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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
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「百年」老店月租金竟比建物殘值還高。據內政部實價網最新資訊，三月揭露一筆士林夜市屋齡高達一○一年的店面租金，估算折舊率超過二○○％、建物殘值已歸零，但每月租金高達二十萬元，年租金達二四○萬元。 根據實價網揭露，士林夜市文林路上一棟屋齡逾百年店面，一樓坪數約十五．六坪，月租金竟達二十萬元，每月每坪租金達一萬二八二三元，是實價登錄上路近六年以來，士林夜市第五高租金單價紀錄。 該店面為磚造平房，對照北市地政局建築改良物耐用年數及每年折舊率表推算，磚造耐用年限為四十六年，每年折舊率二．一％，以該磚造平房屋齡高達一○一年，建物殘值早歸零。
根據士林夜市店面租金揭露情形，月租單價破萬紀錄集中在士林夜市主要入口，大東路、文林路一帶；租金實價最高紀錄是去年二月大東路上一間屋齡六十年的店面一樓，月租金四十二萬元，坪數約二十二．五一坪，每月每坪租金單價約一萬八六五九元。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，士林夜市前十高的租金單價紀錄，有七筆屋齡超過五十年，其中有兩筆屋齡超過七十五年，有一筆屋齡超過百年，可說是老來俏！
行政執行署高雄分署執行「欠稅大戶」尖美建設公司追稅案，有重大突破，該公司旗下一一二個百貨專櫃攤位前天以二二三五萬元拍出，對國庫稅收不無小補。 尖美建設欠稅高達2億多元，該公司名下尖美百貨112個專櫃攤位前天拍出，替國庫進帳2235萬元。 （記者黃建華翻攝） 尖美建設欠稅高達2億多元，該公司名下尖美百貨112個專櫃攤位前天拍出，替國庫進帳2235萬元。 （記者黃建華翻攝） 法務部行政執行署高雄分署五月份的「123聯合拍賣會」本月一日舉行，鎖定高雄欠稅大戶尖美建設開發公司追稅，將尖美建設名下、三民區大昌二路與大豐二路口的「尖美百貨」四樓、五樓百貨樓層，供專櫃攤位使用的一一二筆區分建物進行拍賣，結果一人投標，以二二三五萬元拍出。 尖美百貨曾經是高雄三民區首間百貨公司，基地面積逾一三○○多坪，曾風光一時，形成知名尖美商圈，後來因發生財務危機而倒閉。
尖美集團旗下公司，亦因滯欠相關稅款而陸續被移送至高雄分署強制執行，其中尖美建設公司因滯欠營利事業所得稅及營業稅等兩億五千萬餘元，自二○○二年起由高雄國稅局陸續移送至高雄分署強制執行，經執行存款及其他財產後，追回四千六百餘萬元，目前尚欠一億九千五百餘萬元的國稅。 地價稅及房屋稅的部分亦經高雄市稅捐稽徵處移送執行，目前尚有三千八百餘萬元未獲清償。 高雄分署十幾年來對於尖美建設公司名下的不動產拍賣程序，共進行過近三十次的公開拍賣，期間雖常有電話詢問相關投標事宜，然而最終都無人入場投標。
高雄市政府第一件公辦都更住宅案正式招標，由於採取權利變換模式，競標評選的標準相當特殊，得標與否，根據參與實施都更開發商最多願意分回的所有權土地和房子的總和作為標準，但不得超過66％的天花板的比率來估算，開發商最多分回約13.86億元。
高雄市政府財政局長簡振澄昨（2）日表示，此次公辦都更標的基地面積約2,300坪，屬於大東藝術中心商圈，位於高雄捷運鳳山國中站附近，土地權屬都是公有，包括國有土地38％，高市持有土地62％，使用分區屬第三之一種住宅區，建蔽率60％、容積率240％。簡振澄說，由於「高雄捷運鳳山國中站周邊地區公辦都市更新案」屬都更策略地區，法定獎勵容積最多可達50％，加上基地又位於捷運站容積移入範圍內，另可享最高30％的容積移轉空間，因此，如果全部使用，容積最高可多80％。 他指出，該案是公辦都更重要指標範例，高市府希望以都市更新方式，活化原稅務新村公有老舊眷舍基地，更新後，該地的土地和房子不動產預估價值可達21億元。 「此次招標，已經讓利了」，高雄財政局官員透露，預定7月27日開標的公辦都更案，已將共同負擔比例提高到66％，高市府和國財署只拿回34％的房地，去年11月17日第一次招標時，共同負擔比例只有60％，換句話說，現若以66％來計算，得標的建商或開發商以預估開發後總價值約21億元計算，可分回大約13.86億元，且分回的是具有所有權的土地和房子。
也因此，高階主管指出，競標評選標準跟一般的地上權或BOT、或價格標，完全不同，得標與否不是根據權利金高低，而是參與實施都更的開發商，最多能夠分回的所有權土地和房子的比例和，較低者得標，但不得超過66％。整個開發案約需投入10多億元成本，而投入成本與13.86億元的價差，就是建商在2年之後完工，並完成銷售房子的投資報酬。 (工商時報)
國防部與高雄地政局合作，進行岡山空軍眷村大鵬九村87期、將近29公頃的重劃，高雄地政局力拚提前半年在今年10月完工，預計可釋出17.59公頃建地，由於該重劃區鄰近高雄捷運南岡山站，將成為未來建商推案重心之一。 高雄代理市長許立明昨（2）日前往正在施工的87期重劃區，了解重劃工程進度。高雄地政局長黃進雄說，空軍大鵬九村87期未來重劃完成之後，可釋出「住三」、「住三-1」建築用地約17.59公頃，道路和公園等公共設施用地約11.29公頃。 他表示，國防部與高雄地政局合作的87期重劃區，總工程經費約3.38億元，從2016年11月開始施工，原本預定的完工日期是2019年3月底，不過為了促進區域發展，高雄地政局以今（2018）年10月底完工，作為重劃工程目標。
黃進雄指出，此一重劃區原先是空軍大鵬九村等眷村，在眷村遷移後，為連結捷運機能，活化眷村土地，與軍方合作辦理重劃，進行整體開發，由於該基地鄰近捷運南岡山站、岡山文化中心、劉厝公園、典寶溪滯洪池公園等重大公共建設，因此，將成為未來的高雄捷運商圈之一，也是進入岡山的門戶。 (工商時報)
嘉義縣縣治特區開發原地踏步近20年，大地主台糖公司規畫釋出高鐵特定區與縣治特區多達36.77公頃商業用地進行大規模招商，但「只租不售」開發原則遭眾多廠商打槍，直指有礙投資意願，面對縣府打算再祭出「空地稅」因應，地方又批台糖阻礙發展下，台糖決定先選定一塊土地上網招商，試試水溫再說。 設定地上權 招租有困難 台糖日前召開招商說明會，吸引近30家廠商到場，但一聽到台糖是以設定地上權招租，徵求投資者進駐開發，說明會進行到一半，已有多家廠商離席，同樣到場的太保市長黃榮利指台糖土地只租不售，廠商就算向銀行貸款融資，也借不到多少錢，開發成本負擔太重，當然沒人想來。
黃榮利認為，台糖內規不改，縣治特區開發只會原地踏步，如台糖擔心被外界質疑是賤賣國土，可比照市價標售，強調站在帶動地方繁榮立場，太保市支持縣府對台糖開徵空地稅，「我們願意當縣府後盾」。 因應空地稅 近期再招商 面對地方批評台糖空有大批土地卻不願開發，妨礙地方繁榮，台糖也有滿腹委屈，台糖嘉義區處規畫股長王四發說，10多年來台糖已多次上網招標縣治特區幾塊土地，前2年也曾主動向多家量販店、壽險業伸手，卻始終乏人問津，「並非台糖不開發，而是市場反應冷淡」。 王四發說，台糖目前正推出土地活化促進方案，以擴大縣治1期特區為例，1公頃內土地，只要地上權設定達20年以上，前3年固定租金和權利金免收，第4年權利金減半，相對有誘因情況下，說明會後仍有4、5家持續洽詢，所以近期就會選出一塊標的先行上網招標，試試市場反應。 (中國時報)
法拍屋因價格較市場行情低，交易機制公開透明，深受投資客青睞之外，更成為民眾購屋自住的新選擇。華南金資產管理公司（華南金AMC）分析，觀察台北、台中、高雄區域法拍屋市場，去年法拍總案量雖較前年減少近25％，但法拍屋拍賣移轉量更是近幾年首度呈現正成長，拍定率成長至12％，顯示法拍投資市場相當熱絡。 華南金表示，華南金AMC取得合法不動產經紀業資格，也開辦受託代標法拍業務，是目前國內金融業唯一提供「代標法拍」的資產管理公司，希望藉由華南金的招牌，為法拍屋市場帶來新面貌。
華南金AMC去年整合集團資源，更升級推出「法拍好伴」，提供服務除了代標，更創新提供「代標加代墊加保險」的一條龍法拍服務，從投標前的調查評估、出價建議、資金規劃、代標，到得標後的代墊到點交，一路到點交完成。 費用方面，第一階段為簽約時，收簽約金2萬元，現在限時優惠價5千元，且可全額折抵得標服務費。第二階段則是得標後，以得標價的2％收取得標服務費。華南金AMC強調，華南金的客戶另享優惠費率。 目前華南金AMC提供客戶法拍屋的代標服務，在台北的服務範圍包含台北、新北、桃園、基隆，以及宜蘭；台中服務範圍包含：新竹、苗栗、台中、南投、彰化，以及雲林；高雄服務範圍包含：嘉義、台南、高雄，以及屏東。 (工商時報)
友達上周增加佳世達持股，友達董事長彭双浪表示，大陸、韓國同業集團垂直整合度高、也是高度多角化經營。佳世達和友達過去就互為供應商和客戶，共同創造價值，在電競顯示市場有好成績。未來會更緊密合作，友達希望有更廣泛的布局，佳世達也可以有更豐沛的面板資源。 開發金上周透過盤後鉅額交易出清佳世達14.9萬張持股，悉數由友達接手，每股交易價格為22.95元，交易金額34.16億元，加計此次取得持股，友達對佳世達持股比重由9.99％，提高至17.04％。 彭双浪表示，佳世達是集團企業，彼此之間過去就有很深的垂直整合和分工，進而共同創造價值，例如明基的電競顯示器銷售表現亮眼，就是一個成功的例子。佳世達和友達互為客戶和供應商，友達提供佳世達面板，有些零組件則是友達向佳世達採購。未來集團公司會有更緊密的合作，友達也希望藉此有更多角化的布局，舉例來說，佳世達近年來在醫療產業有很深的著墨，醫療相關應用也是友達積極拓展的市場。 面板廠財報陸續出爐，LGD投資大、折舊高，首季陷入虧損，京東方本業獲利人民幣20.18億元，其中政府補貼的挹注就超過10億元。
對於大陸同業，彭双浪指出，京東方也是可敬的對手，觀察大陸面板廠的經營，其實相當多角化，從上游的IC、到下游的整機都自己來，雖然過去台灣面板廠也深化垂直整合，但完整度不如韓國、大陸面板廠。 友達近年推動價值轉型，從市場、研發、製造到供應鏈管理都花了很長的時間調整。特別是在景氣低潮的時候，更是考驗公司的成本控制、產品組合調整，種種管理能力。 友達獲得2018遠見雜誌第十四屆企業社會責任獎三大獎項肯定，以完整全面的CSR評鑑表現獲得年度大調查－電子科技業組首獎，並以「幸福安心金三角」方案獲得幸福企業組楷模獎，及「光電業廢銅酸之銅資源再生」方案獲得環境友善組楷模獎。彭双浪指出，此次共有33個獎項，只有16家企業得獎，友達就抱回3座大獎，而且可以看出，CSR做得好的企業，通常營運表現也好。 (工商時報)
台灣地王、宏泰集團創辦人林堉璘么子林鴻森自去年6月卸下任職4年的宏盛建設副董暨總經理職位後，積極籌畫自立門戶成立凱越建設，今年寶紘建設、凱越建設參與北市敦化南路二段公辦都更招商案，一舉擊退6家廠商，被評選為最優申請人，預計107年6月與北市都市更新推動中心簽訂投資契約，民國111年完工。 凱悅建設董事長林鴻森表示，未來該案公司至少投入逾70億元，打造敦化南路16樓高新穎的商辦建築，並於完工後將總部由目前的台塑大樓遷進敦南新大樓，其他未使用之樓層單位只租不售，作為凱越建設長期資產。該案基地位於敦化南路東側，為敦化南路二段、敦化南路二段 11巷、敦化南路二段37巷3弄及敦化南路二段37巷所圍之街廓範圍，面積計1,901平方公尺，其中國有土地占土地總面積 97％；私有土地則占3％。
本案鄰近大安區敦化南路與信義路交叉口，交通便捷且沿街商業行為活絡，為金融商業辦公重要區域。凱越建設以生命之樹的建築概念規畫，建築暫定命名為「敦南之森」，一樓開放空間柱體將打造為LED光樹公共藝術，並有PM2.5偵測警示功能。為因應北市府積極打友善托育環境，規畫於低樓層設置200多坪公共托育中心、公益會議廳（每年300小時無償對外租借使用）及結合在地資源之藝廊咖啡空間，並承諾以鑽石級綠建築及銀級智慧建築之商業辦公大樓為目標，設計視覺延伸綠色空間，規畫捐贈20柱Youbike經費、長期認養並優化平安公園、公車候車亭及公有人行道，定期舉辦活動與講堂之服務回饋。 今年，凱越建設與甲山林集團聯手開發的淡海新市鎮基地6,480坪大案「天藝」已落成，6棟414戶扣除預售賣出的6成，還有近60億案量約百來戶成屋要在5、6月進入強銷。甲山林集團在淡海另一個總銷約175億、6,785坪基地、規畫80～100大坪數案、訴求海景第一排的「海上皇宮」，採先建後售，也將於下半年強勢登場，凱越建設在「海上皇宮」案投資占比50％。林鴻森表示，在影城開幕、輕軌開通、淡江大橋等區域利多加持下，對兩案深具信心。 (工商時報)
華園（2702）針對所租下的高雄捷運維護管理大樓，將投入數千萬元啟動裝潢工程，打造具有港口、機場、賽車和捷運等特色意象客房，趕在暑假前開幕，向國內外自由行客群招手，可為業績增新動能。 華園表示，高雄捷運公司所擁有的維護管理大樓原本出租給港商蒂亞飯店，主攻大陸團體客層，但因近年來陸團銳減，營運入不敷出下，先前提前與高捷方面解除租約。捷運公司經重新舉辦標租作業，最後由華園出線，完成20年租期的新租約簽署。 華園指出，該公司會租下該棟大樓，主要是看準它毗鄰高雄市區唯一一座樂園大魯閣草衙道，加上捷運和小港機場的連結，對外交通非常便利，對欲停留高雄的國內外遊客甚具吸引力。 針對該大樓重新裝潢，準備複製旗下位於美國加州迪士尼樂園旁的渡假旅館成功經驗，剛完成客房設計，融入高雄特色進行整修；包括有捷運車廂、鈴鹿賽道、機場和高雄港等四種客房。
而總數96間客房將於近期內啟動整修工程，房型由二至4人，希望能趕在暑假前重新開幕營運。 在攬客業務上，華園將與高雄本館在市場上做區隔，主打自由行遊客區塊，除國內散客、親子客層外，包括港澳、東南亞和大陸等客源都是招攬標的；至於房價定位約在每晚3,500至4,500元區間。
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