|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂(Zora #212) 林莊婷(Tracy #235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
房市景氣回溫，房仲業經過一波汰弱留強後，近一年全台房仲家數已穩定維持在6,300家左右，關係房仲業經營成敗最深的人力資源，以內政部統計的受僱不動產經紀人和經紀營業員數量來看，房仲業從業人員已有穩定增加回流之勢。
經濟日報提供 房仲業者表示，業務人力是房仲業經營成敗的關鍵，不少房仲業者退出市場的關鍵，除了景氣不佳、交易低迷因素外，主要原因多在於人力流失、無法創造業績，加上新人又不願踏入房仲產業，過去幾年，房仲品牌人才招募不順，不過，近期不少新人、中年轉職增加，或曾是房仲業務老鳥逐步重回市場，也可嗅出房市景氣止跌回穩，帶動房仲產業經營回歸正常化。
根據內政部統計顯示，全台受僱不動產經紀人在去年3月減少至8,026人，不過，這一年來隨著景氣回溫增加了近200人。受僱經紀營業員人數近一年約增加1,000人，無論經紀人或營業員受僱人力正穩步增加。
近期房仲業倒店潮暫歇，房仲業者統計，這一波自2015年以來的房仲倒店潮，以新北、桃園及台中為重災區，全台有超過2,000家房仲公司歇業，全台房仲總量減少逾600家，減少幅度超過一成。根據房仲業在解散歇業一年後所辦理退還營業保證金資料，近二年來，有1,307家房仲業者辦理退還營業保證金，以新北市295家、台中市238家最多。
據內政部統計，近七年人口淨遷入最多的縣市為台中市、桃園市、金門縣與新竹縣，而近三年台中市淨流入人口數約在1.2萬至1.4萬人間，位居中部之冠；其中，人口增長最明顯的區域為大里台中軟體園區周邊。
台中軟體園區今年中完工啟用後，將為當地再帶入近5,000名就業人口。車程僅一分鐘的74號快速道路草湖匝道已通過環評，「捷運綠線延伸線」也將軟體園區站囊括在內，政策與交通等利多，帶動周邊房價看漲。
大里東湖里里長賴樹清表示，近三年來大里區人口增長幅度十分顯著，尤其台中軟體園區周遭的東湖、瑞城與金城里，均已超過4,000人，達到分里標準。且軟園尚未落成，周邊舊式公寓租金已上漲三成，從三年前的7,000元漲破1萬元，卻仍供不應求，附近新建大樓租金更從1.5萬元起跳；地價則由每坪近20萬元，竄升直逼30萬元，漲幅近五成。
針對自由貿易港區降稅利多，高雄港打鐵趁熱準備釋出南星計畫區內三塊、合計7公頃土地招商；同時爭取擴大自貿港範圍，包括南星二期42公頃開發，以及增加中島商港區的1.45公頃用地，重新啟動招商。
台灣港務公司指出，由填海造陸打造的南星計畫區第一期占地49公頃，自2014年取得營運許可後，開始招商，目前總共有九家廠商租地、自建廠房，從事鋼鐵、機械、金屬加工、肥料倉儲等自貿港業務。
而該區域現有三塊空地，雖舉辦多次標租作業，但因先前課稅偏高，加上大環境欠佳，一直流標，已閒置多年，目前出現降稅利基，正重新啟動招商。
包括編號A3土地的面積為2.45公頃、編號A9土地的面積為3公頃和編號B2的土地面積為1.8公頃，將以每公頃租金一年75萬元、每公頃管理費一年260萬元作為底價，進行招租甄選，租期20年。
在此同時，南星計劃區並有第二期規劃，占地42公頃，目前進入二階環評，若能獲得通過，未來可進一步開發，提供廠商進駐。
另外，在中島商港部分，現在尚有編號30之3的倉庫和後線土地未納入自貿港圍，經向交通部提出加入自貿港申請，剛獲籌設同意，後續只要行政院核定該案，即可取得營運許可，釋出1.45公頃用地和空間。
台灣邁入高齡化社會，為了讓銀髮族能有更好的居住生活品質，信託公會正積極推動「不動產開發信託結合安養住宅」，由銀行（兼營信託業者）、建商與安養機構三方共同合作，透過信託機制運作，讓工程能按照進度撥款及專款專用，以確保安養住宅順利興建，並請專業養老管理機構負責營運。
結合建商與安養機構 打造安養住宅
信託公會共有50多個會員，由於國內並無專營信託機構，因此會員來自兼營信託業的銀行與券商。由於台灣人口快速老化，銀髮住宅需求因應而生，去年8月信託公會理監事會通過提案，鼓勵旗下20多家銀行會員，透過信託機制結合建商與安養機構打造安養住宅，這項構想獲得多數會員認同，目前正積極在尋找合作開發機會。
信託公會秘書長呂蕙容表示，銀髮族住宅在國內原本就存在，但過去都是由建商主導開發，現在要透過銀行搭橋，結合優質建商與安養機構，共同打造優質的安養住宅。
呂蕙容說明，這項開發信託計畫，是由銀行洽特定銀髮族客戶為投資人，將錢存入信託帳戶，未來取得安養住宅的「使用權」或「所有權」，再與建商共同成立安養社區專案公司，負責物業的建設與管理，並委請專業養老管理機構負責營運。
資金專款專用 客戶取得所有權
信託公會主管表示，結合信託機制的安養住宅有多項優點，第一，可確保資金專款專用、避免被挪用，有利工程順利進行；第二，透過受託銀行與安養住宅或設施經營者的合作，更能掌握財務結構是否健全，掌握營運風險；第三，藉由受託銀行專業管理，易取得融資，有利資金調度與籌措。
信託公會主管指出，因為銀行有基本客戶，可以掌握其財務狀況與相關生活環境，在參與客源方面，會採取多元型態，除了中高資產的銀髮族客戶，也希望能推出一般客戶就能享有的安養住宅。
呂蕙容指出，安養住宅將提供飯店式管理，讓銀髮族有優質生活環境，若生活無自理能力，另規劃一區為長照專區，設有病床及專業人員，讓銀髮族能夠安享晚年。她表示，未來將主動建請政府提供閒置土地，以設定地上權方式推動信託開發安養住宅，這樣可以大幅降低土地成本，減少銀髮族的負擔。
設定地上權 降低土地成本
呂蕙容表示，目前已有合作金庫銀行結合建商，將在台中興建共生住宅，至於其餘會員也在積極尋覓好的標的物與合作業者，可以預期未來會有越來越多案子出現。
至於相關計畫推展是否面臨難題？呂蕙容直言，主要還是在於國人傳統觀念的問題，短時間不易改變，有些銀髮族會覺得入住安養住宅像被遺忘的老人被迫搬到養老院，因而難以接受，他們寧願住在原本熟悉的家裡。
不過，她強調，這類銀髮住宅在國外非常普遍，像是高齡化的日本，很有經驗也做得非常好；試想，若是子女不能在身旁，老年人能入住安養住宅，不僅可以享受更好的生活機能，也有專業人士陪伴照顧，尤其安養機構會定期舉辦各式活動，讓老年生活不孤單。
安侯建業會計師事務所家族稅務辦公室主持會計師許志文提醒，不同年齡層報稅可善用的相關扣除規定，以減低所得稅；股利稅改方案搭配的各項減稅方案是今年起施行，明年報稅時才適用，今年報稅千萬不要報錯了。
許志文指出，剛出社會的七年級生，所得來源相對單純，利用網路申報可及早拿到退稅款；單身年所得未超過十七點八萬元、夫妻所得未超過卅五點六萬元，因未超過免稅額及標準扣除額合計數，可以不用申報所得稅。
六年級生多已經成家立業，因此可能已經開始背負房屋貸款，許志文建議，可善用列舉扣除中的貸款利息及房租費用扣除，每月貸款利息或租屋族租金超過一點五萬元以上，因已超過標準扣除額十八元，可考慮選擇列舉扣除報稅。
五年級生正值壯年，但卻是負擔最沉重的時候，上有高堂老母，下有嗷嗷待哺的小孩。許志文表示，可注意納保法生效後新增基本生活費不課稅的規定，或許可以增加扣除額。
五年級生可能也處於小屋換大屋階段，出售不動產如果有利得，許志文提醒，在舊制下通常會讓出售年度所得驟增，導致所得稅適用稅率提高。如果是換屋族，一定要善用重購自用住宅退稅規定。不管先買後賣，或先賣後買，只要買賣登記在二年內、辦妥戶籍登記、符合自用住宅規定且小屋換大屋，可申請退還賣屋的財產利得所得稅。
四年級生已邁入或已準備邁入退休階段，所得多屬利息、股利或金融商品，因所得來源多元，為避免漏報，許志文表示，可申請自然人憑證，以網路查調所得，避免漏報被國稅局連補帶罰。
許志文說，四年級生如家中年邁之雙親因患慢性疾病又行動不便，委託護理之家照護父母親的生活起居所支付看護費，在申報綜合所得稅時，可主張列舉扣除醫藥費用， 但需注意僅限於醫療行為，如果不是醫療行為不能列入。
台中市政府財政局將西屯區2筆市有土地設定地上權，由民間業者開發及營運。其中，振宇五金公司投資近兩億元，興建企業總部及中部倉儲物流中心，今天動土，預計108年5月底完工。
財政局表示，近期將西屯區鑫港尾段44及61地號等2筆面積合計2689.45平方公尺(813坪)市有土地，均為第一之一種住宅區(建蔽率50%，容積率140%)，設定地上權方式由民間業者開發及營運。
財政局指出，鄰近水湳經貿園區的第8單元將再推出4宗13筆市有土地開發招商案。招標資訊將登載於台中市政府財政局網站。
振宇五金企業總部及中部倉儲物流中心今日舉行新建工程動土典禮，市長夫人廖婉如出席，包括振宇五金公司董事長曾善、創辦人洪坤山、立委張廖萬堅、市議員黃馨慧等人均到場。
廖婉如表示，她有時會去振宇五金大墩店買東西，從大墩店到今天動土的企業總部，就像是用一顆顆螺絲釘、一根根零件撐起來；振宇五金代表的那一顆顆螺絲釘不只撐起大樓，也撐起許多企業，企業的成功也帶給更多家庭幸福。
振宇五金籌設興建企業總部及中部倉儲物流中心，未來建築規劃設計為7樓，總樓地板面積約1,500坪，預計108年5月底完工，總投資金額將近2億元，預估創造40個就業機會。
林局長指出，市府可收取近1億元權利金，未來30年有逾1億元的土地租金收入；興建營運後也會有營業稅、房屋稅等相關稅捐收入。
晟德下半年資產重估，今年有望賺百億。晟德董事長林榮錦表示，今年公司為子公司澳優引進中國中信集團作為第一大股東，交易完成之時將進行公允價值一次性認列，加上今年公司將處分少數非核心事業，預估今年「晟德的獲利會超乎預期」。
法人估，今年晟德每股稅後純益（EPS）保守估計有望達到25元到30元以上，獲利不僅創高也將大爆發。
晟德表示，今年依「權益法」對持有澳優股權進行「公允價值」一次性認列後，其會計項目雖是「無形資產」，卻是可以分配的價值，若股東期待、董事會同意，公司將不排除回饋股東、分配獲利，換言之，明年的晟德的配股配息，也可能超預期。
法人指出，依照新的國際會計準則（IFRS），晟德與中國中信完成交易後，控有澳優約24.2%，適用「權益法」，20日澳優收盤價格港幣8.09元估算，扣掉該公司投資澳優成本約每股港幣2.5元，以晟德後續持有澳優3.8億股來換算，其「公允價值」約當港幣21.24億元（約新台幣80.7億元），將反映在第3季晟德的財報上。
林榮錦說，晟德近年定位為生技工業銀行，轉投資的部分已經陸續走過死亡幽谷，今年起，許多子公司陸續有獲利，其中，益安就是一例。
經濟日報提供
換言之，絕大多數子公司已經開始「反哺」，加上今年繼續處分非核心事業、澳優處分金額認列、澳優公允價值認列等，今年獲利會超過預期很多。
依照國際會計準則，公司認列轉投資營收、損益有三個途徑，一是合併持有50%股權以上獲有實質控制力的子公司，其次則是持有20%到50%的轉投資公司則適用「權益法」認列，第三即持有20%以下的公司則適用「成本法」。
在對澳優的獲利認列上，晟德財務長王素琦說明，當初晟德投資澳優的成本約每股港幣2.5元，因此，此次引進中國中信後處分的澳優持股，獲利約10億元，至於交易完畢後認列的公允價值，則須第三方鑑定，鑑定的條件有當時澳優的市價、股票流動性折價等多元因素。
至於今年晟德的獲利，法人指出，今年晟德因配股配息、轉換公司債等因素，其資本額將擴大至34億到38億元，而公允價值若以當前澳優股價港幣8.09元扣抵投資成本後，乘以交易後持有的3.8億股，則價值約當港幣20億元，加計處分澳優10億元獲利，再加上未來即將處分的非核心事業，預計今年晟德稅後純益要達到百億元不難，若是以當時股本來概算，則EPS至少是25元起跳。
轉型產業銀行 打造獨角獸
晟德董事長林榮錦表示，今年晟德獲利將超預期，但下一步，他將為晟德「再定位」，從「生技工業銀行」轉型為「生技產業銀行」，第一個目標就是「要為台灣打造一個生技獨角獸」，其中，順藥、豐華等是進度比較快的標的，大家可以等著看。
林榮錦表示，今年晟德集團將做幾件大事，除了推動子公司在香港、美國納斯達克掛牌外，晟德也不會辜負台灣，他預估，三年內至少為台灣打造一隻生技獨角獸，市值至少要達到300億元（即10億美元以上）。
所謂的「獨角獸企業」是產業界的名詞，是指成立不到十年但估值10億美元以上的創新產業公司，據悉，2013年底，風險創投專家Aileen Lee在一篇文章中提到這個名詞後，該詞彙即風行於創業界。在美國，這些企業包括Uber、Airbnb、Dropbox、Pinterest等。
林榮錦表示，目前晟德集團已經在推動旗下子公司在港股上市，包括加科斯、東曜等，還會有一家公司將前進美國納斯達克，另外，在台灣他則會繼續為產業「加值」，尤其當前轉投資的子公司中，順藥進度較快，他透露，今年起晟德將會有一系列的大動作。
中租控股今年除了台灣深耕、飛躍東協擴展大陸之外，數位科技及太陽能智能管理更是重點。以第一季營運情況來預估，中租控股今年營運將可以創造更高成長率。
由於中租在東協、中國大陸持續擴點，中租集團總裁辜仲立指出，今年將再徵才500人因應東協擴展業務人員需求。
中租企業集團展望2018年營運策略，旗下中租-KY（5871）董事長陳鳳龍指出，今年將從廣度、深度擴展各個市場。廣度部份特別鎖定東協國家，目前已進入5個國家分別是泰國、越南、馬來西亞、柬埔寨以及菲律賓等，還會選擇在適當時機和條件進入更多東協國家。
陳鳳龍指出，目前在越南、馬來西亞、菲律賓分別已有3個、2個、1據點，今年分別規畫增設1個、2～3個及1個據點；至於泰國雖已有10多個據點，未來也還再擴充。
至於中租控股進入中國大陸已進入13年，未來仍將持續深耕，增設據點和網點設立，今年已增加4個據點，每年預計將新增3～4個據點。陳鳳龍指出，多年前，總裁辜仲立便提出要設立50個據點的「天標」但這數字預計在不久的將來即將達成，未來在大陸擴點不會侷限於50個點，而是會視業務需求繼續擴展。
陳鳳龍指出，今年也會加強在數位科技運用，從客戶案件申請、徵信至簽約等將逐步進入流程數位化，讓客戶可在1～2小時內達成授信決議，並透過數位簽約方式完成，用數位科技提升經營效能和生產力。
中租也將深化經營太陽能產業。陳鳳龍指出，建置太陽光電智慧管理系統，目的在提升發電效能，蒐集在全省各區域的氣象、發電的海量資料，並建立「光電地圖」以供未來投資時作為計算投資報酬基礎。
在中租控股有計畫向大陸、東協以及太陽能產業擴展之下，中租控股策略長廖英智表示，今年第一季營運都「超前達標」！
國銀放款利率情形
今年各銀行持續調整企業金融的放款結構，提高收益性較高中小企業放款業務量，也因國內資金寬鬆，整體中小企業放款利率呈緩跌趨勢，目前中小企業放款平均利率約介於1.8～2.2％，部分銀行則以2％為重要關卡，再低就不跟進，避免殺雞取卵。
金管會近期宣布，今年銀行加強辦理中小企業放款年度增貸目標為2,700億元，為此專案2005年推出以來最高年度目標，加上銀行挺5＋2產業及挺新南向企業，今年銀行三大專案增貸目標達到5,121億元。
臺灣企銀分析，受到市場競爭的影響，因此銀行的企業放款利率亦一路走低，惟整體中小企業利率尚能維持在2％水準，不過，受到國內企業投資及資金周轉需求仍保守，企業放款的增長難度提高，加上授信風險升高，銀行同業對於優良客戶的爭取亦更加積極，更加重放款價格競爭。
華南銀行指出，為維護資產品質，主要視個別客戶的營運情形、擔保條件、全體金融機構借款及外部負債等情形綜合考量，落實風險差別訂價，避免惡性殺價競爭，並提升整個銀行體系的風險承擔能力。
彰化銀行表示，中小企業、小微企業的利率水準，須視個案情形，經一般授信徵審準則判斷，並衡酌各項成本及合理利潤予以核定。
彰銀主管分析，國內銀行業高度競爭，對於優質中小企業、小微企業，都是各銀行爭取之對象，市場難免會以殺價方式來競爭。彰銀近年積極提升各項服務品質，以避免低利價格競爭。
土地銀行指出，銀行的中小企業放款利率是依據銀行相關利率訂價辦法，在考量資金成本、營運成本、預期損失、過去違約損失率及合理利潤後，依客戶所屬產業及其營運獲利狀況定之。目前承作的利率水準概與其他金融同業相當。
土銀強調，銀行為國營銀行，向來提供全方位優質金融服務來爭取優質客戶往來，不以價格作競爭。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
