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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
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歷經董事長改選風波的退輔會「榮民榮眷基金會」，新任董事長，退輔會副主委李文忠今天(29號)舉行記者會，詳述基金會近期運作執行情況，及業務精進作為。
基金會重新改選董事長，已經完成各項法定登記，李文忠表示，基金會每周召開業務進度會報，督導管制各項業務工作進度，以提升工作效率。基金會代為保管已故榮民遺物共377包，已經完成清點，在昨天(28號)上午將7755.8公克黃金由台灣銀行點交，再由台銀貴金屬部標授，包括黃金、銀元、紀念幣、美金、港幣、人民幣、外匯券、舊台幣鈔券，以及舊手錶等，粗估可變現約3,000萬元，將用來挹注基金運用。
此外，基金會列管255處444筆不動產，為活化運用，將加速處分作業時效，已委託歐亞不動產估價師聯合事務所實施活化評估，目前已完成12個縣市200筆不動產的分析報告，希望能儘速處分以增加財源。
李文忠說，基金會積極表揚榮民善舉，爭取社會認同，估計到107年底，可以增加1000萬元以上捐款，董事會因此決定，將大學以上榮民子女助學金，由現行每學期2,500元調高為5,000元，以嘉惠榮民學子，減輕家庭負擔。
今年第4季的房地產市場和去年相比明顯回溫，不只是建商的推案信心增強，貸款買地、借貸周轉金來賣新成屋的情況都更加顯著，民眾申請房屋貸款的熱度也逐步回升，這些跡象可以從每個月公布一次的「建築融資貸款餘額」以及民眾「購置住宅貸款餘額」的數字中得知。
根據中央銀行最新公布的10月份建築融資貸款餘額為1兆7,033億元，再創近期的新高紀錄，而且是第一次站上1.7兆元的關卡，比前一個月增了79億元，和去年同期相比則是增加了0.46%，增加的幅度沒有9月份的數字來得高，主要是因為前一季不少建商就已經先做好買地、卡位的動作，再加上10月份的連假較多、金融業的營業天數較少之故。
值得一提的是，金融業者有發覺近期不少建商增加周轉金的貸款，目的是為了加強新成屋建案的銷售，因為很多建商眼見房市買氣有慢慢回升的跡象，因此打算採取「時間換空間」的策略—延長新成屋的銷售期來換得理想的售價空間，如此一來，是否代表未來的新成屋議價空間會越來越小？值得各界繼續觀察下去。
至於代表民眾購屋信心的「購置住宅貸款餘額」，10月份的金額為6兆5,743億元，再創歷史新高紀錄，比前一個月增加了179億元，月增率為0.27%，和去年同期相比則是增加了4.38%。今年以來每個月的「購置住宅貸款餘額」年增率都維持在4~5%之間，代表國內的房地產市場近期都是呈現穩定的狀態，對於未來的房市發展有正面的幫助。
而目前國內的房市交易之所以能夠呈現穩定的狀態，主要是現階段的買家仍然以首購族、換屋型的自住型客層為主，其次才是口袋較深的置產族客源，而少了投資客大買、大賣的交易行為，房市、房價的表現也就平穩多了。
另外，代表首購族買房動向及意願的八大行庫承作的「青年安心成家優惠購屋貸款」，10月份的金額成長到6,271億元，比上個月增加了44億元，一方面代表目前首購族買房的意願仍然不弱，使得優惠房貸的金額不斷上揚，另一方面也因為建商對首購族持續採取「讓利」的促銷方式，激起了不少的成交火花，明年的房市也可望維持不錯的熱度。
台灣國際不動產投資師協會（CCIM）昨（29）日公布最新調查，第4季CCIM商業不動產投資信心指數（ICI）的總平均指數達91.15點、季增13.47點。政大地政系教授林左裕認為，商用不動產逐漸復甦，加上國內經濟數據佳，市場投資信心已從保守慢慢傾向樂觀。
CCIM最新調查指出，具有領先指標意義的第4季ICI總平均指數達91.15點，較第3季的77.68點上升13.47點；其中以辦公室信心指數上升20.3點、達99.3點最多，其次為土地開發、季增11.41點，信心指數來到98.51點，經濟環境則以季增15點、達79.64點，排名第三。
林左裕表示，商業不動產投資信心指數共有五項子指標，包括辦公室、店面、土地開發、總體經濟環境、旅館等，並以100為ICI為基準指數，從這五項指標來看，各項指標點數皆上升，顯示參與調查的239位不動產專家，在第4季的商業不動產投資信心上轉強，其中以辦公室投資信心增強最多，加上近期國內經濟數據佳，讓市場投資信心從保守慢慢傾向樂觀。
不過，林左裕提醒，雖然辦公室、土地開發、總體經濟等三項指數均較上季回升，惟因指數接近100基準，可看出商用市場復甦中，但還沒恢復過往熱絡常態。
現在市場不僅低利率，不少國家像是日本、歐洲更進入負利率時代，因此不少商用市場資金動能來自國際或手中滿手現金的大咖投資人，目的就是要尋找穩定的投資收益率產品。
台北市政府修改土地使用分區管制自治條例，大幅調降裁罰金額，從原本6萬元到30萬元，降至5000元到10萬元。北市議會法規委員會昨審查，認為為了更符合比例原則，將最高裁罰10萬砍半為5萬元，送大會二讀討論。
對此，政治大學地政系特聘教授張金鶚表示，這種情況在柯市府屢見不鮮，從容積代金到囤房稅，都是市府先退讓、議會再加碼，市府可以解釋尊重議會，但為何要主動調整？此舉會讓外界質疑政府欠缺威信，且罰則不嚴格，遏止違規效果就不大。
商業宅、工業宅、純住宅區等小商家，若違反都市計畫使用分區，根據都市計畫法，可按次向違規戶開罰6至30萬，甚至可斷水電及強制拆除，但像小吃店，一次6萬起跳、最高罰30萬，被指罰則太重。 北市府今年8月通過台北市土地使用分區管制自治條例修正草案，新增97條之9，若違反規定，市府得限期改善；屆期未改善者，可處5000元以上、10萬元以下罰款，並可按次處罰，情節重大者逕依都市計畫法開罰。
市議會法規委員會昨審查時，認為最高裁罰10萬元還是太高，下修為5000元到5萬元。不過，市府正俗專案查獲有妨害風化或善良風俗、販賣毒品、經營賭博性電玩等營業場所，屬情節重大，仍逕依都市計畫法裁罰。
市府大幅降低裁罰金額，遭質疑是否為維護商業宅，並影響大彎北段商業宅裁罰，都發局指，大彎北段商業宅相關規定在都市計畫說明書內，商業區和娛樂區是特定專用區，不適用土管裁罰，兩者無關 。
平均地權基金明年將繳庫二十四億元，市議會交通地政委員會廿九日審查該筆預算時，議員擔心影響未來重劃區維護費用，且現在房地產不景氣，基金盈餘未來恐將縮水，委員會主席陳政顯甚至建議刪減二十億元，僅繳庫四億元，委員會最後決定該筆預算送大會討論。
議員劉士州表示，原市區過去辦理多處市地重劃，每一期市地重劃都設置重劃基金，依照規定，重劃完成十五年以上才能結算，繳入平均地權基金，以後若沒有重劃工程，平均地權基金就沒有「活水」進來，重劃區公共設施維護將有困難。
議員張芬郁則指出，原台中市一直重劃、賣抵費地，所以很有錢，原縣區苦哈哈，縣市合併後，縣區人口多於市區，讓台中市躍升第二大城，因此希望平均地權基金能挹注縣區建設，當然會先留存重劃區維護經費。
地政局長張治祥表示，公辦重劃、區段徵收開發完成後，出售抵費地或配餘地的收入，優先償還開發成本，其他一半留在重劃基金，另一半繳入平均地權基金；而平均地權基金可用來補助已辦好的公辦重劃區、區段徵收區裡的公共建設增添或維護，若平均地權基金有盈餘，也會依市庫需要繳庫。
張治祥也說，明年平均地權基金預估還有近十五億元盈餘，所以公共設施維護沒有問題，未來二年半都夠用。
對此，陳政顯表示，目前房地產景氣低迷，為了讓平均地權基金進帳，未來二年半是否要賤賣土地？這筆預算不僅關係重劃區居民權益，也關係所有市民權益，如果市府財政困難，平均地權基金必須繳庫，他建議繳庫四億元，讓局長能有交代，其餘二十億元刪除。不過，在場民進黨議員都支持通過預算，因此委員會最後決定將這筆預算送大會討論。
台北市蘭州、斯文里「公辦都更」受注目，全案的事業、權變計畫，最快年底進入北市都更審議委員會；不過，斯文里第三期中，11位所有權人屬於中低收入戶，擔心一次領取拆遷安置費後，平均月收入增加，喪失中低收入資格，恐「因小失大」。
北市都更處表示，目前居民意見分歧，部份希望一次領、另一部份希望分期領，但現行法規中，未明確規範拆遷補安置費如何發放，目前府內已經組成專案小組，研議各種方案，也不排除用專簽市長室方式處理。
目前台北市中低入戶資格，將家庭年收入由家庭成員均分，每人每月必須在2萬2207元以下，另外，中低收入戶可以擁有不動產，但價值不能超過876萬元。
都更處指出，未來房子拆除、完成點交後，所有權人能領一筆拆遷安置費，房屋重建期間，當作到其餘地方租屋的租金補貼；拆遷安置費將以居住面積、周邊租金水準、以及安置月份去計算，並且一次發放。
根據估價結果，斯文里第三期2樓以上住宅的補償單價，為每坪680元；若以8坪為例去計算，所有權人可以一次領19萬5840元，不過，當年度每月收入等於增加1萬6320元，除非每月既有收入不超過6000元，否則將超出中低入戶門檻。
都更處解釋，目前府內已經組成專案小組，研議各種方案，譬如社會局用個案方式檢討，不取消弱勢戶資格，或以專簽方式，讓該11名所有權人，可以分期領拆遷補償費，府內尚未有定案。
社會局回應，補償費算是一次性收入，但過去經驗，發放補償金的單位會特別處理，例如當年八仙塵暴事件，有些受災戶也屬於弱勢家庭，所以衛福部有要求不要列入動產，強調之後會依法規處理，但會有彈性考量。
至於是否都更案審議進度？都更處認為，都更審議、弱勢安置，兩者可以分頭進行，不會互相影響，目前依舊排定年底進入都更委員會審查。
新北塭仔圳市地重劃案爭議有解！因部分合法房屋居民反迫遷，導致塭仔圳重劃案延宕多年，新北市府今年9月重新召開地方說明會，定調將採分區開發，今天的都市計劃委員專案小組會議上，更表明以所有地主得知剔除後權益為前提，美華新村、輔大捷運站二號出口、輔大三角商城、磚雅厝社區、三泰路等爭議區將排除重劃範圍，預計影響300多名地主。
塭仔圳重劃案修正後都市計劃圖。（新北市城鄉局提供）
因塭仔圳重劃案損及部分合法房屋居民的居住權，包括美華新村、輔大三角商城、磚雅厝社區、三泰路、文程路等爭議區都有居民陳情，要求市府將他們的房屋排除重劃，雖然市府已表態剔除，但住戶至今都未看到修改過後的都市計畫圖，質疑市府口說無憑，今天專案小組開會前夕，塭仔圳反迫遷連線成員拉布條，高聲要求市府應拿出全圖與公文佐證，讓居民安心。
會議上，爭議區的住民輪番發言，有民眾說家族世居40、50年，房子只有30坪大，重劃後只剩不到20坪，「要怎麼再蓋房住人？」等於是要將他們家族連根拔起驅離；也有民眾說，3年前市府也曾邀請住戶表達心聲，但大家最後卻獲得一紙「不予採納」的公文，僅用4個字就剝奪了好幾百人的居住權利，擔心今天的會議也僅是過過水、跑程序。
新北市城鄉發展局長柳宏典最後在會議上決議，必須告知所有地主排除重劃後影響，以此為先決條件，將爭議區排除重劃案；城鄉局都市計畫科長謝惠琦則補充，因文程路陳情住戶面積未達排除標準，需再進一步了解其他住戶意願，接下來會交由新北市都委會大會審議，再送往內政部。
日本三井集團子公司台灣東喜璐機能膜公司，將投資5.5億元在南科高雄園區設立「半導體製程用膠帶」生產據點。由於台積電和聯電的持續投資，已成功帶動半導體關鍵材料業者在南科的規模，台灣東喜璐機能膜公司宣布落腳高雄園區之後，產業聚落將更完整。
南科管理局表示，台積電、聯電公司持續投資南科，奠定南科半導體產業的發展基礎，南科目前已有20家半導體廠商，尤其台積電，自2012年開始，持續在南科投入設置16／20奈米先進製程超大晶圓廠，5年來陸續帶動半導體關鍵材料、設備等9家廠商持續至南科設廠投資，加上日本三井集團台灣東喜璐機能膜公司宣布落腳高雄園區，將使南科半導體產業聚落更形完整。
據指出，台灣東喜璐機能膜公司主要生產半導體製程中所使用的保護膠帶，其中，作為矽晶圓背面研磨製程耗材的用途，更擁有全球最高的市場佔有率。
中油新南向重大投資漸明朗。經濟部長沈榮津昨天證實中油五輕將落腳印尼，印度則率領台灣供應鏈在蒙德拉（Mundra）工業區進行投資，形成石化聚落，投資金額高達新台幣一千七百億元；中油表示，在印度預計興建乙烯年產能一二○萬到一五○萬噸的輕油裂解廠，明年中前完成評估。
民進黨立委管碧玲日前指出，印尼及印度爭搶五輕，並於十月六日同一天與中油簽署投資意向書（MOU）。她透露，印尼是「由上而下」，由新南向辦公室接觸，與印尼海事統籌部兩位特別顧問接洽，預計年底完成可行性評估，印度則是由外貿協會接洽，是「由下而上」，由中油、民間業者組成台印石化聯盟，擬在印度蒙德拉工業區進行投資。
與民間組石化聯盟 赴印度投資
沈榮津昨赴立法院經委會答詢，證實五輕確定落腳印尼，中油在印度雖也要投資，但「是另外的計畫」。沈榮津強調，「印尼是五輕第二春，而印度就是一個全新的石化園區」，兩者內涵並不一樣；中油與印尼最晚明年一月就會完成遷廠評估，印尼近期對中油投資的政策獎勵方案將明朗，也是五輕輸出的助力。
沈榮津說，印度市場崛起，「台灣石化業看到了，評估好了以後就要照程序走」；他透露，中油將帶領產業鏈赴印度投資，規模將達一千七百億元，整體計畫尚在評估中。
但中油表示，五輕遷廠仍在評估，尚未完全確定落腳印尼，仍須待可行性方案出爐，時間點希望在明年一月；對印度投資，計畫將興建乙烯產能一二○萬到一五○萬噸的輕油裂解廠，希望帶動聚落效應，但不限泛中油系統廠商投資，其他下游廠商有意願也可參與；印度評估方案預計明年中以前出爐。
中油還透露，印度投資案除台灣產業鏈外，也會與當地民營企業合資，建廠目標鎖定印度目前正在崛起的石化內需，中油在台灣的產能不會移過去、也不會減少。
金管會主委顧立雄昨表示，將大幅翻修金控與銀行業「內稽內控辦法」，銀行資產一兆元須設「獨立」法遵單位及「專責」資安單位，並將吹哨者保護納入內稽內控，預計明年第一季上路。
顧立雄︰內稽內控辦法將翻修
顧立雄昨出席「二○一七年獨立董事論壇」，他受訪表示，已批准「內稽內控辦法」修正草案，主要有三大面向，包括：吹哨者保護、法遵獨立性及資安專責性，近日將召開公聽會，再依程序預告修正。
顧立雄指出，相關辦法修正後，銀行資產一兆元以上，必須設置獨立法遵單位及資安專責單位。他說，這是採取循序漸進方式，先由兆元以上的大銀行開始推動，未來再要求兆元以下的銀行。據統計，本國銀行資產超過兆元的有十五家。
吹哨者身分若有爭議 金管會認定
另外，顧立雄表示，將強化「吹哨者保護」，銀行法第六十一條之一可說是「帝王條款」，只要金融機構有礙健全經營之虞，就可以開罰；將「吹哨者保護」從原本自律規範，提高位階納入內稽內控，吹哨者將有更多保障。
對於吹哨者身分認定爭議，如果銀行反指檢舉人不具吹哨者條件，爭議要如何化解？顧立雄表示，如果銀行業者與檢舉人（員工）有不同看法，金管會擁有行政調查權，這個認定權就會落在金管會身上。
歐企投資10月再入手1戶 為第2大持有人
國巨集團董事長陳泰銘專情台北市松山區豪宅「文華苑」，今年7月再以總價5.3億元買下9樓戶，總計斥資近27億元持有該社區共5戶。已持有3戶「文華苑」的歐企投資，也在10月再入手4樓1戶，成為第2大持有人。
據最新實價資訊揭露，「文華苑」今年7月成交1筆9樓戶，總坪數約350坪、總價5.3億元，對照地籍謄本，買方為旭泰新公司，股東之一為陳泰銘，最大股東則是陳泰銘的一對子女陳少威、陳少喬。該戶賣方為前嘉德投顧董事長李澤君，李於2011年8月以總價3億2180萬元購入，6年後出售，讓李澤君賺進近2億元，足見豪宅保值力。
6年賺近2億元
「文華苑」另有4樓戶在10月悄悄易手，該戶前屋主為老牌主機板廠映泰創辦人暨總經理王明正，新買方是登記為僑外資企業的歐企投資，在「文華苑」已持有10、12、13樓共3戶，此次再入手4樓戶，共已持有4戶，為僅次於陳泰銘的第2大持有人。
台灣房屋台北大直特許加盟店店東卓偉程分析，今年以來「文華苑」共揭露3筆交易，單價在181~185萬元間，「4樓戶若是以今年成交均價每坪183萬元估算，總價約在近5.1億元之譜。」
卓偉程認為，「文華苑」預售總價在3~4億元間，如今身價多已攀至5~6億元，即便近年未見創新高價，但只要是預售入手的住戶，獲利幅度多在4成起跳。
目前無待租物件
香港商匯泓不動產副總經理吳懿倫表示，「文華苑」因戶數不多、住戶單純且有名牌物業管理，不僅買賣詢問度高，租賃熱度也高，「目前全社區出租中約8戶，月租金在40~52萬元間，已無待租物件。」
威宏-KY（8442）董事長洪永裕昨（29）日表示，擬斥巨資明年起在旗下泰國廠，及剛宣布併購的泰國TWT公司，擴增生產線。在東南亞加強生產布局之後，洪永裕說，希望未來2～3年後，大陸與非大陸廠區營運占比可達各半。
另威宏-KY總經理許新居也說，公司希望未來2、3年後，泰國兩個廠年產值，可由目前TWT今年估3,300萬美元，提升1倍以上，讓泰國兩個廠未來能成為集團在東南亞最大生產基地。
另柬埔寨廠已經建置10條精品包袋及休閒包生產線，主力服務客戶包括Kipling及Tumi等品牌廠商。
威宏-KY目前在大陸江蘇淮安廠，共計23條休閒背包與手提袋生產線；江西興國廠共有11條運動用品生產線；廣東東莞廠71條的精品包袋與運動用品生產線，使大陸廠區目前是集團旗下最大生產基地。其中東莞廠新增客戶，包括Boss及Armani等精品大廠，去年度訂單金額100多萬美元，累計今年前9月訂單金額已達200多萬美元，明年訂單金額還會大幅提高。
洪永裕透露，大陸近年來勞工工資調漲，加上「五險一金」制度，使得大陸的生產成本逐步墊高；另往來品牌客戶，也往東南亞國家下單，估計大陸廠區未來產能，恐怕會滑動調整10～30％不等。
不過，洪永裕強調，因大陸也是品牌產品消費市場，所以，若要銷至大陸的產品，威宏-KY不會在東南亞生產供應。
威宏-KY表示，公司未來發展策略與展望，除了將加速東南亞廠區布局外，還包括推動生產流程合理／自動化、降低成本費用、優化產品組合，增加高利潤產品、集團企業整合與公司價值延伸等面向，以期讓公司未來營運能更上一層樓。
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