|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂(Zora #212) 林莊婷(Tracy #235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
桃園市政府地政局公布2017年第3季航空城特定區計畫不動產市場分析情況，較前一季的25件增加15件，若與前一年的39件相較，則多1件，分析交易區位，集中在特定計畫區第三跑道區的土地為主，其次為機場捷運A16（橫山站）附近土地。 買賣總交易金額統計方面，2017年第3季約為6.82億元，較第2季的2.88億元增加137％，較2016年第3季的4.62億元增加47.62％，主因為交易多含大面積土地買賣，產生總交易金額相對上漲情形。 地政局地價科指出，本區第3季整體土地交易量與2017年第2季及2016年第3季相比，交易量略為增加，整體實價登錄揭露土地交易均價約為每坪6.81萬元，與2017年第2季每坪6.87萬元相較，下跌0.87％。與去年同期每坪6.10萬元相較，上漲11.64％。 分析原因，可能受到航空城特定區計畫持續展辦影響所致，計畫區內整體土地交易均價趨於穩定。 (中國時報)
花蓮震災後，老舊建築安全議題各界高度關注，行政院長賴清德今（26）日將親自召開記者會，宣布符合一定條件老屋要強制健檢的政策。據了解，高樓快篩補助作業可望從12樓以上擴大為九樓以上，適用棟數達1.2萬棟。 賴揆日前聽取老屋健檢實施進度，為了強化耐震結構，將全台建物區分為私有公用（以單一產權為主）、九樓以上高樓層建築、五樓以下住宅三大類，分別以建築法、結構安全快篩、危老條例等政策，多管齊下處理。 兩年前台南大地震後，政府曾推出「安家固園」專案，以提供檢驗補助的方式，鼓勵民眾對老舊建築進行健康檢查。
經濟日報提供
但民眾擔憂，萬一檢測後真的為耐震度不足的建物，恐影響房價；或檢測後要補強或重建，儘管政府會協助，民眾仍需另外支出一大筆預算，推動起來十分不易。因此，除了公有建築物幾乎達100%，私有建物執行率極低，該方案已在去年底結束受理。 行政院發言人徐國勇表示，「安全才是王道」，政府將規劃符合一定條件的老屋強制健檢，並搭配耐震評估、重建、補強等整套政策，希望今年起，全面推動老屋健檢及補強措施，相關細節將在今天宣布。 知情官員透露，政府今年編列2.1億元預算，全面擴大辦理老屋強制健檢。內政部也擬把老舊高樓耐震評估補助，從目前內政部僅針對12樓以上的高樓補助快篩作業，擴大為九樓以上。按此估計，全台適用補助的房屋棟數約1.2萬棟。 統計顯示，目前全台屋齡30年以上的房子，超過400萬戶，未來若沒有進行都更或重建，十年內30年以上老屋將增加到600萬戶，20年後更將暴增到800萬戶。 此外，內政部去年針對921地震前完工的12樓以上房屋共7,000多棟，進行耐震快篩，目前已完成三分之二，後續會儘快完成。 內政部次長花敬群表示，為了增加強制性，正規劃增修《建築法》第77條之1，凡結構安全不符現行規定者，限期改善。
台北市陷「雙老」危機，內政部統計，去年第3季北市住宅平均屋齡33.1年，為六都最老，全國22縣市第6老，而前5名不是離島就是中南部非主要都會區；此外，北市65歲以上老年人口達43萬餘人、占比超過16%，也是六都之最。北市「老屋」與「老人」都高居六都首位，「老摳摳」危機逐漸浮現。
根據內政部資料，全國僅老年人口居住戶數高達48萬餘戶，其中六都合計33萬餘戶，占比69.28%。學者憂心，六大都會區住宅中僅有老人居住衍生行動不便以及居住環境對老年不夠友善也相當嚴重。 六都中，65歲以上僅老年人口居住戶數，北市7.28萬戶、新北市8.86萬戶、桃園市3.33萬戶、台中市4.11萬戶、台南市4.03萬戶、高雄市6.18萬戶。景文科技大學財務金融系副教授章定煊認為，都會區除老人獨居的情況日益加重外，家戶人口數也逐漸減少，使得年輕人照顧老年人的壓力負擔加重。 過去台灣出生率沒這麼低、分戶沒有如此頻繁，一戶平均4位年輕人分攤2位老人的照料；但近幾年出生率偏低，家戶人口數也減至3人以下，等於1位年輕人要照顧1位老人，負擔相當沉重。
目前主要都會區又以老宅居多，尤其北市住宅平均屋齡超過30年，而老屋的規劃大多沒有考量老人居家生活的便利，且多數是沒有電梯的老舊公寓，光是上下樓梯對老人便是一大困擾。 章定煊進一步指出，老宅、老人的情況未來只會更加嚴重，如果老人因生活不便而全進住安養中心時，將出現兩大問題，一是出現「棄宅」現象，二是安養中心無法負荷，造成社會要付出更多成本。 章定煊表示，未來幾年可能出現大量老人因生活不便搬離住所，造成「棄宅」現象，這些多數是無電梯的老公寓或巷弄內的老宅，對於一般購屋民眾來說，並非購屋首選，將造成「空屋率」拉高；再者，若老人大量進住安養中心，照料的資源、人員以及訓練是否足夠，勢必面臨挑戰。
麗寶集團麗盛建設總經理何昭宏表示，北市因為發展得早，進住人口與住宅逐年面臨高齡危機，幾十年前的住宅規劃根本就沒有考量高齡友善環境，多數是沒有電梯的老舊公寓，甚至大門停放一堆機車，要移動都嫌麻煩；因此，解決之道是加速都更，並搭配高齡照料的居住環境，但要加速推動都更，須檢討相關法令及行政效率。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，老建物的機能條件不符合現代社會的變遷，確有檢討的必要，但北市有活動斷層，又有土壤液化的潛在風險，環境風險遠比人口老化嚴重；因此，除了健全都市防災系統外，更應關注全面健檢不符耐震設計規範而有安全之虞的建物，以加速推進都市更新或危老屋重建。 信義房屋不動產企研室協理蘇啟榮指出，即便近幾年政府已意識到都會區老人、老宅的問題，推出補助老舊公寓安裝電梯，室內加裝高齡照料設施等；不過，這些其實都屬於治標的方式，要解決老人、老宅的問題，整體的都更政策才是根本解決之道。
G11站位於南屯區五權西路與文心路交叉口面積771坪，座落國立台灣美術館與國道1號南屯交流道連接的交通軸線上。
（交通局提供） 台中捷運綠線將在今年底試運轉、109年底全線通車！台中市政府交通局針對沿線6塊共構開發基地已舉行5場招商宣傳活動，投資人參與踴躍。交通局指出，市府將於26日正式公告啟動首批北屯G5、南屯G11站招商，投資人須於4月30日前提送申請書及資格文件，並於7月31日前提送開發建議書。 交通局長王義川表示，捷運綠線土地開發招商首部曲推出北屯G5、南屯G11站，這兩站土地都是市府所有基地，基地大小適中、開發門檻相對較低，是投資人進入台中捷運土地開發市場非常好的機會，已有多方投資人持續追蹤詢問。 王義川說，投資人也看上G5、G11這兩站土地全屬市府，無私地主持分，後續權益分配相對簡單，開發內容也不受私地主需求影響，可依照市場機制充分發揮，將打造出最具市場價值的開發成果，創造台中捷運綠線新地標。
交通局指出，G5站位於北屯區東山路與文心路所連貫的東西向軸線帶上，面積591坪，是捷運綠線進出大坑、新社重要門戶，基地位居G4及G6站所形成的雙十軌道路網中心，周邊有知名北屯兒童公園及B&Q特力屋；預計可興建地上23層、地下5層開發大樓，未來總銷金額預估可達22億元。 G11站位於南屯區五權西路與文心路交叉口面積771坪，座落國立台灣美術館與國道1號南屯交流道連接的交通軸線上，周邊為五期、七期及八期重劃區圍繞，皆為已開發都會區；基地初估可打造地下5層、地上25層開發大樓，預計總銷金額上看31億元。 交通局強調，市府首批推出北屯G5、南屯G11這兩站土地共構開發招商案，土地產權單一、規模大小適中，26日將正式公告，兩站未來合計開發總銷金額初估上看50億元；預期將有大型建商、金控公司等積極搶標，歡迎各界在這個軌道經濟學起飛的關鍵時刻，踴躍響應。 王義川說，投資人須於4月30日前提送申請書及資格文件，並於7月31日前提送開發建議書。招商文件及詳細資訊請於明日起至台中市政府交通局網站/公告資訊/捷運土地開發招商專區項下查詢。 (中時)
大型行庫承作土建融案最新概況
房市景氣回春。據了解，包括土銀、合庫、台銀等不動產放款量最大的三大行庫，已不約而同放大對於土建融業務的承作量能，最主要在於這些大型行庫內部已根據兩大指標，研判出從二年前開始進入U型底部的不動產景氣，即將走出底部。 這兩大指標包括：一、土地成交價位及移轉頻率，已趨於穩定，行庫此時新進場承作土建融業務，風險相對有限；二、從去年底迄目前，不僅看屋人潮多，也反應在實際的房屋成交量。 例如，近來最新五大行庫房貸統計顯示五大行庫整體房貸業務量成長了三成。對此行庫主管認為，除了農曆年節效應有發揮對房市成交量的助揚效果，也和市場上對房市落底的預期有關。
包括台銀、土銀、合庫等三大行庫，最近都大動作承作土建融業務。其中土銀身為不動產專業銀行，不受銀行法第72條之2限制；台銀的存款水位龐大，能承作土建融業務的空間也綽綽有餘；合庫目前由於銀行法第72條之2的限制，對於不動產放款的承作則把重心放在土建融業務。 根據合庫內部最新統計，現在不動產放款佔總存款及金融債券總量的水位，已超過29％，對於不動產放款量的控制已進入高度警戒狀態，合庫一方面對房貸業務較採取「以價制量」措施，另一方面由於土建融業務利差較房貸好，因此對於有限的不動產授信空間，合庫現在則以土建融為主力。
其中，由以政府所推出的大型重劃區案件，在銀行之間爭取最為積極。大型行庫主管指出，包括近來政府陸續推出重劃區標案，總行也積極配合各分行所提出的利率、成數等條件，希望儘量協助分行爭取案源到位。 大型行庫主管表示，一般的民間土融，最高成數頂多只能作到七成，但政府重劃區的案子「最高可達八成」，因為是政府釋出土地，且重劃區建案，地主、建商是經由競標過程勝出，代表該地段有一定行情，未來興建房屋出售時至少都有一至兩成投報率，使得行庫在土建融上願意多給重劃區更多成數。 (工商時報)
據統計2017年高雄觀光飯店住用率僅61.70%，創縣市合併後的新低！目前高雄開價待售的飯店旅館達19家，總房數逾1400房，總銷額估約67.2億元。 「高雄晶英國際行館」去年開幕，平均住房價為全市最高，但營業初期住房率僅9.93%。 唐郡威攝 去年來台旅遊人次創歷史新高，但陸客人次卻出現大幅下滑，與2016年351萬人相比減幅逾22%。2010年縣市合併後高雄旅館家數從393家年年成長至417家，房數也從2011年1萬6647房，至去年11月成長到2萬1216房創歷史新高，但供需失衡問題卻日漸嚴重。交通部統計高雄觀光旅館入住率，去年61.70%，創歷史新低，並揭露去年7月起開始試營運的「高雄晶英國際行館」，平均住房價達9106元居全市之冠，住房房率卻僅9.93%。 其次住房價格較高為「漢來大飯店」平均有達3796元，住房率為71.07%，然而10大觀光飯店多數住房價在2500元內，其中2家低於2000元。 總銷額破67億元 富住通商用不動產統計，近年來高雄飯店旅館出售達12家，總房數1105戶，總銷額則有195億元，其中又以「漢來大飯店」2016年以總價165億元售出最具代表；目前待售飯店旅館有19家，總房數1425房，總銷額約67.2億元。
針對近期不少旅館出售，富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，2014~2015年住房率超過7成，當時一窩蜂搶建、或改建翻新飯店旅館。但去年住房率衰退，不少飯店旅館業者紛紛釋出或轉型，改經營產後護理中心或長照機構。 去年5月試營運7月開幕，京城建設投資經營的「H2O水京棧國際酒店」目前住房率近6成，總經理譚逸峰指出，高雄飯店旅館確實受到陸客來台人數減少，住用率下滑，整體經營環境並不好，故努力開拓客源，如經營國外旅行團與成為國內外藝人指定住宿飯店，今年業績將明顯成長。
台積電衝刺先進製程，已向竹科管理局提出土地需求申請獲准，啟動竹科新研發中心建設，最快明年下半年動工。配合未來量產5奈米以下新晶圓廠啟用，台積電將穩居全球晶圓代工龍頭，持續成為蘋果、高通、輝達等大廠釋單首選。 業界估，台積電竹科新研發中心總投資高達上千億元，加上元月下旬動土的南科新建晶圓18廠將投資5,000億元、竹科總部5奈米廠與竹科新研發中心投資，以及後續3奈米投入的資金，台積電未來在高階製程將投入逾1兆元。 台積電表示，雖然未來先進製程難度更高，台積電仍會持續擴大在先進製程的研發能量，維持在晶圓代工的領先優勢。 經濟日報提供 經濟日報提供 台積電申請的新研發中心土地，緊鄰竹科總部，將是串連先進製程生產與研發的重要中樞。台積電對董事長張忠謀先前預告，四年後推動3奈米製程量產。
據了解，台積電目前竹科研發與生產大本營-晶圓12廠是在2002年起陸續建設，迄今已邁入15年，現已面臨產能與空間不敷使用的狀況。 台積電考量竹科12廠為發展更先進製程，每年需搬遷數百部機台設備，平白增加巨額搬移機費用及產能與業績損失，因此向主管機關提出新建竹科超大晶圓廠研發中心，以達節省建廠時間與成本的綜效。 台積電提出申請後，行政院已核定，由竹科管理局啟動「新竹科學工業園區（寶山用地）擴建計畫」，將擴增緊臨竹科三期近30公頃土地，主要供應台積電使用。 竹科管理局表示，這次擴建基地的範圍是緊臨竹科南側，面積約29.86公頃，已展開都市計畫及環境影響評估委辦作業。
由裕隆集團發起的公園改造計畫，經過全民命名票選後，採用票選冠軍「綠湖公園」進行改造，並於昨日正式開工，改造期程預計2年，將打造7318坪的公園，並由裕隆汽車擔綱永久認養的守護者。 由裕隆集團發起的公園改造計畫，經過全民命名票選後，採用票選冠軍「綠湖公園」進行改造，並於昨日正式開工，改造期程預計2年。（圖由裕隆提供） 由裕隆集團發起的公園改造計畫，經過全民命名票選後，採用票選冠軍「綠湖公園」進行改造，並於昨日正式開工，改造期程預計2年。
裕隆集團表示，此次改造工程特別從產、官、學三方進行，特別邀請台灣首屈一指的瀚翔景觀設計規劃，並聘請台灣愛樹保育協會會長曾檉銳針對現有樹木進行健診，讓綠湖公園從愛樹開始。 同時，為確實落實瀚翔景觀設計公司規劃理念，讓公園等級與國際比肩，裕隆集團並力邀已成立30 年的大唐御園景觀公司攜手改建，大唐御園素以崇尚自然為原則，並師法日本園藝工法，融合日系精緻工匠精神及台灣既有老師父的傳統工藝，讓重新設計的綠湖公園能完美實現。 綠湖公園劃分為公一、公二兩區域，面積合計 7318 坪，原有規劃純粹提供民眾遊憩，生態效果並不顯著，經重新檢視後，綠湖公園的改建將從公二進行，公一湖區則先提供民眾使用，待公二完工後再著手公一的改建工作，屆時綠湖公園將宛若「紐約中央公園」、「倫敦海德公園」的精華縮影。 在綠湖公園改造完成後，裕隆集團也將規劃活動，邀請民眾回到公園體驗全新的優美環境及更豐富的生活體驗，同時也為動、植物創造友善的棲息環境，為新北市市民提供一個 7318 坪的綠肺，預計至少一年可吸收16公噸二氧化碳。
南亞「電子材料」布局概況
全球人工智慧（AI）、電動車趨勢活絡開展，南亞塑膠旗下電子材料行情水漲船高。台塑集團管理中心委員王文潮日前透露，為滿足市場需求，南亞規劃加碼3億美元，在大陸廣東惠州（南亞電子材料有限公司），投資新建銅箔基板、玻纖布廠；加計先前宣布的台灣銅箔廠興建，南亞此波電子材料擴建佈局手筆近台幣150億元，蓄勢瞄準新一波應用商機。
據了解，南亞2017年電子材料全球市佔率除銅箔基板名列第二外、其他全都勇奪第一。其中，銅箔基板年產7,236萬張、市佔12％，僅次於大陸建滔7,920萬張、市佔13％；玻纖布則以年產6.36億米、市佔20％表現，大幅領先大陸建滔4.8億米、市佔15％，穩居龍頭。 南亞為回應中國大陸華南市場需求，決定啟動惠州廠區銅箔基板、玻纖布擴建計畫，年產規模各達1,320萬張、1.02億米，預計提報3月董事會討論。待完工投產後，南亞銅箔基板年產規模將躍進至8,556萬張，超越大陸建滔，有望蓄勢囊括電子材料全球領先地位。 南亞因PC與手機用材，工業用電腦、汽車電子等需求暢旺拉抬，加上近年電動車每年成長50％，拉抬應用於鋰電池的銅箔訂單需求，旗下電子材料產能利用率高檔不墜，甚至有供不應求趨勢。 看好此波電子材料相關需求活絡推進能量，南亞規劃啟動包括車用PVC膠皮、銅箔、銅箔基板及玻纖布等一系列擴產大計。
其中，南亞（南通）啟動年產720萬碼PVC膠布擴建，主供應中國車用市場需求，藉此將PVC膠皮擴產至年產3,960萬碼規模。預計2018年上半年完工投產後，將在開工率拉升至70％之際，啟動二期相同規模擴建。 此外，南亞DRAM結盟伙伴美光看準下世代市場商機將落在車聯網，目前已將產品送樣認證，預計最快2020年就可望開始量產出貨，大舉進軍車聯網市場。因台灣為美光重要生產基地，而南亞旗下南電也宣示鎖定車用、SiP等產品線發展，有利未來擴大結盟耕耘版圖。 (工商時報) 彭
在公共工程數量減少、房地產市場低迷下，營造廠也朝多角化發展，建國工程、工信工程、中鼎不約而同，選定養生村做為另一事業規畫。 工信工程已把新店華城做為養生村地點之一、中鼎旗下子公司萬鼎工程，已與日本長期照護事業MCS簽署合作備忘錄。 建國工程則規畫，在未來的3～5年，希望養生村、長照事業，可成為公司一個新的利潤中心。 因應未來生技產業龐大商機，融合健康養生與美容新概念，工信工程在2016年董事會通過增設生技事業部門；工信指出，生醫事業將朝向養生村概念進行。
據了解，工信目前在新店華城的土地開發，A區部分，就計畫興建集合式住宅，朝養生村模式發展。 有鑑於台灣人口快速老化，失能老人長期照護需求增加，中鼎子公司萬鼎從2013年就開始籌畫長期照護事業的開發，並在2016年找到日本MCS做為合作夥伴。 中鼎指出，目前萬鼎正積極找地，如有適當地點開發養生村，將投資數十億元，未來客戶群將以中高階客戶為主要對象。 老人化社會來臨，長照是未來市場的趨勢，建國工程朝養生村規畫的方向是確定的；建國工程表示，國內適當、適合做養生村的標的不容易找，在這二、三年，會以北部地區為主。 (工商時報)
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
