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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
台北市住宅大樓進入M型化購屋趨勢！統計2017年台北市住宅大樓實價資料發現，包括信義區、大安區、松山區等蛋黃區，交易量皆較2016年微增，其餘蛋白區除士林區以外，皆為2%到40%不等量縮。專家認為，市場漸走向M型化，台北市往高端住宅靠攏，其他購屋族群則受高房價擠壓，往新北市、桃園市的低總價市場走。
萬華衰退38.5%
統計台北市住宅大樓2017年前11月交易，中山區交易量年增34.5%，大安區、松山區、信義區、中正區等蛋黃區，交易量也有10%以內增幅，其餘蛋白區除士林區尚有22.9%交易成長外，如北投區量縮4成，萬華區也交易衰退達38.5%。
大家房屋企研室主任郎美囡表示，雖然台北市房價依然高掛，但蛋黃區還是不乏買方，顯見高資產族群仍偏好位於精華地段的不動產。
「但另一方面，許多首購或換屋族群則被北市的高房價擠壓至新北市、甚至桃園市購屋」，郎美囡說，從近年推案多以低單、低總為主力物件，可觀察市場逐漸走向M型化，分別走向低總價及高端住宅取向，與當今社會經濟結構密切相關。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，儘管北市蛋黃區去年交易量增，其實建案賣壓仍重，不少價格過高的社區急於讓利以吸引目光，如實價揭露屢走弱化的士林區「華固天鑄」，大安區「明日博」也同樣走削價競爭路線，目前若非完整的蛋黃區塊，戶數又多的高價宅，去化速度都相當龜速。
法拍移轉棟數被視為房市景氣的反指標，去年移轉量達4,899棟、年增5.8%，出現金融海嘯後首度正成長，六都中以台北市增加約五成最多，業界解讀在整體房市回溫時，市場仍有盤整期，必須淘汰掉部分口袋不深的投資客。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，台灣長年處於低利環境，加上超過十年的多頭，許多房屋持有人的財務體質都不錯，這一波房市反轉，多數屋主口袋深度夠，就能度過不景氣，2013、2014年房市從高點向下修正，法拍棟數仍逐年遞減，2015、2016年拍賣移轉棟數也多落在4,600餘棟。
不過，2017年市場買氣雖好，但價格持續向下緩步盤整，部分屋主可能因進場購屋時機落在高點，加上口袋不深或過度操作財務槓桿，及銀行鑑於房價下跌、增貸意願低落，才會造成去年拍賣移轉量寫下金融海嘯後首度正成長，法拍量達4,899棟、年增5.8%。
以區域來看，六大都會區以台北市法拍移轉量增加幅度最多、約達五成，拍賣移轉量為619棟。其次為桃園401棟、年增率39.7%，高雄市、新北市移轉量分別達746、727棟，較前一年增加18.6%、16.3%，僅台南市出現年減22.7%，屬於市場相對健康的區域。總計六都去年法拍量達3,467棟，較前年3,025棟增加14.6%。
徐佳馨指出，除台南以外，其他五都法拍棟數均增加，可看出過去房價有一定程度上漲的都會區，面對房市進入向下修正期，部分屋主因買在相對高點，在購屋成本較高下，房屋降價幅度未能符合買方期待，以致無法去化、落入法拍。
雖然去年法拍量出現金融海嘯後正成長，離房市景氣復甦仍有些辛苦，但若與2003年法拍歷史高峰量達5.78萬棟相比，仍不及高點的一成，顯示雖然法拍量增加，仍在可控制的範圍內。
經濟日報提供
工業區立體化發展方案新增獎酬項目
為解決廠商缺地問題，經濟部擬放寬特定工業區、科學園區容積上限，透過新增投資與能源管理兩大獎酬措施，容積率最高可提升20％；特定廠商可再透過代金換容積率最高再提升30％，工業局長呂正華昨（30）表示，目標2月完成相關法制作業，3月正式上路。
獎酬機制上路後，預計大武崙、樹林、土城、林口、台中等36個工業區；新竹、台中、台南等8個科學園區將受惠，預期可增加45.1萬坪樓地板面積，相當於3.3個南港軟體園區，帶動產值約843.6億元。
呂正華指出，相關措施正與國發會討論中，待國發會核定後，需要修訂相關子法；法制作業完成後，即可上路。
工業區組副組長何怡明補充，促進投資最高將獎酬15％容積率，廠商總投資金額扣除總扣除額（每公頃4.5億元）後，剩餘部分每公頃投資額超過1千萬元給予1％容積率獎勵。
舉例來說，今有一廠商投資18億元、申請基地面積3公頃，廠商扣除總扣除額13.5億元（3×4.5）後，剩下4.5億元分配容積獎勵，每公頃可獲得5％容積獎勵，總計獲得15％容積獎勵。
何怡明表示，廠商取得標檢局能源管理系統證書、廠房屋頂安裝太陽光板面積超過5成、取得能源局獎勵辦法等措施，最高還可再獲得5％的容積獎勵。另外，特定地區業者也可透過繳納代金方式，獲得20％至30％容積移轉。
何怡明說，有些地區可能有古蹟等，建築物容積率受到限制，地方政府可將該地區容積移轉至其他地區，業者再透過繳納代金等方式取得。
也就是說，透過新增投資、能源管理和繳納代金等3項措施，部分廠商最高能獲得50％容積獎勵。
原先工業局規畫5項容積獎勵項目，後因獎酬項目過於複雜，地方反應執行有困難，獎酬項目簡化成上述3項，廠商投資時程約可縮短1年。
林口世大運選手村鋼構人行陸橋。圖／陳心瑜
立法院昨（30）日三讀通過國家住宅及都市更新中心設置條例，內政部表示，預計在今年年中成立國家住都中心，管理社會住宅及公辦都更等兩大業務，未來林口世大運選手村將轉為社會住宅，將由住都中心推動。
內政部也將成立遴選小組公開遴選董事及監事，再提請行政院長聘任。內政部長葉俊榮昨指出，新北市林口市大運選手村將於下半年交由內政部轉為社會住宅，共3400戶，希望透過國家住都中心承擔統籌責任，讓社會住宅可順利銜接管理和營運，保障民眾權益。
內政部希望世大運社會住宅管理方式，可以結合民間及非政府組織等團體，提升生活、居家、安養等服務，住都中心將提出整體營運計畫，確保民眾入住世大運社會住宅的品質，並活化公有土地使用效能。
公辦都更方面，住都中心規畫未來10年內推動台北市信義兒福A、B基地、新北市板橋浮洲商業區、新店榮工廠地區、新竹市建功高中南側地區等5個基地。
內政部強調，國家住都中心成立後將受內政部監督，包括年度預算、營運計畫、財務狀況、投資個案、績效等。
住都中心將設董事會和監事會，董事長為專任制，由內政部組成遴選小組公開遴選董事長及董監事，再提請行政院長聘任。
至於成員包括政府機構代表，且不低於董事總人數的二分之一，以確保後續業務與政府方向一致，但董監事的親屬、家屬、財產信託受託人也需利益迴避，遏阻不當利益輸送。
未來住都中心也將結合公私部門力量，推動都更與社會住宅業務，例如結合建築師、估價師、都市計畫師、地政士等民間專業人士投入都更，社會住宅部分則將引入創意產業、長照服務、幼教服務等非政府組織，共同促進國內外相關產業發展。
2017年我國對泰國貿易概況
泰國是我國推進新南向政策的關鍵國。駐泰代表童振源透露，將積極推動台灣5+2創新產業與泰國4.0合作，提供當地需要的技術、行銷、品牌等服務，這些都是台灣的優勢。
泰國作為「新南向政策」的重點國家，台灣與泰國在農業、科技、產業，及教育等相關領域交流均有具體成果。去年7月就任泰國大使的童振源，近日接受本報訪問時作上述表示。
童振源指出，赴泰國就任以來，非常關注台商發展，推動台商技術升級平台、成立Line帳號TaiwanFDI、臉書粉絲頁Taiwan Thailand Fans.Thai等，近期更與台灣的人力銀行合作，將推出台泰雙邊人才招聘的專頁，鼓勵台商雙向招募人才。
他說，泰國目前產業發展有兩大政策，包括泰國4.0，以及東部新走廊，他認為，未來可以推動台灣5+2創新產業與泰國4.0合作，提供當地需要的技術、行銷、品牌等服務，這些都是台灣的優勢。
童振源去年上任後全力拉進台泰人才交流，他說，年輕人若是想到泰國發展，必須要有願景與吃苦的準備，因為以前赴泰國打拚的台商也是苦過來的，不是一天就有成果。如果想要追求較高的薪水，則可以放眼曼谷的國際企業。他強調，機會一直存在。
不過，也有長年在泰國南部打拚的台商，認為政府只關注泰北華僑，忽略泰南發展。如嫁到泰南十多年的彭玉芬卻覺得，政府在當地經營長期以來「重北輕南」。彭玉芬的先生呂基泰家族大有來頭，兄長是曾兩度擔任泰國總理的呂基文，目前則有呂基吉擔任董里府議長。對此，童振源提出澄清，他說，政府協助泰北發展教育，但只要有台商聚會都會參加。
太平洋建設集團歷經財務危機後，17年來償還逾200億元債款；太平洋建設發言人陳清暉昨（30）日指出，旗下有轉投資北京君太百貨、馬來西亞沙巴太平洋百貨及台中太平洋百貨等挹注，均是未來進可攻退可守的標的。
2002年的納莉風災，打亂太設集團的經營事業，不僅公司銀行金融負債超過200億元，當時的太平洋建設險些因財務危機而倒閉，集團金雞母太平洋崇光百貨的經營權，更因此意外拱手讓人、官司纏訟10多年；陳清暉表示，過去超過200億元負債，集團已還到只剩約8億元，公司財務體質漸入佳境，接下來就是累計現金流衝刺營運擴展。
陳清暉指出，今年第2季預計總銷約8億元「太平洋蒔景」完工入帳，另外太平洋商務中心一樓和地下一樓資產，以及楊梅5.69萬坪土地，若之後董事會通過重新釋出標售，預計有超過20億元現金流挹注。
信義房屋版圖已達107間
台灣房仲業放眼海外市場，就連進軍中國也野心勃勃！東森房屋去年5月，赴昆山開設第1家直營店後，昨宣布今年再開3間直營店，並朝3年10間目標前進。信義房屋1993年即到上海開設第1間直營店，目前在中國版圖也已達107間。
東森擬大馬設辦事處
東森房屋積極發展中國市場，東森房屋中國大陸事業部執行長林華成表示，今年將再拓展3間直營店，朝3年10間的目標前進，並往城中、昆山南站拓展，未來若店數達規模後，將開放加盟機制，目標5年達100間門市，主要放眼中國一線、二線城市。
除中國市場，東森房屋也持續擴大海外版圖，將在馬來西亞設立辦事處與營運據點。東森國際地產執行長廖麟鑫表示，主要聚焦亞洲國家，包括日本、菲律賓與馬來西亞，自2014年成立國際不動產中心，經營模式皆為「在台銷售、海外帶看」，每年總銷金額達6億元。
大馬信義擬開實體店
至於1993年就前進上海的信義房屋，目前在中國的直營店已達107間。信義房屋表示，「信義房屋海外事業持續擴張，中國巿場會視政策方向預留展店彈性，日本信義也已成立10課（意即10間），下半年將於東京開設門巿，大馬信義除辦事處外，也不排除在今年設立實體門巿。」永慶房屋2015年則宣布提前終止「上海台慶房地產經紀公司」在上海使用「永慶房屋」的商標權，等同終結海外布局。
對於業者積極進攻海外市場，大師房屋海外事業處長蔡詠綸認為，近2年各國際代銷交易量都下滑，將進入海外地產業者汰弱盤整期。由於近2年多海外不動產已進入交屋，口袋不夠深的買方因資金壓力，導致交易糾紛不斷，將造成民眾觀望。不過接下來2年台灣房市仍不會好，蔡永綸補充，將使資金外流不可避免，估計仍有不少買盤會投入海外不動產。
根據今天公布的一項指數，瑞士和美國在允許富豪避稅或藏匿財富的金融保密制度上，在全球名列第一和第2。台灣排名第8，首度進入前10名。
根據「租稅正義聯盟」組織（TJN）每兩年公布一次的金融保密指數（Financial Secrecy Index, FSI），瑞士仍然是金融保密制度最嚴密的國家。
美國則從2013年的第6躍升至2015年的第3，進而攀升至2018年的第2，使得洗錢、貪污和逃稅的情況惡化。
法新社和馬爾他獨立報（Malta Independent）報導，金融保密指數涵蓋全球112個管轄區域（jurisdiction），排名第3至第10的管轄區域分別為開曼群島（Cayman Islands）、香港、新加坡、盧森堡、德國、台灣、阿拉伯聯合大公國和根西（Guernsey）。
在美國的強大壓力下，瑞士銀行已繳交數以億計美元罰鍰，並揭露數以千計試圖逃稅的美國人帳戶。
但是根據租稅正義聯盟，美國卻未回饋其他管轄區域，部分州競相降低門檻，推銷極度保密的金融服務，美國排名躍升是個「令人憂心的趨勢」。
租稅正義聯盟在2018年的報告中說：「美國率先運用強而有力的方式，保護自己免受外國避稅天堂之害，卻未嚴肅處理本身吸引非法金流和支持逃稅的角色。」（譯者：陳政一）1070131
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