台新金藉此獲利出場的空間也能增加。
由於日盛金目前股價低於淨值，外界預期，買方出價若能在每股10元就相當不錯，而彰銀目前的股價約每股16～16.5元，公股陣營目前持股彰銀約30％，倘若以100％換股合併的方式進行，並且接手新生與建高兩大股東股權，則彰銀併購日盛金後，泛公股股權約接近34％，台新金對彰銀持股則會降為18％。
電商大戰打得如火如荼，而台灣電商環境成熟，更吸引不少電商相關的海外業者來台淘金。來自新加坡的現金回饋新創公司ShopBack宣布，獲得最新一輪2,500萬美元（約新台幣7.5億元）的融資。ShopBack台灣總經理隆章琪指出，看好台灣電商發展力道強勁，新一輪的資金將會用在招募優秀人才、推出新功能，積極搶攻台灣市場。
ShopBack創立於2014年，主要是透過現金回饋方式吸引消費者。消費者只要透過ShopBack至合作電商平台上完成交易，就可拿到1％至20％的現金回饋。ShopBack成立3年內，已將版圖拓展至馬來西亞、菲律賓、印尼、泰國等市場，並於2016年正式進軍台灣。目前Shopback已在亞太地區累積350萬名用戶，更吸引台灣超過百間、全球超過千家的知名大型電商合作。
隆章琪指出，台灣網路及行動裝置普及率高，且擁有便利的物流系統，加上台灣網路人口佔比位居亞洲第一、民眾每年花費在網購上的金額也逐年成長，因此台灣擁有得天獨厚的電商發展環境，預期台灣電商將有望邁向另一個高峰。
這次ShopBack獲新一輪融資，主要領投的包括日本軟銀風投韓國分公司、之初創投等十多家知名投資機構。ShopBack表示，將邀請世界級的人才加入團隊，創造更聰明、快速的消費模式。
中租-KY（5871）昨日舉行法說會，由於台灣及中國市場資產品質逐季提升，今年前3季獲利成長近3成，累計前9月合併稅後純益70.3億元，每股稅後盈餘6.17元，年增率達29%。
中租控股近年積極拓展東協市場，東協市場的應收帳款業務表現亮眼。中租控股指出，東協市場涵蓋泰國、越南、馬來西亞、柬埔寨，前3季應收帳款年增率達16%，在3大市場中表現最佳。
除了東協市場外，中租控股在中國市場的總放款及應收帳款也維持2位數成長，達11%（人民幣14%）；台灣的應收帳款成長年增率則為13%，表現穩健。
分析今年前3季的獲利表現，中租控股指出，目前中租控股的3大獲利引擎，包括台灣、中國與東協，其業務與獲利成長動能強勁，使前3季稅後純益年增率分別達15%、71%與12%，中國市場的獲利比重已明顯提高。
在年化總資產報酬率（ROA）方面，則由前2季的3.1%提升至3.3%的水準，年化股東權益報酬率（ROE）也提高至23%。
至於影響獲利的資產品質表現，則是逐季提升，台灣市場延滯率由第2季的3.7%，降為第3季的3.5%，中國市場則由4.2%降為3.7%，使獲利得以進一步成長。
維田科技(6570)為工業電腦產品之專業設計及製造廠商，多年來深耕於工業電腦產業，成功掌握工業電腦關鍵技術及客製化能力，產品主要行銷歐美、中國大陸及世界各地，憑藉著優異的產品品質與各地之經銷商及系統整合商打下了長久且良好的合作關係。維田背後也有大股東撐腰，包括有南京資訊、佳世達及友通，三大股東合計持有17％股份。
維田主要產品為擴充式液晶顯示電腦、人機介面電腦、專業特殊應用電腦系統、嵌入式電腦系統、寬溫嵌入式主機板及工業級液晶顯示器等，有多種尺寸產品可供客戶選擇，並提供無風扇、防水防護、寬溫及防爆等多元化功能。主要市場集中於歐美地區，外銷比重高達9成，其中OEM代工業務約占營收6成左右，因擁有高度系統整合能力，亦提供ODM客製化服務，約占營收3成。其餘則係以自有品牌「APLEX」及「Adotec」行銷全球。
近年來在工業4.0趨勢帶領下，近三年營收年複合成長率高達8.95%，前10月合併營收4.74億元、年減0.13%。今年上半年營收2.91億元，相較於去年前二季營收2.85億元，小幅成長約2.11%，稅後純益1417.9萬元、年減27%，每股稅後純益0.57元。公司預計在12月中掛牌上櫃。
維田產品主要應用於工廠自動化及戶外嚴苛環境，獨家研發出無風扇無風流散熱技術，使系統產品工作環境溫度可寬達-20~60℃，以及產品出貨前均經過100%防水檢測認證，確保其品質之穩定度，且生產之產品皆通過歐盟RoHS規範及ISO14001國際環保品質標準認證，並因產品優異之品質及高穩定度，深獲客戶肯定及信賴，包括國際工控電腦大廠及歐洲知名工業電腦經銷商集團均為本公司客戶。
展望未來，隨著工業4.0智慧製造及物聯網時代來臨，維田積極提升軟體開發及軟硬體系統整合實力，設立專職軟體研發團隊，持續開發EtherCAT及車載CANBUS通信協議、智慧閘道器及支援多種不同輸出/輸入模組之產品設計，全面佈局工業物聯網相關應用產品；除持續深耕既有客戶外，亦針對垂直市場開發特殊利基產品，開拓新市場應用領域，以及藉由軟硬體整合開發實力，提供客戶應用於工廠自動化、船舶、軍用、交通、石油、天然氣、智能網絡等完整解決方案，期許成為全球工業電腦解決方案的領導廠商。
1.標的物之名稱及性質（如坐落台中市北區ＸＸ段ＸＸ小段土地）:
土地：新北市中和區健康段1160地號。
建物：新北市中和區建一路186號15F-1、15F-2、15F-3之辦公室。
2.事實發生日:106/11/7~106/11/7
3.交易單位數量（如ＸＸ平方公尺，折合ＸＸ坪）、每單位價格及交易總金額:
1、土地：352.45平方公尺，折合約106.62坪。
2、建物：1,673.27平方公尺，折合約506.16坪。
3、議價金額：每坪32.8947萬元、停車位5個(每單位160萬元)及停車位9個 (每單位150萬元)，交易總價為新台幣1.88億元。
4、本案經106/11/07董事會決議通過後，因市場變化或其他因素影響交易總價時， 擬於前述估算交易總價1.88億元變動幅度10%內，授權董事長全權處理。
4.交易相對人及其與公司之關係（交易相對人如屬自然人，且非公司之關 係人者，得免揭露其姓名）:
1、交易相對人：臺鑫股份有限公司。
2、其與公司之關係：無。
5.交易相對人為關係人者，並應公告選定關係人為交易對象之原因及前次移轉之 所有人、前次移轉之所有人與公司及交易相對人間相互之關係、前次移轉日期 及移轉金額: 不適用。
6.交易標的最近五年內所有權人曾為公司之關係人者，尚應公告關係 人之取得及處分日期、價格及交易當時與公司之關係: 不適用。
7.預計處分利益（或損失）（取得資產者不適用）（遞延者應列表說明 認列情形）: 不適用。
8.交付或付款條件（含付款期間及金額）、契約限制條款及其他重要約定 事項:
1、簽約備證款：10%
2、完稅款：20%
3、交屋款：70%
9.本次交易之決定方式（如招標、比價或議價）、價格決定之參考依據及 決策單位:
1、本次交易之決定方式：採取議價方式。
2、價格決定之參考依據：參考專業鑑價機構鑑定之價格。
3、決策單位：董事會。
10.專業估價者事務所或公司名稱及其估價金額:
1、專業估價者事務所或公司名稱：歐亞不動產估價師聯合事務所。
2、估價金額：新台幣184,913,774元
11.專業估價師姓名: 估價師：林築君。
12.專業估價師開業證書字號: (106)高市估字第000109號
13.估價報告是否為限定價格、特定價格或特殊價格:否或不適用
14.是否尚未取得估價報告:否或不適用
15.尚未取得估價報告之原因: 不適用
16.與交易金額比較有重大差異原因及會計師意見: 不適用。
17.經紀人及經紀費用: 不適用。
18.取得或處分之具體目的或用途: 供廠辦使用。
19.本次交易表示異議之董事之意見: 不適用。
20.本次交易為關係人交易:否
21.董事會通過日期: 民國106年11月07日
22.監察人承認或審計委員會同意日期: 不適用(非關係人交易)。
23.本次交易係向關係人取得不動產:否
24.依「公開發行公司取得或處分資產處理準則」第十五條規定 評估之價格:不適用
25.依前項評估之價格較交易價格為低者，依同準則第十六條規 定評估之價格:不適用
26.其他敘明事項: 無。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。