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江翠北側房價新案讓利，影響區內房價，明年3大重劃區會不會重蹈覆轍，成市場關注焦點。圖／本報資料照片 2018年北台灣新三大重劃區
根據調查，北台灣明年有三個新重劃區登場推案，加入2018房市戰局，包括新店中央新村北側、三重仁義段、桃園龜山A7站3大重劃區，其中更以新店央北重劃區最為熱門，大咖建商及四大代銷全力搶進。
而未來3大重劃區是否複製江翠效應、成為「江翠北側2.0版」，即區內房價讓利風衝擊周邊房市，被視為為明年房市重要觀察指標。
去年中，板橋江翠北側新案率先開出讓利第一槍，預售屋卻賣中古價，使這兩年附近行政區域房價備感壓力。如今，2018年3大重劃區新案來勢洶洶，房市是否再度上演「江翠北側2.0版」，備受關注。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，新店中央新村北側、三重仁義段、龜山A7站等三大重劃區面積合計近250公頃，明年將同步加入戰局，將成為眾案齊發的火線戰區。
何世昌表示，三大重劃區各有題材加持，大咖建商也早已布局卡位，勢必成為明年房市推案焦點，而抵費地標售結果將是房市風向球。其中，尤以央北重劃區最熱門，占地39.8公頃，距台北市近，北鄰環狀線十四張站、南近小碧潭站，又有水岸等利基，吸引上市櫃建商包括宏普、長虹、國泰與大陸建設，以及國美、茂德等一線建商插旗。
除了各路建商紛紛搶進外，海悅廣告、甲山林廣告、新聯陽實業與創意家行銷團隊等四大代銷也連袂進軍央北，各都已承接新案。何世昌表示，央北戰區推案搶頭香的是應是茂德機構「波爾多」，預計明年第1季開賣，總銷達100億，是重劃區第一炮、也是第一個百億建案；接著有國美、全陽、九昱建設等建案密集公開。估計央北重劃區明年建案成交價低可見4字頭，高價則可能拉到60萬元。
三重仁義段是自辦重劃區，在高速公路北側、重陽重劃區南側；目前開發進度最快的也是茂德機構，第一筆新案已在潛銷，預計2018年公開，預估未來房價應與重陽重劃區差不多。
桃園龜山A7站重劃區是公辦重劃區，第一期重劃面積約186.4公頃，其中以鄰近機捷A7站旁的地點位置最佳，預估成交價以2字頭居多，明年才會出現首筆建案。其中進度較快的是寶佳機構、富宇建設，尤其寶佳更是重劃區內大地主，未來推案規模相當可觀。另遠雄建設也積極布局，更搶先一步推出新案「遠雄新未來」，提早炒熱A7站重劃區話題。
內政部營建署公布每10年辦理1次的全國住宅抽樣調查，全國空閒住宅10年來增加17.4萬宅，累計已達120.5萬宅，新北市近20萬宅最多，高雄市18.2萬宅居次，台北市也11.6萬宅。
營建署統計，2015年全國住宅約849.5萬宅，有七成集中六個直轄市，10年來全國各縣市住宅數均呈增加，以新北市增加24萬宅最多、桃園市增加15萬宅居次、台中市及高雄市增加12萬宅，連江縣僅增加400宅最少。
全國空閒住宅10年來比率增加0.27個百分點，約占14%。六都中，除了台南市空閒住宅占比9.7%，其他都高於一成，高雄市占一成七最高，雙北市均為12%。
空閒住宅以透天厝占62%最多，其他依序為為住宅大樓15%、公寓14%。住宅結構以鋼筋混凝土造50%最多，其次是加強磚造23%。以完工年份來看，2000年以前完工者占80%；使用面積以20~29坪占23.2%最多、未滿20坪居次。
另外，10年間有人經常居住規模由每宅居住3至5人為主減為2至4人：有人經常居住的住宅中，每一住宅居住2人者占28.6%最高，住3人占22.9%居次。
有人經常居住住宅，宅內成員有65歲以上老人之宅數約占4成，有未成年子女占約三成，有身心障礙者占11%。宅內有65歲以上老人以中南部縣市（高雄市及台南市除外）均約占五成，有未成年子女以新竹市及新竹縣均占三成五居多。
內政部昨（28）日釋利多，為協助危險及老舊建築物加速重建，將以每案6萬元補助危老重建計畫書撰寫，同時提供重建貸款的信用保證機制，以減輕先期規劃重建之負擔，提高危老住宅重建意願。內政部預計明年推動危老建物重建500案。
內政部昨天在部務會議通過「中央都市更新基金收支保管及運用辦法」第4條修正草案，新增可運用中央都市更新基金，補助危老重建計畫、辦理危老重建貸款信用保證等2項業務的相關支出。
考量危老建築物被拆除後，原住戶沒有房屋可作為抵押，在後期重建時可能無法貸得足額工程款項等問題，因此內政部宣布運用中央都更基金提撥專款，作為信用保證，協助民眾補足貸款缺口，提高金融機構承貸意願，以協助民眾完成重建。
營建署副署長王榮進指出，這項工作是中央補助、地方受理，民眾仍須向地方政府申請，窗口是在地方政府，因此後續補助重建申請和信用保證等相關規定，還會在近期邀集地方政府討論後再行公告。
除此之外，王榮進表示，房屋改建需要提重建計畫書，申請容積獎勵後核發建照，因此由中央補助危老建築物製作重建計畫書，每案6萬元。
另外，內政部昨也通過國土計畫2項配套子法，其中一項「性質重要且在一定規模以上部門計畫認定標準」，分為住宅、產業、運輸、重要公共設施、能源、水利等6大類，一定規模以上開發應於先期規畫階段，徵詢國土計畫主管機關意見。
官員說，例如產業園區開發規模達30公頃以上者即應適用，檢視產業園區預定設置區位、規模及機能是否符合國土計畫指導，避免國土計畫與部門計畫產生競合衝突情形。至今國土計畫法已累計完成5項子法，內政部表示，其餘16項子法預計在108年底前全部訂定完成。
近來違建頻頻發生火災造成重大死傷，新北市長朱立倫與台北市長柯文哲相繼宣示拆除違建的決心，過去被視為可為房屋賣相及房價加分的頂樓加蓋物件，在購屋族心中地位大打折扣，中信房屋委託創市際市場研究顧問公司調查顯示，僅有14.8％受訪者仍會考慮購買有頂樓增建物的房子，85.2％不會考慮購買。顯見頂加已淪為民眾心目中的房市毒藥。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，日前的頂加、違建火災，讓購屋族更加重視公安，對頂加產品價格認知下降，降幅則因屋況、是否被列為緩拆對象、有無留有避難空間等不同，只是現在市況尚未明顯復甦，產品選擇多元，加上頂加遭拆風險高，購屋族買進意願也就跟著下滑。
中信房屋副總經理劉天仁指出，增建物因增加使用面積效益，過去都是賣相佳及房價加分的因素，例如露台、頂樓加蓋等，早期計價是用正常坪價的1/3來計算，一樓的地下室則以正常坪價的1/2計算；之後演變為用造價，也就是建造時的成本價計算，以台北為例，一坪約6萬元；隨著屋齡越來越高，折舊因素也被重視，增建物的計價方式變成「造價減去折舊」。而近來多起違建失火，讓增建物的價值每況愈下。
亞太區各主要城市近5年投資前景排名
PwC資誠全球聯盟組織和城市土地學會昨（28）發布《2018年亞太區房地產市場新興趨勢報告》，調查結果，2018年台北的不動產綜合前景排名第22，與2017年相比依舊是亞太主要市場最後一名，顯示投資人對台灣不動產的投資信心仍不足，政府應檢討如何改善其基本面、政策面及投資環境。
對於亞太市場的前景，普華國際財顧執行董事暨PwC不動產業負責人劉博文分析，從去年到今年，亞太地區許多不動產市場的交易量都呈現下滑趨勢，主因是核心資產（兼具租金收益和增值潛力的優質不動產）已被投資人長期持有，且持有者又擔心出售後找不到更好的投資標的紛紛惜售，造成供需失衡且交易量減少，因此多數投資者對於亞太地區房地產的期望報酬下修。
此外，大陸投資者已是亞太各主要不動產投資市場重要資金來源，但近期大陸政府對於涉外投資採取較嚴格的管制措施，也對亞太地區不動產投資產生不小衝擊，許多原規劃由大陸投資者主導的開發案因為資金管制，而須尋求其他融資管道進行開發，或不得已將開發案出售予第三方。
明年投資者最為看好的區域，包括投報率及租金收益率雙高的澳洲雪梨、墨爾本；有強大經濟體支撐的上海、廣州、深圳與北京；投報率雖不高但有低利資金供給的日本東京與大阪；發展前景長期看好的越南胡志明以及印度幾大城市，還有市場觸底反彈的新加坡。
而明年台北的不動產綜合前景排名第22名（投資前景第22名、開發前景第20名），與今年相比依舊是排在亞太主要市場最後一名。
皇普建設（2528）今（2017）年經營權易主，由寶佳機構副董事長林家宏、興展建設董事長蘇永平、新理想廣告副總經理葉清宗、以及錦鋐公司副董吳宥德等4人新團隊主導。皇普建設發言人許連晉表示，在新團隊入主之後，未來目標將以每年至少推出一案，穩定維持公司營收及獲利。
皇普建設今（28）日受邀參加證券公司所舉辦的法人說明會。許連晉指出，皇普建設目前手上所持有的餘屋僅有與國揚建設等股東在台南市安南區共同開發的「翡翠森林」，其第一期與第二期皆為成屋案，可銷售金額分別為9億、23億元；另外，「翡翠森林」第三期目前正興建中，採預售規劃，目前可銷售金額約22億元。以上三案皇普建設投資金額皆僅占10%。
許連晉表示，目前新團隊已於北、中、南進行土地開發，今年已確定取得林口A7站土地，占地約1390坪、建築面積約1萬2千坪，將規劃成住宅大樓，預計2018年下半年即可投入興建，實際收入有待於2019～2020年才能認列。
許連晉說，「未來並不設限於雙北市或是桃園地區，北、中、南地區皆有獵地計畫，只要有適合的案子，都不排斥將進行開發，主要以自地自建為主。」
許連晉強調，林家宏雖然是寶佳機構副董事長，此次入股皇普建設純屬個人投資，並不干涉經營權，皇普建設所有的管理皆是獨立，不過，像是鋼筋等聯合採購資源或許會運用。
皇普建設原有土地庫存包括有台北市雙連地區帳面價值約2億多金額、基隆約有4億餘元、以及文山區土地約1億元。許連晉指出，由於是舊團隊所留下，目前仍在評估後續是否有開發價值。
而在經營規劃策略，許連晉也說，皇普建設的理念將不只是銷售民眾房屋，更是提倡「家」的概念，未來在設計部分，也將與知名設計師合作，著重市場差異化，並以消費者需求為出發點，提供適合的產品。
因招工及執照取得延宕，而讓儒鴻（1476）越南展鵬廠及美春廠展延開工的原因已消失；儒鴻指出，在陸續解決招工訓練及執照問題後，越南新廠應可在2018年第1季、第2季上旬開工。
市場估，儒鴻越南展鵬廠三期、美春廠二期投產後，因為新增產線達80條，月產能達130萬件，一年可以貢獻30億元營收。
儒鴻目前成衣總產能，每月平均約620萬件，預期在越南展鵬廠及美春廠擴廠完成後，初期每月產能可再增加2成。
儒鴻指出，越南美春廠已獲美國運動品牌NIKE驗證通過，成為NIKE全球製造供應商之一。市場認為，在NIKE營運漸恢復過去幾年的成長動能下，儒鴻2018年的營收獲利也可同步成長。
儒鴻認為，2018年第2季開始，成衣代工紡織業就會有大燕子飛來。明年確定已有兩個新客戶，一家是布的客戶，一家是成衣客戶，目前兩家都已下單，成衣的部分，可以貢獻4～5億元營收，布的部分是2億元。
新產品及新客戶會是儒鴻2018年營運成長的動能；儒鴻指出，2018年新產品占比將由目前的5成，提升到6成。市場指出，由於成衣代工剛出的新產品的平均單價較高，因此，預期儒鴻2018年的毛利率會比今年提升1.5～2個百分點。
PCB廠燿華（2367）啟動中國擴產計畫，新廠位於中國江蘇南通高新園區，本月動土，預計2020年正式投產，月產能達100萬平方英尺，投產後估一年可帶入60億元營收，上海展華廠因當地政策需要搬遷，目前正針對補償金議價，未來將有一筆可觀補償金可以認列。
過去中國昆山是台灣PCB產業鏈聚落，台廠近年新廠開始轉進湖北黃石、江蘇南通等地，近日爆出昆山限污令，台廠人心惶惶，因環保法令趨嚴，當地業者未來勢必面臨更多限制，燿華並未在昆山設廠，但上海展華廠因當地政策必須搬遷，燿華於是加速南通建廠腳步。
燿華表示，展華廠正與當地政府針對補償金進行議價，敲定後就會儘快搬遷，並一次性認列補償金收入，本月16日南通新廠正式動土，新廠將於2020年投產，預計生產手機高密度連接板（HDI）、刷卡機POS板、汽車板及軟硬結合板 ，月產能達100萬平方英尺。
燿華南通廠區投產後，一個月產值約5億元，在展華廠遷移且南通廠加入運作後，一年可增加約18億元營收。
明年燿華資本支出約10-15億元，預計可增加15-20%產能，法人預估，燿華12月營收因年底盤點將較上月衰退，明年首季因客戶需求強勁，可望有淡季不淡表現。
元大金控旗下元大證券昨（28）日董事會決議，將處分元大證券（韓國）不動產標的，土地面積6.2萬坪，市場推估，處分利益估達1～2億元。
元大證啟動活化資產計畫，擬出售元大證券（韓國）約6.2萬坪不動產，據了解，該土地位於郊區，占地寬廣，原先作為休憩用途，為元大證券（韓國）前身韓國東亞證券就已持有，元大證在3年前以56億元入主時，連同土地資產均一併買下。
元大證此次處分元大證券（韓國）不動產，目的為活化閒置資產，不影響在當地證券業務，據悉，目前已有買家出現，市場預期，處分利益可望落在2億元上下，預計最快明年入帳。元大證今年前11月稅後盈餘72.26億元，每股盈餘（EPS）1.32元。
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