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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
屋齡10年內幾乎滿租
逾10年乏人問高雄房市買氣提升，但商辦大樓成交價卻未見起色。統計從2012年有實價登錄揭露以來，僅北高雄2棟商辦成交均價站上2字頭。專家指出，高市商辦呈現兩極發展，屋齡10年內商辦缺糧且多滿租，10年以上租金與成交行情偏低，進駐僅5~6成，顯示買家和租戶都「喜新厭舊」。
實價登錄揭露高雄商辦行情，北高雄商辦成交價略勝南高雄。2014年完工的城揚建設集團左營高鐵商圈「總裁時代廣場」目前揭露23筆約佔總戶數4成，每坪22~27.3萬元。大順一路「博愛商務大樓」則有3筆揭露資訊，均價逾20萬元。
企業多自建總部
至於南高雄，「東帝士85國際廣場」與「國城UFO」均有逾65筆成交紀錄，每坪5.4~37.1萬元不等。永慶不動產中華藝校加盟店店長郭銘揮指出，高雄包括中正、博愛、中山、民權、中華與大中路屬商辦密集聚落，但分類多屬進駐率40~60%，租金行情每坪介於400~600元的C型等級商辦，無論租金與售價均低，「主因是高雄地價便宜，中小型企業會購置透天或購地自建企業總部，使用較不受到大樓管委會限制，且設計較有時尚感。」
高雄商辦交易呈現兩極發展，富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，屋齡10年以上商辦進駐率偏低，多數僅5~6成，缺乏大型企業進駐是主因，然而租金不高導致交易量出不來，10年以上商辦每坪成交10~15萬元，屋齡20年以上甚至可找到每坪不到10萬元的商辦，「近年來北高雄有屋齡10年內新商辦，每坪成交站上2字頭，單坪租金逾800元，目前都近滿租。」
限制多宣傳不彰
雖然高市政府針對企業進駐高雄，提供了融資利息、房地租金、房屋稅與新增進用勞工薪資的補助。許值瑋指出，條件限制過高加上宣傳效果不明顯，導致招商率待提升，加上台中位處全台中間，先天地理位置較高雄佳，北部企業南下設點通常會優先考慮中台灣。
苗栗縣府因應社會住宅需求，選定竹南國有地及舊衛生局等用地規畫社宅，也將爭取經費試辦「幸福苗栗居計畫」，以包租代管方式優先媒合120戶弱勢族群、有住屋需求的青年等，以優惠租金入住民間空屋，縣府補貼差額，快速提供社會住宅，讓空屋有效利用。
縣府工商發展處長黃智群說，今年度針對弱勢族群、有住屋需求的青年等住宅補貼名額為420戶，每戶每月可補助3000元，申請案件503戶，將依申請者的資格排序評點，如果評點相同只好抽簽決定，也顯示社會住宅的需求迫切。
他說，縣府選定竹南鎮海口段一處占地0.1635公頃的國有地，還有舊衛生局、動防所約0.38公頃的用地規畫興建社會住宅，已獲內政部補助300萬元辦理整體規畫及評估，明年6月會有成果。
為能快速幫助無住屋的弱勢族群，縣府研擬試辦「幸福苗栗居計畫」，初期規畫120戶，以包租代管的方式，由房東、仲介主動尋求弱勢族群、有住屋需求的青年租屋，並負責房屋的管理與修繕維護，房租需比行情優惠，差額及管理、修繕等部分費用由政府補助。
黃智群說，透過補助讓空屋有效利用，屋主不限鄉鎮市都可申請，不僅可立即提供弱勢族群區位、型式多元的社宅，縣府已提出計畫向內政府爭取700萬元，核定後即會試辦。
推動歷時35年的桃園市觀音區草漯市地重劃區開發工程昨天動工，開發面積148公頃，市府斥資38.6億元，預計後年10月完工，為觀音沿海地區最大市地重劃區。桃園市長鄭文燦表示，市政府將開發草漯新市鎮為低密度別墅區，仿日本里山宣言，建造桃園版的里山別墅區、成為桃園最高水準別墅區。
桃園市府公辦開發的觀音區草漯市地重劃區，位於觀音、桃科、大園、觀塘到大潭的工業區廊帶上，草漯都計早在35年前發布實施，歷任縣長、觀音鄉長推動至今，近年觀音各工業區廠商設廠帶來人口進駐，加速市府推動草漯市地重劃進度，昨天鄭文燦和民代共同動工起跑，吸引上千鄉親前往，十分熱鬧。
市府現場展示草漯市地重劃新市鎮規畫藍圖，以「綠莊園、千塘居」主題，秀出未來美麗別墅區、埤塘公園、河岸步道、休憩空間和道路相連的美麗景象，只是里民質疑「可能嗎」? 似乎不相信草漯新市鎮未來如此「美景」。
鄭文燦說，以「綠莊園、千塘居」主題打造的草漯新市鎮開發，實現在地鄉親的期待，開發低密度別墅區，未來結合埤塘、富林溪整治，打造桃園版里山別墅區，預定後年10月完工。
未來提供桃園航空城、觀音、桃科工業區大量就業人口居住需求，計畫將桃42線5.6公里路從原本5到12公尺拓寬為20公尺道路，從草漯到青埔車程10分鐘以內，將草漯、青埔生活圈連結一起，成為桃園最好的居住生活圈。
天母指標豪宅「富邦777」3樓其中一戶昨由士林地院執行第二次拍賣，因該戶與3樓之1的另一戶法拍屋相互打通、並無隔間，因此，外界多半認為不會拍出，但昨日吸引1封標單，石姓民眾出價1億1788萬800元拍得，溢價逾1成。法拍業者推測，另一戶法拍很可能最後也是石姓民眾會出手競拍。
昨日拍定的是3樓戶別，拍定價格1億1788萬800元，相較底價高出近1400萬元，溢價率約13.39%，拆算每坪拍定單價約94.18萬元，沒能守住單價百萬關卡。
該豪宅是2007年開始預售，每坪開價100~120萬元，並於2011年3月興建完成，規劃地上16層、地下4層，坪數93~107坪，訴求中山北路七段燙金門牌與綠建築豪宅。
其實在房市高點時，富邦集團大股東蔡明興、蔡明忠陸續持有「富邦777」的頂樓樓中樓（15、16樓）及13樓之1，分別以總價3.1億元、每坪單價約135萬元；總價1.25億元、每坪單價約122萬元出售，若以該豪宅當時預售時單價推估獲利可望超過2成。
太平洋建設（2506）今（6）日法說會，總經理馬鴻榮表示，目前房市銷況呈現不佳，公司經營轉以持有現金為主，將把楊梅5.69萬坪土地，以及太平洋商務中心一樓和地下一樓標售處分，兩者底價在19.69億元、6.99億元，若能順利處分，有機會回收超過20億元現金，屆時將伺機購入新土地再推出新案。
太平洋建設財務副總經理陳清暉表示，公司今年因無建案完工入帳，前三季營收僅達12.05億元，稅後純益4,335萬元，每股稅後純益0.12元，主要貢獻是來自百貨、約挹注6.21億元，占比超過五成。
馬鴻榮指出，目前公司手中還有兩筆都更案洽談中，其中台北市中正區詔安街358坪都更案，進度在都更幹事會中，估計2020年才有機會走完都更、甚至請照和興建程序。
另外總銷逾百億元的台北市2,218坪的雨農市場都更案因高度受限問題，都更進度緩慢，不過公司將持續耕耘，希望有機會完成都更案。
金管會規劃的金融科技園區有初步落腳地了；金管會官員表示，將租下證交所名下持有的台北市南海路仰德大樓13樓，約365坪室內空間，預計明年6月底正式啟用為金融科技園區。
金管會主委顧立雄昨（6）日和金融總會討論金融科技園區選址，最後地點為證交所原本在仰德大樓的舊機房樓層，目前證交所機房已搬遷到板橋。
金管會官員表示，仰德大樓的權狀是451坪、室內365坪，離中正紀念堂相近，符合金管會「位在市中心、交通便利的」要求，初期估計會有30個團隊、約150人進駐。
官員說，仰德大樓有三大好處，原就是證交所機房，只要稍微裝潢就可使用，其次，所有權屬於證交所，是金管會「自己人」，租金很便宜，每月每坪約1,500元，最後，保發中心、證基會等周邊單位也在同棟大樓，對金融業者來說，是有群聚效應、「很方便的地方」。
根據金管會規劃，進駐廠商「前半年可以免費」，半年過後，會給予廠商優惠，每坪1,500元租金還可打七、八折。
未來金融科技創新園區要包含育成區、共創體驗區、多元媒體發表區、金融科技講座區、金融科技社群交流區等五大場區。
金融科技園區原規畫要有700~800坪，初期應仍夠用，預計二年後，金融科技園區會搬遷至市民大道七段的北部儲運中心倉庫。
中華電信跨足綠能產業，日前宣布以約58億元，取得台電「彰化彰濱太陽光電新建工程」採購案，不僅是全台最大規模的太陽能電廠標案，完工後、發電量高達100MW（百萬瓦），也將是台灣規模最大的太陽能發電廠。
據透露，在這次太陽能標案上，中華電信以統包商身分拿下標案，未來參與該太陽能電廠興建工程的合作廠商，包括新日光、華城、汽電共生子公司星能、東聯等相關太陽能設備商。
新日光總經理沈維鈞今日證實，成功拿下該訂單，將負責供應模組產品，明年開始交貨。業界人士指出，以電廠的成本結構估算，模組的部分約占3分之1，換句話說，新日光可望因此獲得約20億元的訂單，為明年營運表現增添動能。
該案場位於彰濱工業區內，佔地140公頃，預定於開工後450天內完成初始發電，並於2019年完工。
中國LED龍頭三安光電董事會通過，將斥資人民幣333億元（約新台幣1,500億元）擴產，是全球LED產業歷來最大手筆的投資案。紅色供應鏈再度砸重金擴產，市場供過於求疑慮再起，晶電、億光等台廠備戰。
相關消息震撼兩岸LED產業，尤其近二年來台灣LED廠在中國大陸殺價壓力下，逐步淡出毫無利潤的照明市場，再加上中國大陸去年來擴產動作略為趨緩，讓台廠好不容易有喘息的空間，陸續走出長期虧損陰霾，擺脫營運谷底，三安大手筆擴產，為產業後市添變數。
業界人士分析，通常「千億元級」以上的投資，只會在半導體、面板等大型產業出現。LED產業規模無法和半導體、面板相比，從來沒有過1,500億元投資案。
三安此次大手筆擴產，新產能開出後，若無法找到適當出海口，供過於求、殺價競爭態勢恐難避免，勢必為兩岸，甚至全球LED市場供需再投入巨大變數。
根據三安董事會決議，三安將與福建省泉州市人民政府和福建省南安市人民政府簽署《投資合作協定》，擬在福建省泉州芯谷南安園區投資註冊成立一個或若干項目公司，主要生產高端氮化鎵LED襯底、晶片、高端砷化鎵LED外延、晶片、大功率氮化鎵雷射器等產品。
三安預計，將投資人民幣333億元在相關項目中，預計五年內完成投產。
台灣LED產業在90年代發展至高峰，隨著台廠生產基地移至大陸，也為中國培養無數人才。2012年之後，大陸在官方補助下，大舉挖角台廠LED人才，為兩岸的LED競爭吹起號角。此次三安大動作投資擴產，引起業界高度關注。
研調機構LEDinside 研究協理儲于超表示，三安在全球LED市場供需及晶片價格均具影響力，此次擴大投資將對全球LED市場造成衝擊，對台廠而言，影響程度應視近二年擺脫照明市場的程度為關鍵；至於大陸廠商方面，則可能形成加速淘汰二、三線LED廠的效果。
圖／經濟日報提供
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