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房產新聞

  1. 國產署豪宅滯銷 管理費全民買單

  2. 南科工、彰濱 趕搭006688末班車

  3. 三重土地太肥 魏家難捨味全

  4. 防炒工業地 祭出5.5倍高稅

  5. 金管會避險 嚴控不動產授信

  6. 民權西路站 雙捷交會小宅搶手

產業新聞

  1. 國建個案意外熱賣 成交逾6成

  2. 皇翔 入手鴻海311萬股

  3. 買德商辦 富邦人壽碰壁

  4. 陸10月百城房價雙跌 救市未奏效


1國產署豪宅滯銷 管理費全民買單

 
自由時報自由時報 – 2014年11月3日 上午6:11
 

都更分回 僅售出一戶

〔自由時報記者蘇芳禾、高嘉和/台北報導〕民進黨立委李應元質疑,財政部國有財產署在寸土寸金的台北市植物園與國語實小附近坐擁大批都更後分回豪宅,但已閒置一年多,僅售出一戶,房子不但放著折舊,還得負擔每個月管理費約二十八萬元,珍貴的國有土地沒有評估就亂都更一通,要求監察院調查行政部門有無失職。

對此,國產署喊冤,強調依都更條例規定,當都市更新事業計畫經核准後,被劃入的國有地應配合辦理,國產署是被動參與都更、不是主動;且當初有向北市府詢問,分回部分是否需要做出租住宅,但因條件不合,才公開標售。

這個名為「千荷田」的建案位於總統府、行政院等政府機關齊聚的博愛特區,緊鄰八公頃的台北市植物園,建案面積逾千坪,共一百一十戶,有六十四、七十四、八十坪三種大小,都是大坪數的豪宅,每戶底價約五千八百萬到七千六百萬餘元不等。

國產署十月中曾公開標售三十二戶「千荷田」住宅,但因房市低迷,且底價與市價接近,只吸引一封標單,溢價率僅約一%,被房產業界稱為最冷清的住宅標售案。

前行政院訴願委員、新北市議員候選人鍾宏仁指出,去年分到這批豪宅後,財政部就不知道如何利用,賣掉又擔心被批參與炒房。後來問台北市政府要不要做為社會住宅,結果北市府不敢接下此燙手山芋,因為這批大坪數的豪宅必須繳交昂貴管理費,不適宜當社會住宅。

國產署表示,雖然首次標售僅出脫一戶,但半年後將重新評估市場行情,再度公開標售,不會放任不管。

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2南科工、彰濱 趕搭006688末班車

 
作者: 記者劉靜瑀╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年11月3日 上午5:50
 

工商時報【記者劉靜瑀╱台北報導】

景氣復甦,土地需求旺,「工業區土地租金優惠調整措施(俗稱006688方案)」第四期出租優惠將在年底結束,僅剩南科工、彰濱有少許土地額度,已有業者搶搭末班車提出申請,廠商強烈反應006688方案應該續辦,但經部表示,須請政院決定。

官員坦言,006688土地出租優惠在業界反應良好,主要是政府出錢購買土地,再提供業者申請,強調只租不售概念。由於006688第四期即將於年底落日,工業局盤點後發現,僅剩南科工、彰濱分別有54公頃、10餘公頃土地,合計60餘公頃,「看手中額度可做到多少」,會先把可支配土地提供早已遞案申請廠商。

據悉,土地出租優惠人人想搶,第四期只剩些微額度,就算工業局把已遞案廠商所需土地買齊,也須約20餘億元。不過,面對有為數不少業者急著投資想要找土地,工業局恐怕也只能說抱歉。

官員表示,不少廠商急需南科工與彰濱地區土地,除當地有大面積土地外,也與產業聚落發展有關。業者在看地後都表達滿意,但卡在006688方案年底落日,工業局僅能把手上積案,以末班車方式趕忙出清,未來能否延續006688土地出租優惠,可能要經過行政院討論。

此外,工業局為滿足產業投資需求,近日將公告租售雲科工石榴班基地40多公頃土地,其中二成保留出租使用;線西區也有4、50公頃可以公告,如若不足,崙尾區可新增開發100多公頃。

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3三重土地太肥 魏家難捨味全

 
自由時報自由時報 – 2014年11月2日 上午6:11
 

〔自由時報記者徐義平/台北報導〕頂新魏家掌控龐大的不動產,開發利益最驚人的莫過於新北市三重新燕開發案與北市中華票券大樓都更案,前者開發價值上看四百億元,後者則為接近百億的豪宅旗艦案,兩者合計價值高達五百億元,均是魏家不願意棄守的「肥肉」。

其中,三重新燕開發案未變更前的土地面積約一.五八萬坪,屬乙種工業區土地,透過捐地與繳納代金方式,今年四月順利通過變更為商業區、住宅區與文教區,地主頂率開發(味全與能率集團合資公司)可分回商業地四○四一坪、住宅地六七六七坪,共分回一萬八○八坪。

根據內政部實價網,距離該開發案較近的先嗇宮捷運宅「美麗新境」,每坪實價五十至五十五萬元;若不加計容積獎勵與容積移轉,推估三重新燕開發案未來每坪住宅推案價格六十至七十萬元,光是住宅可銷售金額便達一八○至二一○億元;至於商業地預計興建商場,若以每坪價值五十萬元推估,粗估商場價值至少九十億元。若該開發案未來順利取得容積移轉與容積獎勵,推估總價值則上看四百億元。

華票大樓案 可銷售金額近90億

中華票券大樓都更案也是頂新另一筆燙金開發案,該案土地面積約三二九.四二坪,容積率三六三%,該案已申請都更,目前初步審議的容積獎勵面積約一○八七.四六坪、容積移轉面積約五九七.七坪,加上原本可開發的樓地板面積,以每坪二五○萬元的推案單價推估,可銷售金額近九十億元。

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4防炒工業地 祭出5.5倍高稅

 

逾5年閒置工業用地、招商投資土地需求調查情形

逾5年閒置工業用地、招商投資土地需求調查情形

 杜絕工業用地炒作,金融工具要上膛了!為活化閒置工業用地,跨部會將合作三路圍剿;其中、央行同意針對產業用地加強信用管制,並由金管會訂定授信定型化契約範本,不依契約履行建廠計畫案件,銀行必須採取調整成數及抽銀根等有效作為,且納入金管會金檢業務項目,強制執行。

 此外,經濟部將針對閒置用地造冊送地方稅捐單位,取消地價稅、房屋稅優惠稅率,其中地價稅將提高5.5倍,改以千分之55課徵;國發會也同意修改產創條例,賦予強制買回閒置工業土地機制。

 國發會副主委黃萬翔日前召開跨部會議,審議經濟部在《產業升級轉型方案》中規劃的「產業用地革新方案」。針對閒置工業用地,經部建議央行、金管會等跨部會採取金融工具聯手打擊。所謂「閒置用地」定義,是指廠商持有5年以上,遲未申請建廠各項雜照動作的工業用地。

 黃萬翔表示,活化閒置產業用地,是要避免工業用地作非工業使用,或拿貸款去作非工業用途,就像蔣經國先生所說「不能拿醬油的錢、拿去買醋」,希望產業用地就是產業用途,以免造成產業用地供需嚴重失衡。

 在央行同意配合下,黃萬翔指示金管會擬訂產業用地授信定型化契約範本,金融機構授信給廠商,事先依建廠計畫書授信簽約,並列入金管會金檢項目,一旦違約,銀行應有所作為,不只降低成數或提高利率,也應包括抽銀根等手段,讓廠商囤積居奇的本質有所改變,產生嚇阻效用。

 經濟部將逾5年閒置工業用地,造冊送聯徵中心列管,新貸案件銀行授信時若發現在列管黑名單內,應依定型化契約內容管控授信,這項新措施將從新增貸款案件執行。據悉,經部造冊移送聯徵逾5年的閒置工業區土地共124筆220公頃。

 金融工具不只這一招,對已申請工廠登記證產業用地,卻遲未營運,經部將依工廠管理輔導法規定,取消工廠登記證,並移送地方稅捐單位,取消房屋稅及地價稅優惠稅率,地價稅課徵最高千分之55,較工業用地優惠稅率千分之10提高為5.5倍;房屋稅回復一般稅率3%。

 此外,國發會同意經部在產創條例修法增訂強制買回機制,經部會依地區公告,給予一年或一年半緩衝期;閒置2或5年以上未營運才強制買回。修法前,黃萬翔說,可採變更用途手段,迫使廠商不囤地。

 
 

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5金管會避險 嚴控不動產授信

經濟日報╱記者邱金蘭/台北報導】
2014.11.03 04:12 am
 

 

金管會主委曾銘宗。
本報系資料庫
金管會近日將邀銀行業者會商,擬明訂不動產授信資產須提列1.5%的備抵呆帳準備,年底上路,並給銀行緩衝期。初估全體銀行須增提呆帳準備約二、三百億元,銀行盈餘將減少,但可強化風險承擔能力。

目前主管機關並未特別針對不動產授信資產,要求銀行提列呆帳準備,這也是金管會首度引用去年底修改的規定,針對「特定授信資產」,要求提高呆帳準備。

金管會官員昨(2)日表示,為因應不動產市場波動風險,金管會研議多時後,方向已確定要求銀行針對不動產授信增提呆帳準備,這一、兩周內就會找銀行業者開會。

官員表示,在跟銀行業者溝通完後,金管會只要引用這項辦法授權規定,就可發函要求銀行針對不動產授信資產增提呆帳準備,不需要再修改任何辦法。

依金管會規畫,將明訂不動產授信資產須提1.5%的呆帳準備,並考慮依銀行規模大小,給予二年到三年的緩衝期間。例如今年底發布上路後,最遲在三年內須提到1.5%。

根據金管會日前對銀行展開的調查,目前不動產授信資產提列呆帳準備平均有1%以上,僅三、四家(大、小銀行都有)未到1%,也有五、六家資優生(公、民營都有)已提到1.2%以上,但還沒有一家提到1.5%以上。

若要求銀行提列1.5%的呆帳準備,全體銀行須增提的準備合計有二、三百億元,主管機關政策希望銀行趁獲利高時,多提準備,增強損失承擔能力。

根據金管會統計,目前銀行辦理的不動產授信餘額,包括建築融資、購置住宅貸款、修繕貸款等合計有7.8兆元。呆帳準備若增提0.5個百分點,合計約三、四百億元,但因有些銀行早已提到1.2%以上,只需再多提0.3個百分點,因此,全體銀行須增提的準備約有二、三百億元。

金管會去年底修改銀行提列備低呆帳準備辦法,第5條增訂內容,為強化銀行對特定授信資產的損失承擔能力,主管機關必要時,得要求銀行提高「特定授信資產」的備抵呆帳準備。 

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6民權西路站 雙捷交會小宅搶手

 
自由時報自由時報 – 2014年11月1日 上午6:12
 

記者葉思含/專題報導、攝影

捷運民權西路站交通條件發達、人潮聚集,周邊生活機能完整,由於發展起源早,住宅以中古公寓為主,依步行到捷運遠近不同,每坪有4字頭至6字頭不等的行情,新推建案以小坪數為主,每坪開價105萬元起。

捷運民權西路站為捷運淡水線、新莊蘆洲線交會點,至中山國小站、大橋頭站也不遠,靠近台北橋,交通發達、車流量多,為台北市重要的交通樞紐之一,人潮聚集、商機大,生活圈範圍西至大龍街、東到中山北路二~三段,北至昌吉街、南到錦西街。鄰近雙連市場、晴光市場,有頂好、全聯、松青等超市,至大同運動中心也不遠,而捷運雙連站到民權西路站沿線為帶狀公園,綠意環繞,早上有傳統市場,生活機能完整。

房市交易以新大樓與套房為主

信義房屋承德店副店長劉興明表示,民權西路生活圈大樓屋齡約20~30年,住商混合產品每坪55~60萬元,純住家大樓與靠近捷運站的中古公寓產品每坪逾60萬元,不過,往重慶北路方向近大同區,每坪55~60萬元,若屋齡較舊、屋況較差,每坪50~55萬元,而至昌吉街的物件因離捷運更遠,每坪行情約40~50萬元。雖然民權西路沿線都是高樓大廈,但周邊屋齡較老舊,並以在地客居多,釋出不多,房市交易以新大樓與挑高套房產品為主。

劉興明透露,由於民權西路生活圈少有物件轉售,若有釋出,轉手速度都很快,因交通條件佳,不少建商推出挑高套房產品,吸引許多外地客、上班族購屋,也受到投資客青睞,置產收租月租金約13000~15000元。

小宅推案夯 每坪百萬元起

近來民權西路生活圈周邊以小宅建案為主,挑高3、4.2米錯層式新成屋「新碩VIOLA」位天祥路61巷8~10號,規劃雙併產品,27~34坪,每坪均價115萬元,每戶總價約2500~3500萬元。現場銷售人員表示,該案步行1分鐘至捷運站,採半毛胚屋銷售,可自行規劃2~3房,產品相對稀有,目前已售8成。

同樣規劃挑高3、4.2米錯層式產品的「威堡今綻」距離捷運站僅100公尺,設計單層3戶共37戶,採1~1+1房設計,每戶規劃13~26坪,目前可售產品集中13~20坪,每坪105~125萬元。現場專案經理黃翔瑜表示,該案每間衛浴皆開窗,部分戶別享有雙面採光,目前已售7.5成。

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1國建個案意外熱賣 成交逾6成

 
作者: 記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年11月3日 上午5:50
 

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

房地產市場一片淒風苦雨中,國泰建設(2501)挾其金字招牌、A咖地段,竟也創下寒風中熱銷,甚至逆勢「上調」售價的房市奇蹟。國建協理林清樑表示,國建位於新北市土城的「國泰金城」,自10月10日開賣以來,已銷售逾60%,成交速度之快,讓原本不敢預期的國建內部,也大呼意外。

由於買氣豐沛,國建也悄悄逆勢「上調」售價,從每坪63萬元,調漲3萬元,達每坪66萬元。這種逆勢調漲房價的動作,為今年以來被業者形容為「要死不活」的房市中,極為罕見的熱賣指標案。

「國泰金城」總銷約17億元,主力坪數以36∼49坪為主,為國建今年創辦50周年的新北市代表作。

林清樑表示,不可否認整體房市正處於盤整階段,但相對也是「個案表現」的時代,有些個案會賣得較慢,但也有些個案相對表現成交熱絡。

林清樑也透露,今年底之前國建創業50周年大作-「國泰天母」,目標可以交屋認列到50%;法人估計,依國建「國泰天母」總銷約70億元,12月底前交屋量若達5成,則2014年全年營收將有實力成功挑戰百億大關,獲利可望達史上新高。


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2皇翔 入手鴻海311萬股

 

 營建業近幾年邁向景氣高峰之際,手握龐大現金,部分閒錢也轉進績優股,尋求避風港。皇翔(2545)上周五宣布近4個月來陸續砸下3.1億元,買下鴻海(2317)的股票達311萬股。大手筆買進鴻海股票,皇翔表示,鴻海是績優股,皇翔希望進行中期投資,以提高資金運用效益。

 同樣都長期積極新北市土城的皇翔、鴻海,一則擴大投資設廠、一則加碼買地推案,雙方都深耕土城。

 皇翔財務副總經理游玉華表示,以前皇翔從來沒有買過鴻海或其他高科技產業的股票,此次砸下3.1億元買鴻海股票,主要是看準鴻海的業績一直不錯,也積極在國內外擴大布局,企業主又有國際觀,因此皇翔基於短期資金運用需求,希望把閒置資金作更有效運用,因此下半年以來近4個月,持續加碼買進鴻海股票。

 游玉華表示,由於皇翔買進鴻海股票金額,累計已超過3億元的門檻,因此必須對外公告。

 迄今皇翔持有鴻海股票,累計持股比例已達0.0125%。平均買進價格為每股99.76元。

 皇翔上半年EPS為1.81元,下半年Q3還有出售「御琚」入帳,法人預期前3季可望會衝出3~3.4元的EPS;31日皇翔價量齊揚,以39.4元收紅。

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3買德商辦 富邦人壽碰壁

 

 國內壽險業赴海外投資不動產,出現首樁碰壁案例。富邦人壽今年9月取得的德國慕尼黑商辦,昨(31)日公告出現變數,因時程上出現延宕,賣方最終祭出合約的時間條款,反悔此交易,富邦人壽首起海外不動產投資確定破局。

 據瞭解,富邦人壽是以1.59億歐元,折合新台幣約62.27億元的代價,談定這起商辦交易案,建物面積達1萬2,333坪,推估報酬率可達4%~5%。

 這起交易終止的原因,富邦人壽總經理陳俊伴昨日僅願表示「程序拖太久」,9月26日才取得金管會同意函,超過雙方協議意向書的時間條款,雖然經過解釋與溝通,但賣方仍決定反悔。

 他指出,雖然無法成交,但不涉及違約金問題,只是過去為買這棟商辦投入的時間、人力、考察等成本,等於都白費。

 至於「程序拖太久」的環節,是發生在主管機關,亦或公司內部,陳俊伴不願多談,且強調對海外不動產投資持續評估中,主要鎖定歐洲地區,包括德國、英國,都還有再尋找適合標的,過不久也許又有好消息。

 事實上,對於投資海外不動產,富邦人壽過去也曾瞄準美國紐約曼哈頓的商業大樓,但因美國法規不利保險業投資而作罷。

 金管會開放壽險資金可以投資海外不動產後,掀起國內壽險公司海外獵樓的風潮,除了富邦人壽,包括國泰人壽、新光人壽等,也頻頻鎖定歐洲、日本與東南亞等主要城市的不動產,甚至已經有斬獲。

 
 

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4陸10月百城房價雙跌 救市未奏效

 
作者: 記者郭芝芸╱綜合報導 | 中時電子報 – 2014年11月2日 上午5:50
 

旺報【記者郭芝芸╱綜合報導】

中國人民銀行趕在十一長假前推出「認貸不認房」的救市政策,根據最新公布的10月大陸百城平均房價,仍較9月下跌0.4%,連跌6個月,年增率下跌0.52%,更打破22個月連漲局面,「雙跌」顯示房市旺季「金九銀十」不旺,刺激政策短期內並沒有起太大作用。

中國指數研究院近日發布「10月中國房地產指數系統百城價格指數報告」,顯示百城新建住宅平均價格為每平方公尺為10629元人民幣,折合新台幣為每坪17.5萬元,月跌0.4%,較9月月跌幅縮小0.52個百分點。

百城中,有73個城市10月房價較9月下跌,27個城市上漲,其中有6個城市從「後段班」晉升到「前段班」。但在百城房價年增率全面走跌之際,以北京、上海為首的前10大一線城市中,平均房價仍連漲24個月,年漲幅2.15%,其中上海年漲5.9%、南京漲4.78%、北京漲3.92%、深圳漲0.91%,但杭州年跌7.78%,跌幅最深。

至於跌幅最深的10大城市,包括湛江、桂林、德州、張家港、杭州、柳州、貴陽、常熟、蘭州、江門。對於第4季房市展望,中國指數研究院報告認為,第4季仍以去庫存為主,價格跌幅或逐步收縮,銀行業執行「認貸不認房」政策的力道將是影響房市價量關鍵。

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