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房產新聞

  1. 六都4月移轉棟數 月減2成

  2. 北市租金指數 創歷史新高

  3. 公設保留地停擺 宜蘭擬還地於民

  4. 國土新秩序 內政部宣示6變革

  5. 國產署都更戶每坪破百萬 房仲:待市場考驗

  6. 放寬水庫保護區老屋整建 居民期待又怕受傷害

產業新聞

  1. 台泥鼓山廠 開發價值600億

  2. 台中營建股超大方 配息率達9成

  3. 國銀在美分行 法遵成本大增

  4. 陸建商搶地潮 龍湖、碧桂園居冠亞

 


1、六都4月移轉棟數 月減2成

2018年05月02日 04:10 工商時報 方明/台北報導

六都4月移轉棟數出爐,受上月基期大幅墊高影響,六都4月移轉棟數月衰退幅度皆達2位數以上。其中,上月上演大驚奇的台北市,4月移轉量回跌至1,791棟,較3月大幅衰退近3成8;六都4月移轉量合計1.49萬棟也月減近2成、年減1.9%,但累計前4月移轉量6.42萬棟仍年增5.8%。 六都地政局昨(1)日同步公布4月移轉棟數,台北市1,791棟,月減37.9%、年增4.9%;桃園市2,402棟月減13.7%、年減10%;台中市2,770棟月減13.9%、年減13.4%;台南市1,569棟月減16.6%、年增9.9%;高雄市2,502棟月減17.5%、年減3.8%。 六都4月移轉量較上月出現14~38%不等的衰退;若與去年同期相較,也僅雙北市、台南市呈現正成長。值得注意的是,北市3月移轉棟數登錄錯誤,原公布3,775棟,日前北市地政局偷偷修正為2,886棟;即便如此,北市4月移轉量仍月減近4成,為六都中下滑幅度最大。另外,台中市3月移轉棟數也由3,432棟下調至3,217棟。 六都4月移轉量合計1萬4,943萬棟月減19.8%、年減1.9%;累計今年前4月六都合計移轉量為6萬4,211棟,仍較去年同期小增5.8%。

以六都來看,北市、台南市前4月移轉量年成長仍有2成,表現最為突出。 東森房屋研究中心經理于瀞芳表示,今年首季六都房市春意暖,新屋、中古屋各有表現,3月六都移轉量皆爆量走高;4月初則因遇上連假,加上3~4月激出的看屋人潮,在價格持續緩跌情況下,不少自住客正進入議價期與思考觀望。 永慶房屋業管部謝志傑經理指出,今年六都第一季交易量統計比去年同期增溫10.8%,第二季能否維持復甦走勢,屋主在價格上需保有彈性,上半年交易量才有機會維持年增率1成的增長邁進,房價能否被買方接受,才是交易量能否回溫的關鍵。 (工商時報)

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2、北市租金指數 創歷史新高

2018年05月02日 04:10 工商時報 蔡惠芳/台北報導

天龍國住宅租金創歷年新高!最新統計顯示,台北市住宅租金持續9年攀升,累計10年租金漲幅達5.6%;業者指出,房價下跌、租金卻逆勢攀升,現在是年輕人買不起也租不起房的畸形現象,住宅政策亟待檢討。 根據台北市主計處最新統計,3月底止台北市住宅租金指數攀升至101.24點、年漲0.56%,創下歷年最高指數紀錄。

統計顯示,北市住宅租金指數漲多跌少,只有2009年下跌0.24%至95.88點;自此到2018年3月連漲9年,從95.88一路漲至101.24,累計上漲5.6%。 永勝資產管理總經理徐銘達分析,這幾年房價已下修,但租賃市場卻需求殷切、租金逆勢上漲,形成「房價下跌但租金逆勢攀升」的怪異現象。結果年輕人買不起房,連租房也租不起。他分析這種畸形現象的主因,不外是消費者認為「買不如租」,以及房屋稅、地價稅等持有成本大漲造成房東紛紛轉嫁。 徐銘達表示,很多房價高點進場時的投資客紛紛改當包租公,為了包裝「賣相」拉高租金報酬率便於日後脫手,紛紛砸錢裝潢以提高租金,也使得租金行情貴鬆鬆。淡江大學教授莊孟翰分析,去年政府實施租屋新制,規範房東不得限制房客把租金支出申報扣抵所得稅,也不得禁止遷入戶籍,不少房東紛紛找藉口漲租。 (工商時報)

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3、公設保留地停擺 宜蘭擬還地於民

2018-05-01 23:26聯合報 記者羅建旺/宜蘭報導

宜蘭代理縣長陳金德昨宣布,有的都市計畫公共設施保留地被畫設40、50年,既不徵收也不開闢,也沒使用計畫,土地卻被限制使用,無法動彈,對民眾非常不公平且是折磨,因此,今年10月底前將完成檢討,無法利用、不必要開發的將解編,還地於民。而使用中的校地等則給租金,有開發必要的,則透過市地重劃或變更等方式開發,公私兩利。

宜蘭縣政府統計,宜蘭分為17個都市計畫區、4個風景特定區(五峰旗、龍潭湖、大湖、梅花湖),都市計畫面積7424多公頃,其中,公共設施1591多公頃,公設保留地總面積311公頃。 公設保留地中,陳金德說,113公頃有檢討空間,有的土地被畫為公共設施,40、50年沒有徵收,也沒有使用計畫,未來不知道怎麼樣,就放在那裡,動彈不得,因此要迅速針對這17處都市計畫逐一檢討,未徵收、未開闢、也沒有具體使用可能的,優先檢討,還給民眾。

陳金德說,檢討會有配套,有的是把公有地畫為公共設施用地,已使用的保留地若無力徵收,在財政負擔還可以情況下,用租的,例如學校用地;但未徵收道路用地因數量大,財政不堪負荷,就不處理,若是整地開發,透過市地重劃,地主必須回饋,有的是比照毗鄰土地的使用分區變更,不同方式解編公共設施保留地,預計今年10月底完成檢討與公開展覽作業。

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4、國土新秩序 內政部宣示6變革

2018-05-02 00:18聯合報 記者丘采薇、董俞佳/台北報導

內政部已公告實施由行政院核定的「全國國土計畫」,內政部長葉俊榮昨天親自宣布將確立台灣國土新秩序;對於農地上違規工廠遍布,已經造成農業生產環境破壞,內政部也於計畫訂定相關土地使用指導,要求直轄市、縣市政府必須掌握未登記工廠資訊,並擬定未登記工廠管理(輔導及清理)計畫,以輔導農地違規工廠轉型。 不過環保團體日前曾質疑計畫草案三月底送入行政院後就形同黑箱作業,既違反資訊公開、也沒有公民參與,是「黑箱國土計畫」;對行政院前天公布的全國國土計畫內容,環保團體昨天批評,行政院版本把內政部版本直接砍掉一半,從原本兩百八十三頁縮到只剩下一百廿二頁,其中整個部門策略都被刪除,整個國土計畫幾乎沒有任何約束力,環團未來將持續表達抗議。 行政院於四月廿七日核定攸關國土永續發展的「全國國土計畫」,葉俊榮昨天召開記者會,說明未來土地使用的六大變革,包括加強國土保安、加強農地維護管理、輔導農地違規工廠轉型、推動鄉村地區整體規劃、強化地方主導空間計畫及尊重原民傳統文化。 根據已公告的「全國國土計畫」,未來根據土地資源特性,劃設國土保育、海洋資源、農業發展及城鄉發展等四大地區。依法施行後四年內,各縣市政府應施行「直轄市、縣(市)國土計畫」;六年內,各縣市政府應公告「國土功能分區」,二○二二年五月一日前,「國土計畫法」將全面上路。

在輔導農地違規工廠轉型部分,依相關土地使用指導,縣市政府必須掌握未登記工廠資訊。內政部以彰化鹿港水五金聚落為例指出,在大約七百公頃目前多屬特定農業區的農地上,已有約一百公頃的工廠分布其中。對於類似案例,未來各縣市政府需擬定未登記工廠管理計畫,針對零星、新增的未登記工廠,應優先拆除或恢復原狀。 至於其餘未登記工廠,內政部說,在安全、公平正義與合理的前提下,經評估後得將屬於農產業相關的未登記工廠,劃設為農業發展地區;屬與工業性質與地方產業鏈相關者,得劃設為城鄉發展地區。 在國土復育部分,內政部舉南投清境地區為例表示,該地區是山坡地保育區農牧用地,且多屬山崩地滑的地質敏感區,考量災害破壞嚴重程度高,未來國土計畫將劃設為「國土保育地區」第二類,允許有條件使用,並加強建築強度、防災治理等土地利用規定。

不過,對最終政院核定的全國國土計畫,地球公民基金會成員吳其融表示,部門策略原本是該法中可以約束部會的規定,現在卻只留下總量管理數字,他們本來認為這個這麼重要的法律到了政院層級,應該更為宏觀具體化,沒想到卻被刪除一大半。此外,包括之前備受詬病的農地總量、各縣市如何守住農地數量等,於新版本中都沒有更改。

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5、國產署都更戶每坪破百萬 房仲:待市場考驗

2018/05/01 19:29中央社記者邱柏勝台北1日電

國產署近日公告位於台北市羅斯福路的「耕曦」都更分回戶招摽案,共達44戶,每坪平均單價破新台幣百萬元,房仲業者認為與市價差不多,缺乏吸引力,未來恐走上降價求標一途。 財政部國產署公告招標位於台北市大安區羅斯福路三段的「耕曦」都更分回戶,將在5月28日開標,本次總共標售44戶,是國產署歷來單一都更分回建案中戶數最多的一次,其中有40戶為住宅,分別位於4樓至13樓、15樓至18樓、21樓至24樓,依樓層高低而有不同售價,面積含公設為28.23坪至61.94坪,標售底價為3150萬至8100萬元,換算每坪單價達104萬元至135萬元。

至於剩餘4戶為1樓店鋪,面積含公設約35.39坪至50.53坪,標售底價約6190萬元至1億2160萬元,換算每坪單價約在164萬元至240萬元。 國產署表示,公告招標的「耕曦」都更分回戶,地點鄰近國立台灣師範大學、古亭國小、古亭捷運站等,位處精華地帶,且為小坪數、低總價規劃。相較於曾流標多次、位於台北市中正區的「千荷田」都更分回戶多屬大坪數、高總價,應較容易獲得青睞。 但房仲業者指出,近年房市回檔,這次國產署標售底價,已趨近於市價,吸引力恐不足,尤其每坪單價已超過百萬元的心理關卡,要順利標脫恐不容易,流標機率仍高,可能會走上與過去幾個都更分回案如中山區「東西匯」、中正區「千荷田」同樣「降價求標」的路。(編輯:鄭雪文)

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6、放寬水庫保護區老屋整建 居民期待又怕受傷害

2018-05-02 09:27聯合報 記者祁容玉╱即時報導

新北市坪林、烏來及部分石碇、雙溪、新店等地區,1982年因大台北水源特定區成立被劃為保護區,房屋禁止增建、改建,新北市都市計畫施行自治條例日前三讀通過,對保護區老屋增改建有條件鬆綁,但法令還需中央核備,居民期待又怕受傷害,擔心最後「還是一場空」。 「早期房子不到15坪,30年過去怎麼夠住?」烏來楊姓居民說,早期烏來建照不用15坪就可申請,劃入保安保護區後房屋不能擴建,但家裡人口增加擠不下,臨時搭建鐵皮棚架應急,又擔心哪天會被拆。 石碇區格頭、永安兩里也是保護區,記者前往永安里山區,里內很多都是早期蓋的平房,即使屋前屋後還有空地,距離水庫有段距離,但因不能增改建,只能重貼磁磚、換鐵皮屋頂「拉皮」,有的閣樓勉強用輕鋼架跟木板隔出2樓,增加房間。 格頭里長陳秀蓉說,當地房屋老舊破損也不能徹底改善,居民的小孩長大、結婚,逢年過節家族團聚,想過夜只能擠在一起睡,更別說有的年輕人想舉家回鄉,老家卻沒空間居住。 永安里長高炳煌則說,照規定當地居民整修房屋若規模過半,要提交水土保持計畫,得請專業技師簽證,費用動輒卅、四十萬元,「簽證費用都快比整修費用高」。

民進黨新北市議員陳永福說,大台北水源保護區的限制有其必要,但有時執行太過,此次自治條例三讀通過,希望能讓集水區居民跟其他新北市民一樣,有改建房屋的基本權利。 然而石碇區公所卻對法令能否過關態度保留,官員私下透露,水源局並不樂見老屋改建鬆綁,自治條例還需送內政部轉行政院核備,一旦遭認定與國土計畫法等中央法規抵觸,「說不定還是一場空」。 水源局副局長劉秀鳳強調,水源局的立場就是一定要做好水土保持和汙水處理,在這兩項前提下,只要中央核定通過新北市的自治條例,水源局都會配合,解決當地居住問題。 台北翡翠水庫管理局副局長李延財說,翡翠水庫是攸關五百萬人的重要水資源體,不希望有任何影響水質的行為。 新北市城鄉局綜合規畫科長李擇仁表示,自治條例對保護區老屋改建仍有諸多限制,包括建物不得超過3層樓且簷高不超過10.5公尺,總樓地板面積不超過495平方公尺、約100坪,建蔽率40%以下,建築需距水體8公尺以上,並具備汙水處理設備。申請者必須是各區都市計畫發布前設籍者,或設籍者的繼承人,且1個人一生只能申請改建1次,若現在才想搶進買老屋改做他用,無改建資格。

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1、台泥鼓山廠 開發價值600億

2018-05-02 00:06經濟日報 記者高行/台北報導

為因應政府整體開發政策,台泥(1101)旗下位在高雄市鼓山區的預拌混凝土廠,預計7月前完成搬遷,所空下土地將和先前就停工的水泥廠合併開發,總面積達40公頃,目前正變更為住商建地,以目前每坪百萬元市場行情估算,潛在開發價值超過600億元。 台泥鼓山廠在1992年政府禁止採礦後停工,其鄰接的預拌混凝土廠,近年亦配合高雄市府開發計畫,由原本市府要求今年底前拆遷提前完成。 台泥表示,現已在仁武區民族路完成土地承租,預計7月將完成廠區建置,將鼓山舊廠的設備、人員移入,完成整體遷移作業。 台泥新廠擁有二套預拌混凝土生產設備,年產40萬立方公尺,7月啟動生產後,與舊的鼓山廠無縫接軌,在地預拌混凝土供應不受影響。台泥股價4月30日股價收40.85元,上漲0.55元。 台泥鼓山預拌廠7月完成搬遷後,其空下土地將和比鄰的舊水泥廠一併開發,總面積高達40公頃。

據了解,台泥在1998年已高雄市府提出工業區變更及自辦重畫案,申請變更為住宅和商業用地,高雄市都發局前年亦公告該項都更計畫,現階段正由內政部審議。 上述開發案若順利完成都更,扣除捐地、道路等公設用地後,台泥預計拿回20公頃、逾6萬坪土地,周邊近年濕地公園、鐵路地下化、輕軌第二階段等建設已陸續完成或正在進行中,完成重畫後將與高雄市美術館、鹽埕舊市區連成一氣,生活機能豐富,有望成為房市熱區,土地價值水漲船高,每坪百萬元市場行情估算,潛在開發價值超過600億元,帶給台泥豐厚的資產進帳。

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2、台中營建股超大方 配息率達9成

2018年05月02日 04:10 工商時報 曾麗芳/台中報導

台中營建股去年獲利雖然普遍下滑,但發放股利卻相當大方,包括櫻花建設(2539)、總太地產(3056)、順天建設(5525)與富旺國際(6219)等建商,配息率高達9成;富宇地產(4907)在彌補累虧後、甚至首度配發股息,讓股東們樂開懷。 其中,總太地產去年EPS 3.24元,每股將配發股息2元,殖利率近10%;不僅如此,總太為提升營運績效及增加股東報酬率,董事會日前通過辦理現金減資10%、將退還1元現金,加上2元現金股利,原股東可拿到3元現金。 此外,櫻花建設歷年來配息向來大方,去年EPS 2.61元,每股將配發2.3元股利,內含1.5元現金股利、0.8元股票股利。櫻花建設大方與股東們分享經營成果,殖利率超過7%。 順天建設去年EPS 1.2元,董事會決議將獲利全部與股東們分享,因此,每股將配發股息1.2元,殖利率超過6%;富旺去年EPS 0.78元,每股卻配發0.74元股息,殖利率近6%。 去年榮登中部營建業「獲利王」的富宇地產,EPS高達7.23元,年增率達333%;在彌補4億元累積虧損後,每股配發1.5元股息,這也是富宇首度配發股利。

法人表示,今年包括順天、櫻花建等都將喜迎交屋潮,營收與獲利表現可期。以順天為例,今年台中有太平區「順天璞玥-天玥區」、西屯區「順天環匯」國際行政公寓、北屯區「順天硯山行」等3建案將陸續交屋,總銷近67億元。 其中,順天「天玥區」已完銷;「順天環匯」與「硯山行」雙建案,整體銷售已超過8成。隨著新成屋陸續交屋,順天今年首季營收為3.54億元,年增251.4%;法人預期,下半年進入交屋旺季,順天今年營收上看50億元的歷史新高,獲利可望大爆發。 此外,富宇地產總經理鍾堯明表示,富宇地產已完銷的新竹「雲悅」新案,預計今年第3季完工入帳。該案是富宇與地主合建,總銷12.8億元。鍾堯明表示,下半年將於台中市太平區振興段及大雅區上楓段,推出菁英首購宅,每坪開價預估從25萬元起跳。 (工商時報)

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3、國銀在美分行 法遵成本大增

2018年05月02日 04:09 工商時報 朱漢崙/台北報導

法遵成本大增加上業務縮減,公股銀在美分行去年被吃掉兩成獲利。根據財政部提報給財委會的最新報告顯示,2016年8月兆豐銀紐約分行被罰後,全體行庫在美分行一方面大增法遵支出,一方面縮減匯款業務,雙重效應下,合計公股在美國20家分行去年全年獲利較前年衰退幅度達兩成。 應財委會要求,財政部提出對八家公股行庫在美國分行的獲利及法遵成本評估報告。根據財政部報告,八大公股行庫目前美國分行以紐約、洛杉磯為大本營,全體行庫都有這兩地的分行;兆豐在矽谷、芝加哥,還有合庫在西雅圖、一銀在關島也都有設點,合計行庫共有20家在美分行。 財部數據顯示,其中紐約分行法遵成本最高、最嚴格,但公股行庫在美仍以紐約、洛杉磯分行「最賺錢」,至於兆豐銀矽谷分行則是排名第五最會賺的公股在美分行。

合庫西雅圖分行也是一個異數,雖獲利未進榜前八強,但2017年較2016年獲利不減反增,財政部分析,西雅圖分行以國際聯貸為主軸,更有前500大企業如微軟、好事多、亞馬遜、星巴克等知名企業總部,資金需求及潛在市場不容小覷。 財部指出,若剔除兆豐銀紐約分行被美國罰款金額,2017年行庫在美分行獲利合計約新台幣51.57億元,明顯較2016年的64億元減少,衰退幅度約兩成。 財政部的報告也指出,現在八大公股行庫在美分行,包括紐約、洛杉磯、西雅圖、矽谷、關島等,幾乎都以國際聯貸及其他放款業務為主,授信業務的獲利占比已超過九成,例如在一銀關島分行占比96.74%、兆豐矽谷分行占比97.82%。 (工商時報)

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4、陸建商搶地潮 龍湖、碧桂園居冠亞

2018年05月02日 04:09 旺報 記者戴慧瑀/綜合報導

根據中國指數研究院的數據,2018年以來,建商仍持續加碼買進一、二線城市土地,三、四線重點城市也不遑多讓,各家積極搶地。從投資金額來看,龍湖、碧桂園、保利3巨頭穩居前3名。 儘管房市調控政策當頭,但建商買地熱情依舊不減。數據顯示,4月全大陸土地成交金額前十大城市,加起來高達4904億(人民幣,下同)年增40%。又以杭州成交金額最大,以1105億位居榜單第一名,年增278%;北京和蘇州緊追在後,分別以606億和464億的成交金額排行第2、第3。 大陸建商龍頭積極搶地,像龍湖,今年1至4月在杭州、蘇州和重慶3城大動作買地,金額居所有建商之冠。金科、萬科、綠地和華僑城等巨頭也不遑多讓,按地點來看,長三角為眾多建商投資的重點,特別是不少都選擇了杭州、蘇州兩個城市。 從拿地金額來看,龍湖排行第一,今年1至4月共在買土地這件事情上砸了696億元;碧桂園以529億排行第2,保利則以506億排行第3。前十強建商的買地金額加起來為3514億,占前五十強的50.7%,顯示建商巨頭對大陸土地、房地產市場的影響越來越大。

房市調控政策至今未歇,建商卻未停止買地,市場人士認為,原因在於房市業績與土地數量成正比,促使建商積極買地,來達到經營規模化的效果。不過,這樣的情況有利龍頭建商,憑藉自身豐厚的財力,能夠大量買地,且布局更廣,可以擴及多個城市。 (旺報)

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