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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
因房價冠居全台，台北市都更整合難度最高。根據北市都更處統計，已核定實施的三一五個都更案，基地面積逾三千平方公尺（約九○七．五坪）占比僅兩成五、約八十件，兩千平方公尺（約六○五坪）以下占比近五成、達一五四件。業者分析，因基地面積愈大、代表整合戶數愈多，也就愈花時間、難度也愈高，多數都更案實施者會將整合基地限縮在五百坪以內，住戶數五十戶、最多不超過百戶，才推動得了都更。
2006~2017年北市歷年核定實施都更案件數
北市都更案核定案件基地面積分布情形 2006~2017年北市歷年核定實施都更案件數 北市都更案核定案件基地面積分布情形 北市都更處已核定實施的三一五件都更案中，基地三千至五千平方公尺的只有五十四件；五千平方公尺以上最少，僅有二十六件。 房產業者分析，之所以基地六百坪以內的佔比較高，主因是整合難度，除非是與少數地主合建都更，不然都更劃定的基地愈大，代表要整合的戶數愈多，難度也就愈高；但基地面積太小，也會衍生停車位的問題，恐僅能提供機械車位，甚至無法規畫足夠停車位供社區使用。
內政部官員透露，為全面加快都更速度，對於過往單一地主透過都更程序進行建案開發的個案，其背後目的多是著眼於最高可達五成的都更容積獎勵，但未來將採開放態度，儘量不再因「公益性」不足，拖慢都更的審議進度。 內政部認為，目前首要之務是建物結構安全，而且也不該預設立場「另眼看待」單一地主的都更案，因此未來不會特意阻擋，反而會展開雙臂，歡迎快來辦理都更。
新北市三重區仁義段重劃區多家建商搶插旗！該重劃區因緊鄰三重舊市區，且周邊10年以上無大量新案，為抓緊當地換屋需求，已有多家建商進駐；據了解，茂德建設有機會率先推案，寶佳、達麗以及東森建設都可望在今年陸續跟進推案，保守估計今年推案總量可達百億元。 三重仁義段自辦市地重劃案基地坐落三重區高速公路北側、臨仁愛街與環河北路，面積22.28公頃，目前進行都審中，該重劃區緊鄰三重熱鬧的五華街、自強路、龍門路，當地人口密集，且周遭8成為舊公寓，周邊10~15年沒有大量新案推出。 看好當地換屋市場需求，多家建商已在當地插旗，其中，茂德、元利、中悅等建商早在農地重劃時就已持有，目前已兼具地主身分；據悉，中悅在當地持有二塊土地，已轉售高雄建商欣巴巴，元利也持有二塊土地。 而茂德建設持有一塊約480坪土地，目前已送件掛照，預計今年6月取得建照後推案，將成為仁義段重劃區最先推案建商，該案將由甲山林負責代銷。
另外，去年底達麗建設以每坪約120萬元，買下當地約580坪土地，總交易金額6.95億元；新成立不久的東森建設，也在去年以每坪115萬元買下約490坪土地，將成為東森建設首筆推案。 東森建設總經理賴建程表示，預計今年7～8月取得建照，推案金額預估約15億元，已確定交由海悅負責代銷。 賴建程指出，三重區有三大重劃區，其中，重陽重劃區已是成屋市場，單價40萬元起跳，總價偏高；三重重劃區雖鄰近捷運三重站，距捷運優勢，但單價50萬元起跳；而仁義段重劃區雖單價也有40萬以上，但鄰近三重熱鬧市區，且周遭並無大量新案，當地剛性換屋需求相當強勁。 賴建程認為，仁義段重劃區基地方正，每塊基地大約400坪左右，且地主產權完善人數不多，而大型建商因當地基地面積小，加上個案單價無法衝上50～60萬元，推案對營收貢獻度不高，因此大建商興趣缺缺，反而成為中小型建商插旗的好標的，保守估計仁義段重劃區今年推案總量可達百億元。 (工商時報)
由臺南市政府開發的新吉工業區，截至今（107）年1月中旬，出售率已達76％；市府經發局表示，計有79家廠商核准進駐，投資金額約126億元，屆時年產值可達264億元及創造3,591個工作機會。 市府經發局表示，新吉工業區總開發面積為123.26公頃，其中產業用地面積只有76.75公頃，占62％，公共設施用地面積46.51公頃，占38％；該工業區以公學路1段124巷為界，北側屬於安定區（37.31公頃），南側屬安南區（85.95公頃）。配合工業區之開發，市府同步新闢20米及40米二條聯外道路，往東聯接國道8號，沿國8往東即可銜接國道1號，交通區位四通八達。 市府經發局指出，新吉工業區為全國唯一採取廢水零排放的工業區，污水處理的標準將採全數回收使用，以符合零排放的規劃原則，而為了達成此一目標，該工業區以引進低污染及低耗水之產業為主。
該工業區目前已公告之第一至四區，尚有41筆土地可供出售，土地總面積約20.38公頃，坵塊面積自490坪至10,058坪間，每坪平均售價約6.3萬元，並於今年1月1日公告出售，出售期限至6月30日止。 市府經發局說，新吉工業區開發採公共工程與廠商建廠同步施工，迄今已完成第一至四區坵塊土地填土作業，並全面展開第一、二期公共工程施工，預計今年6月完工。 為解決廠商設廠資金短缺問題，市府經發局已協調多家行庫（合庫、玉山銀行、中小企銀、華南銀行、台中商銀及彰銀）提供專案融資貸款，亦成立單一窗口服務廠商，以解決廠商建廠時遭遇之行政問題。 該工業區相關出售文件可自臺南市政府經濟發展局網站（http://www.tainan.gov.tw/economic）文件下載/工業區科下載，或洽臺南市政府經濟發展局工業區科 。 (工商時報)
台中市政府進行綠川整治工程，增加親水設施，將在10日啟用，成為舊市區的新景點。而在綠川畔有41年歷史的千越綠川大樓，因閒置多年又遇火災，建物老舊，市府已在105年核准成立都市更新會，但住戶至今仍有不同意見，都發局表示，希望以「先活化、後重建」的方式，讓住戶達成共識後順利進行都更。 千越綠川大樓位於台中火車站前的綠川畔，對面就是著名的宮原眼科，這棟大樓曾經是中區指標性建築，早年經營千越百貨，裡面有餐廳、電影院、冰宮與飛碟屋，是許多老台中人假日必遊之處。但隨著中區沒落，
千越綠川大樓自86年開始閒置，95年又發生火災，使得該大樓風華凋零。 都發局表示，千越大樓產權複雜，曾在102年獲內政部核定補助拉皮，但管委會評估建物老舊，拉皮效益不彰，因此改朝向重建方式辦理；105年5月向都發局申請成立都市更新會，市府在同年6月准予立案，預計興建一棟地上19層、地下6層的商業混合型飯店大樓。 不過，部分住戶反對都更，認為大樓只需要拉皮。都發局表示，千越綠川大樓更新事業計畫正在審查中，市府要求更新會提出公益性規劃；至於大樓要採取拉皮整維或重新興建進行都更，以及都市更新的範圍，市府均尊重各方意見，並計畫以「先活化、後重建」的方式，盼在住戶雙方達成共識後順利進行都更，以確保各方權益。
由於建商陳情，建商蓋房子不是為了囤房，只是消化存貨，不能按照「空屋」的邏輯課徵囤房稅，因此2017年7月台北市議會三讀通過修正《台北市房屋稅徵收自治條例》，取得使照新屋，寬限期延為3年採1.5％稅率，並有回溯期2年1.5％稅率；而當初遲遲未通過「囤房稅」自治條例的新北市，今年5月才要首次開徵。 台北市財政局去年初主張，若房屋不具囤房性質，在「合理銷售期」內可以調降稅率至1.5％。《台北市房屋稅徵收自治條例》最後定案2017年7月5日起取得使照新屋，寬限期延為3年採1.5％稅率，而2014年7月1日起到未賣出的房屋，再享2年1.5％稅率。 北市針對建商存貨降低囤房稅，也讓新北市開發商有意見。新北市不動產開發公會理事長劉炳煌指出，起造人興建房子是生產商品，跟投機客炒作房市不同，若新北市卻對待售房屋課以2.4％的囤房稅，並不合理。
但新北市財政局長呂衛青也回應，台北市雖然有下修待售房屋的課徵稅率，但在3年之後、就會恢復到3.6％的稅率，因此，這部分所衍生的相關課題，應由中央來做整體考量較為妥適。 她表示，當初會有囤房稅設計，是中央政府希望藉此逼出空餘屋，新北市從擬定、到市議會通過房屋稅徵收自治條例，已是全國最後實施縣市，2018年5月才要首次開徵。 中山聯合會計師事務所所長黃協興認為，近年地方稅的稅基、稅率調整，使得新、舊成屋適用稅率差距甚大，對消費購買新成屋產生一定嚇阻效用，也已對開發商造成衝擊。
高雄市府日前變更高雄市三民區都市計畫，針對火車站商用區建蔽率放寬到60%。對此有巢氏房屋研究發展中心資深研究員陳金萍預測，車站位於精華地段區，最近鄰近開發如火如荼，預計今年底鐵路地下化工程通車，又開放建蔽率，預料將有不少建商搶進插旗推案。 站區及站東整體開發計畫範圍示意圖。
圖／高雄市都發局提供站區及站東整體開發計畫範圍示意圖。
高雄市現行計畫的火車站區特定商業專用區，建蔽率原為50%，但考量附近多為住宅使用基地，所以將參照都市計畫法高雄市施行細則第四種商業區，將原先50%建蔽率，放寬至60%、容積率630%，但附帶條件是必須辦理都市設計審議。 有巢氏房屋研究發展中心資深研究員陳金萍表示，高雄車站周遭地區正如火如荼的開發，鐵路地下化工程預計今年底通車，屆時高雄車站將大變身，而原先71期重劃區內特定商業區建蔽率為50%，細則公布後放寬60%，更能成為開發助力。
換言之，原先建蔽率50%，面積100坪土地，每層樓建物面積可蓋50坪，細則通過後，放寬每層可蓋60坪，實際上可開發總樓地板面積沒有改變，不過每層使用坪數增加10%，更有效活化土地使用，並提升土地利用價值，加上在精華地段的區位優勢下，預期建商還會搶進插旗推案。 陳金萍補充，高雄車站開發是高雄市鐵路地下化重心之一，可說是高雄都市發展重要的關鍵建設，在71期重劃區與鐵路地下化完成後，南、北高雄交通、經濟與商業活動將重新縫合、串連，不再受到鐵路軌道切割，未來區域發展可期。
中信金控2日董事會決議通過擬於國內轉投資設立「中信證創業投資股份有限公司」。中信金財務長邱雅玲指出，「中信證創投」未來投資標的，將鎖定進入成熟期準備上市櫃公司，投資期間將較中信創投所投的標的來得短，而中信證創投所投的公司也可望由母公司中信證券輔導上市，提供客戶更完整的專業服務。 中信金旗下原本就已設有「中信創投」，成立於2003年3月，主要投資對象包括資訊通訊產業、生技醫療產業、文化創意產業、替代節能產業與經營績效良好且具成長潛力的傳統產業等。
邱雅玲表示，中信創投主要鎖定較為新創、發展中的公司，投資期間可長達五年，目標並非輔導上市櫃，而是投資有潛力、有發展的潛力企業，追求未來上市櫃後有高回收報酬。 至於「中信證券創投」則是瞄準發展成熟準備上市櫃的公司，所以投資期間約一到三年，邱雅玲表示，未來與母公司中信證券搭配可輔導投資標的上市櫃，由於專業性不同，因此決定另設立子公司，資本額為3億元。 (工商時報)
凱美（5317）去年出售深圳杰美康股權，售廠利益高達6.9億人民幣，第一筆售廠利益近1億人民幣已匯入帳戶，第二筆款項預計本月6日入帳，凱美規劃整個售廠利益將在第1季分批入帳完畢，以目前股本計算，每股貢獻度至少22元，加本業獲利及其他處分利益，凱美全年EPS上看27元。 凱美為國巨集團旗下鋁質電容器廠，去年4月將控有龍華廠的深圳杰美康股權出售給深圳中君泰資產管理公司，總交易金額達7.1億人民幣，扣除相關成本之後，初估獲利6.9億人民幣，折合新台幣超過30億元，凱美原本就規畫售廠利益在今年第1季入帳。
凱美2日公告，第一筆交易價款9,976萬人民幣轉換為美金約1,580萬元已匯入凱美香港帳戶，剩餘七分之六交易價款，雙方會協力盡速完成。 而根據凱美規劃，所有交易價款在今年第1季分批入帳完畢，第二筆約1億人民幣款項將在本月6日入帳，凱美第1季財報就會反應售廠利益對EPS的貢獻度；凱美目前資本額約13.46億元，該筆售廠利益對凱美獲利貢獻超過新台幣30億元，每股貢獻度約22～23元。 而凱美大股東智寶（2375）因持有凱美59.85％股權，按持股比率今年也可望認列逾18億元業外獲利，以智寶目前資本額9.15億元推算，每股貢獻度至少20元起跳；有了豐沛的資金挹注，凱美、智寶未來將會建立穩定的配息機制。 (工商時報)
台灣兩大健身俱樂部最新營運計畫
健身運動風氣持續延燒，台灣健身俱樂部雙雄World Gym，及柏文健康事業旗下健身工廠，最近均忙著展店。台灣第一大健身俱樂部World Gym，已砸下1億元，新設完成台中黎明旗艦店，今（5）日正式開幕營運，成為World Gym全台54家據點。 台灣總部設在台中的香港商世界健身事業公司World Gym台灣分公司表示，今年擬投資15億元，再展店15家，包括13家的World Gym店，及首度規畫第二個健身俱樂部品牌「Express」店，新品牌初期先以台北市區展店為主。另公司也有意規劃2018年申請股票上市案，藉以擴大公司的營業規模。 無獨有偶，股票上櫃公司的柏文健康事業副總經理暨財務長繆尚志指出，旗下健身工廠，目前全台共有31家，為擴大營運規模，日前剛簽下購地案，共砸下逾2.06億元，買下高雄市左營區福民段逾218坪的土地，計畫興建營運總部。另公司今年也計畫斥資5億元，再增設7家健身工廠，讓今年底旗下總家數，增至38家。 World Gym台中黎明店，位於台中市南屯區黎明路，規劃3層樓的1,800坪空間，元月29日起，正試營運中，今（5）日起正式營運。黎明店除了有全年恆溫、長25米的雙水道室內泳池之外，重訓器材還一口氣設置5個系列，總數超過240台。
另外，室內重點設施或專區，還包括Ziva功能性訓練架、VIP個人訓練區，及經絡放鬆課程專區，這都是World Gym全台54家據點中的獨家規劃。因黎明店，比鄰台中市七期、單元二市地重劃區，及行政院黎明辦公區，預估招募會員數達8,000至8,500人，目前會員主力為七期豪宅客及公教人員等客源。 至於World Gym今年規劃籌設新的據點，還包括台北國父紀念館捷運站旁的光復店、即將2月動工興建的基隆店，以及正在建置中的彰化店。 柏文旗下健身工廠，今年除了深耕雙北新都會區及高雄外，並大力拓展桃竹等地區。繆尚志說，今年農曆年前，將分別開幕高雄海寶廠，及板橋新埔廠，4月將啟用新竹公道五廠；之後，還會陸續完成包括新竹湳雅廠、高雄同盟廠、高雄楠梓廠，及桃園區廠等。 繆尚志透露，公司計畫興建營運總部大樓，初步規畫為地下1樓、地上7樓的建築物，預定今年第3、4季興建，最快2020年落成啟用，至於投資的金額，公司還在規劃當中。 (工商時報)
台版金融監理沙盒元年，金管會預期有十件申請案，目前不少科技業、非金融業及金融業探詢，金管會建議申請前的溝通很重要，最後一次就「文件齊備」，即開始起算60天的回覆期，實驗過程也可與金管會緊密合作，同步進行相關法規討論等，可減少相關等待期。 金管會主委顧立雄表示，金融業者可能還沒有意識到有不少掌握廣大消費習慣的非金融業者「正對金融業虎視眈眈」，不過也有金融業者想試試自己的創意、或提升服務效率的作法，是否有市場性，這些都可能申請進監理沙盒。 哪些案子可以獲准實驗，將由金管會受理申請案後，召開審查會議決定准駁，審查會議將有7到21位委員，組成成員會有金管會、相關部會如中央銀行、財政部、法務部等官員，也會有相關領域的專家、學者參與，且專家及學者的比例不低於會議成員的1/3，但不得超過1/2。 金管會希望首批先蒐集各類型的申請案，再由各領域專家去檢視是否需要實驗。顧立雄表示，過去科技業者總是說金管會法規綁太嚴，他們進不來；金融業者笑科技業者不知世界險惡，想要小孩玩大車；金管會則考慮到要設銀行資本額就是100億元，保險業至少20億元等，未來可透過監理沙盒讓大家彼此有交集及看見對方。
另外，實驗後將會有跟審查會議同規格的評估會議，判斷實驗成功與否，金管會也會配合修正相關法規，或介紹創業或媒合資金等相關機制，但究竟要給實驗成功者獨立的金融執照，還是要推動其與金融業者合作，金管會強調，也會趁實驗期間想清楚。 金管會表示，由於法規明訂首次申請實驗，期間以一年為限，之後得申請延長一次，期間以六個月為限，若首次沒有申請一年的人，發現實驗需要更長時間，再申請延長，金管會也只能給半年時間，法規的最長三年，是若有必要修金融相關法規才能執業者，給予修法的時間，可延長實驗。 (工商時報)
日本最大的物流集團，日本通運株式會社總社社長齋藤充日前來台出席在台子公司臺灣日通國際物流公司卅周年慶。他指出，臺灣日通今年業務大幅擴充，上個月新成立有20輛大卡車的貨運車隊，並啟用桃園民權路物流中心，今年市場最看好的是印度與東南亞。 不過齋藤充也指出，日本和台灣一樣面臨少子化，人力不足的問題，未來必須透過自動化、物聯網、機器人、雲端科技與大數據來解決勞動力不足問題。日本通運也名列全球十大物流集團。
臺灣日通在台深耕30年，去年年營業額達25億，其中航空貨運承攬業務佔46.3％，海運承攬佔26％，倉儲佔24.4％，國內外精緻搬家佔3.2％，汽車運輸佔0.1％，今年建立20輛17噸大卡車車隊，桃園民權路1.5萬平方公尺保稅與簡易加工倉儲設立，成為在台第5座倉儲，估計今年營收可成長約8％。 臺灣日通3日晚間在台北晶華酒店四樓萬象廳舉辦成立30周年慶祝晚會，經濟部長沈榮津、關務署長廖超祥、東元集團董事長黃茂雄，台灣港務公司副總經理蔡丁義等都到場致賀。東元集團旗下的台灣宅配通，日本通運持股4.65％。 臺灣日通董事長梶井雅章指出，公司經過30年的淬鍊，從最初的空運承攬服務起步，在站穩腳步之後，又結合了海運承攬及精緻搬家服務，近年也進而拓展了倉儲物流業務。 (工商時報)
近幾年跨界發展綠能有成的旭東環保科技公司，浮動式太陽能基座是公司亮眼技術，為因應未來國內外訂單決定加碼投資台灣，斥資11億元在屏東二代工業區擴廠，昨天動土。 旭東環保科技成立於1995年，主要從事PE（聚乙烯）管材、管件經銷，原主力產品是海上箱網養殖設備、斜張橋鋼纜保護管，近年跨足綠能領域，兩年前屏東亮相的浮動式太陽能光電使用的基座就是出自旭東。
旭東響應政府推動的再生能源政策，在屏東前縣長曹啟鴻指導發想下於2010年研發出水面型太陽能板浮動支架，成功設置在佳冬鄉大武丁抽水站，歷經莫蘭蒂等颱風共兩年考驗，奠定浮動式太陽能基礎。 旭東目前在屏縣大武丁、牛埔溪、烏龍滯洪池設置示範型浮動式太陽能，台南樹谷園區滯洪池、台南柳營、高雄典寶溪也有施作，在桃園有約10案在開發中，日本奈良也有合作案例。
董事長董基旭表示，原本屏東加工出口區面積1公頃的廠區量能不足，再投資11億元，擴增廠房面積4115平方公尺，公司擴廠後，浮動型太陽能組裝系統產量從一年約100MW（百萬瓦）可增為每年600MW，並創造120個工作機會。 縣長潘孟安表示，旭東環保科技公司是屏東在地企業，願意跟縣府一起草創並發展，值得肯定。
主要機能性紡織廠營運表現
自1950年以來，台灣紡織產業歷經天然纖維、人造纖維染印技術及機能性布料三次大躍進，每一次的躍進都翻轉紡織業及其供應鏈，並為產業帶來產值的大幅成長。現在，機能性布料技術發展日趨成熟，且逐漸面臨大陸、東南亞地區廠商的紅海競爭。 為維持全球機能性服飾供應鏈的領導地位，這二年，國內紡纖廠已從纖維材料改進，跨界及異業結合創新研發，朝科技電子、智能、食品級環保級材料生產，希望為紡織業帶來新躍進，精進台灣紡纖產業的實力，並繼續在國際市場居領頭羊。 其中，力麗集團產品Ecoya環保色紗應用在3C產品領域，去年已成功打入蘋果供應鏈，獨家供貨HomePod智慧喇叭；遠東新除持續與ADIDAS等全球品牌廠合作，以海中的廢寶特瓶產製海洋紗，做為高級鞋材及服飾用，另也切入汽車材料，生產安全帶、安全氣囊等車用材料。
3D列印市場的材料供應，也是國內紡纖廠有興趣的領域；新纖與集盛紗線廠積極耕耘3D列印商機。新纖自創品牌「SpiderMaker」塑造專業線材供應商形象。新纖指出，目前的3D列印線材，主要是應用在造型家具、公仔上，現在也和義肢輔具業者合作，透過3D列印出具有彈性的義肢輔具。 集盛則是二年前就開發供應3D列印線材的尼龍紗線，目前產品應用領域主要在建築設計模型、醫療輔具、齒模、玩具客製化單品等。 在食品科技的運用上，力麗子公司力麟科技，宣布將投資70億元，分四期興建全台第一座尼龍食品級薄膜包材（BOPA膜），生產線將設在彰化芳苑，第一期設計月產能800公噸到1,000公噸，預計今年第1季就可試車。 福懋則是和科技廠異業結合，在杜邦、正基科技共同合作研發下，成功開發出溫控衣；其中，發熱模組是採用杜邦最新的Intexar智慧服飾科技，福懋布膜與導電迴圈設計、正基的控制盒及使用者介面技術。 市場指出，為了替台灣的紡纖產業開創出下一個領導全球產業走勢的明星產品，紡纖廠已卯足了全力，在傳統紡織紅海產品中創造藍海之路，除了希望在國際服飾用紡織品市場穩固台灣機能性供應鏈的地位，也期待跨入、擴大在科技電子、汽材應用、醫療領域的應用面，創造另一個產業趨勢，同時也提升高值化產品的比例，帶動毛利率的提升。 (工商時報)
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