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雨遮屋簷不登記新制今天上路,市場普遍認為,雖然適用新制的建案最快3月才出現,但效應很快會發酵,推案市場亂象可望逐漸改善,中古市場則會有買賣角力,並可能出現計價爭議。
雨遮與屋簷原本可登記計價,因部分建商刻意做大灌坪數,2011年改為可登記不計價,今天上路的新制則是新申請建照的建物全部不登記也不計價。德謙建設副總施孝文表示,建照申請到核發最快45天,加計春節,3月才會看到適用新制的建案。
住展雜誌企研室經理何世昌表示,2011年內政部將雨遮改為可登記不計價後,推案市場雨遮亂象沒有終結,反而更亂。法令規定預售屋買賣契約不能記載屋簷雨遮價款,但契約不寫,實際還是算錢,雨遮一樣比照室內坪數價格賣給消費者。
這兩三年房市買氣低迷,有些建案為了吸引民眾購屋,也刻意把雨遮做大,藉以降低單價,或是降低公設比,讓消費者以為撿到便宜,其實是假讓利;也有建案宣稱雨遮不計價,單價也沒比較高,實際上把雨遮價格灌到車位。
內政部只規定預售屋不計價,成屋卻不適用,市場還出現一種銷售話術,說預售買進時雨遮不計價,但交屋後可計價,房價如果一坪50萬元,交屋後計價轉手,雨遮如有兩坪就賺100萬元,三坪就賺150萬元,讓不少投資人趨之若鶩。
何世昌表示,新制規定雨遮不予登記,沒登記,沒坪數,就沒有計價問題,上述手法都會消失。隨舊建照建案去化,新制建案增加,市場對雨遮不列入銷售坪數形成共識,之前亂象可望逐漸改善。
中古成屋市場則不同,住商不動產企研室主任徐佳馨表示,雖然新制不溯既往,成屋買賣雨遮仍可計坪計價,但買方會拿新制建案雨遮不算坪數,或是未來房子如果都更,雨遮不計入坪數為由,跟賣方殺價,買賣雙方將出現角力戰。
徐佳馨分析,如果是正常雨遮,屋主或許能守住價格,但如果是建商用來灌坪數,沒窗戶也做雨遮,大的太過離譜,出售時如果不扣除或降價,轉手困難度會相當高。
大家房屋企研室主任郎美囡表示,新制上路後,新取得建造的新建物雨遮不登記不計價,現有預售案維持可登記不計價,舊建物則是雨遮可登記可計價,將出現一國三制,由於計算基準不同,民眾可能混淆,購屋糾紛可能增加。
營建署公布每十年一次的全國住宅狀況,以2015年第3季房屋稅籍資料為母體進行抽樣調查。2015年全國住宅約849萬5千戶,有7成集中於六都,十年間平均成長率1.38%;購建住宅費用、平均租金負擔都以台北市高居六都之首。
根據營建署調查,2015年全國住宅約有7成集中於六都,約849萬5千戶,十年間平均成長率1.38%,六都中以新北市占18.62%最高、高雄市占12.38%居次、台中市占11.65%第三,各縣市住宅數都增加,新北市增加24萬戶最多、桃園市增加15萬戶次之、台中市及高雄市增加12萬戶為第三。全國空閒住宅率約14.19%,十年來空閒住宅比率略增0.27個百分點,直轄市除了高雄市占比1成7,其餘約占1成,中部縣市占比2成。
調查顯示,2006~2015年購建住宅費用,六都中以台北市最高;北市購建住宅費用以1500萬元以上占31.3%最高,500~750萬元占20.47%居次;新北市以500~750萬元占25.8%最高,750~1000萬元占21.88%居次,其餘四都大致為250~500萬元、500~750萬元。金融機構平均貸款成數則為5成9,2001~2015年住宅的平均每戶貸款成數都在6成2以上。
觀察租屋市場變化,六都中以台北市租金居首。經常有人居住的住宅中,租屋家庭約13.24%,平均每月每戶租金1萬1297元,平均每坪租金511元。台北市平均每月每戶租金高達1萬8848元,平均每坪909元,租金負擔為六都最高;新北市平均每戶1萬3635元、平均每坪609元居次,其餘四都平均每月每戶租金9千至1萬元左右。
相較於大台北愈來愈多行政區,出現新成屋比中古屋房價便宜的現象,仍有不少台北市高價區、新北市第一圈蛋黃區新成屋價格堅挺。房地產業者指出,土地供給或房屋稀有區段,即使房市趨勢向下,但建商在新推案上對創價或守價相對具有優勢,使新案價格仍難有大幅下修。
據統計,今年大台北各行政區中的非豪宅類住宅產品,包括松山、大安、中正、萬華屋齡二年內的新成屋,平均房價均較中古屋高出二成以上,大安區新成屋平均房價高達每坪125萬元,新北市的板橋和永和等屬於新北第一環,新成屋成交均價也高出中古屋一成以上,永和區還站上6字頭。
中和、蘆洲、汐止等行政區新成屋房價,高出中古屋5%以上,顯示在房市下修階段,發展成熟地段,房價仍有較佳的穩定度。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析,雙北蛋黃區開發早,區域發展成熟,土地稀少、新案有限,供需對於房價波動的影響小,如果排除路段偏遠等個案因素,新成屋帶頭降價仍並不明顯。
一手房比二手房便宜的「房價倒掛」現象愈來愈多,據統計,去年新北市已有七個行政區,屋齡二年內新成屋房價,比屋齡二至五年的中古屋便宜。市場人士表示,此現象顯示供給量大的地區建商,以讓利調節價格,成為房價下修的主因。
經濟日報提供
按正常情況,屋齡愈新房價就愈高,不過,台灣房屋以實價登錄的資料進行統計發現,去年屋齡二年內的新成屋,與屋齡二至五年的中古屋相較,台北市新成屋單價仍高出中古屋18%,但新北市則低了1%,進一步分析,新成屋比中古屋便宜的行政區,全數位於新北市,包括三重、新店、林口、淡水、樹林、三峽、鶯歌等七個行政區,其中樹林、三峽、淡水三區新成屋房價,更較中古屋低了一成以上。
一般而言,屋齡二年內房屋多為建商等一手持有,屋齡二至五年的房屋,除建商較難出清的餘屋外,多為屋主轉手。台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示, 近二年房價下修,2015年前入場購買預售屋幾乎都買在高點,這兩年交屋後開始出現換手,尤其重劃區賣壓大,建商為了出清餘屋只能降價賣,因此出現了新成屋比中古屋還便宜的現象。
預售或新成屋的價格,向來被視為區域房價的天花板,一旦新案價格下修,周邊同質性的中古屋也會被迫降價,不過,一般屋主難有如建商較大幅降價空間,才會有房價倒掛的情況。
張旭嵐表示,近三年來台北市僅有零星行政區,因為新成屋推案地非屬精華區,也偶有新成屋均價低於中古屋現象,不過在新北市「房價倒掛」現象行政區數量則愈來愈多,2015年新北僅有四個行政區,去年已擴增至七個行政區,顯示這種新成屋更便宜的現象,已經在大台北地區蔓延開來。
房市時機歹歹,法拍屋市場節節敗退。根據內政部統計,全台法拍屋拍定移轉棟數,已連續七年刷新低。銀行說,現在新屋和中古屋都可能滯銷,「法拍屋」缺轉手增值空間,自然更乏人問津,現在銀行房貸轉法拍起碼要花個一年半,才能回收債權。
台新銀行個金事業總處執行長吳清文說,過去景氣好時,法拍消化速度快,但近期不管北中南,法拍屋債權回收速度已拉長;若加上法院作業時間,從銀行申請法拍,到真正拍賣後債權回收,現在大概要一年半左右。
吳清文還說,一千萬價格的房屋首拍打八折、八百萬,好地段可能還有人投標,但現在多數法拍屋,都要打到八折以下才有人標。
另一家民營銀行房貸主管也說,若貸款人無力還房貸,會先選擇「自己賣」,可能損失會少一點,若始終賣不掉,才會轉法拍,市場的確已出現六拍或七拍後,銀行才拿回債權的情況。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,法拍市場過去一向有「撿便宜」優勢,但現在法拍價格同樣受實價揭露考驗,盲目追價情形已不復見,投資人其實已更為謹慎。
至於法拍拍定移轉數量「逐年遞減」,陳炳辰說,主要原因包括市場利率仍處於低檔,房貸戶還沒有利率提高「還款拉警報」的迫切危機,加上房市受政策壓抑,投資環境趨嚴,投資客在法拍市場必須「挑好貨」,到手物件才更具轉手增值空間,自然更費時精挑細選。此外,目前中古屋市場貨源充足,且貸款條件遠優於法拍市場,都導致拍定移轉棟數無法大幅增加。
但陳炳辰也指出,若以過去十二月的拍定數量推估,去年全年法拍屋拍定數量有望「止跌」,全年約會落在四千九百棟左右,六都又以台北市法拍市場量能回溫速度最快,主因目前首都房價,屋主若能讓利一成已經不錯,但法拍價格有望下探二至三成,誘因較大。
桃園市政府地政局公布最新不動產市場交易分析月報,桃園、中壢、八德、蘆竹、龜山、平鎮「重點都會區」去年8月實價登錄買賣案件大樓、公寓類型平均單價每坪各17.94萬元、11.59萬元,比前年8月各減少7.26%、6.14%。
但全桃園市當月公寓平均單價較7月上漲8.91%,大樓仍比7月下跌0.58%。
桃園市政府地政局也統計去年8月公寓、大樓、透天產品總價各313萬元、869萬元、1,018萬元。公寓較7月增加2.14%,比去年8月減少20.42%;大樓較7月及去年8月各衰退2.12%、4.27%;透天則比7月減少4.09%,較去年8月增加2.79%。
就去年8月3類產品每戶成交面積而言,透天59.34坪比7月、去年8月各減少0.34坪、0.46坪;大樓48.27坪較7月、去年8月各減少0.35坪、增加0.39坪;公寓27.75坪,比7月、去年8月各減少0.96坪、2.57坪。
桃園市地政局表示,「重點都會區」住宅平均成交單價考量各行政區成交規模表現及特定型態建物均價,擇定八德、中壢、平鎮、桃園、龜山與蘆竹6區分析行情走勢,去年8 月相較7月變動幅度不大,各月價格波動主要受到交易區位轉換等差異影響為最顯著。
桃園市地政局指出,龜山單價19.93萬元高於桃園的19.57萬元並稱霸桃園市,漲幅13.37%也最大,主要是位於長庚商圈交案件比例較高所致;蘆竹18.83萬元雖居第三高,但跌幅5.42%,居「6大重點都會區」之冠。
就2016年8月至2017年8月住宅市場成交土地、建物交易筆棟數,中壢1萬4,310筆、桃園1萬1,603筆分居前二大,估計占6大重點都會區58.7%。其餘依序為八德5,752筆、平鎮5,079 筆、蘆竹4,360筆、龜山3,035筆。
桃園市地政局說,在實價登錄買賣案件價格方面資料顯示,桃園市整體不動產市場成交案量平穩,已揭露交易日期去年8月案件的土地、建物交易筆棟數5,713筆,預估未來案件全數揭露完畢數量約在7,000筆上下。
桃園市地政局另外也統計去年10月買賣移轉登記案共3,384件,較9月及前年10月各減少2.17%、1.77%;當月買賣、移轉登記的土地建物筆、棟數方面,其中土地移轉4,988筆、建物2,705棟,合計7,693筆也比9月減少0.5%,但較前年10 月增加9.62%,其中去年各月移轉件數優於前年,除了預售屋交屋期案件增加,也可能是民眾對於不動產買賣的意願略高於前年。
民營銀行去年在房貸市場風光搶市。一線民營大行、中國信託商銀和台北富邦銀行房貸放款,一路「向上狂奔」,分別擠進市場第三和第五大。但民營銀行房貸「淨增餘額」衝太快,房貸放款水位拉警報,多家銀行剩幾百億元承做量,紛紛偃旗息鼓,不再衝量。
房貸放款原先是公股銀行天下,但多家民營銀行過去幾年開始衝刺,中國信託商銀在二○一五和一六年,兩年房貸淨增餘額高達一千三百億元,一舉擠下合庫銀,在去年坐上市場第三寶座。北富銀和國泰世華銀行,二○一五和一六年合計,房貸淨增餘額也各有五五○億和六四七億多元,去年排名各居市場第五和第七大。
房貸放款有水位上限。據銀行法第七十二之二條規定,銀行承做住宅建築及企業建築放款總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額加總的三成,多家民營銀行上半年在房貸市場攻城掠地,下半年才驚覺「水位告急」。
據了解,多家民營銀行房貸放款水位,都只剩約數百億空間,由於濫頭寸太多,在銀行「更不可能」盲目衝刺存款的前提下,目前僅有的房貸可放款額度,得開始「省著用」。
有民營銀行房貸主管承認,現在房貸審查必須「排班」進件,須仔細控管品質,只挑好物好件,豪宅等大坪數放款,若額度吃太凶,又非處在最佳地段,還不如規模適中坪數、信用佳的客戶來得吃香。
在不加計企業建築放款前提下,民營銀行去年房貸淨增餘額已較前年大幅縮水;擠進市場前十大房貸放款行中的四家民營銀行,去年前十個月,中信銀行和北富銀房貸淨增餘額各約三百多億元,國泰增加一五一億元左右,永豐銀行去年前十個月房貸放款餘額,甚至較前年同期減少五十多億元。
反觀公股行庫,也只剩下不受「七十二之二天條」約束的土銀,去年前十個月房貸淨增餘額較前年增加。
櫻花建設(2539)持續深耕台中市場,日前又購入台中科博館商圈654.3坪住二土地,每坪單價約67萬元、總價4.38億元,預計明年送建照,鎖定首購、SOHO及銀髮族客層。
櫻花建近期積極購地,稍早購入台中市北屯捷運機廠特區1,800坪土地,以及太平精華商圈育賢段850坪土地,連同此次購入的科博館商圈土地,共投入近20億元。
據了解,新購入的土地位於龍邦雙子星大樓北側,將採先建後售,規劃18、24至35坪的一、二及三房產品,每坪單價約30萬元,總銷15億至20億元,2019年開始銷售,這是櫻花建首度進軍台中科博館商圈推案。
櫻花建設總經理陳世英表示,科博館商圈屬於傳統換屋及豪宅市場,此次首度進軍此商圈,鎖定首購、SOHO及銀髮族客層,訴求「總價700萬元以內即可入住科博館商圈」。
櫻花建近幾年推案腳步橫跨台中、桃園及新北市三峽等地,產品多採先建後售策略。其中台中推案重心以太平、北屯及南區為主,庫存土地超過1萬坪,總銷金額逾250億元,可供未來五年推案使用。
陳世英表示,去年在北屯與太平分別推出「活力水岸」、「櫻花沐然」、「櫻花濱城」等案,總銷46億元,目前平均銷售率近三成,預計今年完工交屋,將是營收的主要來源。
和大(1536)集團旗下高鋒(4510)受大陸、東南亞等亞洲市場訂單大增的激勵,在手訂單11、12億元,訂單能見度看到今(2018)年中,全年營運目標將挑戰30億元,續創新高。高鋒2016年出售嘉義大埔美新廠土地給和大,處分利益對EPS貢獻0.63元,將遞延至2018年第1季認列。
高鋒2017年前11月營收25億元,超越2016年的22.69億元,改寫歷史新高,年成長22.28%。高鋒主管表示,高鋒2017年11月部分機台出貨要遞延至12月才能認列營收,預估12月出貨金額2.5~3億元,全年出貨27.5~28億元間。
高鋒主管指出,高鋒2017年9月在EMO展接單顯著增加,2018年訂單預估優於2017年;美國代理商看好川普減稅效應,帶動美國企業投資及經濟成長效益,美國市場今年將大幅成長,大陸代理商也認為,大陸2018年需求還會增加,但考量中國大陸汽車業客戶,以生產傳動汽油引擎居多,北京當局若貫徹電動車取代燃油車政策,勢必對高鋒後續接單有所影響,整體來說,高鋒訂出2018年挑戰30億元營運目標。
高鋒主管表示,高鋒在手訂單11、12億元,2018年上半年訂單不成問題,2017年底新台幣匯率升破29.9元大關,造成第4季匯損多達5、6百萬元,侵蝕獲利大半,只有小賺。法人預期,高鋒2017年EPS約0.7~0.8元。
高鋒2016年以4.27億餘元,出售嘉義大埔美新廠給和大,出售資產利益6,835萬元,對EPS貢獻0.63元。高鋒主管坦言,高鋒在2017年底前趕向嘉義縣政府提出工廠消防補件資料,預期2017年元月可取得工廠使用執照,之後辦理工廠登記證,再向縣政府申請投資計畫完成,屆時就能解除土地設定,辦理產權變更,預估遞延至今年首季認列處分利益。
統一超商(2912)出售上海星巴克股權案交易完成,預計處分利益為台幣210.71億元,貢獻EPS逾20元;統一超2017年本業估續創新高,賺逾一個股本,加上此業外大進補,估去年全年每股將賺30元以上。
統一超公布,處分上海星巴克30%股權,總交易金額為252.52億元,處分利益210.71億元,以統一超股本103.96億元計算,EPS貢獻度高達20.26元。由於買賣雙方已於106年12月31日完成交割,預計處分利益於2017年年底入帳。
統一超2017年本業亦穩定成長,去年前三季稅後淨利為86.18億元,EPS達8.29元,創下歷史同期新高,2017年全年獲利可望突破百億元,首度賺逾一個股本。統一超2017年將挑戰賺三個股本新高,今股價開高走高,盤中漲4元至288元。
另外,統一超旗下大賺跨年財,迎2018年在全台熱門跨年晚會、元旦升旗、日出曙光觀看3大重點區域,動線周邊超過105間門市全面備戰,平均單店來客數較平日有超過1倍以上的成長。
7-ELEVEN表示,跨年當天熱銷商品TOP5依序是:CITY CAFE、速食、冷凍品、麵包與便利用品(如暖包、口罩),尤其第一名的CITY CAFE,當天更賣出超過165萬杯,主因天氣突然轉冷及第二杯半價優惠,帶動相關業績較去年同期成長1成。跨年黃金一級戰區的信義區,周邊40多間7-ELEVEN門市當日湧入近十萬人潮到店消費,業績較前一年同期成長1成。
今年跨年適逢3天連續假期,7-ELEVEN觀察到人潮移轉,許多民眾會選擇到中南部踏青出遊、露營來迎接2018年第一道曙光,因此嘉義阿里山、南投清境商場、台東三仙台、墾丁等熱門景點附近門市,2017年12月31日業績成長1~3成。至於跨年夜當天受到冷空氣南下影響,帶動暖暖包、口罩、熱食自助區(如關東煮、蒸地瓜、大亨堡)、CITY CAFE等商品,業績較平日成長超過4成。
台灣區電機電子工業同業公會(電電公會)登陸又拓新據點,新設的徐州聯絡處今年1月10日正式揭牌!在民進黨執政,兩岸經貿團體互設據點停滯兩年後,又往前邁出新的一步。
電電公會正籌組近年來規模最大的產業交流團,由理事長郭台強領軍,9日出發,插旗台商在蘇北的根據地徐州,成立第九個聯絡處。初步統計參加交流團的企業包括鴻海、正崴、茂迪、華新麗華、半導體業的聯立;還有向打算到徐州設廠的台企招兵買馬。郭台強要求,產業團規模不要太小,參訪行程不只看投資環境,更要對接技術、產業合作。因此,揭牌後隨即展開密集的在地參訪五天的行程。
電電公會大陸業務室主任蔡松慧指出,在徐州新設連絡處,主要是著眼台廠拓展大陸的內需市場,特別是立足蘇北,從台商發展已經很成熟的長、珠三角,在八關通衢的徐州,轉戰布局華北、東北和華中,壯大台商影響力。
兩岸經貿團體互設據點,是兩岸經合會在2013年底通過的決議,大陸機電商會和海貿會來台,而台灣則是貿協和電電公會登陸。電電公會首選在台商最密集的昆山、東莞兩地,2014年7月正式成立辦事處,同時在杭州、上海、哈爾濱、大連、廈門、武漢成立聯絡處,隔年2015年10月又在北京設立聯絡處。
原本電電公會有意乘勝追擊,把各地聯絡處都爭取升級辦事處,具有行政功能,不料,民進黨2016年執政後,兩岸官方交流中斷,經合會停擺,兩岸經貿團體互設交流從此戛然而止,原地踏步。
同樣拿到經合會通行證,比電電公會更早一步登陸設點的外貿協會,雖然已在北京、廣州、上海、成都、大連、青島設立六個代表處,不過,去年台灣名品展全面停辦,僅剩帶領台企參加大陸方面舉辦的展覽,貿協因此進行人員縮編、刪減經費。
同樣是經貿團體登陸設點,貿協縮編規模,電電公會則是持續新拓點。蔡松慧指出,因為電電公會的功能主要是促進兩岸經貿交流,希望協助企業做好產業布局,因此這一兩年兩岸產業平台持續交流,不但沒有縮編還要拓點。
徐州聯絡處成立後,電電公會在大陸據點將有九個連絡處及兩個辦事處,而下一個設立聯絡處的時機和地點?蔡松慧表示,不會太快,要一步步評估,但只要台商需求到哪,設點服務就會跟到哪。
大陸政府近來推動租賃住宅市場發展,深圳配合政策,釋出「只租不賣」的住宅用地。
深圳市規劃和國土資源委員會(簡稱規土委)日前在官網公告4塊土地轉讓訊息,其中3塊土地性質為「純租賃」,地點位在龍崗區跟坪山區。最後1塊則位在坪山新區竹坑片區,性質為「限售」,深圳規土委明文規定,屋主買房5年內不准賣。
隨著房市進入調控期,根據陸媒報導,深圳近1年來都沒有出讓住宅用地,2018年初始首度釋出住宅土地,引起市場關注。據報導,深圳政府擔心土地價格炒作,這次設下兩道門檻,一是訴求純租賃和5年限售;二是採用「單限雙競」的方法,來控制整體價格。
所謂的「單限雙競」,是指土地拍賣時,競買人最高報價未超過最高限制地價時,適用按價高者得的原則;一旦超過最高限制地價時,競買人之間的競爭不再價格,而是無償移交的人才住房面積,喊最多的人才能得標。
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