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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房市回暖，高資產族群置產！台北市去年已揭露的百坪以上房屋交易有334件，比前一年增加了14%。若以行政區來看，成交最多的是中山區75件，其次依序是中山區、內湖區、士林區、中正區、大安區，昔日熱門的百坪大戶集中地──信義區則意外掉出前5名。 自2014年房市高點，到2017年前11月的台北市逾百坪住宅交易數據，發現交易最熱在2015年共達432件，2016年僅有293件、比2015大減32%；由於2016年房地合一稅上路，全市交易僅剩293件，所幸在2017年房市回暖之際，再度量增至334件。 而2017年交易回溫後，最熱區的中山區有75件、內湖區有59件、士林區排第三有51件，中正區與大安區分別以29件與23件擠進前5名。值得一提的是，除了中山區與去年同期交易量持穩，大安區則是前5名榜中唯一量縮的行政區。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，不動產市場在2014年還在活躍期，而2015年是市場盤整的起點，尤其房地合一稅在2016元旦上路，因此大量的不動產交易趕在2015年完成，建商方面也配合在2015年底前交屋。 以連續4年交易之冠的中山區來看，郎美囡指出，該行政區推案量多，這幾年有許多高級住宅及豪宅推案，由於總價高，故房地合一稅的影響更大，然而市場走到2016年行至谷底，交易量大幅緊縮，買方觀望氣氛濃厚，買賣雙方價格差距大，但經過市場盤整後，2017年買氣開始有所突破，交易量回升。
「2016年房地合一稅上路，加上政策多管齊下，對大坪數交易影響最深。」永然地政士事務所地政士李廷鈞指出，除了房地合一稅上路外，政府對於豪宅所課徵的稅率，以及貸款成數的限制等，都影響高資產族買房狀況。 限貸令衝擊買氣 全國不動產企研室主任張勻指出，雖然大安區、中山區、內湖區、信義區以及萬華區等五區，在2015年交易量微幅增加，但多是新成屋交屋潮，主因在於，央行至今未鬆綁高級住宅限貸令，加上2015年新版房屋稅大幅提升稅負，使得大坪數住宅買氣下滑，不過近日宣布新任央行總裁人事案，未來是否會取消豪宅限貸令，後續值得觀察。
高雄市左營區漢神巨蛋購物廣場，是目前南台灣業績最好的百貨公司，最近在漢神巨蛋正對面的透天店面求售，地坪93.47坪，開價2.89億元，換算單價每坪高達310萬元。 漢神巨蛋鄰近瑞豐夜市商圈、且有捷運巨蛋站行經，是高雄指標一線商圈。待售店面正對漢神巨蛋購物廣場，屋齡24年，地坪93.47坪、建物坪數為58.1坪，總價2.89億元，目前由電動車品牌gogoro承租。
富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，該區段屬高雄最精華商圈，周邊過去包括麥當勞店面也曾開出總價7.5億元，面積250坪店面求售，換算單價每坪也達300萬元，推估之所以釋出主因是去年房市買氣回溫，指標店面趁勢推出求售。 以麥當勞店面開高價待售為例，該案最後並無成交，顯示屋主擁有麥當勞穩定的租金來源，並不急於獲利入袋，目前待售的gogoro 店面也是租客穩定。針對能開出每坪300萬元身價的店面，許值瑋分析目前以北高為多，若高雄車站鐵路地下化完工，或有潛力成為另個金商圈。
兩年前○二○六地震後，經濟部中央地質調查所公告比例尺1/25000的土壤液化潛勢圖，台南市政府也委託成大及顧問公司製作更精密、比例尺1/2500的圖資，第一階段針對安南區等六個行政區域已經大致調查及審查完成，預計農曆年後討論公告時間。代理市長李孟諺表示，斷層、液化區房屋應加強健檢及耐震補強，希望中央制定相關法規保護人民安全。 六行政區 可望三、四月公告初級審查結果 ○二○六台南地震引發全國關注土壤液化區議題，花蓮地震後，相同議題再度受到民眾關心，工務局表示，南市第一階段已針對安南區、北區、中西區、新市區、永康區及東區，在原有的公共工程及民間建築鑽探資料之外，再補充鑽探三百一十二個點，目前已經分析完畢並審查兩次，年後內部再討論，確認有無需要局部補充之後，有機會和北市一樣，在三、四月公告初級結果，屆時除了市府網站，也會與地調所連結，市府並將設置專線，輔導民眾查詢，也會針對相關的六區舉辦說明會。
南市精密版圖資原本預計在二○一六年底公布，工務局指出，當時全國包括台南市、高雄、台北、新北、屏東、宜蘭等六個縣市都同時展開鑽探作業，可動員的機具人力能量不足，因此進行時間較長，週一中央地調所將召集各縣市開會了解進度。 第二階段將再針對安南區台十七線以西、安平、歸仁、關廟、新化、安定、善化等九區，補充鑽探三百三十五個點，預計三、四月招標進行後續擴充作業。 李孟諺表示，政府對斷層帶或液化區內的飯店、醫院等公共建築，應採取更強制的手段，由政府補助，要求業者必須完成耐震補強才能營業，以確保民眾安全，而其他房屋也應進行評估及補強，由於並非市府力量可以做到，將向營建署提出建議，希望有通盤性的政策，由中央制定法規，讓各縣市依循，否則市府也會考慮擬訂自治條例加以規範。
高市府初評高雄市有超過240棟的建物安全有疑慮，但是住戶遲未進一步詳評補強，都發局長李怡德今天指出，只要老舊建物符合改善不符效益條件，依危老條例重建比都更更快速。 高市府都發局在去年11月底只花20天就核准首例危險老屋重建申請。李怡德說，都市危險及老舊建築物加速重建條例可以提供老舊建物改善不符效益者，比採都市更新更快速的重建方式。 0206花蓮地震再凸顯老舊或有結構安全疑慮建物的問題。事實上，地方政府推動並協助安全有疑慮的建物補強沒有間斷，不過施行以來成效有限。
高市府兩年前於美濃地震後推出老屋健檢專案，鼓勵6樓以上、民國88年底前興建的集合大樓住戶申請建物健檢，結果3656戶初評後有240多棟被認定安全有疑慮，市府要求住戶申請建物詳評，結果住戶完全止步。 李怡德告訴中央社記者，高雄市已有一件循危老條例提出重建申請的案例，而且都發局在20天內核准。他說，申請者提出完整的資料，申請危老重建，都發局以最速件辦理，比起用都更，要舉辦公聽會、聽證會，還有審查會動輒1到2年時間，相對更有效率。 高雄市引用危老條例重建成功的案例位在自強和青年路的巷內，整排透天建物被認定為危險建築，不能再居住，獲得百分百住戶同意重建。 地震後，建物所有權人如果有住宅耐震度的疑慮而且符合重建條件，都發局說循危老條例更快速，而且可獲得適度建築容積獎勵、重建後地價稅及房屋稅還有減半課徵等優惠。
少子化恐將引爆國內房市大崩盤！根據統計，30歲以上是購屋需求重要門檻，2010～2017年房市主要買盤以「80後」世代為重要族群，以目前每年平均出生人口數36.1萬人來看，尚能支撐每年30萬棟以上的房市交易量，但「100後」每年平均出生人口數將大幅下滑至22.6萬人，推估2030年起，當「100後」世代成為買盤主力時，房市每年交易量恐將下探20萬棟，房市將面臨巨大挑戰。 30歲～40歲為買房主力 根據金融聯合徵信中心統計，2017年購屋貸款買房者年齡，以30～40歲占比最高、達35％，共3.9萬餘筆，其次為41～50歲、共3.3萬餘筆、占比30％，換句話說，30～50歲中生代族群，為房市購屋主力，占比高達65％之多。
不過，國內少子化問題嚴重，根據內政部資料顯示，2017年國內人口總數已達2,357萬人，創下歷史高，但近3年新增人口數量卻逐年遞減，2016年新增人口數為4萬7,742人、年增0.2％，到2017年新增人數剩3萬1,411人，年增率僅0.1％，創下歷史新低紀錄。 台灣人口2024年後負成長 根據國發會最新全國人口變化推估值來看，台灣人口數量將在2024年達到最高峰、約2,357萬人，之後就將開始出現負成長，2054年台灣人口數將首度跌破2,000萬人關卡，到了2060年，台灣人口數甚至將只剩下1,860萬人，與目前人口足足相差了近500萬人。 由聯徵中心2017年貸款買房統計資料可發現，目前貸款買房年齡普遍都在30歲以上，占比高達86％，其中又以30～40歲占比最高，顯見30歲是購屋需求重要起點。 每年30萬棟才能穩住房市 但少子化已成為國內未來房市最大隱憂，屋比趨勢研究中心統計，目前30～40歲以上民眾，大致由俗稱「80後」世代（1980～1989年出生）所構成，以30歲為購屋門檻計算，此世代為2010～2019年間房市買盤主力，此期間平均每年買賣移轉棟數約32.4萬棟，而「80後」平均每年出生人口數為36.1萬餘人，要撐起每年30萬棟以上移轉量，尚不成問題。
不過，「90後（1990～1999年出生）」、「100後（2000～2009年出生）」這兩個世代平均每年出生人口僅有31.6萬及22.6萬人，預期當2020～2029年的房市買盤主力落到「90後」世代時，要撐起每年30萬棟以上的移轉量，難度將愈來愈高。 尤其，從2030年起，「100後」世代成為買盤主力時，若無其他外來買盤支持，每年房市移轉量可能下探20萬棟，國內房市將面臨巨大挑戰。 中小坪數房較保值抗跌 屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴指出，少子化雖然是一個長期趨勢，目前對房市影響還有限，且台灣房市過去幾年受政府調控，不少購屋者轉趨觀望，買氣有過度壓抑的狀況，許多達購屋年齡，有需求卻不敢進場的人相當多，接下來幾年只要政府不再打房，這些遞延剛性買盤可能陸續回歸，支撐房市買氣走高，預期少子化對房市衝擊的影響時間點，從2020年後才會較有所感，且將以2030年後影響最為劇烈。 陳傑鳴認為，人口紅利是支撐房市的重要關鍵，以供需觀點來看，當人口越來越少，代表買房潛力族群（需求）減少，一旦需求下降，房市必將面臨銷售上的壓力，當然價格也有修正的空間。 因此，長期來看，房市結構勢必面臨大幅調整，購屋者買房與建商推案，一定都要多留意少子化趨勢，否則恐面臨買房後難以轉手或難以去化的狀況。長期來看，「符合少子化需求的中小坪數」與「屋齡新適居性較高的產品」，未來將最具保值抗跌性。 (工商時報)
花蓮地震搖出不少問題，擔心人身安全的鴻海董事長郭台銘昨（11）日在鴻海（2317）一年一度的「愛心嘉年華」中呼籲大家「危樓不居」，並計畫在鴻海內部推出安居工程，只要鴻海員工提出申請，就代為房屋健檢，也會加速推動「工者有其屋」計畫。 危樓不居，擔心員工安全的郭董除了要在公司內部推員工身體健檢外，也計畫推出員工房屋健檢。 郭台銘指出，鴻海會在公司內部籌組一個營建團隊，花半年的時間，到每位員工家裡去做房屋健檢，只要員工提出申請，就會排定時間去做檢測，如檢測結果有問題，除協助員工改善外，也會提供貸款，協助重建，郭董並強調這項房屋健檢計畫會秘密進行，員工不用擔心結果曝光後，房子賣不出去。
郭台銘強調，現正規畫和集團旗下亞太電信合作，利用NB-IoT技術，結合雨水貯存系統與電表地震感測，在重要測點規畫即時線上感應器，將監測設施及平台系統化，傳輸至控制中心做整合判讀，即時傳送並記錄雨水下水道之相關水情資料及地震訊號檢測，初期將應用在校園裡，藉以提升校園防災效益。 他又透露，鴻海副總裁徐牧基現正研發用奈米技術量測鋼材，還計畫將感測器放進房屋結構中，並掛保證，「鴻海蓋的房子也許不美，但絕對實用」。 (工商時報)
日月光（2311）與矽品（2325）今日將舉行股東臨時會，通過日矽案，如果照案通過之下，二合一、全新的日月光控股將於4月30日正式掛牌交易。日月光營運長吳田玉表示，在這段時間以來，更加了解彼此，尊重與信任彼此，相信這兩個團隊可以擦出新的火花，攜手開創全新的格局，為半導體產業帶來創新。 吳田玉表示，希望日矽雙方股臨會共組產業控股公司議案，能獲得股東支持，未來日月光和矽品將成為兄弟公司，一起共襄盛舉，不是只有看到眼前的格局，不僅只是在IC封裝測試發揮所長，更要進一步發揮創新。 吳田玉指出，台灣半導體布局和格局非常重要，眼光不能只看到眼前的半導體產業光景，要把半導體對未來世代的影響和創新視為命題，就需要更多的合作。日月光和矽品加在一起，就會有火花。 吳田玉表示，過去半導體的發展歷程，就是一連串的突破與創新。
在台灣半導體產業，大家必須攜手開創新格局，這條路必定要走。 另外，吳田玉表示，感謝矽品團隊和員工的支持，在過程中盡心盡力，雙方團隊有共同目標，過程中更了解對方，更尊敬與信任對方。 日矽結合案在2016年11月16日及去年5月15日，分別獲得台灣公平會及美國聯邦貿易委員會許可，加上去年11月24日獲得中國大陸商務部有條件批准，日月光與矽品共組控股公司案，正式取得全數反壟斷主管機關的核准。 日月光和矽品今日將分別召開臨時股東會，討論「共同轉換股份協議」、「共同轉換股份協議增補協議」及本股份轉換案。（楊喻斐/台北報導）
電感廠美桀 (5255-TW) 去年獲利雖然還沒公布，不過法人預期，每股稅後純益將可逼近 4.5 元，展望今年，美桀董事長羅鵬程表示，營運有 4 大引擎，包括板卡、筆電、伺服器及汽車，法人推估，美桀今年營收有機會挑戰 20 億元大關，年增率衝 30%，EPS 更將從 5 元起跳。 羅鵬程表示，目前比特幣的價格雖然陷入高盪震盪，不過包括主機板及顯示卡等在內的板卡需求依然相當強勁，客戶也還在催貨。美桀目前為板卡主要電感供應商，全球市佔率達 40%。
至於筆電部分，羅鵬程表示，將會是今年成長幅度最明顯的一塊，因為之前的滲透率僅約 2%，今年已經通過 2 家 ODM 廠的認證，法人推估，由於 ODM 廠具有產品主導權，美桀因為新產能已經就位，有足夠產能可以供貨，預期市佔率有機會朝「 2 位數」挺進。 伺服器部分，羅鵬程表示，主要動能來自資料中心客戶持續擴建機房設備，另外，無人商店也可望帶動伺服器的需求。 汽車部分，羅鵬程表示，目前產品已經取得 ISO-16949 的認證，預估 3 月將可取證，接下來的工作將是要進行市場調查，找出公司的利基點，初期將先以打入中國車廠供應鏈為目標，最快第 3 季或第 4 季就將會有小量訂單挹注。
台股上周經歷全球股災衝擊，類股全面回檔修正，法人建議，市場波動加大，年後操作重點應回歸基本面看待，研判今年營運可望穩健向上的業績成長股，將重獲買盤青睞，可留意上銀（2049）、友達（2409）等。 上銀因大陸自動化設備需求增溫、全球半導體擴建新廠、工具機景氣回升，以及打入日本豐田、本田、日產及鈴木等4家汽車廠設備供應體系而受益，元月營收22.55億元，月增5.5％、年增77.76％，連續11個月創新高。 展望今年，滾珠螺桿、線性滑軌及單軸機器人整年度缺料，交貨期至少半年，部分商品甚至達到1年，訂單能見度相當樂觀。
另外，醫療機器人目前已向大陸及韓國申請認證，今年要將腹腔手術用醫療機器人打入韓國市場，全年營運展望樂觀。 友達去年稅後盈餘323.6億元，年增率3倍，每股盈餘3.36元，連續第5年獲利，亦為近10年新高。今年大尺寸產品出貨回溫，產能利用率維持95％以上高水位；至於今年面板供需相對比較平穩，全年增加幅度約6～8％。 友達元月出貨量953萬片，月增率1.1％，單月營收262.1億元，月增率1.4％。法人估，友達單季營收約737億元，稅後盈餘26.1億元，每股盈餘估0.27元。 在權證篩選上，可選擇以價平到價外15％附近，且距到期天數大於100天的權證為主。 (工商時報)
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