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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
桃園、台中、台南、高雄4都公布3月份買賣移轉棟數，與去年同期相比，台中和台成長，台南市成長最多達8.92%，台中市也有5.15%，桃園和高雄下跌。
成長最多的是台南市1881棟，較去年同期增加8.92%；其次為台中市3432棟，較去年同期增加5.15%。下跌最多的桃園市2784棟，較去年同期減少10.65%；高雄市3033棟，較去年同期減少2.73%。
對於台中、台南成長，大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，台中市人口成長，支撐不動產交易平穩。台南市因有企業設廠，增加就業人口，加上台南房價跟偏低，也吸引北中買方置產。
全國不動產台南田宏加盟店店長許辛田表示，近1年台南仍以新成屋交屋量為主，中古屋主心態仍高，加上自住客預算有限，多轉向蛋殼區新成屋。
下跌的桃園市和高雄市，全國不動產企研室主任張瀞勻分析，桃園減少1成，推測主因在於新成屋交屋量減少，像是新屋熱區的中壢區和八德區都呈現下滑，不過中古屋歷經去年價格修正後，目前交易量平穩。
高雄市近幾次土地標售都燒滾滾，房市交易量卻反而下滑，郎美囡表示，對自住買方而言，在乎的是實現的建設及成熟的機能，亞灣、重劃區等話題的熱度能持續的時效有限，而對看好後市的建商而言，現在則是購地擴充庫存的時機。
若是以第1季的整體表現來看，4都都是正成長，桃園市成長僅0.4%，高雄市成長3.4%，這2都表現是持平，而台南市成長最多，上揚22.8%，台中市成長10.0%居次。
不僅4都，全台1~2月買賣移轉棟數共4萬1541棟，較2017年1~2月增加12.6%，也是自2015年以來首次正成長並在1~2月突破4萬棟。
三期公辦都更5月拆除
台北市大同區斯文里三期整宅公辦都更預計今年五月拆除，部分住戶已經陸續搬遷。市府為協助弱勢住戶安置全體總動員，包括都發局釋出公宅、包租代管，民政局透過里長系統調查哪裡有閒置房屋可以釋出，財政局也評估要讓住戶租到閒置公有眷舍。但因今年當地出現大量租客需求，房東們也悄悄調漲房租三、四成，公辦都更安置，反倒成為周邊房東撈錢機會。
居民搬遷 反映租金變高
地方人士反映，今年都更計畫通過後，民眾開始搬遷時，周邊就開始調漲，如斯文里一、二期整宅租金從八千元調漲至一萬一千元，蘭州國宅從一萬元調漲至一萬四千元，調漲幅度約三、四成。
也有民眾反映，連周邊的大龍里、保安里也調漲快兩千元。 都更處經營科長胡如君證實，聽聞住戶反映租金變高，呼籲周邊房東可以考量鄰里情份，不要因為開發有搬遷需求，而調高租金，期待能協助完成斯文里公辦都更。
崔媽媽基金會分析，房東如未改善租屋環境，只是因為當地需求變高就調高房租，若房客評估後不願意租，那麼也是閒置，崔媽媽甚至認為，房東預期租金跟實際成交租金還是會有一定落差；呼籲房東若要調漲租金，還需整理物件，讓房客願意負擔更高租金。
崔媽媽基金會建議斯文里三期房客可跨區到萬華、中山尋屋，不一定要拘泥在大同區找房子，或許可以找到更可負擔的房子。另外，崔媽媽基金會也提醒，斯文里三期的民眾雖然屬於經濟弱勢，但若所找的屬於較好的屋型，也要預期會負擔更高房租。
不動產市場確定回春。土地銀行日前明確指出，建商在先前的預售屋陸續完工交屋後，近幾個月來又開始重新「補貨」，大舉瞄準包括板橋、土城、央北、中部、高雄等五大重劃區買地，不僅已在去年下半年帶動土銀的土建融餘額成長逾300億元，土銀更因此看好，今年土建融年增率將至少超過5％，甚至上看10％。
《工商時報》透露，身為不動產放款龍頭的土銀，最新房貸餘額為8269億元、土建融為2760億元，合計不動產放款已破1.1萬億元，再創歷年新高。為此土銀更密集偵測房市景氣，看法在台灣金融圈也最具指標意義，土銀董事長凌忠嫄與土銀相關高階主管，對今年房市景氣均樂觀以對。
土銀指出，土銀內部統計數據顯示，去年六月之後，土銀的土建融餘額已從2,400多億元至年底增至2,700多億元，短短半年就增加300多億元，由於建商進駐重劃區已掀起新一波熱潮，因此，估計今年的年增率將至少超過5％，甚至上看10％。
台灣不動產投資師協會（CCIM）發布今（2018）年第1季商業不動產投資信心指數（ICI），結果顯示5項指標當中，辦公室、店面、土地開發、總體經濟環境4項皆比去季上升；唯一下降的指標是旅館。
根據台灣CCIM商業不動產投資信心指數（ICI）調查，今年Q1總平均指數為96.50點，較上一季上升5.35點，顯示整體商業不動產投資信心指數較上一季來得樂觀。
ICI指數以100為基準，分別計算5項指標，再將各項指標之點數平均。ICI指標分數範圍在0～200之間，在0～100之間屬於「偏向保守」；中間值100 為「持平」；在100～200之間屬於「偏向樂觀」。
根據本季調查，其中信心最高的指標是「土地開發」，此次調查為108.62點，已超過持平，趨於樂觀，較上一季上升10.11點；而信心居次的指標是「辦公室」，調查為102.80點，也同樣超過持平；信心指數居第3指標的「經濟環境」，調查則為96.34點，較上一季調查結果上升1.69點；居第4名的「店面」則為78.23點，雖為本次調查中相對較保守的指標，但較上一季仍上升6.13點。
另外，第5項指標「旅館」的投資信心在本次調查中為62.28點，較上一季些微下降0.89點，成為各項指標中唯一下滑的項目。
CCIM台灣不動產投資師協會理事長黃鵬䛥表示，此趨勢顯示近2～3年來讓利的地主已使得建商得以較低價的土地原料成本進行推案，對於未來商品的訂價也會較具競爭性。
黃鵬䛥認為，隨著土地的價格慢慢趨向穩定，房市落底的曙光已經浮現。雖然大家對辦公室、店面的看法仍趨保守，但「最壞的時代已經過去」，整體商業不動產投資信心正走向穩健復甦的道路。
我國第一部租賃專法誕生，今（2018）年6月即將上路，此專法將租賃住宅的相關問題規範得更加清楚完整。有鑑於此，本文針對出租、承租住宅時常發生的問題，提供房東及房客需注意與因應之參考。
在破房屋租賃的世界裡，房東最怕遇到大搞壞或積欠租金的惡房客，房客更怕遇到任意扣錢、無故闖入的惡房東。據崔媽媽基金會統計，前三大租屋糾紛類型分別為「押金返還」、「修繕問題」、「終止租約」，占總體案件數近五成，其次為「租金欠繳」、「費用欠繳」及「定金」等糾紛類型，約占總體案件的兩成。尤其是房屋租賃的時間通常約定一年之久，衍生的糾紛將隨時間進展愈形繁雜難解，故房東或房客如何透過租賃法規以保障自身權益，乃是租賃住宅市場上非常重要的課題。
鑒於因居住或就學因素有租賃住宅需求者已涵蓋我國總人口八分之一，為營造友善的租屋環境，立法院已三讀通過「租賃住宅市場發展及管理條例」（下稱租賃專法）並經總統公布，將自今（2018）年6月27日開始上路施行。
此為我國首部租賃專法，除進一步補充現行法令規範不足之處外，也聚合了散落於民法、土地法等相關規定，以及法院實務見解。本文以下即自租賃專法的相關規範，針對出／承租住宅時常發生的問題，說明房東房客需要注意與因應的事項。
簽訂租約 宜使用「房屋租賃契約書範本」
內政部在2016年5月23日原有頒布新版的「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」、「房屋租賃契約書範本」，不過，這是基於消費者保護法第17條授權而來，所以，該應記載及不得記載事項與房屋租賃契約書範本並不適用於非具消費關係的一般住宅租賃契約，而只適用具有消費關係的租賃契約，一如行政院消費者保護處的解釋：「不論公司、團體或個人，亦不論其營業是否合法登記或許可經營，若反覆實施出租行為，非偶一為之，並以出租為業者，均可認定為企業經營者，其出租行為均得以《消保法》加以規範。」
但租賃專法第5條規定，租賃契約非具消費關係者，其應約定及不得約定事項，由中央主管機關定之；一般住宅租賃契約的條款，若違反應約定及不得約定事項者，無效；該應約定事項未記載於契約者，仍構成契約之內容；其為口頭約定者，亦同。因此，只要出／承租房屋以供居住使用時，不論房東是否為偶一為之或企業經營，均應遵循內政部未來訂頒之應約定及不得約定事項。
筆者認為內政部未來依租賃專法頒布之應約定及不得約定事項以及租約範本，應與2016年5月23日頒布的版本相差不大，故建議房東房客目前可以直接下載使用內政部2016年5月23日版的「房屋租賃契約書範本」，並敘明未盡事宜悉依民法、租賃住宅市場發展及管理條例。簽訂租約時亦應留意所使用的租約有無提及「廣告僅供參考」、「承租人不得申報租賃費用支出」、「應由出租人負擔之稅賦」等不得記載事項。
押金不得超過二個月租金總額
在房客無約定或法定事由提前退租的情形，房東會不分其損害大小直接將房客所繳押（租）金全部沒收不退，但單純以提前退租就沒收押金是有問題的。依法院實務見解，押金係房客對房東取得一個附有停止條件的債權，也就是租賃關係終了、承租人無不履行其債務且已返還其租賃物（停止條件成就）後，房東才負有全額返還承租房客之義務。由此可知，押金並非提前解約的賠償金，租賃專法也特別明訂押金的作用為「承租人為擔保租賃住宅之損害賠償行為及處理遺留物責任，預為支付之金錢」（第3條第13款），返還時期為「租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金」（第7條第2項）。
如房東房客有約定押金，其數額多寡，土地法第99條即限定不得超過2個月房屋租金之總額，超過的話，承租人得以超過之部分抵付房租，租賃專法也同樣規定上限為 2個月的租金總額（第7條第1項）。應提醒房客留意的是，實際繳納的押金數額如超過2個月租金總額，這不會因此讓押金契約、租賃契約失效，此時房客只是對超過部分金額可就每月租金行使抵銷權；超過上限的押金也不會自動發生抵銷租金的效果，因為依民法第335條規定，抵銷必須向對方以意思表示為之。所以，房客必須寄發郵件（不限於存證信函）、簡訊、口頭（口頭最好有錄音或旁人為證）向房東表達抵付房租的意思。
鄉林集團在大陸所投資開發的「南京涵碧樓酒店」今（1）日正式舉行開業儀式。涵碧樓集團總經理賴鼎超表示，期望未來在10年內能在大陸開出30家酒店，未來也將持續擴展國際海外，積極前往美國、歐洲等地，推廣酒店事業。
賴鼎超指出，繼日月潭與青島涵碧樓之後，南京涵碧樓已是第3家，與前2家不同的是，南京涵碧樓為高樓型酒店，且定位成「城市的休閒度假酒店」，期望將休閒概念帶入市中心，讓客人能在短短車程內就能體驗國外度假的感覺。
根據南京市統計，去（2017）年第3產業實現增加值為6997.22億元，年增10.3％，服務業的持續快速增長，優化南京市產業結構，產值占GDP的比重達到59.7％，屢創新高。
「南京涵碧樓酒店坐落位置河西新區（建業區）將是南京的新都心CBD。」鄉林集團董事長賴正鎰說。他表示，南京擁有900萬多人人口， 加上周邊城市人口就將近1億人，「當初在布局的時候，就很清楚這邊的消費非常強的，尤其江蘇GDP已成為大陸前3大城市，值得注意的是，涵碧樓的結婚宴會尚未開幕，目前已經有將近180位預訂，表示南京城市的發展充滿旺盛生命力，也期望涵碧樓進入南京之後，能帶動南京消費市場。」
賴正鎰指出，「南京涵碧樓」雖屬新建，但鬧中取靜，可說是與長江零距離，是南京東西向主軸線唯一可以近賞江水景點。涵碧樓融合自然風景、建築設計與人文藝術，呈現令人感動空間與場景、情境與度假氣氛，沒有擁擠人群與世俗喧囂，彷佛是現代版的世外桃花源，未來也將會成為「長江第五名樓」。
南京涵碧樓開發案強調結合「南京涵碧樓酒店」、酒店式公寓「涵碧樓行館」以及「涵碧樓金融中心」寫字樓三位一體。其中，「南京涵碧樓酒店」房間數282房，每晚房價2860元人民幣起（含15%服務費）。
另外，鄉林集團也宣告，目前已在成都、蘇州、揚州、金華、三亞等地正在密切商談投資項目，準備大舉進駐蘇州文創之都，並成為當地的度假酒店領頭羊，預估未來5年總投資金額將超過人民幣1000億元。
因應中美貿易戰爭，陽明海運加速分散市場工作，昨（30）日宣布為求更貼近地中海區域市場，同時提供客戶更完善且便利的服務，預計今年4月2日正式成立地中海區域總部，首任總經理由陽明總公司業務協理吳添順擔任。
陽明海運過往由歐洲陽明船務有限公司擔任歐洲區域總部，統整歐洲地區業務，隨區域貿易成長，同時看好地中海、黑海及北非市場，陽明將在希臘派里厄斯(Piraeus)成立地中海區域總部YANG MING (MEDITERRANEAN) MARINE SERVICES SINGLE-MEMBER LIMITED LIABILITY COMPANY（陽明(地中海)有限公司），與歐洲區域總部依地理轄區劃分，分別統籌西北歐區域與地中海、黑海及北非區域之業務與管理。
陽明（地中海）有限公司下轄陽明海運公司於地中海、黑海及北非之各子公司及代理行，將配合THE Alliance航線規劃經營遠東至地中海航線，同時發展西北歐與地中海區間貨載，以利有效控管運櫃相關成本，並逐步擴大該區域業務規模。未來陽明（地中海）有限公司將秉持為客戶提供最優質服務之精神，持續深耕地中海區域市場。
陽明（地中海）有限公司擁有下列優勢：
一、區域中心貼近地中海市場，可提升現有THE Alliance之遠東至地中海航線及地中海至西北歐航線之營運精緻度。
二、隨者對地中海地區市場生態深入程度，循序發展地中海、黑海及北非之區間航線，豐富營運彈性與產品組合，發揮長線綜效。
泰合生技29日收到美國專利局通知，泰合TAH9922小兒過動症口服液藥品第二個美國專利獲得通過，為泰合繼貼片及口溶膜兩大平台技術外，又有口服液劑開發平台技術獲得驗證，該產品獲得第二個美國專利，不但產品技術獲得更完整保護，更代表泰合的技術建立更高的競爭障礙。泰合表示該項產品已完成前導性生物相等性試驗，並依此臨床數據於去年8月與美國 FDA 開過pre-IND 會議，完成下一階段關鍵性生物相等性試驗後即可申請藥證。
財政部發布解釋令，併購成本超過所取得的可辨認資產，及承擔的負債按公允價值衡量的淨額部分，得認列為商譽，依規定年限攤銷。
但併購交易依財務會計處理規定不得認列商譽者；或無合理商業目的，藉企業併購法律形式的虛偽安排製造商譽，不當規避或減少納稅義務者；或未提供併購成本的證明文件、所取得可辨認有形資產、無形資產的評價資料者，不得認列。
財政部日前發布解釋令，核釋公司進行合併或收購核認商譽的要件及不得認列情形。 財政部官員表示，公司具合理商業目的，依企業併購法或金融機構合併法與他公司合併，或收購他公司業務，依上述原則列報商譽。
解釋令也明定審查「併購之合理商業目的」、「併購成本」及「可辨認淨資產公允價值」的證明文件，刪除易生爭議或與核認商譽無直接相關的項目，並將直接、必要文件項目列於「商譽核認檢核表」，公司提示上述證明文件並填附「商譽核認檢核表」，得核實認列商譽。
官員指出，建立一致性的審認原則，有助於降低徵納雙方爭議、減輕徵納雙方作業負擔，並建立更友善的併購環境，提高企業為發揮經營綜效而進行併購的意願，達到促進產業轉型政策目標。
有關併購之合理商業目的，應檢附決策歷程相關議事錄，及被併購公司或事業的營運背景分析，及與本次併購案相關併購過程的交易流程、集團組織變化圖等。
至於併購成本，應檢附獨立專家出具的被併購公司價值評估報告或實地查核報告、獨立專家出具的併購價格或換股比例合理性意見書、併購契約、對價支付證明及併購交易的會計紀錄等。
此外，可辨認淨資產公允價值，應檢附各項可辨認資產及負債價值之評價報告或收購價格分攤報告；評價準則公報第6號「財務報導目的之評價」所列收購價格所隱含的內部報酬率等比率之綜合評估資料。
企業併購不得認列商譽三種情形 圖／經濟日報提供
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