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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
各類移轉登記占比
買賣移轉棟數中屬於「買賣」類型的交易占比在2007年高達79％，到2016年下滑至64.8％，今年回穩在65％，值得注意的是，受稅改及人口老化影響，繼承及贈與占比拉高至24％，其中，繼承占比10年的時間增加將近1倍。
根據內政部的買賣移轉登記資料顯示，近10年一路下滑的買賣移轉棟數占比，在今年止跌回穩，2007年買賣占比一度高達79％，到2016年僅剩下64.8％，今年則止跌回穩維持在65％左右。
不過，繼承及贈與占比則逐年提高，信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，繼承移轉的變化與人口老化有直接關係，繼承移轉從2007年的6.6％，到近兩年已突破13％，10年占比增加1倍。
至於贈與則與稅負與世代間的財富移轉有顯著關係，因此可發現贈與移轉占比從2007年的6％，到2015年達到顛峰的12.7％，同樣增幅也高達1倍。
不過隨房地合一制度上路後，透過不動產贈與的節稅效益下滑，贈與占比也下滑至10.7％，是2014年以來的新低。
另外，同樣移轉明顯下滑的則是拍賣移轉，拍賣移轉從2007年的4.9％到今年僅剩1.2％，已經是連續5年跌破2％；若觀察更長時間的變化，2003年拍賣移轉登記一度高達12％。不過現在一年的拍賣移轉登記數量已不到當年高峰期的1成，這波房產的景氣循環修正至今，並未出現斷頭潮與法拍量大增。
曾敬德表示，從各項移轉的登記來看，除了一般的買賣移轉以外，近10年透過繼承及贈與取得比例有明顯增加，世代間的財富移轉，某一部分也取代了民眾直接購屋的需求，未來繼承應該還是維持穩定的比例，但贈與可能受到房地合一稅制影響而緩降。
根據內政部統計，近10年房屋移轉棟數中，買賣占比持續下滑，繼承、贈與占比則逐年攀高，2007年占比約12.6%，2016年來到24.8%，10年內占比翻倍。房產業者認為，應是受到人口老化及之前遺贈稅率調降至10%等因素影響。
10年來占比翻倍
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，繼承移轉的變化與人口老化有直接關係，2007年繼承移轉占整體移轉棟數約6.6%，2016、2017年突破13%，等於每10件移轉登記就有1件以上屬於繼承移轉。
受高齡化、降遺贈稅影響
至於贈與移轉則與稅負及世代間財富移轉有關，2007年贈與移轉占整體移轉棟數約6%，2015年達12.7%，占比同樣翻倍。不過，隨著房地合一稅制上路，透過不動產贈與的節稅效益下滑，贈與占比也下滑至10.7%，為2014年以來新低。
房地合一降低贈與節稅效益
由於今年5月遺贈稅新制上路，由單一稅率10%改為3級累進稅率10%、15%及20%，預期贈與的效益將會更低。
另外，除了買賣移轉棟數明顯下滑外，拍賣移轉棟數也有下滑情況，2007年拍賣移轉棟數占整體移轉棟數約4.9%，今年僅剩1.2%，已連續5年跌破2%，若觀察更長時間變化，2003年拍賣移轉登記一度達12%，現在1年的拍賣移轉登記已不到當年高峰期的1成，顯示這波房地產景氣循環修正至今，並未出現斷頭潮與法拍量大增情況。
房產業者表示，近10年透過繼承和贈與取得房產比例明顯增加，世代間的財富移轉，某一部分也取代了民眾直接購屋的需求，未來繼承應該還是維持穩定占比，但贈與可能受到
高雄最貴豪宅「國硯」出現首戶法拍屋。根據司法院法拍網，該社區23樓其中1戶遭到高雄地院執行法拍，底價4015萬元，拆算每坪約32.6萬元，預計28日執行第1次拍賣。房產業者透露，該豪宅擁有1個大咖住戶，就是英業達集團會長葉國一，擁有該社區住宅最高樓層戶別。
根據法拍網公告，該戶債務人為鄭姓民眾，遭債權第2順位的呂姓民眾向法院要求強制執行，債權約1500萬元；此外，債權第1順位還有中國信託銀行，債權約2934萬元、第3順位則是謝姓民眾，債權1000萬元。
寬頻房訊表示，該戶法拍屋坪數約127.19坪（含3個車位、17.37坪），以1個車位150萬元推估，拆算每坪底價約32.6萬元。根據內政部實價網，今年7月，該豪宅24樓有1筆總價4280萬元的交易，坪數121.28坪（含2車位、11.58坪），同樣以1個車位150萬元推估，拆算每坪約36.28萬元。
葉國一住該棟最高樓層
若對照法拍戶的實價資訊，應是預售時買進，當時買進價格4300萬元。不過，目前高雄豪宅買氣偏弱，不少大坪數豪宅都讓利求售，估計該戶1拍流標機率大，可能會等到2拍打8折，出現一定價差後，才有民眾願意接手。
房產業者指出，該豪宅是國揚創辦人侯西峰與葉國一談成的合建案，葉國一還保留住宅最高樓層，該豪宅也是目前高雄最高單價的「豪宅王」。
根據實價揭露紀錄，2012年5月，該豪宅有1筆32樓、總價1億7243萬元、坪數258.03坪（含3個車位、17.37坪），扣除車位後，拆算每坪68.7萬元，穩居高雄豪宅每坪最貴實價寶座。
該豪宅規劃地上43層、地下5層、樓高超過170米的摩天豪宅大樓，緊鄰漢神商圈，基地面積約1520坪，規劃178戶，分為A、B、C棟。
列管15年未辦繼承 將遭拍賣
截至十月底止，市府統計桃園市尚未辦理繼承登記的土地達六萬八八三七筆、房屋一五四一棟，面積達一二六五公頃，相當於二．五個青埔高鐵特定區，公告現值高達九七七億元；市府地政局昨天舉行「守護祖產，全面出擊」記者會，市長鄭文燦說，經列管十五年未辦繼承的不動產，將由國有財產局拍賣，這對民眾權益影響很大，市府將結合地政、民政、國稅等單位，廿日起於十三區展開聯合宣導，各場次時間可至地政局官網站查詢。
守護祖產啟動 各區辦說明會
鄭文燦表示，為了協助民眾辦理不動產繼承，市府主動整合地政、國稅、戶政及桃園市三大地政士公會的協助，將從廿日起輪流到各區舉辦說明會，提供民眾有關繼承登記申辦規定、專人諮詢等服務，首場於廿日上午十時於平鎮區婦幼活動中心辦理。
八德區居首 305億元未繼承
桃園市未繼承的不動產，總計價值最高者為八德區的三○五億元，其次是蘆竹區有一二五億元、大園區八十四億元、龜山區七十四億元、平鎮區七十二億元，而地價較高的中壢、桃園只有五十六、五十七億元；地籍科長陳純彰說，這是因為中壢、桃園土地價值一直比較高，繼承的情況比較踴躍，其他區域因以往土地不值錢被晾在一邊，如今土地價值暴漲，才會有此情況。
陳純彰說，若未繼承的不動產經國有財產局拍賣，流標後將採打八折方式重拍，最多可達五拍，若第五次才拍出，底價約僅為現值的三分之一，對繼承人而言是很大損失。
地政局長陳錫禎表示，依土地法第七十三條之一規定，不動產所有權人死亡超過一年沒有辦理繼承移轉登記者，地政機關會公告三個月並通知繼承人，公告期滿仍未辦理繼承者，將列冊管理十五年，期滿移請國有財產局公開標售，標售所得價款會保管十年，屆時仍無人領回者將收歸國有。
不動產未辦理繼承登記的原因包含繼承人行蹤不明、感情不睦、意見不一，導致無法全體達成協議申辦分割繼承登記或分別共有登記，部分繼承人為解決問題，會因此對簿公堂，訴請法院判決分割繼承。
修法增列免繳條件實施
台中工業區擴建、整修時，需重複繳交山坡地開發利用回饋金，廠商抱怨嚴重影響投資意願，經立委張廖萬堅多次召開協調會爭取，農委會增列免繳回饋金條件，昨正式實施。他說，包括大立光電股份有限公司等上千家廠商投資困擾終獲解決。
上千家廠商投資困擾解決
張廖萬堅說，台中工業區開發近四十年，民國八十九年完成整體開發，廠商當時已繳交相當費用給管理單位，但老舊廠房面臨擴建與整修，得依「山坡地開發利用回饋金繳交辦法」再繳一次，無疑是重複課徵，不利廠商擴大投資，也與產業升級政策相互扞格。
他又說，包括大立光在內有上千家廠商受影響，去年十二月底邀集農委會及經濟部工業局共同研商將回饋金調降為二％，並責成農委會研議修改辦法，之後再經行政院協調達成共識，他九月面見賴清德院長，陳述廠商投資困境，賴揆承諾二個月內解決。
張廖萬堅表示，未來已依農業發展條例或其他法律規定繳交相當回饋性質之金錢或代金之土地面積，得免繳交回饋金，為重複課徵解套，可帶動工業區廠商翻新舊廠房，增加新投資的意願，促進台中市產業發展。
農委會表示，山坡地開發利用回饋金繳交除增列免繳條件外，修正辦法也規定回饋金由目的事業主管機關核定收取，正式與水土保持計畫脫鉤，讓回饋金可依實際開發利用許可面積計算，也更便利廠商進行相關申請程序，修正辦法十四日正式實施。
台中工業區廠商協進會說，當年繳交工業區開發管理基金的比率是一％，擔心會不會本來要繳六％，以後只扣掉先前繳的一％，還是要繳五％，若是如此，根本無關痛癢。
廠協會也說，台中工業區開發多年，不少土地已經易主，新法是整體工業區都適用，還是要看扣繳義務人而定，這些問題都希望主管機關能夠說明清楚，不要讓廠商空歡喜一場。
中科三期后里基地─七星農場環評歷經十年爭議，終於有解。環保署昨天召開中科三期二階環評第三次初審會議，中科同意三期每日用水量下修為四點三萬噸，初審決議通過中科三期二階環評。
全案若能順利經環評大會通過，中科三期七星園區二階環評就算完成；經過十年的環評爭議和紛擾，終於有望落幕。
中科三期七星園區因長期受環評訴訟困擾，嚴重影響招商。目前僅剩友達八點五代面板廠營運，另一家太陽能廠桑緹亞則已無營運，現計畫轉型為生技業。而中科三期七星園區也創下國內首個已開發園區，卻要辦理二階環評審查，廠商仍繼續營運「停工不停產」的例子。
儘管中科三期七星園區昨天通過二階環評初審，但當地農民擔憂光電廠用水量大，將來會排擠農業用水，昨天會議決議，中科三期用水量一旦超過自水來系統可供應的每日二點五萬噸，且有需要調用農業用前，須依「環境影響評估法」第十八條規定，提出環境影響報告，審核通過後，才能調撥農業用水。換言之，要環保署同意後，才能調撥農業用水。
中科三期七星園區開發計畫已提出十多年，因用水等爭議，環評程序分別在二○○六年及二○一○年等兩次環評結論，先後遭行政法院撤銷，期間經歷停工不停產爭議以及二○一四年與居民達成和解，都創環評紀錄，為我國環評法制史的經典案件。
七星園區位在台中市后里區，基地面積約一一一公頃，擬引進光電、精密機械、生物科技、綠能及等產業。
針對最受爭議的用水部分，開發單位將未來廠內所需用水從六點多萬噸降到四點三萬噸，也允諾高科技製程用水回收率達八成五，全區用水回收率達七成五等，另也會要求業者多透過貯存雨水等，避免水源不足現象。環評委員表示，中科三期將以此用水量作為總量管制上限，只要用水量到頂，即便園區還有土地可招租，也不准再有廠商進駐。
但農民擔憂現在水源不足，「不可能再給工業」。農民指出，現在都須透過輪灌方式施作，未來若再讓業者進駐開發，會不會再使得農業用水更窘迫。環評委員表示，會有機制管控、會對水源進行管理。環境法律人協會專員楊品妏表示，雖然審查中有把關，但覺得工業用水需求量四點三萬公噸還是太多，未來即使開發，也不該調撥農業用水。
中科局：鎖定光電綠能招商
【記者江睿智／台北報導】中科管理局副局長施文芳昨天表示，中科三期后里基地─七星農場部分二階環評初審通過，有助於招商；未來招商鎖定光電、精密機械、生技、綠能及其他潛力產業。
他強調，未來招商作業也一定會在每日用水量四點三萬噸之下進行，也要會要求友達必須在製程用水回收上再精進。
小琉球休閒飯店投資計畫
看準小琉球旅遊人數逐年攀高，至今卻無指標性休閒飯店進駐，台灣文創設計旅店龍頭－承億文旅集團，搶先攜手國內第一家上市旅行社－鳳凰國際及高雄建商－鑫富都建設，三大股東集資砸下5億元重金、在小琉球白沙觀光港第一排，打造台灣首家離島休閒文創飯店。
小琉球投資案，也創下國內文創旅店與上市旅行社、攜手拓展離島休閒飯店的首例。在全台各地擁有9家旅店的承億文旅集團，看準的是鳳凰旅行社握有龐大的旅遊資源，雙方未來計畫合推套裝行程，聯手在旅遊市場創造雙贏。
承億文旅集團、鳳凰國際旅行社、鑫富都建設三方，近期將結盟成立新公司，預計明年1月召開股東會推選董事長與總經理，同時創立全新休閒飯店品牌，未來將鎖定均價7,500至8,000元間的高端客群。
承億文旅集團董事長戴俊郎表示，此次登島計畫是三方首度攜手築夢，致力打造小琉球當地最具國際水準及競爭力的休閒文創旅店。未來該旅館不僅走休閒度假風，更提供島內SPA設施、高空無邊際泳池及海鮮直送餐廳，預計本月25日動工、2019年下半年營運。
創立僅6年的承億文旅集團，靠著文創設計旅店在國內旅館業迅速竄紅，旗下已開創出「承億文旅」、「承億輕旅」2個旅店品牌，目前全台擁有9家分館、總房間數約600間，今年營收目標上看5億元、年成長逾2成，最快2018年第3季上興櫃，朝股票上市櫃方向邁進。
戴俊郎強調，三方合資公司初期擬定3個休閒飯店投資案，除小琉球計畫外，未來還將於台東池上、嘉義仁義潭打造休閒旅店，2020年達成全台12家分館的目標。
奇力新（2456）現金收購湖南向華科技之後，由於當地政府提供良好優惠，奇力新規劃在湖南擴建湖南基地，占地約70畝，推升奇力新2018年資本支出上看20億元；湖南向華積極打入華為供應鏈，在奇力新主導之下，湖南向華預計3年後在大陸IPO。
奇力新應券商邀請參加法說會，該公司今年初現金收購湖南向華，取得49.9％股權，向華佔大股，但奇力新擁有主導權，由於當地政府給予眾多優惠，因此奇力新在湖南擴建基地，挹注奇力新、旺詮產能，預計在明年農曆年前後，先將部分昆山廠產線搬遷過去，根據奇力新規劃，明年資本支出達20億元，光是湖南基地就佔9億元。
奇力新表示，向華積極打入華為供應鏈，華為對料源的採用較為封閉，過去以TDK、Murata為主要電感貨源，台資廠難以打入，向華是陸資，目前送樣的評價不差，未來奇力新會透過向華進軍官方色彩較濃的陸企，並規劃3年後在大陸IPO。
過去一年奇力新「積極整合、積極擴張」，Molding Choke因Power端會逐漸從繞線電感轉為Molding，成為集團擴產主力，大尺寸產品今年底將擴足1億顆，並以工業、汽車、電腦為主應用；小尺寸Molding用於手機，年底前可望擴足4億顆，預期2018年稼動全滿，躍居全球第三大主要供應商。
為提高資本運用效益與股東權益，三圓建設（4416）昨（14）日公告，將處分中國大陸子公司三圓建設（青島）開發27.53546％的股權，預計處分利益可達9.69億元。以三圓股本6億元計算，EPS貢獻度高達16.1元。
三圓青島是在2014年成立，三圓建社占其中股權的36.5％，其餘為大股東參與投資，實收資本額為美金9,999.995萬元。
2014年三圓青島斥資新台幣46.94億元，在青島市黃島區取得17.7734萬平方公尺土地。三圓青島則把「青島案」規劃，分二期興建。其中第一期2016年8月動工，目前興建中，規劃12棟共1千多戶，興建成本約人民幣15億元，預計2020年完工，總銷金額台幣200億元。
據了解，三圓建設此次處分三圓青島部分股權，主要是獲利了結、讓資本運用更有效率，以及提高股東權益。此次交易總交易金額為新台幣17.66億元，處分利益達新台幣9.69億元。
印度經濟時報14日報導，印度道路交通與高速公路部長加德卡里（Nitin Gadkari）證實，蘋果iPhone代工廠鴻海集團已向印度政府提出設廠申請；據指出，鴻海（2317）擬在新孟買尼赫魯港（JNPT）經濟特區投資600億盧比（280億台幣）設置新廠。專家分析，此舉意味鴻海更積極進軍印度市場，將設置中國以外的最大生產基地。
設中國以外最大生產基地
報導指出，鴻海最新投資的工廠將坐落於馬哈拉什特拉省（Maharashtra）新孟買尼赫魯港經濟特區，占地200英畝（約80.938公頃），將僱用4萬名勞工。加德卡里表示，鴻海方面已向印度道路交通與高速公路部提出要求，希望印度政府提供JNPT土地。
不過，加德卡里沒有提供鴻海設廠的進一步細節。報導指出，鴻海在JNPT經濟特區設置的新廠雖尚不知道將製造iPhone或其他產品，但可能以此做為出口基地。鴻海未回應相關報導。
鴻海目前在印度安德拉省（Andhra Pradesh）斯里市（Sri City）設有5座工廠，每年為小米、諾基亞、金立、鴻海自有品牌富可視和其他手機品牌生產將近1500萬支手機。鴻海在印度擴大製造規模後，考慮從印度把產品出口到中東和非洲，已開始和供應商洽談。
報導指出，鴻海已在當地投資超過6億美元，包括投資印度第3大電子商務平台Snapdeal和即時通訊軟體Hike；該金額還不包括鴻海2015年底向馬哈拉什特拉省承諾投資的近50億美元。
加快印度市場佈局
JNPT經濟特區總面積達277公頃，其中77公頃是道路和共用設施等支持性基礎設施，剩餘200公頃土地中，企業必須投標購買欲設廠的土地區塊，且由於該特區內土地搶手，原先住宅興建計畫已遭到撤銷。加德卡里表示，光JNPT的17公頃土地標售，就已收到約25~30家公司的投標。
台灣建築擘劃豪宅血統的寶徠建設14日舉行法人說明會，會中報告三大建案的最新進度，都傳來佳音，青埔－寶徠花園在11月起開始交屋，交屋後即可認列收入，目前已經交屋146戶，希望年底交屋達175戶，華城－寶徠花園將在年底前陸續完工，預計明年第一季開始銷售，將陸續認列收入。而相當受到矚目的信義－寶徠花園則在10月申請建照，預計明年上半年開始興建。
寶徠建設以2007年信義計畫區「寶徠花園廣場」聞名全球華人圈，至今仍為經典，而寶徠建設在邁向國際化之路，以更勝於藍的觀點擘畫「新店－寶徠花園」提升至世界級建築，現在也持續找尋好的地點，建築好的豪宅。
法說會中，寶徠建設清楚說明未來的三大營運方向，首先就是規劃各類型的產品，滿足多樣的消費需求，包括大坪數豪宅、首購及換屋族群的自住型產品。其次則是持續評估大台北地區的開發機會，搭配彈性靈活的銷售策略，透過個案獲利快速累積資本。最後則是透過深入探討個案、創造產品價值、提升產品差異化及不可取代性，提高公司品牌價值。
寶徠建設於1978年設立，1989年於台灣證券交易所上市，2009年公司名稱更名為現名，財務數字方面，2015年稅前淨利1.04億元、2016年及今年以來則還在努力當中。鍾喜吉指出，因會計原則變更，原先為完工比例法，現在為全部完工法，所以無法像過去一樣按季列收入，會持續努力。
鍾喜吉指出，這些年房地產陷入低迷，過去幾年供需調整，未來會持續秉持追求品質的自我期許，尋求合適標的，積極為公司創造利潤，並照顧員工及股東。
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