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房產新聞
產業新聞
都更條例修法重點
大台北近年都更案量統計
行政院長賴清德昨（23）日拍板《都更條例》修正草案，設下4道關卡防止都更推動過程「釘子戶」爭議擴大，未來若任一所有權人有異議就需舉行聽證程序，釘子戶不服由地方政府架構「協調」平台，強化前端爭議處理機制，避免後續產生釘子戶，同時祭出房屋稅減半徵收最長12年等四項財稅利多，激勵加速都市更新。
據內政部統計，台灣共有約850萬戶住宅，屋齡超過30年以上者接近400萬戶，約占總數一半，賴揆指出，此一數據顯示國內現有建物大多已逐漸老化，防災、抗震等能力不足，需加速都市更新，以保障人民的居住安全及生活品質。
《都更條例》修正案是「都更三法」最後一塊拼圖，內政部長葉俊榮指出，搭配《都市危老重建條例》及國家住都中心整體推動都更，並採危老與都更分流，讓效率加倍，計畫核定前已無爭議不需辦聽證。未來大面積、高比例公有地都更將由政府主導，這次修法增列政府主導專章，建立都更供評選實施或投資機制。
葉俊榮強調，此次《都更條例》修正案重視都更案推動前掌握，藉由都市計畫委員會、都市更新審議會及聽證會3關卡，強化都更前置作業掌握，減緩後續釘子戶阻擋都更進行，加強政府主導公辦都更效能，結合住都中心、金融機構，大幅提升公辦都更量能。
《都更條例》修正草案劃定4關卡，從前端爭議處理，避免後端釘子戶衍生疑慮，未來都更計畫將連結都市計畫，需經過地方政府都委會同意，避免惡意圈地；並經由都市更新審議會審理計畫合理性及爭議處理；只要所有權人未100％同意，就需強制辦理聽證程序；最後，將地方政府代拆前架構60天「協調」平台入法，確認拆除日期及方式、安置計畫後，雙方有共識即強制拆除，地方政府作成強制參與行政處分，負有擔保計畫完成義務。
為求公平，未來公開招商遴選實施者之公辦都更，需經1/2以上所有權人及面積同意，若公有地逾半不需徵求同意；但政府自行實施者不需徵求同意。至容積獎勵由中央統一訂定原則及項目，保留20％因地制宜由地方政府彈性處理，一般地區容獎上限50％，公辦都更面積逾1萬平方公尺策略地區提高2倍容獎，上限達100％。
這次都更修法有四項財稅利多，納入都更後房屋稅減半徵收最長12年、協議合建土增稅減徵40％等利多，公辦都更公開徵求之投資人可分4年抵減營所稅、都更建築融資不受《銀行法》30％上限規定。
新北市政府推動捷運三環三線，因為自辦工程越來越多，市府將制定「新北市捷運系統及設施都市計畫審議原則草案」，內容包括捷運站體應與鄰房棟距至少六公尺、地面人行步道至少留設淨寬二．五公尺等，減少審議過程困擾，加速興建流程。
市府城鄉發展局都市設計科科長張記恩表示，這項草案預計十二月提送新北市都市設計委員會審議，通過後即可發布實施，不用送到市政會議或市議會，因為審議原則是規範公部門的捷運工程，不影響人民權益。
他指出，以淡海輕軌為例，早期進行都市設計審議時，部分站體位於淡海新市鎮特定區，由內政部審議，有的站體坐落新北市都市計畫區，審查權責是市府，部分區域未達都市設計審議規模，導致同一條路線的審核標準不一，介面難以整合，工程也受干擾。
張記恩表示，過去的捷運站體通常等到細部設計完成才送審，經常發生委員會提出意見時，規劃單位大幅修改或無法修正的情形，影響工程進度，城鄉發展局與捷運工程局共同研議，制定「新北市捷運系統及設施都市計畫審議原則草案」，讓規劃單位有標準依循，加速審議時程。
草案內容包括連接捷運站出入口的樓梯或手扶梯，應包含四公尺以上供行人等候空間；捷運站體與鄰房棟距至少留設六公尺；燈光照明應考量與鄰房的距離設置，減少刺眼與眩光影響；高架橋梁全線造型、風格或色彩，應採簡潔的設計手法，避免大面積彩繪；捷運機廠空間配置應考量噪音及震動，避免影響鄰房等。
土管自治條例修正草案 將送議會審議
加速老舊社區更新，中央五月公布施行「都市危險及老舊建築物加速重建條例」（危老條例），要求各地方政府在今年底前，提出因地制宜的自治條例。北市都市發展局昨向北市都市計畫委員會報告「台北市土地使用分區管制自治條例（土管自治條例）修正草案」，多數委員認同北市府放寬建蔽率及高度比的決定；都發局表示，經過都委會委員檢視後，該案將儘速送至議會審議，盼年底前能完成修法。
若民眾要申請適用「危老條例」，須取得百分之百土地及建物所有權人同意，最高容積獎勵可達容積一．四倍。中央今年五月授權各地方政府在年底前訂定放寬建築高度及住宅區建蔽率，都發局都市規劃科長葉家源說，放寬僅適用危老改建案，目的要讓小基地、前巷狹窄的老公寓在取得「危老條例」容獎後有辦法用完。
都發局研擬土管自治條例修正草案，規定建築物高度比（建築物高度與建物前道路、前院深度之比例），求住宅區不得高過一．五，為配合「危老條例」，草案擬修正為不得超過二．五。
依據台北市使用分區規定，第一種住宅區為建蔽率卅％、第二種住宅區為卅五％、第三種住宅區四十五％，及第四種住宅區五十％。土管自治條例修正草案規定，若建築基地面積小於五百平方米，得依原建蔽率重建，但不得超過六十％；若大於五百平方米，得依原建蔽率重建，但不得超過五十％。副市長林欽榮會中說，北市府原思考要透過都委會修正規定，或經由議會修正自治條例，最後決定尊重民主送議會，強調因「危老條例」有十年落日條款，盼民間可儘快適用。
雙北市都市更新案近年紛紛「收割」上一波房市多頭的成果，走完程序並可對外出售的都更新案呈現歷年罕見的大爆炸局面，釋出市場可售金額將上看1,000億元，刷新史上紀錄；不過，房價下跌趨勢中，接下來都更案將青黃不接、愈來愈難推動，未來恐將不復見到都更噴量的盛況。
根據住展雜誌昨（23）日公布的統計，今年截至11月20日止，大台北都會區已推出銷售的都更案量累積達985億元，預計至年底前還有約110億元的新案量體釋出，估計2017年都更案量可衝高逾1,000億元，不但首度突破千億，更創下史上年度最大量的紀錄。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，都更案現在才爆量，其實是「收割」上一波房市多頭的成果。拜上一波房市多頭所賜，當時因房價高、市場氣氛好，建商積極參與都更，也比較願意給予屋主較好的條件，而提高屋主參與都更的意願；不過現在房市反轉、房價下跌，建商比較不願參與時間風險最大的都更案，甚至紛紛撤退。
何世昌表示，其實都更案中，不論都更戶、實施者人人都想從中獲利，但獲利是來自於容積獎勵，實施者多回分容積、順利賣光，才能維持獲利。所以，這種都更案，是「羊毛出在狗身上、豬買單」，在房市景氣下滑階段，購屋客戶愈來愈不願意高價買單，那麼政府都更案，也將會愈來愈難推。
住展調查指出，今年大台北各行政區的都更案量，規模最大在松山區，「華固名鑄」、「勤耕延吉」、「潤泰敦峰」3大指標案可對外出售金額高達270億元。
第二名為新莊，約220億元，其中「泰舍至善元」就貢獻200億元。排名第三高是新店的85億元，主要是「冠德創新殿」、「冠德市政廳」，是今年大台北唯一釋出的公辦都更案。
何世昌表示，今年雙北釋出的都更案，可以用「遍地開花」來形容，無論蛋黃或蛋白區都有都更案出現。其中，大同區有3個，僅次於中山區4個。不過豪宅密集的信義區相對難搞，都更成功迄今只有1筆，今年則「掛蛋」。
何世昌分析，信義區寸土寸金，各路人馬「哈得要死」，已有幾個都更案通過審查，但達到都更門檻、通過官方審查是一回事，真正能夠整合成功，排除拒遷戶、走完「最後一哩路」並順利推案，才是關鍵；「否則，整合90％，也等於0％，因為隨時會翻盤。」
「都市更新條例修正草案」昨在行政院通過，內政部更下達軍令狀，明年全台危險及老舊建築都更案通過五百案、一萬戶的設定目標，希望幫都更「催油門」。但多數房產業者看法保守，因今年到十月止，北市新送件都更案僅廿九案，相較二○一五年全年一四六件，是嚴重萎縮；且要爭取「都市危險及老舊建築物加速重建條例」的獎勵，得達到百分之百同意門檻，就算修法催油門恐還是快不起來。
近6年都更大減 北市年不到15案
對於行政院通過都更條例修法。建商公會全聯會表示支持，且強調都更的潛在經濟效益高達十八到二十兆元，但二○○六到二○一五年全國核定都更事業計畫四○四案，平均一年僅通過四十案、每案推估五十戶、共約兩千戶，顯然與都更條例修法後期望達到的目標有不小差距。
再依住展雜誌調查，二○一二年起到今年十一月二十日止，大台北推出的都更案約八十六個，合計推案金額約二六七四億元，近六年來，大台北平均一年僅推出十四．三個都更案，不僅都更通過案少、都更案成功推案更少。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，都更獎勵標準化後，可降低地主與整合者間的猜忌，加上延長房屋稅減免期間等，這次都更修法還算是「有感」；但市場最在意的還是代拆制度，就算草案已明定代拆前的協調程序與流程，但能否落實、怎麼執行，開發商還是有些懷疑。
外界對於都更修法有不同看法。內政部政務次長花敬群在臉書發表意見，「現實世界裡，都更是實施者、同意戶、不同意戶與政府的多方關係，絕大多數的批評論點，在這種實際上的多邊關係中，其實都是偏見」。
台股今年累計漲幅近17％，指數強攻27年新高，帶動金融業獲利水漲船高。據金管會最新統計，今年前十月整體金融業稅前盈餘4,847.4億元，較去年同期勁揚逾一成，今年金融業獲利可重上 5,000億元大關。
據資料顯示，全體金融業獲利在2014年衝破5,000億元後，在2015年達到5,614億元高峰。
但去年台股低迷、景氣不振下，金融業獲利跌破5,000億元大關，僅剩下4,887億元。
不過，今年景氣春燕歸來，加上台股萬點行情不墜，金融業獲利回神，光是前十月獲利，就已追上去年全年的水準。
金管會昨日公布統計，在銀行業方面，38家本國銀行（含五家外銀在台子行） 前十月獲利達2,722.2億元，較去年同期增加109.6億元，年增4.1%；再加上外銀分行、陸銀分行、票券、信合社及儲匯業務，總計3,144億元，較去年同期2,956億元年增5.6%。
金管會銀行局副局長莊琇媛表示，今年銀行業淨利息收入增加，呆帳費用也逐步減少，至於慶富案所產生的呆帳雖還未提列，雖然不少銀行表明今年認列損失，但國銀仍可交出不錯的成績單。
證券業受惠於台股牛氣沖天，交投熱絡，今年前十月獲利448.9億元，不僅較去年同期增五成以上，且已超越去年全年水平。證券業各業別來看，證券今年前十月賺354.86億元、期貨賺31.23億元、投信賺62.87億元。
保險業今年前十月獲利1,254億元，也已超越去年全年的獲利。其中壽險業1,121億元、產險業賺133億元，整體保險業較去年同期增175億元，年增率約16%。
值得注意的是，雖然保險業今年承受匯損、避險成本增加，但金管會保險局副局長蔡麗玲指出，今年保險業受惠股息在內的淨利息收入增加，以及實現資本利得，今年前十月保險業整體表現突出。 2015年整體金融業獲利5,614億元，創歷史新高。
法人認為，今年還有慶富案的呆帳還未認列，金融業獲利恐承受壓力，要打破紀錄變數頗多，不過整體金融業表現良好，重回5,000億元以上應無懸念。
圖／經濟日報提供
羽絨衣大廠廣越企業董事長楊文賢，及總經理吳朝筆今天在廣越台北總部，與金漢實業董事長劉海波簽訂認股協議書，預計將參股金漢實業42%股權。
廣越總經理吳朝筆表示，金漢實業總公司位於新北市新莊區，生產基地於越南設有兩座工廠，員工人數約2300人，為中高階針織服飾代工廠，專長中高級泳裝、專業舞衣、運動功能性服飾及戶外休閒服飾，與國際大型運動或戶外休閒品牌有超過20年以上的業務往來。
吳朝筆說，金漢實業在針織類市場上的聲譽十分良好，擁有穩定且優質的客戶關係，提供市場上精良品質針織類服飾產品，瞭解中高階針織服飾客戶需求，掌握市場先機。
他認為，加上位於越南的主力工廠，與廣越原有古芝廠及前江廠鄰近，擁有地緣優勢，對於廣越公司在人力、產能上的支援、擴大越南服飾代工市場、加大全球中高階服飾市場占有率，有極大助益。
他解釋，這次股權取得符合廣越對於越南持續擴大生產基地戰略計畫布局，有指標性的意義，金漢實業除了將繼續專注於中高端針織服飾設計代工（OEM）業務，並將受益於廣越優越的成衣生產技術、新品技術研發技巧，以達成拓展銷售、業務互補及整合生產效率綜效。
廣越公司規劃參股金漢實業42%股份，交易總金額為新台幣3億3442.5萬元，預估明年可望為廣越帶來3500萬至4000萬美元的業績挹注，且後市依然看好。
頂新集團近2年進行釋股台北101股權概況
頂新集團出售台北101股權好事將近。據透露，頂新集團正積極和日本知名商社伊藤忠洽談出售其持有的37.2％台北101股權，且有別於先前的現金交易，此次將採「股權交換」方式，若下月能順利爭取實地查核，最快明年首季，台北101的董事會陣容將首度有外資董事加入。
對於伊藤忠商社擬接手股權一事，頂新集團表示：不予置評。
頂新集團在2014年的食用油風暴之後，先後找馬來西亞IOI集團、黑石集團接手其持股37.2％的台北101股權，但前者因遭外界質疑有「中資」疑慮，後者則因為之後進場D.D.的方式談不攏，均告失敗。
如今，頂新集團找到的新買家，正是有多年合作關係，在日本赫赫有名的伊藤忠商社。早在2005年10月，伊藤忠即向康師傅控股收購飲品公司的50％股權，接著在2008年11月，伊藤忠商社再以7.1億美元入股頂新高達2成的股權，雙方合作關係之密切由此可見。
而伊藤忠商社也展現對台灣產業全方位的投資興趣，特別是日本伊藤忠和台灣伊藤忠，還與悠遊卡公司、中華電信、全家便利商店等合資成立專門投入紅利點數的「點鑽整合行銷公司」，更持有該公司2成股權。如今，伊藤忠的下一步是進軍台北101，接手頂新集團的37.2％股權，不僅將成為第一位進駐台北101的外資股東，持股實力也將僅次於公股陣營；而身為台灣地標、全球知名的台北101，將因此進入另一個有日系大股東入股的新里程碑。
由於目前台日貿易越趨熱絡，這樣的氛圍之下，使得頂新集團與伊藤忠的股權交易成功可能性大增。據知情消息人士透露，為此，伊藤忠日本總部已在本周三，透過伊藤忠台北分公司的引薦，前來拜會台北101經營高層。若一切順利，預計最快下月底的台北101董事會，頂新集團將提案，爭取董事會同意伊藤忠進行台北101的實地查核（D.D.）。
這場會面，是以進行台北101的「綠建築」導覽作為開端，而在雙方會晤過程當中，伊藤忠方面已明確表達對台北101的投資興趣。對此，台北101方面已向本報證實，伊藤忠在本周三的確有來訪；但台北101也強調，在提供資料上「並沒有超出該有的分際」，僅止於綠色導覽行程所能提供的公開資料，其他資料除非董事會同意開放D.D.，否則不會提供。
台北101也指出，對於頂新集團的股權出售，去年台北101董事會已作成三大決議，包括：1.買主要進行實地查核之前，必須經台北101董事會同意；2.在董事會討論時，頂新代表必須離席；3.由董事會討論決定開放D.D.的範圍、幅度。此外，頂新集團必須為買家提案申請，由於該提案為重大議案，因此依公司章程規定，必須在董事會召開15天前提出，才能排入議程，因為台北101是國家地標，代表國家形象，因此希望一切照程序走，不能直到董事會當天才「突擊」提出來。
建國工程今日舉行法說會，總經理吳昌修表示，以公共工程社會住宅、大型金融業開發案及長期合作建商業主三部分，逐步提高國內工程承攬接案量，並調整大陸混凝土事業，保留營運效益較高的蘇州、無錫二廠，淡出南通、揚州及昆山市場。
吳昌修表示，今年建國工程已取得84億元新簽工程承攬案量，高出往年40億至50億元不少，目前在手工程合約185億元，其中已認列約135億元，尚有約50億元未認列。
吳昌修表示，公共工程市場未來陸續釋出公宅及如機場第三航廈工程，足以填補因房市景氣下滑民間住宅工程減少的不足。建國工程在公共工程市場將以社會住宅工程統包案為主要積取對象，目前已取得桃園中路二號及內湖瑞光二處公宅，民間工程也會積極爭取民金融集團及長期合作建商的開發案，工程本業的業務量擴增，也會帶動包括機電及工程資訊整合等轉投資事業業務的成長。
同時建國工程也調整大陸混凝土事業體質，將昆山廠處分，另外南通及揚州二廠則已停運並尋求處分，大陸混凝土事業營收已從2014年的40.6億元降至今年前三季的10.7億元。
吳昌修表示，由於大陸政府打房導致需求減少，因此保留無錫及蘇州，此二廠出貨每年各約可達50至55萬立方米，大陸混凝土事業約占營收比重一至二成，除了彈性調整廠房、房產的業務比重，同時強化央企、國企等中國大型建築集團的業務往來，預期第4季原物料格上漲，將帶動出貨量成長。
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