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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
近1年全台五大精華生活區房價表現南優於北，其中，北市信義計畫區因高單價豪宅交易少，拉低整體區域房價，近1年房價下修4.9％；台中七期因新建案讓利，房價下跌9％最多；高雄市美術館特區則因3字頭以上交易案件增多，拉抬區域均價上揚4.5％表現最佳。 全國不動產統計實價近1年全台五大精華生活區房價，排除3年內新屋，今年前9月北市信義計畫區住宅均價跌破百萬大關至96.7萬元，較去年同期的101.7萬下跌4.9％；新北市新板特區均價上揚3.1％、桃園市藝文特區小跌1.8％、台中七期市政中心下跌9％最多；高雄市美術館特區則上漲4.5％領跑。
全國不動產企研室主任張瀞勻分析，信義計畫區扣除新成屋後，今年成交單價破百萬以上的交易量僅7件，其中最高單價為「慕夏四季」的132.4萬，因無高單價豪宅交易，使區域均價續跌；台中市七期新市政中心則受到新建案讓利10％～15％影響，中古屋均價下修9％。 北台灣只有新板特區房價上揚3.1％，張瀞勻表示，在沒有新成屋拉抬下，新板特區房價仍回漲，主要在於當地「東方富域」成交單價回升至8字頭，有3戶豪宅交易拉抬，若扣除該社區交誼，新板特區房價實際上呈現持平。 至於高雄市美術館特區住宅均價較去年同期成長4.5％，主因在成交單價在3字頭以上物件比去年多一倍，拉抬整體價格。全國不動產中南區執行副總林泇廷分析，受稅制成本及房價修正氛圍影響，許多中古屋屋主願意讓價，降價後有部分大坪數總價被排除在豪宅門檻（4,000萬元）外，有利節稅，使得買方購屋意願增加。 張瀞勻表示，從五大精華生活圈房價上漲區域觀察，排除新成屋影響，價格由南往北回穩，但目前多數購屋族普偏信心不足，預料整體房市仍將是量價區間盤整格局。 (工商時報)
根據實價登錄網今年前九月最新交易資料顯示，各大都市的精華區中，台中七期新市政中心房價跌勢未止，今年前九月房價較去年同期下跌9%，每坪成交價下探至30.5萬元；其次為北市信義計畫區下跌4.5%，每坪成交均價跌破100萬元、達96.7萬元。 全國不動產企研室主任張瀞勻分析，全台五大精華區包括北市信義計畫區、新北市新板特區；桃園藝文特區、台中七期新市政中心，以及高雄美術館特區等，因周邊交通、生活機能完善且成熟，為房市領頭羊。不過，2013、2014年後房市進入緩跌向下修正格局，精華區買氣也受影響，房價出現修正。
以今年前九月實價登錄網最新資料顯示，台中市七期新市政中心每坪成交均價30.5萬元，較去年同期33.5萬元下跌9%，是全台精華區跌幅最大。第二是信義計畫區，今年前九月每坪成交價跌破百萬元大關、達96.7萬元，較去年同期101.7萬元下跌4.9%。最後是桃園藝文特區，去年每坪成交價22.4萬元，今年下跌1.8%至22萬元。 張瀞勻表示，台中市七期新市政中心受到新建案讓利10%至15%的價格下修影響，區域內中古屋每坪成交均價下修9%。北市信義計畫區扣除新成屋後，今年前九月每坪成交價破百萬元以上交易僅七件，最高單價為建案「慕夏四季」的每坪132.4萬元。區域多數豪宅價格屢創低價，使每坪成交均價持續下跌。 北台灣只有新板特區房價成長3.1%，今年前九月平均成交價達63.1萬元；張瀞勻表示，在沒有新成屋拉抬下，新板特區房價仍上漲，主因豪宅「東方富域」三戶交易拉抬，但對比去年同期豪宅價格跌破8字頭來看，實際上區域房價僅持平表現。 高雄市美術館特區今年房價表現一枝獨秀，前九月每坪成交均價21萬元、年增4.5%，顯示高雄房市有優於北部和中部的情況。
陽明山豪宅別墅「過院來」再傳成交，今年8月台新資產公司出售一戶，成交總價1.3億元，最新交易總價略高於今年6月的1.22億元；據了解，最新買家應為上市電子公司中磊董事關係人。 陽明山知名別墅「過院來」位於中庸二路上，是李天鐸建築師事務所設計，共計23戶，為地上4～5層、地下2層獨棟別墅，地坪51～132坪、建坪190～240坪，強調戶戶3面採光。 「過院來」雖在陽明山一帶頗有名氣，但該案似乎風水不太好，因「紅富海」心靈導師吸金案，2012年有2戶流入法拍市場；隔年IC設計公司安國董事長羅鐳所持有的「過院來」也被法拍，3戶法拍屋均由台新資產標下。
「過院來」近4年沒有交易，而今年則成交2戶，繼今年6月以總價1.22億交易後，8月台新資產公司售出一戶226.48坪，總價1.3億，若以當初台新拍入價格1.16億計算，該筆資產售出台新資產獲利1400萬，目前台新資產還有2戶待售。 「過院來」目前已有6筆實價資訊，最高總價為102年7月交易的2.85億元，最低價為101年11月交易的1.04億元，主要成交總價介於1.2～1.45億元間。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，陽明山豪宅多集中在仰德大道或中庸二路，受市場轉向加上蛋黃區豪宅推陳出新，陽明山別墅交易近年交易稀少，不過今年陸續傳出交易，顯示市場資金仍豐沛，高資產族的購屋意願已逐漸增加。 (工商時報)
財長許虞哲在昨日公股行庫的業務會報中，已明確指示八大公股行庫和台灣金聯共組「台灣金融聯合都更服務公司」，專責投入老危重建型都更，據目前規劃，目標資本額將為20億元，但初期實收資本額會暫訂5億元，並由八大公股行庫和台灣金聯共同出資。 該案昨日會中討論後，許虞哲也指示，在預定本周四由台銀董事長呂桔誠召開的會議，八大公股行庫和台灣金聯可再討論每家分配、認購的額度。 由於台灣金聯對於該公司的轉投資，不用再像其他公股金控或旗下銀行等子公司，得另外再逐一報金管會申請，因此除了八大公股銀行偕同金控及集團旗下子公司和台灣金聯共同認購額度，也可能八大行庫與台灣金聯共同投資，並由台灣金聯包辦較多額度，以爭取最快的時間完成該新設公司案，目前暫訂明年3月完成該公司的設置。
昨日會中第一金也提出「綠能產業及融資」專案報告，與會人士轉述，第一金分別針對風力、沼氣發電與太陽能等三大類的綠能融資方式提出發電成本、躉購電價、平均IRR等三大要素分析，以風力發電IRR報酬率最高，平均IRR介於4.7～8.7％，發電成本則以風力發電4.51元每股最便宜，躉購電價亦以風力發電的每股6.04元最高。 對於綠能產業融資，財長指示各大行庫訂定「綠能優惠貸款專案」，且同步透過「聯合投資」或發行「綠色債券」來三管齊下，協助綠能科技產業發展。 輸銀昨天進行「整廠輸出聯貸平台」專案報告，財長指示輸銀及各大行庫須多運該平台機制來配合推動政府新南向政策。 對此，輸銀在會中特別針對外界最關注的「授信協商條件」架構說明，能在該平台成案的案子，要經專案會議同意以聯貸方式提供貸款及保證的金援，然後再由輸銀、主辦銀行及保證機構及出口商共同協商規劃授信條件，達成共識之後才由主辦銀行進行徵信評估、接著研提聯貸說明書等後續流程。 (工商時報)
晶圓代工廠台積電（2330）今年資本支出達108億美元（換算新台幣約3260億元），創歷年新高；董事會昨通過1298.19億元資本預算，將用以建廠與擴充產能，業界推估將主要用在建置明年營運成長動能的7奈米製程產能。法人預期，台積電可望獨吞蘋果下一代智慧型手機處理器訂單。 台積電指出，董事會通過的這項資本預算中，興建廠房資本預算約505.24億元，另792.95億元預算將用以擴充及升級先進製程產能、擴充先進封裝製程產能、擴充特殊製程產能、轉換邏輯製程產能為特殊製程產能，還有明年第一季研發資本預算與經常性資本預算。
台積電日前法說會甫上修今年資本支出達108億美元，較先前增加8億美元，創歷年新高；台積電表示，未來幾年，該公司資本支出都會超過百億美元，將用在擴產與提升技術，預期折舊費用也會提高，但公司會努力創造更多價值、增加營運績效、做好產能規劃與提高生產效率、持續創新技術，讓毛利率也能維持近50％的穩定水準。 台積電預期今年與明年營運主力仍是智慧型手機，營收占比均會超過5成，HPC（高效能運算）、AI、物聯網與汽車電子已開始挹注營收，將帶動未來營運成長動能；因應需求，規劃先進製程7奈米將在明年第二季開始量產，這也是帶動明年營運成長的動能。 為降低外匯避險成本，台積電董事會同時核准在20億美元額度內，對在英屬維京群島設立的100％持股子公司TSMC Global Ltd.增資。
國泰人壽到期的房貸放款可能轉往海外投資。房貸業務居壽險第一大的國泰人壽，到9月底擔保放款僅剩約4,460億元，較2014年底高峰減少836億元，國壽發言人林昭廷表示，房貸利率太低，若客戶要提前清償或轉貸到其他銀行，到期的房貸資金就可能轉往海外投資。 壽險業資金成本比銀行要高，目前新契約帶入的新錢成本約2～2.5％，但房貸利率平均僅1.8％，並不符合國壽投報率期待。林昭廷也表示，國壽不會再祭低利房貸搶市，會將重點放在海外投資，以獲取較高的投報率。 另外，昨天也有法人詢問，為何台灣的壽險公司或壽險金控股價都低於EV（應指每股隱含價值，指壽險公司此刻清算的價值），例如國壽今年初公布其每股EV達161.3元，若以國泰金股數計，每股也價值68.1元，但昨國泰金收盤價為49.55元，仍低於每股EV。
林昭廷解釋，這是台灣所有壽險公司普遍的現象，跟大環境有關，主要是計算EV時會有許多投資假設，每位投資人或法人對各公司投資報酬率，預估的看法可能不同，尤其在低利率時代，法人可能較保守看待投報率，會再去減低各公司的假設，而投資報酬率即便只差25個基本點，對國壽這麼大資產的公司就差很多。 林昭廷強調，雖然國壽每年實際投資報酬率都跟EV假設的部分相近，但依舊未被投資人接受，未來若利率上揚，則國壽投資收益可望增加，股價應也會反應，屆時可能就會更接近EV。 (工商時報)
面板大廠群創光電（3481）於11/14宣布向鴻海（2317）買下路竹LTPS廠設備，總金額約達314億元。至於交易案移轉日之確定日期，內部還在討論。 對於這項資本支出，群創表示，主要係考量18:9螢幕步入量產，產能消耗大增，而a-Si面板在旺季期間的供需也從寬鬆趨於緊張，以群創來說，今年第三季中小尺寸面板出貨面積就比上季成長27.7%，第四季還有升溫趨勢。 為了擴大LTPS技術佈局，並因應客戶需求，鴻海集團在2014年11月間與群創技術團隊合作、於高雄路竹投資興建LTPS產線。
考量中小尺寸面板事業的長期發展，群創決定買下路竹LTPS廠。 群創總經理蕭志弘指出，這次購廠有三大意義，包括：一、增加中小尺寸營收、讓各尺寸產品線更具均衡性以平衡電視產品的比重；二、 目前群創只有一座G3.5 LTPS、產能明顯不足，待路竹G6 LTPS產線加入後，群創在全球LTPS面積佔有率可望從2%增加到8%；三、LTPS是OLED、miniLED、MicroLED技術的重要基礎，提高LTPS產能將有助於群創未來在高階手機產品技術發展。 蕭志弘強調，群創今年要「向前走－做到整機；向上走－技術振興；向外走－以全世界出海口為重心」。這次買下路竹LTPS廠將有利於公司為發展高階中小面板產品與技術奠定重要基礎。
為營造有利新創發展環境，行政院長賴清德昨（14）日表示，將擴大引進國際加速器，並因應數位經濟產業特性，擬定新創多元上市櫃彈性。金管會主委顧立雄指出，擬在獲利條件外，再開放上市櫃彈性，鬆綁累積虧損規定，並在上市櫃類別增加電子商務。 官員說，國際上市櫃條件沒有這些限制，例蝦皮電商財報虧損，仍可在美上市即是一例。 賴揆昨召開第4次加速投資台灣專案會議並裁示，各部會應應善用海外人脈，擴大引進國際加速器，協助新創團隊開拓國際市場，預計1個月內提出落實5＋2產業創新之國際鏈結方案。 目前電商只要接受輔導便可上興櫃；但顧立雄說，上市櫃行業類別並未有電商這一項，現行都是掛在資訊服務業或文創業上市櫃，例如屬電商類型的創業家兄弟已上櫃，正與經濟部、主計總處研擬增加。
此外，我國上櫃條件嚴格，為因應科技、生技等新創業者需求，顧立雄表示，擬在經工業局認定具有市場性與技術可行條件之外，及過往認定較為單一獲利條件、累積虧損等，再行開放多元上市櫃條件。 官員說，過去有累積虧損就不能上市櫃，但與會代表官員舉蝦皮新創電商為例，蝦皮母公司財報仍虧損，卻可在美國上市，募資10億美元（約300億元新台幣），大玩資本遊戲，藉補貼與各國電商競爭。 因此國發會認為，國際上並未有此規定，目前上市櫃條件：上市前最近一年度不能有虧損的規定，還有獲利水準要符合三條件之一（前二年平均獲利6％，前二年有一年至少6％，前五年平均3％），均建議鬆綁。至於是針對科技業或只鎖定新創企業鬆綁，由金管會研究。 (工商時報)
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