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房產新聞

  1. 打房奏效 九月五大行庫新承作房貸續降

  2. 建商爭搶地上權案

  3. 桃園將升格 房市夯

  4. 雲林高鐵產專區 底價低挨轟

  5. 房地合一效應 63%多屋族想賣房

  6. 萬華、樹林房市 可望增溫2成

產業新聞

  1. 香港基建團 看好桃航城

  2. 合庫金襄陽大樓 日暉池上得標

  3. 遠雄大巨蛋 拚明年完工

  4. 土地徵收 兼採收益法估價


1打房奏效 九月五大行庫新承作房貸續降

 
自由時報自由時報 – 2014年10月24日 上午6:11
 

〔自由時報記者盧冠誠/台北報導〕財金部會聯手打炒房,政策效果逐漸顯現。中央銀行昨公布九月五大銀行(台銀、土銀、合庫、一銀、華銀)新承作房貸降至三七九.六一億元,若排除農曆春節因素,則創下兩年來新低;加權平均利率也拉抬至一.九七二%,創下十六個月新高。

財政部研擬房地合一實價課稅、金管會提高非自用房貸資本計提風險權數,加上央行六月底推出第四波選擇性信用管制,財金部會聯手管控房市,成為五大銀行新承作房貸金額下滑、利率上揚主因。

五大銀行九月新承作房貸金額降至三七九.六一億元,月減二十四.七八億元、年減六十三.七八億元,加權平均利率連續三個月上揚至一.九七二%。

央行官員表示,房市觀望氣氛濃厚,主因應是房地合一課稅的不確定性因素;九月六都買賣移轉棟數皆較去年同月衰退,以新北市年減二十三.八一%最高。

央行官員指出,根據「信義房價指數」顯示,九月台北市房價月減二.三%、年減三.四%,新北市則月增○.二%、年增五.六%。

行庫主管表示,為強化風險控管,即使央行尚未重啟升息循環,非政策性房貸利率二%起跳,已成為多數銀行共識,非自用部分還會再調升一碼(○.二五個百分點),希望達到「以價制量」的效果。

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2建商爭搶地上權案

 
作者: 記者曾麗芳╱台中報導 | 中時電子報 – 2014年10月24日 上午5:50
 

工商時報【記者曾麗芳╱台中報導】

受惠於74號快速道路全線開通,周邊國有土地詢問度超高,國有財產署中區分署近期首度釋出位於水湳經貿園區旁千餘坪土地的地上權標的,由於每坪底價約22萬元僅市價4成,包括客運業者、建商詢問電話熱烈,預定11月3日開標,料將掀起搶標熱潮。

國有財產署中區分署長吳文貴表示,中區分署近年來已招標10多筆大面積地上權土地案,建商對於設定地上權標案的接受度愈來愈高,平均標脫率逾5成,標脫金額逾底價5至10%,主要用來投資興建商用不動產。

其中,位於台中市北區水源段、也就是一中商圈附近的地上權案,去年由麗寶集團旗下的鵬程建設得標,日前已申報開工,這也是中區分署第1個開工的設定地上權案。

鵬程建設副總經理吳霖懿表示,該國有地位於熱鬧的一中商圈附近,鵬程建設預計興建地下2層、地上6層的住商混合大樓,其中1、2樓作為商場出租;3至6樓規畫為套房出租,初估總投資金額約2至3億元,預計11月5日動工興建。

而台中在地建商──大毅建設,去年底標到台中市英才路約440坪的地上權案,目前朝興建商務飯店著手規畫,預計年底前敲定合作對象。

大毅建設協理魏誠誌表示,英才路位於國立台灣美術館與草悟道旁,地理條件優越,大毅建設目前與多家國內知名品牌及國際品牌飯店接洽中,預計打造200間商務客房,總投資金額7至8億元,這也是大毅建設首度跨足商用不動產市場。

國有財產署中區分署打鐵趁熱,今年第4批招標設定地上權標的物,推出台中市西屯區、太平區、大甲區、東勢區及雲林縣虎尾高鐵特定區等5筆標案;其中,最熱門標的是位於中平北路與經貿11街口,鄰近中清交流道與74號快速道路及水湳經貿園區的千餘坪國有地。

吳文貴表示,該地使用分區為「第1之1種住宅區」,建蔽率50%、容積率140%,地上權存續期間70年。他說,該地目前每坪市價逾50萬元,但招標權利金底價2億2,296萬餘元,僅為市價的4成、地租年息率3.5%,頗具投資誘因。

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3桃園將升格 房市夯

 
作者: 江富滿 | 中時電子報 – 2014年10月24日 上午5:50
 

工商時報【江富滿】

年底七合一選舉已進入倒數階段加上政府持續打房,讓許多投資客望屋卻步,不過相較於雙北的高房價,即將在12月25日正式升格為第六都的桃園市,在機場捷運即將通車與航空城等利多加持下,大桃園地區的預售個案還是吸納不少雙北及新竹的自住客前來購屋置產。

根據內政部統計五都和桃園縣最新人口遷移資料,今年以來淨遷入人數第一名地區為桃園縣,顯見桃園地區無論是治安、教育、生活機能、交通建設及房價等各方面條件都受到自住客的青睞,這也是桃園地區自2008年金融風暴以來,建商大舉進軍大桃園房地產市場的主因之一。目前大桃園地區房價以平鎮、楊梅仍然維持在1字頭最受首購族喜愛,龜山、蘆竹都已站穩2字頭,高鐵特區更是坐3望4。其中位於楊梅交流道下的智富城,是由傳佳建設千戶造鎮,分3期銷售,目前2期銷售率已超過8成。

傳佳另在龜山推出藏玉個案,基地臨千坪公園,十分鐘車程即達捷運新莊線迴龍站、機場捷運林口長庚醫院站,交通方便、路網延伸無遠弗屆,客層鎖定新北及北桃園客群。英橋機構群耀建設推出的群耀V1由任賢齊代言,基地位於大竹國中旁,四面臨路退縮型塑大棟距視野;建築空間規畫29坪2+1房以及39坪3房,坪數適中,2字頭房價讓新婚首購族、退休換屋族輕鬆擁有。璟都杜拜美學基地位置正臨大有國小、正對大有國中,是大有特區的書香地王,生活機能豐富多元,讓首購、換屋族輕鬆享受杜拜奢華。機場捷運A17站正對面的帝一莊,位居交通樞紐,特別是在華泰名品城開工後加上通車在即,未來增值空間可觀。

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4雲林高鐵產專區 底價低挨轟

 
作者: 周麗蘭╱雲林報導 | 中時電子報 – 2014年10月24日 上午5:50
 

中國時報【周麗蘭╱雲林報導】

雲林高鐵特定區的產業專區標售底價訂為每坪5.8萬元,被質疑底價過低,多位議員連日質問底價怎麼訂,要求提供會議紀錄,地政處長23日答詢「未正式開會」引起譁然。地政處事後解釋,區段徵收由業務單位參考成本,綜合評估而訂,且5.8萬只是底價。

縣議員王又民、蔡東富連番質詢地政處長蘇瑞元,3月25日要標售9.6公頃的產專區時,附近住宅區最低售價每坪已8.2萬元,商業區11萬元,為何菁華的產專區底價只訂5.8萬元,要求看會議紀錄與標單。

蘇瑞元答詢表示,並無正式開會,所以沒有會議紀錄,本案由業務單位參考成本而訂,原來每坪只5.2萬元,參考物價波動後調高為5.8萬元。

蔡東富指出,全台高鐵特定區內的產業專區全都是招商,只有雲林縣是買斷的,11年前賣給高鐵局每坪6萬多元,還要興建聯外道路給雲林,訂這麼低的底價若標售出去,現賠3、40億元。

土地開發科解釋,參考92年區段徵收計畫書開發成本每坪4.2萬元,評估台大分校進駐遙遙無期,住宅區與私人土地荒煙漫草,高鐵虎尾站還未通車,查訪台中站、嘉義等站產業專區招商失敗,決定以買斷方式提升吸引力。

至於以每坪6萬多元出售高鐵局,那是專案讓售不是競標,5.8萬元也只是底價,不是成交價。

蔡東富另質疑,縣府11月將發包興建行政專區內國際旅館與國際會議廳,縣府委託的可行性評估,都已載明將無法登記為旅館,恐淪為蚊子館,為何縣府執意要蓋?

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5房地合一效應 63%多屋族想賣房

 
作者: 記者方明╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年10月24日 上午5:50
 

工商時報【記者方明╱台北報導】

房市交易冷清,但房市潛在買盤需求仍大,根據房仲業者調查顯示,1∼5年內想購屋者比重高達6成,主要以換屋及投資置產為主;不過受房地合一課稅影響,持有2戶以上屋主逾6成想出脫手中物件,其中希望1∼5年內脫手占23.5%。

群義房屋委託波仕特市調機構,針對擁有不動產的民眾對房地合一政策看法作調查,發現若政策底定,僅擁有1戶不動產的民眾有57%沒有售屋意願,而會在1∼5年內售出的民眾則占17.3%。相對地,擁有2戶(含)以上不動產的民眾,有63%民眾有售屋規畫,其中有23.5%民眾選擇要在1∼5年內出脫手中物件。

此外,調查也發現,雖然目前房市交易冷清,但仍有高達6成的民眾,1∼5年內仍有購屋計畫,顯示買方目前僅是退場觀望。

值得注意的是,儘管目前房市買盤以首購族為主,但調查購屋動機上,首購自住比重僅20.6%,換屋自住則高達58.2%,投資置產也達45.3%。

群義房屋總經理潘家成指出,由此次調查中可發現,房地合一政策對多屋族明顯受到影響,像是位置地點較差、產品類型不適合、收租投資報酬率較低等的物件,會被屋主優先拿出來脫手。

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6萬華、樹林房市 可望增溫2成

 
作者: 王玉樹╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年10月24日 上午5:50
 

中國時報【王玉樹╱台北報導】

萬大線沿線居民對捷運動工引頸期盼,房市專家與業者認為,動工後可望帶動萬華、樹林中古屋、新成屋交易量熱絡增加1到2成。但價格方面,囿於市況不佳,估計到明年底前漲幅不會太明顯,但通車前半年到1年會有8%到1成左右補漲空間。

信義房屋業16區協理黃茂書指出,萬大線喊了很久,是一個屬於「延後發酵」題材,他估計這條線正式動工後對萬華影響比中和大,因為目前中永和房價早高於萬華,甚至可能引發一波新北市移民到萬華的「移民潮」,萬華房市後勢可期。近期就會有建商搶建、購地,炒熱題材,「墊高屋主心中的行情價位。」

不過他說,過去萬華受惠雙子星、松山線動工,軸線翻轉話題,近4年房價已上漲3到4成,預期萬大線動工後,明年底前房價持平,要到通車前半年到1年間,才會有一波8~10%補漲空間。

好房網不動產市場週報社長倪子仁持不同觀點說:「房價高點已過!就算萬大線開工,房價也不太可能上去。」以萬華目前平均房價每坪60萬到70萬元,少數預售個案上看90萬元,中和行情約60萬到80萬元,價格都位於高檔,上漲空間有限。

倪子仁說,可肯定的是這條線動工後,會推升萬華、樹林房市的交易熱度,估計會多1~2成。

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1香港基建團 看好桃航城

 
作者: 記者康彰榮、龍益雲╱台北桃園報導 | 中時電子報 – 2014年10月24日 上午5:50
 

工商時報【記者康彰榮、龍益雲╱台北桃園報導】

香港立法會議員、香港貿發局基建服務諮詢委員會主席謝偉詮昨(23)日指出,台灣當前發展交通和房地產結合的複合性大樓,而香港業者在這方面擁有經驗和實力,兩地業者可攜手合作。他還指出,香港業者對參與桃園航空城等項目有很高的興趣。

謝偉銓22日率領香港基建及房地產服務業代表團訪台。該團包括俊和發展集團、信和集團、科建國際集團、威寧謝香港有限公司等香港房地產開發商、建築設計和管理、工程顧問等領域重量級業者。

該團22日抵台後,立即前往桃園航空城聽取桃園縣政府安排的簡報,當日還參訪台茂購物中心。

桃縣工商局長陳淑容表示,縣長吳志揚去年12月間率縣府團隊赴港召開「桃園航空城產業投資說明會」,獲得香港企業界廣泛回響,紛紛表達投資桃園航空城興趣。

縣府顧問李維峰指出,香港建築業向來以高效率興建優質高層住宅級辦公大樓見稱,擅長採用各項專門建築技術,例如填海、設計及建造(D&B),專業水平在業界首屈一指。香港的基礎建設模式,對建構桃園航空城將是個可行性高、開發風險成本相對較低的重要參考。

昨日該團在台北與台灣房地產業者交流,主要議題集中在大型開發案和基礎建設、都更的相關問題。

謝偉銓指出,他看了幾個開發項目措施後,認為桃園航空城的潛力很大,因為考慮長遠,尤其是對未來房地產的開發,都考慮到環保節能等方面,創造出來的機會很多。

該團行程還將考察陸企萬通在淡水小坪頂的開發案「萬通台北2011」、台北港、淡海新市鎮、淡水漁人碼頭等,今日晚間返回香港。

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2合庫金襄陽大樓 日暉池上得標

2014-10-24 01:37工商時報 記者朱漢崙/台北報導

 合庫金23日宣布,襄陽大樓在六家商旅業者聯合搶攻下,最後由台東國際渡假村業者「日暉池上飯店」得標,根據最後決標租金結果,月租金達每月333萬元,計算下來年化報酬率將達4.1%,是合庫資產活化歷年成果最好的一次,也是首家公股行庫成功透過與商旅業合作活化資產。

 金管會規定保險業者,大樓出租報酬率必須以2.875%為下限,合庫標租襄陽大樓的結果可說遠高於此;據了解,合庫內部原本預期,即使是最後進入決選的6家商旅業者搶標,但決標價的年化報酬率應在3.5%以內,如今竟達4.1%,令合庫喜出望外。

 據悉,進入決選的旅館業者,清一色都具有一定知名度,包括與福華飯店相關,轄下有橘子商旅的福泰集團、愛克發商旅、已在台北車站商圈有兩家商務旅館的大員昌集團轄下的旅樂序商旅、及在南台灣知名,已有17家連鎖店的康橋商旅,還有昨日得標的日暉池上飯店。

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3遠雄大巨蛋 拚明年完工

經濟日報╱記者楊文琪/台北報導】
2014.10.24 03:29 am
 

 

大巨蛋目前已經看得出蛋的形狀了。
記者楊文琪/攝影
由遠雄集團負責興建經營的台北大巨蛋BOT案,雖然遠雄將申請展延工程882天,也就是到2017年初完工,但據了解,遠雄集團決定要在明年底完成孵蛋,讓台灣第一座擁有4萬席多功能的體育館可於2016年初對外營運。

遠雄集團發言人蔡宗易昨(23)日表示,大巨蛋在施工過程中遭遇到很多狀況,遠雄將所有影響工程的因素全部彙整列舉,近期資料補齊後,就會提交市政府,要求展延工期882天。他透露,遠雄內部嚴格要求施工品質及控管工期,應不致要882天才完工。

台北大巨蛋總投資金額高達300億元,其龐大的蛋體將成為台北另一個地標,而巨蛋的佇立,不只活絡國內運動市場,同時可帶動相關商機,提升台北市精華區的經濟效益範圍。

據遠雄規劃,這座全台灣最大、可容納4萬名觀眾的室內多功能體育館,不但符合世界級標準棒球場規格,並擁有各項配備設施,可以提供大型演唱會、企業集會、演講與商業展覽等活動使用。

為了挹注體育館興建及維護成本,遠雄也在大巨蛋蛋體周邊設有商務飯店、休閒購物中心、影城、餐飲店、精品店、辦公大樓等商業設施,其中飯店有400多間客房,可滿足到此比賽的球星、表演藝人或其他娛樂表演的人士住宿、餐飲需求。

 

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4土地徵收 兼採收益法估價

經濟日報╱記者陳書榕/台北報導】
2014.10.24 03:29 am
 

內政部昨(23)日通過「土地徵收補償市價查估辦法」修正草案,未來土地徵收補償得兼採收益法估價。

不動產交易不熱絡的地區,也延長實例蒐集期間,從估價基準日前半年調整為前一年,以利蒐集正常交易實例。

土地徵收已於2012年9月採市價補償,至於市價的查估方法,現行是採比較法,即以比較標的價格為基礎,經比較、分析及調整等,以推算標的價格。修法後得兼採收益法,即採直接資本化法、折現現金流量分析法等方法。

舉例來說,若想要知道房屋價格,屋主可從屋齡、面積大小及地點等等客觀條件,篩選出相似標的,作為價格參考,此為比較法;若是收益法,則必須勘估相似標的最近三年的總收入(如租金)、總支出費用(維修、折舊)等費用,再計算標的收益價格。

內政部地政司專門委員施明賜表示,為反映真實交易價格,土地徵收已於2012年9月改採市價補償,這次修正是為反映實務作業需求,以查估方法而言,原僅有比較法,在實務上會有計算價格偏差,修正過後新增得採收益法,兩者都列入估價辦法中,以後不僅要蒐集市場買賣實例,也要將市場收益實例一併納入估算範圍,計算出來的價格將會更公平。

 

【2014/10/24 經濟日報】@ http://udn.com/

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