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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
台南市2018年公告土地現值暨公告地價調整，公告土地現值與今年相比平均調降0.04%，公告地價與2016年相較平均調降0.05%。值得注意的是，明年台南市的地王將易主，由新光三越中山店以公告土地現值每坪超過100萬元，首度超越稱霸多年的舊地王萬國通路皮件。
台南市政府地政局說，近年來台南市受惠觀光熱潮湧入，帶動餐飲旅宿等商業蓬勃發展；尤其位處台南火車站周邊商圈、中正西門商圈地價持續穩定成長。
其中，2018年的新地王由新光三越中山店拿下，公告土地現值上漲為每平方公尺30萬3000元，即每坪超過100萬元。至於中正、西門路口的舊地王萬國通路皮件，公告土地現值與去年持平，仍以每平方公尺30萬2512元居次。
不過，因附近正進行中國城都市更新及運河星鑽開發，地政局也預計，待完成後將可再次帶動商圈發展，仍有重回地王寶座的實力。
至於全台南市公告土地現值最低的土地則與去年相同，係位於北門區蘆竹溝北面潮間帶，每平方公尺為32元，即每坪106元。
近年來高市人口有明顯往北高雄移居趨勢，當生活圈消費及就業人口減少，也影響當區商辦行情。統計高雄6大商辦商圈近3年商辦大樓成交價，南高雄商辦多數呈現下滑，其中，三多百貨商圈商辦大跌逾2成，亞洲新灣區也有17.8%跌幅。
人口漸移北高雄
縣市合併之後，高雄設籍人口成長緩慢，南高雄包括苓雅、前鎮、新興與鹽埕區均有千人甚至上萬人減少，而人口移入區以北高雄仁武、楠梓、鼓山增加最明顯，成長5~16%。
居住人口往北高雄移動，導致商圈逐漸北移。實價登錄揭露，南高雄中正辦公商圈、亞洲新灣區與三多百貨周邊商辦，近3年成交行情均出現下滑，每坪減少1.6~3.3萬元。
南高雄屋齡偏舊
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，亞洲新灣區建置是否成功，會影響未來南高雄商辦發展，新灣區目前缺乏可買斷屋齡10年內商辦，導致成交價格偏低。 南高雄屬高市較早發展聚落，重劃區少、可開發土地面積受限，居住人口北移導致商圈移轉態勢日趨明顯，近年來建商多往北高雄推案。
台慶不動產南區加盟總部協理陸志宏分析，商圈北移再加上南高雄商辦屋齡普遍偏舊是價格下跌的主因，以三多商圈周邊商辦為例，中大型金融機構進駐已飽和，因為缺乏新公司的移入，目前不少商辦進駐率僅達6~7成，也少人投資商辦。
台北市大彎北段商業宅有1678戶違規，計畫在今年底開罰，台北市政府周一（12/11）舉行說明會，住戶在會場抗議，然而市政府仍堅守立場，「商業區」、「娛樂區」的土地使用項目，不允許作為住宅使用，為了遏止違規住宅使用，將分三階段裁罰，目前對違規者以勸導為主、裁罰為輔。
台北市政府昨天傍晚舉行「大彎北段不得作住宅使用區域專案」說明會，許多住戶到場發言抗議，2小時後，都發局仍決定向違規住戶開罰，都發局長林洲民認為，20年前的建設局，經過十餘次的變更，大彎北段明載是特定專用區不能作為住宅使用，更直言這些商業宅的設計師，「從第一天就沒有把他當作辦公室設計。」
林洲民強調，上周他曾詢問市長柯文哲，柯仍指示針對大彎北段居民依法開罰。
都發局官員說明，大彎北段維持「商業區」及「娛樂區」的土地使用項目，不允許作為住宅使用，計畫將分3階段裁罰，目前以勸導為主，裁罰為輔，若情事重大，會處以30萬元罰款及斷水斷電。
有住戶不滿，十幾年來都住商混合申請自用住宅，原本也沒問題，後來才說這樣違法。國民黨議員陳義洲也發言表示，希望透過都市計畫方式，讓大彎北段住宅區就地合法。民進黨議員黃向羣則認為，1698戶應先撐過12月第一波開罰，並爭取變更營業登記。
大彎北段居民則表示，變更商業登記，會引發後續更多問題，將組成自救會，持續與台北市府溝通。
房市多頭這麼多年，也形成一股都更歪風，失去維護人民居住安全、推動都市更新的本意，北市都市更新學會法規委員會副主委林銘峰，以曾經經手的北市仁愛醫院急診室對面都更案為例，當時奢侈稅及實價登錄還沒上路，他就碰到有投資客看準都更題材進場掃貨，一買一賣獲利一倍，每戶至少賺2千萬元，「我們根本就不跟他談了，都更一般賺一倍，投資客都已經把房價炒作到一倍以上，都更案還怎麼做得下去。
住展房屋企研室經理何世昌也指出，10年前都更有夢最美，又有政治人物喊出1坪換1坪的錯誤口號，讓大家對都更產生不實際的幻想，房子應是屋齡越舊價格越低，台灣卻因為政府端出都更可享有容積獎勵政策後，投資買盤猛灌、老公寓價格狂漲，原應逐年折舊的老公寓變更值錢。
東森房屋研究中心副理于靜芳分析，過去為期5年的都更專案，要符合一坪換一坪條件，基地面積須達2000平方公尺，以北市土地面積普遍偏小，加上地主整合難度高、投入時間長，推行成效不如預期，並在「一坪換一坪」專案後，加深市民「若無法一坪換一坪，就反對都更」觀念，整合難度大幅提升。
「但現實是殘酷的，各界花了10年追逐的都更美夢，到頭來只是一場空，加上房價止漲，老公寓投資買盤消失，價格江河日下。即使都更新法通過，但市場對都更能否快速推動還有疑慮，老公寓短期內難回到往日盛況了。」何世昌說。
北市府送威京大禮！京華城連年虧損，未償還的百億貸款將在明年3月到期，面對財務壓力威京集團主席「威京小沈」沈慶京相當焦急，不過現傳出北市府現已放寬容積率到560%，若順利通過審議，京華城資產價值將驟升百億元，可望舒緩財務壓力。
京華城資本額240億，主要股東均為威京集團關係企業，中華工程持股最高，股權比重有23.51%，中石化比重為11.95%。京華城占地近5000坪，2001年開幕時創下一天湧入50萬人次風光紀錄，但因地點不佳，業績連年下滑。
根據《壹週刊》報導，京華城整體開發容積率為392%，郝龍斌市府時代時，京華城認為已捐地3成，容積率應放寬為560%，但郝市府不為所動。柯文哲上任後認為，應該依法律解決，京華城改向監察院陳情，去年初監院糾正結果出爐，認定京華城主張有理。
隨後北市府也函請內政部解釋，也得到對京華城有利的回覆。因此上月北市府都發局提出都市計畫修正版本，同意京華城容積率放寬到560%，預計本月下旬送都市計畫委員會審議。
北市都委會將在本月下旬審議此案，審畢後再公告實施。至於京華城未償還的近百億貸款能否再展延，威京主管透露，若能順利拿到560%，代表資產價值更高、銀行風險減少，現在雙方對貸款展延有初步共識。
京城建設未來2年完工銷售4大建案摘要
今年前11月營收已達36.53億元，比去年同期大增63.55％的京城建設（2524），基於穩定中求發展的原則，除了繼續順銷既有的新屋住宅，預估明後2年完工的個案，將有4個建案，公開銷售，推案總額約190億元，京城總經理陳添進認為，明（2018）年的房地產市場，將是「築底完成，緩步向上」的格局。
京城總經理陳添進指出，位於美術館特區的「美術世界」，預定2018年4月底之前完工、取得使用執照，這是京城未來2年總銷金額最高的大樓住宅建案，大約100.30億元，將以首換市場為主，佐以部份想要空間更大的首購族。
而位於七賢路、和平路口的建案，則是高雄第一個都更案，陳添進說，該案可能因工程因素，要到2019年3月才能取得使照，雖然歷經千辛萬苦，從2009年取得土地和產權，一直經過土地整合、都市更新審查等，終於走過漫漫長路。
他指出，加上興建時間達3到4年，這個高雄市第一個都市更新建案，所花的精神和成本，比開發一塊素地，多出很多，但，比起國內其它都更案，「已經算是順利的」。
至於漢神巨蛋附近的「新莊路案」，也要等到2019年才完工，因坪數規畫介於47坪到57坪，將主攻偏愛巨蛋商圈的首購和換屋族，跟「京城大苑」的客層屬性差不多。
陳添進表示，高雄房地產市場應該是「明年築底完成，緩步向上」的格局，因此，京城建設將在未來的趨勢中，穩定發展。
4戶實價紀錄揭露
10月，大陸建設台中豪宅「宝格」（見圖，取自Google Map）一口氣揭露4戶實價紀錄，對照地籍資料，台中窗簾大廠「億豐綜合工業」粘家砸下超過2.17億元買進9樓2戶。對此，大陸建設不予回應。
根據內政部實價網最新揭露資訊，10月宝格一口氣揭露4筆實價紀錄，合計總價超過4.67億元，此次揭露樓層，分別是2戶9樓、1戶16樓以及1戶35樓，其中35樓為僑外資起承有限公司以超過1.16億元買進，坪數約174.09坪（包括3車位、約26.97坪），扣除車位坪數與總價650萬元，拆算每坪實價約74.49萬元，台中房地產業者指出，35樓的每坪實價可以打入台中豪宅前十高的排行榜中。
至於2戶9樓則傳出為億豐粘家所買下，其中一戶總價約1億2948萬元、每坪單價約66.4萬元；另一戶總價約8785萬元、每坪約57.7萬元，16樓則是許姓自然人購買，總價近1.34億元，每坪單價約67.1萬元。
台中豪宅單價前10
不過，根據台中房地產業者指出，其實該豪宅頂樓戶，每坪單價超過85萬元，可望一舉躍上台中豪宅新高價，而且近期有機會揭露。
東森房屋台中七期大師加盟店店長陳振輝表示，大陸建設「宝格」樓高39層，是台中七期第一個豪宅案，僅67戶，每坪行情約65萬元，35樓戶揭露高達74.4萬元，其價格也飆破七期指標案「聯聚保和大廈」高樓層38樓戶70.9萬元，除因新案高樓層的拉抬，「宝格」因外觀設計年輕時尚，有打造出收藏精品的概念做區別化，不過，目前台中實價最貴豪宅仍是「寶輝秋紅谷」，4樓戶每坪83.5萬元最高。
亞德客-KY(亞德客國際集團)近5年合併營收及獲利
氣動元件大廠亞德客-KY（1590）從勁敵SMC搶走不少市占率，來自汽車及電子等產業訂單顯著增長，今年營收突破人民幣30億元，不單攀史上新高，優於市場預期。亞德客明年將斥資30億元擴充兩岸三地工廠產能，為籌措台灣台南廠擴廠所需資金，預計明年首季辦聯貸。
亞德客11月營運呈現淡季不淡，單月合併營收人民幣2.74億元、年成長35.14％；折合新台幣12.48億元，年增32.68％，以人民幣或新台幣計價，均改寫同期新高。前11月合併營收人民幣27.92億元，年增39.88％；折合新台幣達125.73億元，締造史上新高，年增29.28％。
亞德客財務長曹永祥昨日受邀參加永豐金證券主辦法說會前受訪指出，亞德客今年每個行業訂單均有成長，汽車及電子產業訂單增幅較大，加上亞德客也從同業搶到市占率，提高對營收貢獻，使得亞德客今年前11月營收成長幅度高於氣動元件產業自然成長幅度，12月截至目前為止，接單及出貨均維持11月同期相同水準。法人預期，亞德客12月營收比去年同期成長30％以上，全年營收人民幣計價首度突破30億元，締造史上新高。
曹永祥指出，今年大陸市場佔亞德客營收比重達90％，亞德客持續開發新產品，明年將推推出線性滑軌及感應開關，先局部供應現有客戶，以滿足客戶需求，還會持續擴增銷售通路及據點，亞德客對明年市場需求及營收成長很樂觀。
亞德客今年斥資新台幣20億元以上，在廣東佛山、浙江寧波及台灣台南樹谷園區三地工廠添購設備，以及擴建浙江寧波及台南樹谷園區二期兩地新廠，2017年產能成長35％－40％，將反映在明年營收上。
豪華遊艇製造商東哥（8478）昨（12）日宣布加碼擴廠，將在高雄小港租用7,800坪土地，斥資5,000萬元整建成新廠，預估明年第2季投產，最快自2019年起可對營運產生貢獻效益。
東哥現有高雄小港廠、金福廠及美國佛羅里達MIBW廠共三個造船廠。受惠於主要市場美國的經濟表現強勁，目前台灣二個廠區產能均已滿載，在持續看好市場前景下，為擴大未來成長動能，內部決定啟動擴廠計劃。
新廠將座落在高雄小港區，以承租鄰近高雄港區的7,800坪土地，打造為台灣第三個廠區，現址已有廠房及部分設備，準備投資約5,000萬元進行整建，將可於明年第2季遷入投產。而新廠運作後，未來生產線效能將會逐步提升，由於該公司的遊艇製造採半客製化計畫性生產，生產製造期較同業接單生產交期縮短一至二年。依此預估新廠最快可於2019年開始挹注營收，未來產能全開可望進一步呈現倍數成長。
該公司指出，去年合併的美國佛州新廠MIBW在產能達規模經濟下，今年第3季開始由虧轉盈；同時，上個月參加世界最大羅德岱堡遊艇展（FLIBS），推升在手訂單達八、九千萬美元，預期明年的營運表現將優於今年。
「台北金普頓酒店」小檔案
台灣再增國際連鎖酒店品牌，馬來西亞鼎聯集團（CORNER STONE PARTNER GROUP）為搶攻台灣高端餐旅市場商機，已和洲際酒店集團（InterContinental Hotels Group）簽署品牌管理合約，正式引進洲際酒店集團旗下高端酒店品牌「金普頓酒店」（KIMPTON Hotel）入台，位在台北市大安SOGO商圈的新飯店正加緊裝修趕工，預計明年第3季試營運。
金普頓酒店是北美第一家高檔商務精品酒店品牌，洲際酒店集團2015年將之購併納入旗下體系，目前在美國、歐洲與加勒比海有超過60家連鎖酒店與70家餐廳。台北的金普頓酒店是金普頓首次揮軍亞太市場，也是洲際酒店集團繼英迪格酒店（Hotel Indigo）、皇冠假日酒店（Crowne Plaza）、假日酒店（Holiday INN）及智選假日酒店（Holiday INN Express）之後，最新引進台灣的高端酒店品牌。
台北金普頓酒店是馬來西亞鼎聯集團向日勝生建設承租整幢原名「仁愛本真」的地上權豪宅，再斥資4億元改裝為高端精品酒店。土地面積約535坪，14樓建築，地上樓地板面積約3,300坪，地下則約1,300坪。由於是燙金商圈豪宅案轉作飯店，加上觀光飯店市場面臨供需失衡的高度競爭，故台北金普頓酒店正式開業後的營運，亦受到地產開發商與國內飯店集團高度注目。
馬來西亞華僑、鼎聯集團行政總裁張家榮表示，台北金普頓酒店有129間客房、並規畫有5種房型，基本房自10坪起跳，並請到近年在亞太區具知名度的上海Neri＆Hu如恩設計研究室負責裝潢設計。酒店正式營運後，客源將以港澳星馬的高端休旅客層為主，另20％左右為企業簽約客戶。張家榮強調，除高端商務參訪與會議小團體，台北金普頓酒店不接待旅行團的團客。
張家榮表示，台北金普頓酒店不以「奢華」為定位，希望藉獨具風格的裝潢與細膩的體貼管家服務，爭取屬小眾「超高端」（Uper up Scale）客層青睞。台北金普頓酒店的年均房價目標設定在台幣7,000元至8,000元，年均住房率希望達到80％以上。
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