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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
不甩中客來不來，今年第二、三季，金門、澎湖等外島、離島，竟分別出現單筆總價在億元上下的實價紀錄。根據實價網資訊，金門縣金寧鄉出現一筆九千四百萬元的實價紀錄，買家是當地以戰地裝潢風格聞名的八二三行館，單筆價格更創金門實價第二高紀錄；據當地房產業者指出，是該行館老闆吃下整個建案，不排除未來當作飯店擴點使用。
根據實價網最新揭露，八月時，金門縣金寧鄉金水里前水頭聚落內，揭露一筆九千四百萬元的實價紀錄，坪數約六二七．九三坪，每坪單價約十四．九七萬元。據當地房產業者指出，該地點有一個當地建商青宇建設推出的建案，總計規劃廿一戶，每戶坪數約卅坪，據悉八二三行館老闆有投資，八月再砸下九千四百萬元吃下建案所有產權。
該筆實價金額，僅次於二○一四年七月，中國廈門陸島酒店公司以二億四二五○萬元收購「金寶來大飯店」，為金門縣實價單筆總價第二高紀錄。
八二三行館在金門當地是以「戰地風」特色聞名，除飯店所在地是過去軍事戰車營外，行館也有以「戰車」為主題，打造「戰地風」的房間。當地房產業者透露，業者對於建案未來銷售模式尚未拍板，考慮方向包括飯店擴點需求，或者直接當作住宅分戶銷售，也可能規劃民宿賣給投資民眾。
此外，東森房屋研究中心副理于靜芳指出，今年六月，玖瞬投資砸下一億四九七三萬元，買進澎湖縣馬公市新明路上一家餐廳，該公司為正新輪胎羅家的次婿、前任總經理陳榮華家族所有，該筆交易也創下澎湖縣單筆總價新高紀錄。
台北單戶總價逾3億元的超豪宅市場，過去幾年成屋尚未出售戶數近200戶，加上明年即將完工的超豪宅四大案「陶朱隱園」、「冠德信義」、「琢白」與「ONE PARK TAIPEI」，台北超豪宅成屋待售戶數將達400戶。
過去房市熱絡時推出不少高端豪宅，屋齡已達二至四年，由於近二年房市低迷，迄今仍有不少未售餘屋，代銷業者市調顯示，包括「西華富邦」、「皇翔御琚」、「松濤苑」、「頂禾園」、「文心信義」、「華固天鑄」、「和平大苑」等，各大豪宅成屋案尚未出售戶數，以單戶總價3億元為門檻，扣除建商保留不售的部分，初估將近200戶仍在待售中。
值得注意的是，即將完工的台北四大超級豪宅案，包括「陶朱隱園」、「ONE PARK TAIPEI」與「冠德信義」合計近200戶超豪宅將展開銷售，去年4月公開銷售的「琢白」，預計明年第3季交屋，目前銷售率突破五成。明年台北新舊超豪宅市場，單戶總價3億元以上的待售戶數，將達到400戶。
代銷業者指出，近二年房價已經過修正，不過，台北超豪宅明年成屋供給量攀上新高，超高資產族群動態，特別是各取所需的「角落富豪」、「隱形富豪」，將成為超豪宅能否加速去化的關鍵。
以「琢白」為例，低樓層的成交單價站穩每坪200萬元以上，已購客戶背景大多是在其所從事行業中，全球市占率名列前茅業者，有不少已購客則為客戶本身或子女具留學、駐外背景。
圖／經濟日報提供
第6度招標 商仲業不看好
預計明年三月第六度招標的北市「C1、D1雙子星聯合開發案」，傳有逾三十組人馬積極評估。但房產業者潑冷水，受到前幾年北市調高每坪構造單價平均一．六倍及公告地價調漲超過三成，以完工後得標者可分回四成推估，每年光是繳納地價稅、房屋稅就超過六億元，相當於兩戶「帝寶」的價值，光是稅金就吃掉近三成租金收入，再加計建築成本、利息、人事等成本攤提，恐先嚇退一票投資者。
地價稅、房屋稅年逾6億
根據商仲業者推估，雙子星開發案未來可興建樓地板面積十五．八萬坪，未來每坪出售價格上看一二○萬元，開發完成後，資產價值可達一千八百億元；若以每坪建築成本四十萬元推估，未來建造成本約六百億元，以最優投資人未來可分回四成推估，可分回價值達七二○億元，若不計入其他成本，扣除六百億元建築成本，推估可獲利一二○億元，投資報酬率約兩成。
就算投資是以長期出租為主，以目前西區地標新光摩天大樓租金揭露紀錄，每月每坪約二千三百元，推估該開發案未來每月每坪租金可達三千元「高標」，年租金約二十一．六億元，租金收益率近三％。但雙子星開發案量體大，商辦去化需要好幾年時間，持有前期多數處於虧損狀態，但持有稅卻是每年要繳，當出脫或出租時間一拉長，獲利空間將被嚴重壓縮。
籌資門檻提高、私地主問題未解
瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛分析，雙子星開發案前五度招標爭議不少，柯市府第六度招標，對投標者財務標準恐拉高，將禁絕產權提前被散賣，以確保長期經營穩定性，這將大幅提高投標團隊的籌資門檻，北市在二○一四年調整建物造價評定現值的標準造價後，新建物平均稅基至少調升一．六倍；C1、D1包含旅館、辦公室、百貨等三種商用不動產，因零售百貨、辦公室沒減免，高持有稅將讓潛在投資人卻步，且公告地價未來每年一調，也增加不確性。
高力國際調研部董事李日寶也說，還有私地主問題，就算未能在招標文件確定私地主分回比率，還得等得標後，由投資者出面談判，這也是不確定的一大因素。
解決保留地閒置 都發局：僅7.79公頃變更
市府專案檢討公共設施保留地，預計可解決全市近四百七十公頃公設保留地閒置問題，外傳其中七十公頃將變更為住宅區，都發局澄清僅有七．七九公頃，並強調，經跨區重劃後，將開闢四十二處、共十三．三八公頃的公園、兒童遊樂場及綠地，讓市民享有更多開放空間。
台中市部分公共設施保留地長達五十餘年未開闢、也未徵收，不但土地無法善加利用，更嚴重影響地主財產權，市府正辦理公共設施用地專案檢討。
最近外界卻傳出有七十公頃的公園、兒童遊樂場用地，將被變更為住宅區。例如，南屯區楓樹里兩塊公園用地將變更為「住二之二」用地，讓附近居民很憤慨，台中市楓樹腳文化協會創會理事長江鳳英指出，居民一直期盼公園能早日完成，尤其近年來當地人口增加，公共設施已不足，不該再把公園變成建地。
透過專案檢討 獲42處13.38公頃綠地
都發局指出，這次專案檢討預計可解決全市近四百七十公頃公共設施保留地，讓土地不再閒置，包括以個別變更的土地面積六十二公頃，由主管機關編列預算辦理徵收的面積五十公頃，其餘三百五十八公頃將辦理跨區市地重劃，其中十二處公園及兒童遊樂場保留地，面積共七．七九公頃，變更為可建築用地，讓地主能透過跨區重劃方式獲得補償。
都發局也說，變更為建築用地的七．七九公頃土地，已長達五十年未徵收與開闢，可說是「看得到卻用不到」的公園，透過專案檢討，卻能實質開闢四十二處，共十三．三八公頃的公園、兒童遊樂場及綠地；另外，若再加上停車場、國中小及社會福利設施用地，則可開闢約一百四十公頃的公共設施，可望大幅提升鄰里生活環境品質。
在2016年公告地價大幅飆漲，桃園市地價及標準地價評議委員會8日登場，2018年有望調降。
桃園市政府地政局表示，桃園市上期調整公告地價在2016年1月1日，配合今年5月10日平均地權條例第14條修正規定，公告地價每3年調整1次修正為每2年，這期提前到2018年1月1日。
桃園市地政局統計，自2016年9月2日至2017年9月1日的2018年公告地價調整作業期間，桃園市不動產市場交易量下滑、成交價格也有向下修正趨勢，且新建案開價降低、核發建物使用執照數量減少，桃園市都市地區地價指數更首見自2014年連兩期負成長。
桃市地政局指出，這些情況將覈實反映在2018年公告地價調整作業時，以期減輕民眾稅賦負擔並緩和2016年調漲地價帶來的民生衝擊。
市府地政局說，在辦理新興開發地區如區段徵收、重劃地區地價調整，主要考量發展成熟完備、分階段適時反映地價波動，但以往地價調幅因累計3年容易造成民眾誤解，這次平均地權條例修正為每2年調整1次，市府將更能即時反映地價現況。
市府地政局強調，近年發現舊都市地區因商圈外移致盛況不如往昔，也將一併考量工商活動、公共建設及發展趨勢等因素，覈實反映地價。
星展銀行（台灣）合併澳盛銀行（台灣）個人金融及財富管理業務進入倒數，澳盛銀的資產、負債、在台消金商品及財管客戶都將移轉到星展名下，本周起進入兩個組織人員調整，星展台灣團隊也將因此增加800名員工和澳盛近55萬信用卡客戶，估計星展銀行（台灣）營運綜效將因此大幅跳升。
澳洲商澳盛銀將台灣零售金融業務，於去年10月底跟著澳盛在新加坡、香港、大陸、印尼的業務打包出售給新加坡商星展銀。
「我們要確保業務移轉順利且無縫接軌」，星展方面指出，目前合併日訂在12月9日，星展台灣團隊正在作移轉最後工作，為雙方業務及組織整併進行倒數。
對客戶來說，合併不會影響相關權益，以信用卡為例，星展在網站說明，客戶原先向澳盛台灣申辦的信用卡，於分割基準日後，將由星展台灣概括承受，信用卡相關權利義務會全數移轉至星展台灣，且信用卡於分割基準日後仍可繼續使用，分割基準日後的12個月內，星展台灣將主動通知並為客戶換發相對應的星展台灣信用卡。
澳盛銀行（台灣）亦通知客戶移轉日期，強調澳盛銀行集團當初是為了專注於企業金融業務，才作出出售決定，澳盛銀亞洲總部也正在安排，於零售部門正式移轉給星展之後，由香港部門主管來台協助，全面擴大在台灣的企金業務團隊。
星展銀本次收購的五個市場中，台灣市場整併速度較審慎，主要是星展相當重視台灣的財富管理業務市場，要確定每項客戶資產移轉沒有風險，才能在之後加大服務力道。
台灣星展銀行執行總裁高博德（Piyush Gupta）先前也強調，星展台灣過去受限於經濟規模，在整併後，預估可以在2∼3年內達到更高的平均獲利。
健喬信元 (4114-TW) 再啟購併案，以 1.35 億元收購景德製藥旗下 204 張台灣藥證，包含其主力眼科製劑。健喬表示，此次收購案除著眼於布局完整劑型、強化產品組合，並將整合藥證通路，擴大市場版圖，加乘產品獲利能力，發揮併購綜效。
健喬表示，景德製藥 2016 年營收達 3.6 億元，其中以眼科製劑為主力，約佔營收 26%，其次是抗感染製劑 19%、中樞神經製劑 15%、腸胃道製劑 14%，其它含皮膚外用製劑等約佔 25%，產品佈局完整、市場銷售表現佳且獲利穩健。
健喬表示，透過本次併購案，公司除可新增眼科製劑產品及通路，加速擴大旗下各劑型藥品市場版圖，並可完整布局自身既有產品領域，無縫接軌的產品生產與市場銷售，將可強化公司營收與獲利的成長潛力。
景德製藥是國內老牌製藥廠，成立於 1965 年，2001 年由台泥企業集團旗下中橡公司接手後，力求轉型，原有業務從原料藥、中藥及西藥製劑成品，積極轉型為生產及行銷新藥、新劑型，並深耕國內市場，旗下主要醫療院所與藥局之銷售通路數逾 3000 家。
健喬專攻特色學名藥，此次收購看中的便是景德極具市場價值的產品組合以及穩定發展的市場通路。
新光集團傳內鬨！新紡(1419)獨董羅嘉希於董事會中反對子公司重大資產處分案（該案原於審計委員會中全票通過）。新紡在12月2日代子公司新光資產管理公告出售士林區土地，處分利益高達12.99億元。但此案引起新紡獨立董事羅嘉希反對，羅嘉希反對賣新光紡織土地給新光建設，並強調不宜排除較優買賣條件的潛在買家，應該以子公司最佳利益為考量。
新紡賣地給新光建設案引發集團內鬨，獨董羅嘉希對此表達反對立場，他認為本案應該遵守關係人交易相關規定辦理，建議所有潛在買家所提購買意向書應對各董事充分揭露。他也強調，在遵守相關規定前提下，不宜排除任何提出較優買賣條件之潛在買家，應以子公司最佳利益為考量。他建議，決議內容不宜以「不低於每坪220萬」、「仲介費不超過2%」之授權方式處理。
新紡2日發布重訊，代子公司新光資產管理公司公告處分台北市士林區陽明四小段750、751、752、753地號等四筆土地，給予達麗建設(6177)，土地面積2,322平方公尺，折合702.41坪、每坪225萬，交易總金額15億8042萬2500元，預計處分利益約12億9900萬元。
但公司今日一早再發重訊，公布12月1日董事會董事及獨董的保留意見及反對內容，會議紀錄顯示，律師王慧綾認為：新光建設為利害關係人，應走的程序與一般案件不同，若要在本次會議中具體討論，吳東進董事為許嫺嫺之配偶，吳昕紘董事為新光建設董事，依法兩人都要迴避，且還要先送進審計委員會討論，故建議不要對新光建設意向書做實質討論，否則針對新光建設這部分的決議必定不合法的。
羅嘉希提出的3點反書面意見:[(1).本席強調本案應遵守關係人交易相關規定辦理。(2).建議所有潛在買家所提購買意向書應對各董事充分揭露。(3)在前述遵守關係人交易相關規定之前提下，不宜排除任何提出較優買賣條件之潛在買家，應以子公司最佳利益為考量。
台菲部長級經濟合作會議12月7日將在菲律賓舉行，我國由經濟部長沈榮津率團出席，據悉，本次會議的重頭戲，就是由兩國大使簽署台菲投保協定，這也是政府推動新南向政策以來的重大突破。
熟悉內情人士表示，台菲投保協定順利完成，將起到相當程度的帶頭作用，促使其他新南向國家與我國翻修、簽署投保協定的機會與意願。
台灣與菲律賓1992年2月簽署了「中菲投資保證協定」，當時簽署的背景，也是因應政府的南向政策，菲律賓之外，包括新加坡、印尼、馬來西亞、越南、泰國和印度等國，也都有簽署類似協定。但除了新加坡，在與台灣簽署經濟夥伴協定（ASTEP）時順便更新內容，其他距今都已有一、二十年歷史，內容早已年久失修。
據了解，早年訂定內容是製造業思維，但隨著跨國服務業的崛起，所能提供的保障不敷使用；此外，國際上新版投保協定內容，多納入政府間爭端解決，且為強化保護能力，條約內容越寫越周詳。
知情官員表示，本次協定為符合現代所需的投保協定，共有五大特色，首要的就是擴大投資保障標的。早年製造業工廠時代的思維，保障範圍都僅限在動產、不動產相關權利，新世代的協定，範圍都會擴大到技術、智慧財產權、有價證券等各種形式資產為核心的投資。
第二是強化資訊透明度。當菲國法規更新時，不能損害台商原先預期的收益，例如優惠期程必須維持原先規定的年限，且重大法規更新時，也要主動通知我方。
第三，強化投資人權益保障，若不動產遭公用徵收應給予投資人即時、有效及充分的補償；第四，給予投資人與其投資事業公平公正待遇及安全保障。過去台商在外投資，經常遭遇不公平的對待，新修訂的協定將加以補強。
第五，投資人與菲國政府間的投資爭端，可訴請國際仲裁，由公正客觀的國際仲裁人仲裁解決，對投資人的保障更為完整周全。
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