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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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租賃專法7大變革
台灣首部「租賃專法」將在6月27日實施，每年租金上看2,400億元的租賃市場，將面臨重大變革，今年可謂「租賃元年」。房地產業者預期，未來租屋契約將終結「私」契，改採定型化住宅租賃契約的「公」契，並且衍生出龐大的「包租代管」商機，每年上看百億元。
不過，正值實價登錄正修法之際，包租公（婆）族群恐將面臨直接衝擊，未來租金行情不免被要求全都露，這也是大勢所趨。
美商ERA易而安不動產學習長顏明輝表示，內政部在去年元旦公布實施定型化租賃契約，並將從今年6月27日正式實施「租賃住宅市場發展及管理條例」（簡稱租賃專法），業者必須成立租賃公司加入租賃公會、繳納保證金，以包租代管方式，才能承作住宅租賃業務。
顏明輝表示，預期租賃專法實施後，租屋市場將面臨嚴酷考驗。以往屋主出租房子不必強制採用官方版租賃契約書，但新法上路後，「私契」無效，否則將受到房客強勢申訴的挑戰。
對於屋主、包租公（婆）來說，顏明輝分析，租賃專法上路後，會有4種選擇：一是自行出租，自行管理，不必支付業者服務費、不必實價登錄，但須使用官方新型租賃契約書；二，委託房仲業代租房屋，支付業者服務費及實價登錄，使用官方新型租賃契約書。
第三，委託租賃公司包租代管，支付業者服務費及實價登錄，使用官方新型租賃契約書，但可享所得稅及房屋稅優惠；四，委託社會住宅的得標公司包租代管，支付業者服務費及實價登錄，使用官方新型租賃契約書，除享有更高的得所得稅及房屋稅等優惠，更獲得房屋修繕補助及租金補貼。
永勝資產科技集團執行長徐銘達表示，目前全台住宅租賃市場，包括租屋、社宅、空屋、學生住宅等，應有150～200萬戶，年租金有1,200億～2400億元。不過，該市場向來最難管的，是稅的大黑洞。許多房東不願繳稅，隱藏出租事實，比重高達9成。
徐銘達表示，專法雖端出每月租金6,000元內可免稅，「但在租金動輒數萬元的雙北，6,000元實在很難打動房東！」要到桃園以南租金普遍在6,000元以下的縣市，才可能讓房東配合實價登錄。何況，專法雖有定型化租賃契約的規定，但並沒有吹哨條款，除非房客檢舉或糾紛發生，否則房東普遍仍不願報稅。
總體來說，徐銘達認為這部住宅租賃專法，「起碼比營建署的租屋服務平台好上10倍以上！」預期桃園以南有房東減稅誘因的都會，可望衍生可觀包租代管商機。以100萬戶房子出租，1戶1年代管服務費1萬元估算，商機上看100億元。
掩不住興奮笑容，夾雜些許不捨的眼神，台北市都發局和都更處昨邀大同區斯文里3期整宅住戶，在拆除前團聚並道別。此案為全國首個由政府執行的公辦都更，估下月18日拆除，社區主委在場哽咽說「蓋就對了」。
「蓋就對了」
團聚道別活動從住戶們高喊「期待再相會」的大合照開始，一路在社區各處巡禮、打卡、觀賞影像紀錄，然後將「新家願景圖」拼圖一片片分給住戶，期待3年後入厝時拼回來，最後在中庭聚餐。
台北市副市長林欽榮原宣布下月15日拆除，但該日非動土吉日，所以現場由斯文里里長江雪卿另擇適宜動土的18日拆除，希望拆除和興建工程能夠「一路發」。住戶陳小姐和曾小姐因都更早已搬出去，昨特地上頂樓重溫童年時光，「小時候常在頂樓玩跳房子」，還提到希望未來設施能多加強老人和幼兒照護，讓年輕人放心上班。
20多歲就嫁來這裡的謝太太說，老公等不到都更已過世，擔心仍有不同意戶會影響工程進度，「工人、建材都要花錢，品質好最重要」。社區管委會主委吳世雄則哽咽表示，「蓋就對了」。
斯文里3期整宅位於大同區斯文里大龍街91、89巷、承德路三段108巷28弄間，土地面積約973.75坪，屋齡逾50年，屋況破敗，為全國第1個由政府主導執行的公辦都更，將興建2棟地上13層建物，共350戶住宅。
南投縣埔里鎮「地方特色產業微型園區」去年九月底動工並招商，但因景氣與土地價格因素，目前仍無廠商登記，縣府決定調降土地價格，從每坪十萬元降為九萬，再向廠商招手，反觀南投市旺來產業園區則因每坪地價不超過七萬五千元，受廠商青睞，目前招商申請已近八成，冷熱形成強烈對比，縣府認為可能因此壓縮部分廠商進駐埔里的意願。
位於埔里鎮籃城里中正路旁的特色產業微型園區，佔地五公頃，縣府規劃以食品特產加工業為主，應用生技產業為輔，同時結合地方特色產業和休閒的觀光工廠為主題的產業園區，園區公共設施去年九月底發包動工，預計今年九月完成，招商作業也從去年展開。
但招商至今仍無廠商登記，除了觀光產業景氣不佳，多數廠商均認為每坪十萬元的地價過高，因此都持觀望態度，最近縣府對此也有所回應，經地價評估委員會檢討，將土地價格降至每坪九萬元，廠商的購地成本約可省下五百至一千萬元，預計五月初重新公告招商，希望吸引廠商投資。
縣府表示，埔里微型產業園區土地價格調降後，已較其他縣市工業區優惠，園區不僅公共設施完善，且鄰近國道六號交流道，還可與新開發的福興溫泉區串連，未來能為進駐企業和埔里當地帶來更大商機。
人稱「29街」的三重正義南路29號望得富大樓社區，2016年經三重區公所整頓後去年對外招商，社區管委會雖祭出前2年免租金誘因，但1、2樓300坪空間至今仍無廠商進駐，區公所坦言，社區欠缺消防、汙水處理設施是主因；地方人士也擔憂老屋活化延宕，29街恐再變昔日「鬼城」。
29街興建於1976年，興建過程中因承包建商文林建設倒閉，留下廢墟無人管理，產權人後以2至3坪隔間低價出租，吸引不少弱勢民眾「蝸居」其中，成為地方的貧民窟，由於環境髒亂、龍蛇雜處，長年來治安、公安、社福問題頻傳。
治安、社福問題頻傳
三重區公所2016年起費時1年介入整頓，先後拆違建和非法隔間、清垃圾、抽汙水、安置弱勢住戶，也整新牆面、天花板和公共空間的老舊燈具、線路，大幅改善室內環境，2017年3月完工後，1、2樓釋出約300坪空間，在社區管委會共識下對外招商。
三重區公所區長劉來通表示，整頓期間號召產權人成立社區管委會，盼落實社區自治與活化，去年管委會即達成共識，以前2年免收租金優惠對外招商，三重區公所、新北市經發局隨即協助媒合了包括電競、社福、洗衣甚至來自馬來西亞的多家業者，惜皆未能進駐。
劉來通說，廠商最大考量在於29街全棟建物缺乏消防、汙水及通風等設備，廠商若要合法且安全地在社區進行商業活動，粗估需先投入近500萬元成本來改善上述硬體設備，讓許多廠商聽了掉頭就走。
住在三重的廖先生表示，去年聽說29街整頓完要招商時還有點期待，沒想到等了1年沒有下文，很擔心29街閒置後又變成以前的髒亂模樣。
希望盡速推動都更
29街前社區管委會主委陳金表示，招商只是爭取都更過渡期間的活化手段，避免空間閒置浪費，閒置期間仍會盡力維護環境，最終目標還是希望盡速都更，目前同意都更的產權人達75％左右，仍持續努力推動中。
北市府今年二月宣布以用水量定義居住事實，約有一萬三千多戶住宅將從自用住宅稅率一．二％，改課徵非自用住宅稅率二．四％或三．六％。至於是否影響到其他不動產稅收，財政局表示，房屋稅改為非自用不會影響到以入籍為自用條件的地價稅，但坦言會影響到涉及房屋買賣的房地合一稅。財政局解釋，若房屋屬於自住，出售超過免稅額四百萬課徵十％，非自住則是課徵十五％至四十五％稅率，將是自住的一．五至四．五倍。
學者建議加用電量雙重確認
然而各界對於北市府透過用水量定義居住事實都表示贊同。政大地政系教授張金鶚表示，他對於非居住房屋課徵更多稅收表示支持，如果擔心只透過用水量不夠精準，也可以透過加用電量雙重確認，這樣民眾就比較沒話說。他也提到，若民眾真的有異議，那麼市府只要確保有申訴管道就算合理。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則說，政府以前對於何謂沒有使用的空屋沒有定義，現在北市府決定透過用水量去清楚執行，還是相對保守的作法，但也認為如果真的屬於自用房屋，「不可能完全不開水開電。」
IC測試大廠京元電無畏美中貿易大戰，兩岸同步擴廠，繼蘇州二廠3月動土後，位於苗栗銅鑼科學園區興建第三座廠房，昨（23）日舉行銅鑼三廠動土典禮，估計兩地今明兩年砸近108億元，增建新廠，預定2020年第1季啟用，為未來成長添動能。
李金恭表示，全球半導體產業在第五代行動通訊（5G）、人工智慧（AI）、智慧車和物聯網的推升下，帶動高速運算晶片、物聯網、微機電、行動通訊、電競和車用電子等相關晶片產品測試業務需求持續增加，整合元件（IDM）廠也加速晶圓測試委外，客戶訂單快速成長，加上中國大陸也積極發展半導體產業，京元電也不會缺席。
李金恭昨天特別邀請苗栗縣長徐耀晶、竹科管理局長王永壯和竹科廠商同業公會理事長沈國榮等一起為新廠動土奠基。
李金恭指出，京元電蘇州二廠已在3月動工，將投資人民幣1.5億元，預定明年第2季完成主體廠房及潔淨室，並在第3季視客戶訂訂單需求開始裝機。
經濟日報提供
銅鑼三廠規畫為地上五層、地下一層的RC結構建築，單層面積約達2,700坪，總樓地板面積約1.63萬坪。
由於銅鑼廠區的生產設備配置，主要以自行開發的測試設備為主，未來新廠依不同測試平台需求，預期可增設800至1,000台測試設備。
李金恭強調，銅鑼廠區的業務範圍，涵蓋中、低階邏輯和混合訊號晶片，影像感測元件（CIS）、加速度器／陀螺儀等微機電元件、面板驅動IC等產品。目前來自自製測試設備的營收貢獻占比，已突破集團合併營收二成，營收貢獻占比將持續增加。
京元電自製測試機台，已是近幾年京元電獲利提升利器，廣泛用於各種系統單晶片（ SOC）、記憶體產品、CIS感測元件、面板驅動IC、射頻元件、功率管理元件和混合訊號產品的測試上。
李金恭表示，集團目前全球員工人數約有9,000多人，為苗栗縣最大企業、也是銅鑼科學園區雇用最多員工的公司。預期銅鑼三廠啟用後將再增聘約1,000名員工，合計三個廠的投資將近300億元, 其中銅鑼三廠投資金額為100億元，今年資本支出為55億元。
裕隆公司昨（23）日公告再對杭州納智捷汽車銷售公司增資人民幣10億元（約新台幣46億元）。裕隆表示，這是為了納智捷品牌的510計畫，開發新車款與模具的相關投入，以及品牌行銷相關資金，以創造未來兩岸新車型開發的需求。
裕隆強調，因應納智捷品牌510計畫, 未來五年內將推出10款新車，除去年10月已發表的全新U5小型跨界車款。2018至 2019年將陸續推出四款全新車型，涵蓋SUV及MPV產品。2020年至2022年，將推出全新模組化底盤的五款全系列產品。
杭州納智捷為納智捷品牌在大陸車型投資及經銷售服網點佈建管理的主體公司，本次增資10億元主要對於兩岸車型開發模具（包含二款電動車車型)、品牌行銷廣宣及對經銷商支持的營運周轉金，以創造未來兩岸新車型開發所帶來的效益。
裕隆集團在大陸市場的自有品牌之路面臨兩岸關係急凍，仍然持續投入。主要是台灣市場規模有限，不利品牌發展。
裕隆集團除納智捷品牌在大陸持續投入外，集團的汽車金融業務並在去年開始營運，並已在去年獲利，除汽車金融業務的營運獲利外，並成為支持集團汽車相關事業在大陸市場的發展，包括東南汽車與納智捷都是受惠對象。藉由集團整體橫向整合，也對納智捷品牌的大陸發展有正面效益。
裕隆在自主汽車品牌納智捷的投入，在將到來的北京車展可看到成果。納智捷去年在大陸發表跨界休旅U5、小改款U6以及新年式S3等車，未來趨勢的新能源車也將亮相，裕隆集團對未來市場發展已作好準備。
中央銀行昨（23）日公布，台銀等五大銀行3月新承做房貸金額為445.36億元，較2月暴增157.24億元，央行官員解釋，主要是六都移轉棟數增加，以及部分銀行釋出整批分戶貸款所貢獻。
五大銀行為台銀、土銀、合庫、華銀及一銀，房貸合計市占率約四成，新增房貸金額成為房市景氣指標之一。
央行統計顯示，3月五大銀行新增房貸利率1.628%，連兩月下滑，月減0.005個百分點，為五個月新低。官員表示，因各銀行積極爭取優質客戶，給予較優惠的利率，加上分戶貸款利率較低，使3月銀行新增房貸利率微幅下滑。
央行提供資料顯示，第1季六都買賣移轉棟數年增8.4%，主要是自去年開始，建商、賣方讓利，使房市成交量回溫；至於今年第1季的房市仍以自住需求為主。
經濟日報提供
在房貸利率部分，利率較低的青年安心成家方案3月新增75.4億元，占比16.9%，較2月下滑1.6個百分點。
官員解釋，銀行針對優質客戶推出很低的優惠利率，和青年安心成家方案利率相去不遠，所以房貸整體利率下滑。
央行指出，觀察六都買賣移轉棟數，3月月增率清一色為兩位數增長，主要是2月適逢農曆春節與228連假，營業天數較少。
至於年增率，台中、高雄與桃園下跌，其餘縣市均為上漲，顯示房市交易狀況漲跌互見。
在房價部分，代表中古屋的信義房價指數，台北市月增1.6%、年減0.4%，月增率連兩月上升。
新北市月減0.7%、年增3.7%，新北市年增率連六個月成長，雙北市房市交易變化不大。
約一成五財團法人受影響
立法院財政委員會今天進行財團法人租稅優惠檢討專題報告，未來透過修法規定，規模越大的財團法人用於與創設目的有關公益支出比率需提高，大型財團法人醫院若未達標準，就會被課稅。財政部長許虞哲預估，將有一至一成五的財團法人受影響。
立法院財委會今天上午進行「教育文化公益慈善機關團體及公益信託之租稅優惠檢討規定」專案報告，根據財政部報告內容重點有四點，分別是規範財團法人與捐贈人或其關係人，不得藉由相互交易而有利益回流或變相盈餘分配情形。
第二規範投資主要捐贈人及其關係企業股票限制，除經主管機關依相關法令和和核准，不得購買主要捐贈人及其關係企業發行之股票和公司債。
第三規範營利事業主要捐贈人及其關係人擔任財團法人董監事，應納入計算不得超過全體董監事人數三分之一之適用範圍。
第四按機關團體年度收入總額規模分級訂定用於創設目的之支出比率，當年度總額未達新台幣5000萬元，5000萬元以上未達1億元，1億元以上，支出比率分別為60%、70％、80％。
立委吳秉叡表示，他看了某家大型醫院10多年資料，每年賺取10幾億元，作為公益目的，醫院應該好好發展醫療照顧民眾健康，但是卻每年賺取10幾億元，感覺很奇怪，要如何避免？
財政部長許虞哲表示，修正所得稅法42條，現行支出比率60%，未來提高到70%或是80%，立委指的這家醫院，未來可能會到80%，否則遲早會課到他的稅。
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