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內湖汐止登雙北廠辦王
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新壽擬賣南京松山線大樓
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三陽企業總部 租售雙管齊下
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選舉將屆 北部房市瀕臨熄火
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中科2園區招商 計畫投資額逾200億
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升格紅利加碼 桃園房市再升溫
產業新聞
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日本買住宅大樓 藍天當包租公
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去庫存 陸地產商搶搭雙11列車
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泛海控股 併和記港陸
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開發今年獲利可望創新高
1內湖汐止登雙北廠辦王
中央社 – 2014年11月7日 上午7:17
(中央社記者韋樞台北7日電)信義全球資產統計近一年多雙北廠辦實價登錄行情,汐止居新北廠辦王;北市廠辦交易量之首是內湖區。區位優勢、產業聚集,和替代效應,使內湖和汐止廠辦的需求穩定而持續。
信義全球資產統計雙北廠辦實價登錄行情(2013年7月到2014年11月)發現,在新北市約271.2億元總交易量中,汐止以86.6億元居新北市廠辦交易量冠軍,足見不只宏碁等企業,許多公司早已在此布局;而平均每坪21.5萬元的單價,也比居新北市廠辦交易量第二、三名的中和(每坪29萬元)及五股(每坪21.7萬元)為低。
台北市廠辦交易方面,自去年7月以來,廠辦交易規模近300.5億元,其中內湖區以累計約233.7億元交易居首;南港區(44.1億元)及信義區(15.7億元)分居二、三名。
值得注意的是,內湖區每坪45.5萬元的平均單價並非最低,但交易金額卻是第二名南港區的5倍,南港區的平均單價為每坪38.2萬元,信義區的廠辦平均單價為每坪61萬元。可見企業對內湖區廠辦產品需求仍強,而價格也非交易唯一決定因素,仍會以整體做通盤考量。
信義全球資產經理王維宏分析,雙北內湖、汐止穩居廠辦交易冠軍原因有三,首先是重大建設、交通的優勢,例如內湖有大內科計畫、內湖雲端園區、「影視音產業園區」規劃,又鄰近松山機場。
汐止則有國家重點發展計畫加持,區內社后樟樹灣工業區、市中心工業區及保長坑工業區等三處地區,將被規劃納入大汐止經貿園區產業核心聚落;交通區位則位於中山高、北二高的交會點,能連結內科、南港、信義區,串連新北市產業黃金走廊與北市科技廊帶,1小時內可到新竹科學園區。
其次是交通優勢吸引產業進駐,也加速聚落的形成。內湖、汐止的科技、電子產業聚集,這都成為後進相關廠商的考量因素、產生群聚現象。
王維宏分析,最後,此二區具備「替代性產品」的功能,同樣具有交通區位優勢,但和市中心辦公空間相比,空間彈性大、可塑性高、取得成本又低,所以不少企業將市區資產轉手、活化營運資金,另選擇搬遷到內湖、汐止。 1031107
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2新壽擬賣南京松山線大樓
作者: 記者彭禎伶╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年11月7日 上午5:50
工商時報【記者彭禎伶╱台北報導】
新光金控財務長徐順鋆6日表示,因為對未來不動產看法「持平」,因此新光人壽投資性不動產目前仍不考慮採市價評價,同時未來若捷運南京松山線開通,會考慮伺機出售沿線的商用不動產。
徐順鋆強調,目前商用大樓市場氣氛不明,今年原訂要公開標售的新光內湖商辦,現在仍在等待時機,所以今年新壽並沒有整棟大樓的出售,只有賣零星部分樓層、不動產,獲利僅數千萬元上下。
但他指出,新壽不動產投資仍是「有進有出」,如4日新壽即有出手競標駿馬一號的國產實業大樓,但卡在2.875%的投報率規定,新壽也出價39億多元,最後以些微差距敗給了維勝國際的39.7億元。
壽險業帳上的投資性不動產投資,成本約6,000多億元,但因部分壽險公司已選擇用市價開帳、續後列帳,如國泰人壽、富邦人壽、南山人壽都已採市價法,因此投資性不動產帳上金額已飆到9,100億元左右,新壽則只有部分投資性不動產用市價開帳,續後列帳仍是維持成本法。
由於用市價列帳者,必須每半年進行投資性不動產的全面鑑價,若有增值,則可在損益表上顯現,放入淨值項下的特別盈餘公積,但若不動產跌價,則當期也會出現虧損,淨值也會下降。
新壽表示,短期內看來商用不動產漲價的空間低於跌價風險,加上新壽的RBC在250∼300%間,沒有任何調整財報的需求。
至於新壽以往每年都會實現一棟大樓獲利,今年則到目前為止仍無整棟大樓出售計畫,徐順鋆表示,目前就是看好捷運南京松山沿線,會去買線上的大樓,但也會伺機實現獲利,目前在此線上有棟商旅大樓及原先南京總部大樓。
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3三陽企業總部 租售雙管齊下
2014-11-07
〔記者楊雅民/台北報導〕三陽(2206)位於台北內湖的企業總部園區開發案已如期完工,並取得使用執照,三陽董事長張宏嘉表示,預計明年2月可完成交屋,至於三陽分到的二棟大樓要出租或出售?內部不排除部份分租、部份出售。
三陽內湖企業總部園區土地約1.12萬坪,該基地是與美孚建設採「合建分售」的方式,建造為5棟地上11-16樓,全區總樓地板面積約6.7萬坪的企業總部園區,分屋比率為三陽46%、美孚建設54%。
根據三陽土地重新鑑價結果,該土地價值已飆漲至約106-126億元,若以每坪50萬元出售計算,三陽分得的46%,預計出售總收入約137億元,粗估出售利益約120億元。三陽內部初步計畫保留一棟做為企業總部,另一棟則不排除進行處分。
面對三陽前董事長黃悠美家族與董事會的紛爭,三陽副董事長吳清源表示,11月19日召開的股東臨時會將以喝咖啡的形式召開,每位股東來開股東會時會奉上一杯咖啡,原解任黃家2董1監的計畫將不會改變。
三陽昨日並發表全新改款的HYUNDAI New ix35運動休旅車,全力搶攻四輪汽車市場市佔率。南陽總經理魏國志說,New ix35預估月銷量將達600輛目標,今年HYUNDAI全車系年銷量可望達1.7萬輛,明年銷售量將挑戰2萬輛的新里程碑。
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4選舉將屆 北部房市瀕臨熄火
作者: 記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年11月7日 上午5:50
工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】
11月底九合一選舉將屆,北台灣都會區房市儼然快要熄火,最新公布的住展10月房市風向球分數僅33.2分,為今年以來次低分,儘管對應燈號仍為代表「衰退注意」的黃藍燈,但分數只略高於黃藍燈最低標33分,與代表衰退的藍燈僅一步之遙。
10月風向球總分較上月再減1.6分,6項指標中有5項連袂走跌,只有「成屋推案」一項分數上升,形成「五空一多」的局面。
其中,10月份議價率較9月微幅擴大,主要原因是代銷回頭向建商殺價,建商體諒代銷的處境,額外給予一些價格彈性空間,因此有些個案成交底價往下調降,不過幅度有限。
在預售屋推案量部份,10月大幅萎縮至500億元以下;而各銷售現場平均來人組數較9月減逾1成。業者指出,促銷活動稍能聚集人氣,送冰淇淋、萬聖節趴已不稀奇,甚至連成交送機票、送黃金的都有;但據業者無奈表示,近期辦活動雖能吸人氣,但促進成交的效果相對有限。
住展指出,或許有鑑於大坪數產品銷售遲緩,10月份北台灣新預售案中,80坪以上的產品「掛蛋」,幾乎都是中小坪數產品天下,其中又以30坪以下的產品賣座較好。理由則是總價使然,且現在仍留在市場上的投資客,首選就是小坪數產品。
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5中科2園區招商 計畫投資額逾200億
中科二林園區與中興新村高等研究園區招商一覽
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中科管理局昨(6)日為「中科四期二林園區」與「中興新村高等研究園區」雙園區招商,吸引國內外數十家廠商參與。中科管理局長王永壯表示,二林園區和解案年底前可望有結果;徵收許可、開發許可、二階段環評也有望順利解決,廠商最快明年下半年可進駐開發。
王永壯表示,目前已表達進駐中科二林園區意願的廠商,包括愛爾蘭商國際複合材料大廠,一口氣提出100公頃土地需求;此外,包括上銀、和大、高鋒等國內機械大廠,也將進駐設廠,廠商詢問度高。
由於精密機械廠商是中科二林園區的招商主力之一,中科管理局昨日刻意選在「台灣國際工具機大展」會場舉辦招商說明會,吸引數十家廠商與會,包括高鋒、旭東、銀泰等廠商,及來自美、英、德、日、台灣的潛在廠商派出代表與會。
中科四期二林園區目前核准入區的廠商,包括愛民衛材、和勤精機、幸福、聚泰、新科光電、邁鑫、鉅業、琦豐、聚鑫、潭佳、永銓、益詮、強淞、銀泰、豪客等15家廠商,預估總投資額逾150億元。
至於中興新村高等研究園區,目前南核心區已核准入區的單位或廠商,包括上緯、百佳泰、禾懋、信織、台灣可速姆、建維、欣昊等7家業者;以及工研院「中台灣創新園區」、資策會「新興智慧技術究中心」等2家機構。
王永壯表示,資策會「新興智慧技術究中心」已率先進駐營運,而今年加入營運的廠商或單位,包括6月營運的台灣可速姆、9月中營運的工研院「中台灣創新園區」;而百佳泰10月底正式營運,預計將帶進500個就業機會。
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6升格紅利加碼 桃園房市再升溫
NOWnews – 2014年11月6日 下午4:01
記者呂翰亭/桃園報導
桃園縣將於今年12月25日正式升格為直轄市,隨著地方選戰的持續加溫,縣政府近來頻頻對外釋出重大利多,使桃園的房市再度受到關注,特別是地處北桃園、鄰近台北的中正藝文特區,由於生活機能便利、學區完整等特質,長期以來都是台北置屋族關注的區域,如今隨著公共建設興建、社會福利提升,讓中正特區成為購屋族優先考量的地段。
日前桃園縣政府對外宣布,桃園將建構「目」字型的捷運系統,並透過五條軌道與台北市及新北市進行連結,未來桃園民眾可以經由機場捷運到大園、高鐵到青埔、鐵路高架化、新莊線接桃園火車站、萬大線鶯歌到八德等五條聯外系統進入台北,對於往返台北、桃園兩地的通勤族而言,通勤方式更加多元、通勤時間將更為縮短。
對於公車通勤族也有好消息,縣政府準備重新調整公車接駁服務,整合既有公車路線,並建置智慧型公車站牌,未來搭公車民眾就可以透過手機查詢公車何時抵達等資訊,另外也會建構電子化系統,讓開車的民眾可以透過這套系統,了解目前車流情況和停車場相關資訊,享受一流都會城市的先進便利。
另外也將規畫於南崁溪、老街溪沿線建置公共自行車租賃系統,並且串聯台鐵捷運化及機場捷運站沿線區域及其他城鎮發展中心,持續推廣公共自行車,未來桃園民眾也可以跟台北民眾一樣,享受騎乘公共自行車的樂趣。
為了全面提升桃園的文藝氣息,縣政府推出一系列的文化建設計畫,包括直轄市級的圖書館和美術館在內,讓桃園民眾也可以欣賞到一流的藝術作品和享受到更完整的圖書資訊。
未來桃園升格後,桃園的居民可以享受更高規格的直轄市民待遇,無論是公共設施或文教環境,都可以媲美首都台北的標準,這對於追求較高生活品質的購屋族來說,具有很大的吸引力,特別是位於北桃園的中正藝文特區附近建案,因為位置接近台北,加上交通建設的加持,必然會成為桃園房市重要的指標區域,例如位於中正路上的合雄凰璽,本身位於蛋黃區中的核心地段,擁有極佳的生活機能與交通的便利性,如今隨著升格紅利加碼,未來增值空間可望大幅提升。
桃園房市隨著升格與選舉日期的逐漸逼近,再度成為房市的交易熱區,像合雄凰璽這類集交通網絡、生活機能和學區等優勢的建案,更是炙手可熱,桃園升格的效應,似乎也牽動著台北購屋族移居桃園的熱潮,帶動當地房市再度升溫。
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1日本買住宅大樓 藍天當包租公
作者: 記者侯良儒╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年11月7日 上午5:50
工商時報【記者侯良儒╱台北報導】
長期布局中國大陸的藍天(2362),趁日圓大貶之際砸下107.48億日圓(約合新台幣29.7億元),在日本購入3棟帶租約的住宅大樓,於11月起挹注收益。法人粗估,以總戶數247戶、出租率97%推算,淨租金收益率約4.2%,對藍天的年租金貢獻將來到8,000∼9,000萬元。
藍天群光集團策略長林群表示,經日本團隊1年多的研判分析,決定捨棄自建自售、以商場開發為主的「中國模式」,因應日圓急貶以及當地狀況,考量日本東京區的租房率達52%,且土地正走漲、租金長期看升,因此進軍日本投報率相對高的住宅市場,建立「日本模式」。
林群分析,日本房市先前已連續下修22年、跌幅甚多,儘管去年起BOJ(日本央行)的貨幣寬鬆政策,讓市場出現復甦,但其實目前僅是「初升」階段。他預估,未來在日圓續貶,且企業所得稅、資本利得稅均有望調降,該國房地產後市將十分可期。
藍天透過日本子公司「Lunaria Investment GK」購入附帶租約的3棟住宅大樓,分別位於東京的港區麻布十番、品川區西五反田、文京區千?木,建築面積共達1.3萬平方公尺(約4000坪),屋齡均不超過8年。由於各大樓皆坐落地鐵「山手線」附近,具交通地理優勢,因此目前共247戶已出租達97%。
房產專家以附近租屋行情推估,此3項物件的淨租金收益率約4.2%,粗估1年租金收益約8000∼9000萬元。未來,隨著房地產走揚,整體租金收益有望往上。
房產專家並指出,有鑑於各大樓均有交通之利,甚至品川區物件還位於全東京最高級住宅區,長期增值空間大,可謂是項「進可攻、退可守」的投資。
對於藍天將來在日本的投資,是否將偏重住宅市場?林群回應,這仍要視投資回報率,因此並不設限商辦、住宅。而日圓貶值的衝擊,已做好完全避險,即使幣值持續下滑,也應能對沖風險。據悉,目前藍天的房地產布局,「全世界其實都在看」,只要有長期增值空間,且有立即性固定收益,都是優先考量的物件。
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2去庫存 陸地產商搶搭雙11列車
中央社 – 2014年11月6日 下午7:23
(中央社台北6日電)大陸雙十一購物節威力強大,許多在今年遭遇庫存壓力的地產商也搭上順風車,在11月11日與電商合作,推出「光盤節」、萬元折扣等活動。
綜合中國大陸媒體報導,大陸地產商萬科曾與淘寶聯手,以淘寶全年消費金額抵扣購屋款的方式減價促銷,16天內在全大陸銷售人民幣13億元,這也進一步促使更多的地產商選擇與電子商務(電商)平台合作。
舉例來說,大陸方興地產日前宣布要在光棍節時推出「光盤節」,除了各種線上折扣活動外,當天同時舉辦「業主購房狂歡夜」活動,當天進場購屋都可享受雙11優惠價。
報導引述方興地產中國有限公司行銷管理部副總經理于海波表示,這次優惠總金額將達3.3億元、4400套房。
今年以來,在大陸房地產市場持續不景氣的影響下,建商利潤降低、競爭加劇,面臨較大的去庫存壓力。9月份,大陸35個城市新建商品住宅庫存總量再創歷史新高,年增23.8%。
將傳統的廣告行銷改為網路的垂直行銷,將中間費用直接轉化為房價優惠,是房地產電商的最大優勢。
過去,這種行銷模式受到大陸房地產仲介商的抵制,但今年以來房地產市場景氣不佳,為了開拓客源,許多傳統地產仲介開始與電商擴大合作。1031106
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3泛海控股 併和記港陸
作者: 記者吳瑞達╱綜合報導 | 中時電子報 – 2014年11月7日 上午5:50
工商時報【記者吳瑞達╱綜合報導】
亞洲華人首富香港李嘉誠家族,退出中國大陸房地產市場再添一樁!消息指出,李嘉誠家族在上海從事房地產開發的和記港陸公司,昨日證實已有71%股權,被大陸民營的房地產企業泛海控股購併,李嘉誠逐漸淡出大陸房市,甚為明顯。
在深圳股市上市的泛海控股,與在港股掛牌的和記港陸昨(6)日同步暫停交易,而前一日的收盤價,分別為5.68元人民幣及0.72港元。
新浪財經報導,在深圳股市掛牌的泛海控股,昨日晚間公告,該公司境外的關係企業泛海控股國際,以總金額約38.2億港元(相當於每股0.5973港元)取得李嘉誠家族企業旗下的和記港陸71.36%的股權。
公告資料顯示,以24.8億港元(下同)價格,向Promising Land購買和記港陸46.33%股權;另外,再以13.4億元,向Uptalent Investments購買和記港陸25.03%股權。
至此,中國大陸富豪盧志強名下泛海控股公司,正式接手李嘉誠拋售的大陸不動產公司,同時成為和記港陸的控股股東。
業內人士表示,泛海控股取得和記港陸的控股權,意味著泛海準備踏進國際證券市場,而且不排除此次泛海控股,只是為購得一個上市平台,拓展公司融資管道。
根據官方網站顯示,中國泛海控股集團創立於1985年,注冊資本額為78億元人民幣。集團以金融產業為主,房地產、能源、文化傳媒及策略性投資等。近年來,以房地產業為核心,泛海控股開始進行策略轉型,布局多元化經營。
而被購併的和記港陸,主要從事玩具製造、不動產投資、提供行動電話零配件及其他高級電子產品的設計及分銷綜合方案,以及提供消費產品特許經營及採購業務。房地產業務方面,和記港陸過去主要在上海從事商業房地產投資。
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4開發今年獲利可望創新高
開發金控今年獲利來自銀行業務和直接投資業務部分就超過七成,下半年併入萬泰銀之後開始認列獲利,加上持續處分直接投資業務的資本利得,今年整體獲利可望創新高。
開發今年獲利貢獻以商銀業務(開發工銀企業金融、金融市場及萬泰銀行合計)占比達39.2%最高,其次為直接投資業務占35.4%。
其中萬泰銀行已於9月15日併入開發金,除了立即貢獻獲利,也將和金控旗下業務開始進行整合。
開發金控前3季獲利80.3億元,較去年同期成長近三成,也已經逼近去年全年獲利82.51億元的水準,法人指出,開發金全年獲利有挑戰百億元的實力,且不排除創近年獲利新高。
開發工銀原本以直接投資業務為主要獲利模式,未來將同時發展投資管理業務並加以智慧平台化,以做為私募股權管理基金平台的核心引擎,也將持續成立各有特色的股權投資基金,向需要長期投資報酬的機構或專業投資人提供投資管理服務。
因應工銀轉型,直投部位則將逐漸降低,開發金指出,今年以來直接投資業務在大中華區的投資部位評價隨市場回溫而回升,資產處分利得仍為最大獲利來源,投資組合若以產業別來看,以消費性產品及服務業占29.7%最高。
至於在轉型成為管理營運模式方面,則主要集中在已籌集約新台幣190億元的私募股權基金,目前包含文創基金新台幣15億元、生醫基金新台幣17.5億元、華南基金人民幣10億元、華東基金人民幣10億元、Asia Fund2億美元。
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