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房產新聞

  1. 雨遮屋簷不登記 今上路

  2. 全國住宅約850萬戶 北市購屋租屋最沉重

  3. 新北市蛋黃區新案 守穩高價位

  4. 新北房價倒掛 加速蔓延

  5. 冷!法拍屋成交 連七年新低

  6. 桃園市最新不動產市場交易分析月報 大樓、公寓每坪各17.94、11.59萬元

產業新聞

  1. 緩!房貸放款量 銀行不再衝

  2. 櫻花建台中買地 搶進科博館商圈

  3. 高鋒處分廠房利益 Q1認列

  4. 統一超處分上海星巴克進補,2017拚賺3股本

  5. 兩年首見 電電公會大陸拓點

  6. 深圳新年土地首拍 只租不售

 


1、雨遮屋簷不登記 今上路

2018-01-01 15:12聯合晚報 記者游智文/台北報導

雨遮屋簷不登記新制今天上路,市場普遍認為,雖然適用新制的建案最快3月才出現,但效應很快會發酵,推案市場亂象可望逐漸改善,中古市場則會有買賣角力,並可能出現計價爭議。

雨遮與屋簷原本可登記計價,因部分建商刻意做大灌坪數,2011年改為可登記不計價,今天上路的新制則是新申請建照的建物全部不登記也不計價。德謙建設副總施孝文表示,建照申請到核發最快45天,加計春節,3月才會看到適用新制的建案。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,2011年內政部將雨遮改為可登記不計價後,推案市場雨遮亂象沒有終結,反而更亂。法令規定預售屋買賣契約不能記載屋簷雨遮價款,但契約不寫,實際還是算錢,雨遮一樣比照室內坪數價格賣給消費者。

這兩三年房市買氣低迷,有些建案為了吸引民眾購屋,也刻意把雨遮做大,藉以降低單價,或是降低公設比,讓消費者以為撿到便宜,其實是假讓利;也有建案宣稱雨遮不計價,單價也沒比較高,實際上把雨遮價格灌到車位。

內政部只規定預售屋不計價,成屋卻不適用,市場還出現一種銷售話術,說預售買進時雨遮不計價,但交屋後可計價,房價如果一坪50萬元,交屋後計價轉手,雨遮如有兩坪就賺100萬元,三坪就賺150萬元,讓不少投資人趨之若鶩。

何世昌表示,新制規定雨遮不予登記,沒登記,沒坪數,就沒有計價問題,上述手法都會消失。隨舊建照建案去化,新制建案增加,市場對雨遮不列入銷售坪數形成共識,之前亂象可望逐漸改善。

中古成屋市場則不同,住商不動產企研室主任徐佳馨表示,雖然新制不溯既往,成屋買賣雨遮仍可計坪計價,但買方會拿新制建案雨遮不算坪數,或是未來房子如果都更,雨遮不計入坪數為由,跟賣方殺價,買賣雙方將出現角力戰。

徐佳馨分析,如果是正常雨遮,屋主或許能守住價格,但如果是建商用來灌坪數,沒窗戶也做雨遮,大的太過離譜,出售時如果不扣除或降價,轉手困難度會相當高。

大家房屋企研室主任郎美囡表示,新制上路後,新取得建造的新建物雨遮不登記不計價,現有預售案維持可登記不計價,舊建物則是雨遮可登記可計價,將出現一國三制,由於計算基準不同,民眾可能混淆,購屋糾紛可能增加。

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2、全國住宅約850萬戶 北市購屋租屋最沉重

2018/01/01 14:27文/記者馮牧群

營建署公布每十年一次的全國住宅狀況,以2015年第3季房屋稅籍資料為母體進行抽樣調查。2015年全國住宅約849萬5千戶,有7成集中於六都,十年間平均成長率1.38%;購建住宅費用、平均租金負擔都以台北市高居六都之首。

根據營建署調查,2015年全國住宅約有7成集中於六都,約849萬5千戶,十年間平均成長率1.38%,六都中以新北市占18.62%最高、高雄市占12.38%居次、台中市占11.65%第三,各縣市住宅數都增加,新北市增加24萬戶最多、桃園市增加15萬戶次之、台中市及高雄市增加12萬戶為第三。全國空閒住宅率約14.19%,十年來空閒住宅比率略增0.27個百分點,直轄市除了高雄市占比1成7,其餘約占1成,中部縣市占比2成。

調查顯示,2006~2015年購建住宅費用,六都中以台北市最高;北市購建住宅費用以1500萬元以上占31.3%最高,500~750萬元占20.47%居次;新北市以500~750萬元占25.8%最高,750~1000萬元占21.88%居次,其餘四都大致為250~500萬元、500~750萬元。金融機構平均貸款成數則為5成9,2001~2015年住宅的平均每戶貸款成數都在6成2以上。

觀察租屋市場變化,六都中以台北市租金居首。經常有人居住的住宅中,租屋家庭約13.24%,平均每月每戶租金1萬1297元,平均每坪租金511元。台北市平均每月每戶租金高達1萬8848元,平均每坪909元,租金負擔為六都最高;新北市平均每戶1萬3635元、平均每坪609元居次,其餘四都平均每月每戶租金9千至1萬元左右。

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3、新北市蛋黃區新案 守穩高價位

2018-01-02 00:50經濟日報 記者郭及天/台北報導

相較於大台北愈來愈多行政區,出現新成屋比中古屋房價便宜的現象,仍有不少台北市高價區、新北市第一圈蛋黃區新成屋價格堅挺。房地產業者指出,土地供給或房屋稀有區段,即使房市趨勢向下,但建商在新推案上對創價或守價相對具有優勢,使新案價格仍難有大幅下修。

據統計,今年大台北各行政區中的非豪宅類住宅產品,包括松山、大安、中正、萬華屋齡二年內的新成屋,平均房價均較中古屋高出二成以上,大安區新成屋平均房價高達每坪125萬元,新北市的板橋和永和等屬於新北第一環,新成屋成交均價也高出中古屋一成以上,永和區還站上6字頭。

中和、蘆洲、汐止等行政區新成屋房價,高出中古屋5%以上,顯示在房市下修階段,發展成熟地段,房價仍有較佳的穩定度。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析,雙北蛋黃區開發早,區域發展成熟,土地稀少、新案有限,供需對於房價波動的影響小,如果排除路段偏遠等個案因素,新成屋帶頭降價仍並不明顯。

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4、新北房價倒掛 加速蔓延

2018-01-02 00:50經濟日報 記者郭及天/台北報導

一手房比二手房便宜的「房價倒掛」現象愈來愈多,據統計,去年新北市已有七個行政區,屋齡二年內新成屋房價,比屋齡二至五年的中古屋便宜。市場人士表示,此現象顯示供給量大的地區建商,以讓利調節價格,成為房價下修的主因。

經濟日報提供

按正常情況,屋齡愈新房價就愈高,不過,台灣房屋以實價登錄的資料進行統計發現,去年屋齡二年內的新成屋,與屋齡二至五年的中古屋相較,台北市新成屋單價仍高出中古屋18%,但新北市則低了1%,進一步分析,新成屋比中古屋便宜的行政區,全數位於新北市,包括三重、新店、林口、淡水、樹林、三峽、鶯歌等七個行政區,其中樹林、三峽、淡水三區新成屋房價,更較中古屋低了一成以上。

一般而言,屋齡二年內房屋多為建商等一手持有,屋齡二至五年的房屋,除建商較難出清的餘屋外,多為屋主轉手。台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示, 近二年房價下修,2015年前入場購買預售屋幾乎都買在高點,這兩年交屋後開始出現換手,尤其重劃區賣壓大,建商為了出清餘屋只能降價賣,因此出現了新成屋比中古屋還便宜的現象。

預售或新成屋的價格,向來被視為區域房價的天花板,一旦新案價格下修,周邊同質性的中古屋也會被迫降價,不過,一般屋主難有如建商較大幅降價空間,才會有房價倒掛的情況。

張旭嵐表示,近三年來台北市僅有零星行政區,因為新成屋推案地非屬精華區,也偶有新成屋均價低於中古屋現象,不過在新北市「房價倒掛」現象行政區數量則愈來愈多,2015年新北僅有四個行政區,去年已擴增至七個行政區,顯示這種新成屋更便宜的現象,已經在大台北地區蔓延開來。

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5、冷!法拍屋成交 連七年新低

2018-01-01 23:21:42 聯合報 記者孫中英/台北報導

房市時機歹歹,法拍屋市場節節敗退。根據內政部統計,全台法拍屋拍定移轉棟數,已連續七年刷新低。銀行說,現在新屋和中古屋都可能滯銷,「法拍屋」缺轉手增值空間,自然更乏人問津,現在銀行房貸轉法拍起碼要花個一年半,才能回收債權。

台新銀行個金事業總處執行長吳清文說,過去景氣好時,法拍消化速度快,但近期不管北中南,法拍屋債權回收速度已拉長;若加上法院作業時間,從銀行申請法拍,到真正拍賣後債權回收,現在大概要一年半左右。

吳清文還說,一千萬價格的房屋首拍打八折、八百萬,好地段可能還有人投標,但現在多數法拍屋,都要打到八折以下才有人標。

另一家民營銀行房貸主管也說,若貸款人無力還房貸,會先選擇「自己賣」,可能損失會少一點,若始終賣不掉,才會轉法拍,市場的確已出現六拍或七拍後,銀行才拿回債權的情況。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,法拍市場過去一向有「撿便宜」優勢,但現在法拍價格同樣受實價揭露考驗,盲目追價情形已不復見,投資人其實已更為謹慎。

至於法拍拍定移轉數量「逐年遞減」,陳炳辰說,主要原因包括市場利率仍處於低檔,房貸戶還沒有利率提高「還款拉警報」的迫切危機,加上房市受政策壓抑,投資環境趨嚴,投資客在法拍市場必須「挑好貨」,到手物件才更具轉手增值空間,自然更費時精挑細選。此外,目前中古屋市場貨源充足,且貸款條件遠優於法拍市場,都導致拍定移轉棟數無法大幅增加。

但陳炳辰也指出,若以過去十二月的拍定數量推估,去年全年法拍屋拍定數量有望「止跌」,全年約會落在四千九百棟左右,六都又以台北市法拍市場量能回溫速度最快,主因目前首都房價,屋主若能讓利一成已經不錯,但法拍價格有望下探二至三成,誘因較大。

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6、桃園市最新不動產市場交易分析月報 大樓、公寓每坪各17.94、11.59萬元

工商時報記者/龍益雲 2018/01/02 09:43

桃園市政府地政局公布最新不動產市場交易分析月報,桃園、中壢、八德、蘆竹、龜山、平鎮「重點都會區」去年8月實價登錄買賣案件大樓、公寓類型平均單價每坪各17.94萬元、11.59萬元,比前年8月各減少7.26%、6.14%。

但全桃園市當月公寓平均單價較7月上漲8.91%,大樓仍比7月下跌0.58%。

桃園市政府地政局也統計去年8月公寓、大樓、透天產品總價各313萬元、869萬元、1,018萬元。公寓較7月增加2.14%,比去年8月減少20.42%;大樓較7月及去年8月各衰退2.12%、4.27%;透天則比7月減少4.09%,較去年8月增加2.79%。

就去年8月3類產品每戶成交面積而言,透天59.34坪比7月、去年8月各減少0.34坪、0.46坪;大樓48.27坪較7月、去年8月各減少0.35坪、增加0.39坪;公寓27.75坪,比7月、去年8月各減少0.96坪、2.57坪。

桃園市地政局表示,「重點都會區」住宅平均成交單價考量各行政區成交規模表現及特定型態建物均價,擇定八德、中壢、平鎮、桃園、龜山與蘆竹6區分析行情走勢,去年8 月相較7月變動幅度不大,各月價格波動主要受到交易區位轉換等差異影響為最顯著。

桃園市地政局指出,龜山單價19.93萬元高於桃園的19.57萬元並稱霸桃園市,漲幅13.37%也最大,主要是位於長庚商圈交案件比例較高所致;蘆竹18.83萬元雖居第三高,但跌幅5.42%,居「6大重點都會區」之冠。

就2016年8月至2017年8月住宅市場成交土地、建物交易筆棟數,中壢1萬4,310筆、桃園1萬1,603筆分居前二大,估計占6大重點都會區58.7%。其餘依序為八德5,752筆、平鎮5,079 筆、蘆竹4,360筆、龜山3,035筆。

桃園市地政局說,在實價登錄買賣案件價格方面資料顯示,桃園市整體不動產市場成交案量平穩,已揭露交易日期去年8月案件的土地、建物交易筆棟數5,713筆,預估未來案件全數揭露完畢數量約在7,000筆上下。

桃園市地政局另外也統計去年10月買賣移轉登記案共3,384件,較9月及前年10月各減少2.17%、1.77%;當月買賣、移轉登記的土地建物筆、棟數方面,其中土地移轉4,988筆、建物2,705棟,合計7,693筆也比9月減少0.5%,但較前年10 月增加9.62%,其中去年各月移轉件數優於前年,除了預售屋交屋期案件增加,也可能是民眾對於不動產買賣的意願略高於前年。

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1、緩!房貸放款量 銀行不再衝

2018-01-01 23:23聯合報 記者孫中英/台北報導

民營銀行去年在房貸市場風光搶市。一線民營大行、中國信託商銀和台北富邦銀行房貸放款,一路「向上狂奔」,分別擠進市場第三和第五大。但民營銀行房貸「淨增餘額」衝太快,房貸放款水位拉警報,多家銀行剩幾百億元承做量,紛紛偃旗息鼓,不再衝量。

房貸放款原先是公股銀行天下,但多家民營銀行過去幾年開始衝刺,中國信託商銀在二○一五和一六年,兩年房貸淨增餘額高達一千三百億元,一舉擠下合庫銀,在去年坐上市場第三寶座。北富銀和國泰世華銀行,二○一五和一六年合計,房貸淨增餘額也各有五五○億和六四七億多元,去年排名各居市場第五和第七大。

 

房貸放款有水位上限。據銀行法第七十二之二條規定,銀行承做住宅建築及企業建築放款總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額加總的三成,多家民營銀行上半年在房貸市場攻城掠地,下半年才驚覺「水位告急」。

據了解,多家民營銀行房貸放款水位,都只剩約數百億空間,由於濫頭寸太多,在銀行「更不可能」盲目衝刺存款的前提下,目前僅有的房貸可放款額度,得開始「省著用」。

有民營銀行房貸主管承認,現在房貸審查必須「排班」進件,須仔細控管品質,只挑好物好件,豪宅等大坪數放款,若額度吃太凶,又非處在最佳地段,還不如規模適中坪數、信用佳的客戶來得吃香。

在不加計企業建築放款前提下,民營銀行去年房貸淨增餘額已較前年大幅縮水;擠進市場前十大房貸放款行中的四家民營銀行,去年前十個月,中信銀行和北富銀房貸淨增餘額各約三百多億元,國泰增加一五一億元左右,永豐銀行去年前十個月房貸放款餘額,甚至較前年同期減少五十多億元。

反觀公股行庫,也只剩下不受「七十二之二天條」約束的土銀,去年前十個月房貸淨增餘額較前年增加。

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2、櫻花建台中買地 搶進科博館商圈

2018-01-02 00:08經濟日報 記者宋健生/台中報導

櫻花建設(2539)持續深耕台中市場,日前又購入台中科博館商圈654.3坪住二土地,每坪單價約67萬元、總價4.38億元,預計明年送建照,鎖定首購、SOHO及銀髮族客層。

櫻花建近期積極購地,稍早購入台中市北屯捷運機廠特區1,800坪土地,以及太平精華商圈育賢段850坪土地,連同此次購入的科博館商圈土地,共投入近20億元。

據了解,新購入的土地位於龍邦雙子星大樓北側,將採先建後售,規劃18、24至35坪的一、二及三房產品,每坪單價約30萬元,總銷15億至20億元,2019年開始銷售,這是櫻花建首度進軍台中科博館商圈推案。

櫻花建設總經理陳世英表示,科博館商圈屬於傳統換屋及豪宅市場,此次首度進軍此商圈,鎖定首購、SOHO及銀髮族客層,訴求「總價700萬元以內即可入住科博館商圈」。

櫻花建近幾年推案腳步橫跨台中、桃園及新北市三峽等地,產品多採先建後售策略。其中台中推案重心以太平、北屯及南區為主,庫存土地超過1萬坪,總銷金額逾250億元,可供未來五年推案使用。

陳世英表示,去年在北屯與太平分別推出「活力水岸」、「櫻花沐然」、「櫻花濱城」等案,總銷46億元,目前平均銷售率近三成,預計今年完工交屋,將是營收的主要來源。

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3、高鋒處分廠房利益 Q1認列

2018年01月02日 04:10 工商時報 沈美幸/台北報導

和大(1536)集團旗下高鋒(4510)受大陸、東南亞等亞洲市場訂單大增的激勵,在手訂單11、12億元,訂單能見度看到今(2018)年中,全年營運目標將挑戰30億元,續創新高。高鋒2016年出售嘉義大埔美新廠土地給和大,處分利益對EPS貢獻0.63元,將遞延至2018年第1季認列。

高鋒2017年前11月營收25億元,超越2016年的22.69億元,改寫歷史新高,年成長22.28%。高鋒主管表示,高鋒2017年11月部分機台出貨要遞延至12月才能認列營收,預估12月出貨金額2.5~3億元,全年出貨27.5~28億元間。

高鋒主管指出,高鋒2017年9月在EMO展接單顯著增加,2018年訂單預估優於2017年;美國代理商看好川普減稅效應,帶動美國企業投資及經濟成長效益,美國市場今年將大幅成長,大陸代理商也認為,大陸2018年需求還會增加,但考量中國大陸汽車業客戶,以生產傳動汽油引擎居多,北京當局若貫徹電動車取代燃油車政策,勢必對高鋒後續接單有所影響,整體來說,高鋒訂出2018年挑戰30億元營運目標。

高鋒主管表示,高鋒在手訂單11、12億元,2018年上半年訂單不成問題,2017年底新台幣匯率升破29.9元大關,造成第4季匯損多達5、6百萬元,侵蝕獲利大半,只有小賺。法人預期,高鋒2017年EPS約0.7~0.8元。

高鋒2016年以4.27億餘元,出售嘉義大埔美新廠給和大,出售資產利益6,835萬元,對EPS貢獻0.63元。高鋒主管坦言,高鋒在2017年底前趕向嘉義縣政府提出工廠消防補件資料,預期2017年元月可取得工廠使用執照,之後辦理工廠登記證,再向縣政府申請投資計畫完成,屆時就能解除土地設定,辦理產權變更,預估遞延至今年首季認列處分利益。

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4、統一超處分上海星巴克進補,2017拚賺3股本

2018年01月02日 09:43 時報資訊 【時報記者沈培華台北報導】

統一超商(2912)出售上海星巴克股權案交易完成,預計處分利益為台幣210.71億元,貢獻EPS逾20元;統一超2017年本業估續創新高,賺逾一個股本,加上此業外大進補,估去年全年每股將賺30元以上。

統一超公布,處分上海星巴克30%股權,總交易金額為252.52億元,處分利益210.71億元,以統一超股本103.96億元計算,EPS貢獻度高達20.26元。由於買賣雙方已於106年12月31日完成交割,預計處分利益於2017年年底入帳。

統一超2017年本業亦穩定成長,去年前三季稅後淨利為86.18億元,EPS達8.29元,創下歷史同期新高,2017年全年獲利可望突破百億元,首度賺逾一個股本。統一超2017年將挑戰賺三個股本新高,今股價開高走高,盤中漲4元至288元。

另外,統一超旗下大賺跨年財,迎2018年在全台熱門跨年晚會、元旦升旗、日出曙光觀看3大重點區域,動線周邊超過105間門市全面備戰,平均單店來客數較平日有超過1倍以上的成長。

7-ELEVEN表示,跨年當天熱銷商品TOP5依序是:CITY CAFE、速食、冷凍品、麵包與便利用品(如暖包、口罩),尤其第一名的CITY CAFE,當天更賣出超過165萬杯,主因天氣突然轉冷及第二杯半價優惠,帶動相關業績較去年同期成長1成。跨年黃金一級戰區的信義區,周邊40多間7-ELEVEN門市當日湧入近十萬人潮到店消費,業績較前一年同期成長1成。

今年跨年適逢3天連續假期,7-ELEVEN觀察到人潮移轉,許多民眾會選擇到中南部踏青出遊、露營來迎接2018年第一道曙光,因此嘉義阿里山、南投清境商場、台東三仙台、墾丁等熱門景點附近門市,2017年12月31日業績成長1~3成。至於跨年夜當天受到冷空氣南下影響,帶動暖暖包、口罩、熱食自助區(如關東煮、蒸地瓜、大亨堡)、CITY CAFE等商品,業績較平日成長超過4成。

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5、兩年首見 電電公會大陸拓點

2018-01-02 00:23經濟日報 記者戴瑞芬/台北報導

台灣區電機電子工業同業公會(電電公會)登陸又拓新據點,新設的徐州聯絡處今年1月10日正式揭牌!在民進黨執政,兩岸經貿團體互設據點停滯兩年後,又往前邁出新的一步。

電電公會正籌組近年來規模最大的產業交流團,由理事長郭台強領軍,9日出發,插旗台商在蘇北的根據地徐州,成立第九個聯絡處。初步統計參加交流團的企業包括鴻海、正崴、茂迪、華新麗華、半導體業的聯立;還有向打算到徐州設廠的台企招兵買馬。郭台強要求,產業團規模不要太小,參訪行程不只看投資環境,更要對接技術、產業合作。因此,揭牌後隨即展開密集的在地參訪五天的行程。

電電公會大陸業務室主任蔡松慧指出,在徐州新設連絡處,主要是著眼台廠拓展大陸的內需市場,特別是立足蘇北,從台商發展已經很成熟的長、珠三角,在八關通衢的徐州,轉戰布局華北、東北和華中,壯大台商影響力。

兩岸經貿團體互設據點,是兩岸經合會在2013年底通過的決議,大陸機電商會和海貿會來台,而台灣則是貿協和電電公會登陸。電電公會首選在台商最密集的昆山、東莞兩地,2014年7月正式成立辦事處,同時在杭州、上海、哈爾濱、大連、廈門、武漢成立聯絡處,隔年2015年10月又在北京設立聯絡處。

原本電電公會有意乘勝追擊,把各地聯絡處都爭取升級辦事處,具有行政功能,不料,民進黨2016年執政後,兩岸官方交流中斷,經合會停擺,兩岸經貿團體互設交流從此戛然而止,原地踏步。

同樣拿到經合會通行證,比電電公會更早一步登陸設點的外貿協會,雖然已在北京、廣州、上海、成都、大連、青島設立六個代表處,不過,去年台灣名品展全面停辦,僅剩帶領台企參加大陸方面舉辦的展覽,貿協因此進行人員縮編、刪減經費。

同樣是經貿團體登陸設點,貿協縮編規模,電電公會則是持續新拓點。蔡松慧指出,因為電電公會的功能主要是促進兩岸經貿交流,希望協助企業做好產業布局,因此這一兩年兩岸產業平台持續交流,不但沒有縮編還要拓點。

徐州聯絡處成立後,電電公會在大陸據點將有九個連絡處及兩個辦事處,而下一個設立聯絡處的時機和地點?蔡松慧表示,不會太快,要一步步評估,但只要台商需求到哪,設點服務就會跟到哪。

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6、深圳新年土地首拍 只租不售

2018年01月01日 21:34 旺報 戴慧瑀

大陸政府近來推動租賃住宅市場發展,深圳配合政策,釋出「只租不賣」的住宅用地。

深圳市規劃和國土資源委員會(簡稱規土委)日前在官網公告4塊土地轉讓訊息,其中3塊土地性質為「純租賃」,地點位在龍崗區跟坪山區。最後1塊則位在坪山新區竹坑片區,性質為「限售」,深圳規土委明文規定,屋主買房5年內不准賣。

隨著房市進入調控期,根據陸媒報導,深圳近1年來都沒有出讓住宅用地,2018年初始首度釋出住宅土地,引起市場關注。據報導,深圳政府擔心土地價格炒作,這次設下兩道門檻,一是訴求純租賃和5年限售;二是採用「單限雙競」的方法,來控制整體價格。 

所謂的「單限雙競」,是指土地拍賣時,競買人最高報價未超過最高限制地價時,適用按價高者得的原則;一旦超過最高限制地價時,競買人之間的競爭不再價格,而是無償移交的人才住房面積,喊最多的人才能得標。

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