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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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政策利多雖給賣方信心 但買方認房價還會下修
房市觀望心態再起！央行昨日公布10月消費者貸款及建築貸款餘額統計，受到房市交易買賣雙方認知差距擴大、交易量下滑影響，國銀「購置住宅貸款」、「建築貸款」餘額年增率雙雙下滑。
建築貸款同步減速
房仲業者分析，各項政策利多給予賣方售屋信心，但買方仍認為屋價尚有下修空間，導致10月交易量下滑，進而衝擊國銀購置住宅、建築貸款表現。
央行統計顯示，10月國銀購置住宅貸款餘額月增179億元至6兆5743億元、建築貸款餘額月增79億元至1兆7033億元，雖雙雙創下史上新高，但若從年增率來看，購置住宅貸款餘額年增率今年在6月攀上近7個月高點的4.67%後便震盪走低，10月年增率4.38%則創4個月低點；建築貸款餘額年增率則是在9月攀上近2年新高後，10月回檔至3.8%。
央行官員表示，10月六都買賣移轉棟數下滑，加上10月工作天數較少，且今年鬼月時間點較晚，買氣縮減的遞延效果延續到10月等影響，衝擊購置住宅貸款、建築貸款表現，不過整體應該算「持穩」。
養地成本比推案低
惟住商不動產主任徐佳馨分析，今年政府不僅縮減打房力度，甚至還釋放出不少政策利多，如金管會降低國銀房貸業務的風險權數、央行除了豪宅貸款外已無任何房市信用管制、甚至部分地方政府研議調降不動產持有成本，都讓賣方信心回溫，但對買方來說，房價仍是偏高，不少人仍預期尚有下修空間，買賣雙方對價格認知擴大，導致交易量下滑，的觀望風氣再起。
徐佳馨表示，去年9、10月的六都買賣移轉棟數各尚有約2.1棟的水準，今年10月降至1.9萬棟，建商的心態也轉為觀望，徐佳馨指出，建商認為目前養地的成本仍是比推案低，因此放緩推案步調，接連影響到建築貸款。
立法院28日三讀通過《租賃住宅市場發展及管理條例》，條文鼓勵建立租賃專業服務業，並提供將房子委託給包租、代管業者之房東所得稅上的優惠，也明定未來租屋押金不得超過兩個月之租金總額，以保障租屋族群。
為保障住宅租賃雙方權益同時健全租賃市場發展，由內政部擬具的租賃專法中，涵蓋強化保障租賃關係、提供出租人租稅優惠、建立租賃專業服務制度、增加免費租賃糾紛處理管道與輔導成立非營利團體協助租賃事務等五大修法方向。
為鼓勵房東將房資提供給專業代管業者，條文中明定，若個人住宅所有權人，將其住宅委託代管業者或出租給代管業者轉租，且契約規定供居住使用超過一年者，可享有一定租稅優惠。
條文指出，若是出租期間每月租金不超過6000元者，免納綜所稅；若是每月租金在6000元至兩萬元者，所得稅免稅範圍則以租金收入的53%來計算；若租金收入超過兩萬元，則不適用此租稅優惠。
另外，符合條文中規定之租賃住宅，各直轄市與縣市政府應給予適當之地價稅與房屋稅減徵優惠，並報財政部備查，而此項優惠年限為五年，行政院可視情況延長，以一次為限。 條文中另外訂定，租屋押金金額，不得超過兩個月之租金總額，並規定出租人應在契約消滅，且承租人返還租賃契約債務時，返還押金。
此外，條文中也訂定，經媒體刊登之租賃住宅廣告內容，若與事實不符，違反者將由主管機關處1萬元以上、5萬元以下之罰鍰，限期未改正者，將按次處罰。
條文明定，本條例將自公布後六個月開始上路，而在條例施行前，便已從事相關包租、代管業務者，自施行日起得繼續營業兩年，兩年後未依規定領取新證者，則不得繼續營業。
台中市水湳智慧城第一種創新研發專用區逢大段3地號與5地號即將招標，經發局今天舉辦招商說明會，吸引漢翔、台中精機等約60家廠商參與。經發局表示，2塊土地面積合計達3.46公頃，可做為創新研發、金融保險等產業使用，將以設定地上權方式開發，預計12月下旬正式上網公告招標。
水湳智慧城第一種創新研發專用區（紅框處）位置圖。（記者張菁雅攝）
水湳智慧城第一種創新研發專用區逢大段3地號及5地號，面積分別為1.75公頃及1.71公頃，地點鄰近凱旋路，緊鄰逢甲大學，土地建蔽率50％、容積率250％。將以設定地上權的方式招商，存續年限30年，可單獨投標，或2家以上、5家以下的公司組成合作聯盟。
由於這是水湳智慧城第一種創新研發專用區土地首次對外招商，說明會吸引台中精機、采威國際、仲聯建設、晶禧科技、喜門史塔雷克、德大機械、高力國際、玉豐海洋科儀、台新銀行等約60家廠商參與，展現濃厚的投資意願。
經發局長呂曜志表示，這2塊土地必須全街廓開發，希望是非常多不同產業進駐，因此，各種業種可在空間上結合，有意投資的業者彼此應當成合作對象，而不是競爭搶地的對象，市府也希望第1塊土地順利促成開發後，帶動產業對其他土地的投資意願。
而水湳智慧城有「低碳、智慧、創新」的3大目標，市府期盼進駐的產業能符合這3大目標，業者想了解低碳的標準，呂曜志表示，市府在綠建築方面會有要求，但不會太過嚴格。
另外，經發局指出，該土地容許使用項目包括公用事業設施、行政機關、創新研發產業、金融保險及不動產業，以及經市府核定的策略性產業等；其中，策略性產業目前規劃包括工具機暨機械零組件、光電面板、自行車及零組件、智慧機械及航太、綠能、動漫遊戲AGC、創新育成中心等19項，將一併於12月下旬上網公告時確認。
基隆市議會昨天審查中央補助的「基隆港區廊帶再生發展計畫案」，市議員紛紛建議都發處，針對基隆市港都市更新計畫要有更宏觀的作為，才不會讓已經成為國際郵輪母港的基隆港市，看起來一樣老舊。
議員楊石城說，郵輪靠泊基隆港，遊客首先看到中山一、二路破爛的景象，究其原因就是都更沒做；楊石城說，中山一路有很多大型倉儲用地閒置、荒廢，倉儲用地為寺廟或銀行所有，土地不賣，也沒人整理。
議員游祥耀說，當郵輪一開進基隆港，第一印象「真的不太好看」，緊鄰港區的山坡地，屬港務公司、國有或市有，以前地主未善盡管理責任，佔用、濫墾、濫蓋一大堆。游祥耀說，雖然現況如此，但不能讓它永遠醜下去，在未都更前應改善港區市容。
議員莊錦田說，都發處已經成立都更科，應該大膽通盤檢討；議員林明智表示，要求都發處把通盤檢討細部計畫排序出來，讓民眾了解。
基隆市都發處長徐燕興表示，私人老舊社區要都市更新，市府會予以協助，如聯宏社區經努力及輔導已經獲中央補助，市府正積極推動配套的都市景觀自治條例，未來通過後，可加速通過都市景觀改造。
經濟部投審會昨（27）日通過聯華電子申請匯出6億美元（約新台幣180億元），間接增資大陸廈門聯芯集成電路製造有限公司，從事經營12吋晶圓之生產等業務，將為聯芯廈門12吋晶圓廠的二期建廠開發和生產做準備。
聯電財務長劉啟東表示，廈門聯芯目前月產能已達1.2萬片，預計明年第2季前可望拉升到1.6萬片。
廈門聯芯是由聯電、廈門市政府，以及福建省電子資訊集團三方共同合資興建的12吋晶圓代工廠，初期資本額20.5億美元，其中，聯電出資13.5億美元，其餘由廈門市政府、以及福建省電子資訊集團出資，聯電過去已投入7.5億美元，投審會昨日通過聯電申請匯出的6億美元後，預定的資本額已全數到位。
經濟部投審會昨日共審議通過三件台商對陸投資案，其中外界關注的聯電增資廈門聯芯案，投審會執行秘書張銘斌在受訪時表示，該筆資金將用於原先預留的廈門廠二期工程做使用。
投審會指出，聯電本次主要申請廈門聯芯，將從事經營各類商品和技術進出口、晶片廠相關事項諮詢服務等業務。
投審會昨日還通過富邦人壽申請匯出人民幣17.5億元（約新台幣80億元），受讓取得大陸中華聯合保險集團5.6335％之股權，暨取得大陸中華聯合財產保險等公司之股權，從事人身保險業務。
而瀚宇彩晶匯出2,050萬美元（約新台幣6.15億元），並第三地事業自有資金450萬美元（約新台幣1.35億元），合計共2,500萬美元（約新台幣7.5億元），增資南京瀚宇彩欣科技從事液晶裝置模組組裝業務，也一併獲得通過。
在對外投資方面，投審會通過鴻海匯出5,000萬美元（約新台幣15億元），間接增資英屬開曼群島商ICREATE INVESTMENT LIMITED，預料將從事美國新創事業等相關投資。
受地價稅調漲等多項因素影響，導致促參案招商難，促參司今年積極辦理招商大會，希望能加速業者投資。
財政部表示，促參案能否成功簽約，受主辦機關首長是否重視與積極推動，以及政治、經濟、租稅及法律等因素影響，105年公告地價平均漲幅達30%，107年將重新規定地價，廠商投資成本增加及具不確定性，民間業者投資意願趨保守與觀望，104年底促參法修正新增促參案辦理前應先進行可行性評估及舉行公聽會，導致參案辦理期程拉長，加上部分促參案受社會輿論影響，主辦機關亦趨保守，致未如期公告招商。
據財政部統計，民間參與公共建設簽約案，自91年至106年11月24日共1,520件，金額達台幣1兆2,531億元，契約期間預估可減少政府財政支出約1兆5,069億元，增加財政收入約7,652億元，創造逾23萬個就業機會。106年截至11月24日，簽約70件，金額約406億元。預估106年簽約件數可達100件，金額約500餘億元。
為提高促參案件簽約成效，財政部於106年6月16日辦理招商大會，釋出民間參與公共建設投資商機案源81件，投資金額超過2,000億元，並於9月、10月、11月在高雄、台中、桃園及彰嘉地區各辦理1場商機座談會及現勘，媒合及交流商機，積極引導民間業者加速投入國內公共建設。
富邦金控昨（27）日晚間公告，香港子銀行「富邦銀行（香港）」董事會通過，將持有大陸廈門商銀二成股權轉讓給富邦金控。
據了解，富邦銀行（香港）昨日董事會通過轉讓持股案前，富邦金已事先向相關主管機關報告。金管會官員表示，轉移持股後，廈門商銀二成股權將變成富邦金的轉投資，雖然大股東實質上沒有差異，但畢竟持股主體改變，富邦金仍得依照金控轉投資規定向金管會提出申請。
由於今年4月市場傳出富邦金有意出售富邦銀行（香港），昨晚這項公告，更加深傳言可能性，轉移廈門商銀持股是否為了讓賣相更佳？
對此，富邦金僅簡短回應，表示將待今日富邦金董事會通過後，再完整說明。
今年4月，香港花旗的分析師出具一份報告，指出富邦金控將出售旗下子公司富邦銀行（香港），引發市場熱論；事隔半年，富邦銀行（香港）董事會通過，以移轉交割日前廈門銀行在富邦銀行（香港）最近一期的淨帳面價值作為股權轉讓價，將二成持股轉讓給母公司富邦金控。
對於此舉，市場分析有三種可能。首先是富邦金可能要出售富邦銀行（香港），若該行仍持有廈門商銀股權，不僅影響賣相，因涉及廈門商銀大股東的變更（從富邦變成另一家公司），須經大陸主管機關同意，也會加深出售案的複雜度。
第二種考量，可能是簡化監理架構，因為富邦銀行（香港）持有廈門商銀股權，對富邦金而言，等於要面對台灣、香港、大陸三個主管機關，法遵成本過高，也不利富邦金在大中華市場布局的彈性。
而且，根據「兩岸金融業務往來及投資許可管理辦法」第7條規定，本國銀行透過海外子行參股大陸銀行，不得超過該子行淨值的15%，富邦銀行（香港）淨值只有約新台幣120億元，因此投資廈門商銀的金額上限僅18億元，若廈門商銀要增資，富邦銀行（香港）也得跟著增資，才有足夠的銀彈。若轉移給淨值高達4,000多億元的富邦金，便無這方面問題。未來富邦金不排除提高廈門銀行持股。
最後一個可能，則是富邦銀行（香港）需要資本，將廈門商銀的持股賣給富邦金後，可充實資本，改善其財務結構。
圖／經濟日報提供
為協助社會企業永續發展，台北市政府、國泰世華銀行、財團法人中小企業信用保證基金合作推出「北市社會企業優惠融資」專案，業界首創利率低至1.65％，協助經北市府輔導並取得信保基金保證的社會企業，增加友善融資管道，目前開辦短短3個多月，已成功協助4家社會企業，共取得2400萬元資金。
儘管社企的發展日受重視，多數社企仍面臨營運資金籌措困難的問題。在台北市希望申請優惠融資專案的社企，經北市府輔導、取得推薦函後，國泰世華銀行忠孝分行提供優惠貸款及金融服務，最快10天核貸，年息最低1.65％、還款期間5至7年，額度最高800萬元，開辦3個多月以來，已有4家社會企業申請成功，共取得2400萬元資金。
另外，台北市為鼓勵新興產業發展，亦自2015年起，將社會企業納為重點補助對象，截至今年10月底，成功協助21家社會企業，獲得3761萬餘元獎勵金。
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