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敦化南、北路沿線已成為台北市都更的黃金路段。
若以松山機場為起點,由北至南,規劃與興建中的大型都更案共十二案,有開發計畫者已超過一千八百億元,再加上中壽台北學苑地上權案及遠企旁的停車場空地,都更後價值將超過二千二百億元。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出,早年因松山機場啟用,帶動敦化南、北路沿線大樓開發,一度是北市頂級商辦商圈;因當初部分商業大樓產權相對單純,有利後續都更推動,近幾年來掀起一波商業大樓透過都更,改建為頂級豪宅的熱潮。
根據統計,包括「松齡新村」地上權都更案、台塑總部案、全錄大樓、國泰世華敦北大樓、蘇黎世大樓、國際大樓(華固名鑄)、台北學苑地上權案、華塑大樓(華固敦品)、中興電工敦南案(永豐花園及旭翔彩虹名廈整合案)、一品大廈、國泰金融大樓(敦南誠品)及中華票券大樓等,共計達十二案。
沿線已完成的都更案有文華苑與台北東方文華酒店、台北金融中心、元大栢悅、國泰金星大樓等四案;「文華苑」與「元大栢悅」更被視為指標豪宅案。
黃舒衛分析,敦化南、北路指標都更案除透過地上權招標向政府取得的「松齡新村案」及「台北學苑案」,還有金控、壽險持有舊大樓,都更後主要規劃為商辦及飯店外,其餘多是由原商辦大樓改建為豪宅;台塑總部都更案目前規劃有一棟住宅大樓,預期會做為家族居住使用。
信義全球資產經理王維宏指出,就算敦化南、北路沿線都更熱絡,但政府針對單一產權的都市更新案件,目前通關比例並不高,目的是希望業主加強公益性及對周邊的環境貢獻,以增加都市更新的必要性。
台塑集團敦北總部於前年申請都市更新,是全台最大自辦都更案,因當時台北市都市計畫委員會認為該案產權單純,質疑其透過都更換取容積獎勵的公益性,退回修正;台塑去年七月再送件,並提出公益回饋方案,終於在同月獲得同意劃定為都更範圍。都更處表示,台塑三月卅日已向都更處提送事業計畫,預計五月有機會對外公展。
台塑集團指出,都更案進度已達第三階段,第一階段是「劃定都市更新單元」,包括辦理更新單元範圍內說明會、申請劃定更新單元、更新處審查、更新單元核准等;第二階段是「都市更新事業概要」;第三階段是「都市更新事業計畫」,包括向台北市都更處申請報核、辦公聽會、幹事會、聽證會等,約需十八至廿個月;第四階段是「權利變換計畫」,全數通過後才能申請建造執照、申報開工、產權登記與交屋。
都更處表示,台塑都更案預計五月可進入公展,之後還有都更幹事會、聽證會等,若都通過,因仍有不同意戶,預期還要審權利變換計畫,難拿捏審議速度。
台塑集團總部位於北市敦化北路,鄰近長庚醫院與民生社區,土地面積近六千坪、樓地板面積約三.七萬坪,持有業主共五十八個,台塑集團持有六十二%產權。台塑集團二○一四年拍板進行都更,是全台最大自辦都更案。
內政部公布最新統計,民國102年至106年直轄市都市地價指數,除台南市逐年增加外,其餘5個直轄市都出現升至高峰後反轉向下的情形。
都市地價指數是將各縣市都市計畫範圍內的住宅區、商業區、工業區土地,以統計方法選取具代表性的中價位區段,查估其平均區段地價,據以編算某一地區內,土地價格在一定期間內的相對變動(上漲或下跌)的百分數,性質類似物價指數;內政部定期於每年1月15日及7月15日發布。
內政部昨天在官方網站公布最新統計,分析102年至106年全國都市地價總指數指出,自第40期(102年3月31日)開始,逐期上升,到第46期(105年3月31日)達119.33最高峰後反轉向下,且連3期下跌,跌幅均在1%以內。
內政部表示,今年1月15日公布最新一期、第49期(106年9月30日)全國都市地價總指數為117.24,較第48期(106年3月31日)下跌0.91%。
分析102年至106年直轄市都市地價指數,內政部表示,除台南市逐年增加外,其餘5個直轄市都出現升至高峰後反轉向下情形,其中以台北市在第45期(104年9月30日)116.68最早達高峰,新北市第46期(105年3月31日)達130.99次之。
至於各縣市都市地價指數,內政部表示,除新竹縣於第44期(104年3月31日)達高峰108.95、新竹市於第46期(105年3月31日)達高峰107.02、嘉義市及連江縣於第47期(105年9月30日)達高峰(指數分別為122.87、126.07)外,其餘縣市都市地價指數呈增加未反轉向下趨勢。
暌違許久,國產署將推出國有地活化的指標性大案,國產署署長曾國基表示,位於台北市仁愛路復興南路的「空軍官兵活動中心」目前正向北市府申請拆除執照,地上物拆除完成後,預計下半年將公告招標設定地上權。
為活化國有土地,行政院積極盤點各部會手上低度利用的土地,各部會土地最多但利用度最低的是國防部。國產署曾鎖定國防部的北市西門町國軍英雄館、仁愛路空軍官兵活動中心及基隆路基信營區等三處低度利用的國有地,價值、區位都屬「精華中的精華」。
財政部與國防部多次研究洽商後,國防部將仁愛路空軍官兵活動中心的產權給國產署,其餘兩處土地仍由國防部自行開發利用。
仁愛路三段的前國防部空軍官兵活動中心位在台北福華飯店正對面,鄰近捷運忠孝復興站,基地方正,面積約有一千多坪。曾國基表示,除了不能蓋住宅之外,仁愛路空軍官兵活動中心用地的招標條件限制很少,只要符合土地使用分區等法規即可,目前權利金底價等招標作業正在規畫中。
北市精華區可開發利用的土地愈來愈少,國產署地上權案因土地成本較低,一度招標頗為熱絡,一○一年標脫率高達百分之五十、溢價率超過百分之七十,但隨後地上權案件標脫率逐年降低,致國產署近年權利金收入大幅遞減。
「國有地的管理不是以賣地賺錢為目的,」曾國基說,由於大面積國有地不得出售,部分國有地改以招標設定地上權的方式來活化,但面積大、區位好的多半已標出,所以標脫率會愈來愈差。 曾國基指出,一○五年全國公告地價平均大漲三成,也使地上權案的招標受影響。為了降低得標業者不確定風險,國產署將地租率改為「部分固定、部分浮動」,大部分地租率不隨申報地價調整,「地租率可以永遠不漲,天底下居然有這麼好的事」,相信對業者很有吸引力。
民國七○年設立的空軍官兵活動中心原為國軍現役官兵、士官、士兵及其眷屬、聘雇人員、榮民(眷)、軍校學生、國軍單位員工提供住宿服務,曾提供餐飲及會議使用;餐飲服務結束後,近年變成臨時商品特賣會的租用場地。
「信義101」17戶 本月二拍
連續3年以上的景氣循環,使部分體質不全的建商遭到淘汰,該現象更可從法拍數字中獲得應證。根據統計數字,今年至5月底止,共計有179件法拍標的,其債務人為建設公司,總金額超過39億元,量體較去年同期成長1.85倍。
今年1~5月底,全台以建設公司為債務人的法拍標的,共計179件,相較去年同期的151件,成長18.54%,今年一拍法拍總底價為39.32億元,相較去年同期成長1.85倍。寬頻房訊表示,由於自債務人財務發生困難,物件再遭查封、法拍,發酵期約有半年,因此法拍數字多反應半年前市況,顯見歷經3~4年的房市盤整,不少體質不夠健全的小型建商,因此淘汰。
竹北豪宅一拍11億
進一步歸納出近2年法拍量體最大的建商,以今年來看,豐富建設光是遭法拍的竹北豪宅案「富豪至尊」1案,一拍金額即超過11億元,為財務漏洞最大咖,另外,新北市永捷開發,尚在興建中的「永捷京都」,一次31戶被法拍,日前二拍底價約5.19億元,但以流標收場。信義區「信義101」的投資興建方榮鼎建設,也因財務問題,面臨建案一次17戶遭法拍的噩運,本月24日將進行二拍。
總銷金額遠低負債
寬頻房訊指出,去年遭法拍的前3大咖建商,以土地為主,如法拍金額量體最大的和旺建設旗下民權西路都更案,單一個案量體即達21億餘元,其他則有鴻頡建設、基興建設的土地、喜凱亞度假村等。
104法拍屋總經理籃茂山表示,「今年法拍量體的前3大咖,包括豐富建設、榮鼎建設,不動產都已經信託給銀行,皆是因為積欠銀行借貸款項,遭到強制查封、法拍。且遭法拍建案多屬預售案,推案時期面臨景氣急轉直下,銷售率不佳,總銷金額遠低於負債,也致使建商無力苦撐。」
業者分析,即使自去年下半年以來,房市景氣已緩步回升、交易量逐步回穩,但以去年底各銀行逾放比,有略微提升的狀況來看,預期下半年整批建案遭法拍的現象還會再增加,遭盤整淘汰的建商還會逐步浮上檯面。
台達電昨(4)日宣布,投資10億元啟動台中中科機器人研發總部投資計畫,擴大自動化布局,董事長海英俊表示,台達電近期擴大北中南三地投資,自動化、機器人、汽車測試設備等都是今年布局重心。估計今年台達電整體在土地、廠房、自動化生產等項目資本支出超過百億元,希望打造獲利新動能。
台達電昨天與中科管理局一起舉辦台達擴大投資中科記者會,台達電將投資逾10億元,在中科建立機器人研發總部,預計2020年9月啟用,依據台達電內部規畫,累計至2028年,機器人研發總部將創造300億元營收。
海英俊表示,台達電很早開始布局工業自動化,搭上智慧製造的趨勢,尤其近年發展機器人技術,陸續推出四軸、六軸機械手臂,至今產量累計超過2,000支。台達機器人除了減速機以外,從伺服馬達與驅動器、控制器、人機介面、視覺系統、感知系統等關鍵零組件到相關軟體都是自行研發製造,自製率達85%,成本優勢大,也是台達電布局工業自動化的一大利基。
台達電擴大投資台灣,除了中科投資計畫外,日前也宣布中壢廠加碼投資,兩地的土地及廠房等投資已達40億元,若加計設備及軟體等,總投資金額達55億元。海英俊說,目前計劃承租台南科學園區土地,打造台南三期廠房,台南主要以機器、工業控制及太陽能逆變器及UPS等產品為主,預計明年動工。
海英俊表示,在智慧製造產業鏈中,智能機器人、自動化和物聯網技術是最主要的組成關鍵,也是台灣產業升級急需的助力,看好台中產業聚落的發展前景與需求,選擇在中科設立新廠,開發智慧製造關鍵技術和設備,包括智能機器人、PC-based控制器、以及先進光學設備等,藉由與在地產業鏈接軌合作,讓台中產業聚落成為智慧製造升級的領頭羊,帶領台灣「智造」升級。
台達電昨天股價觸底反彈,在外資法人回補激勵下,終場大漲近3%,收107元。海英俊對本季營運樂觀看待,估計首季是全年營運谷底,第2季會比上季好,毛利率有機會回到27%、28%的水準。
經濟日報提供
看好智慧醫療市場的前景,包括華碩、研華、仁寶、上銀和鴻海集團紛紛搶進卡位。舉凡智慧照護、智慧醫療,乃至於智慧醫院,都有參與的身影,在需求趨勢驅動下,已成為醫院跨入智慧醫療的最佳後盾。
工研院生醫與醫材研究所所長林啟萬表示,過去科技廠只著重在成本、產品功能上,但成本及功能在智慧醫療產業中並非重點,反而「醫療服務模式」才是眾人關注重點。
經濟日報提供
華碩電腦早在智能化健康管理服務布下重兵,包括「華碩健康互聯網(ASUS HealthCare)」、「智慧醫材共享平台」。華碩還轉投資醫揚(Onyx)進軍智慧醫院,同步搶攻自有品牌與ODM/OEM市場。
工業電腦大廠研華則是在智能醫療鎖定兩大定位,分別為醫療設備的核心引擎,與以醫療服務為導向,運用雲端科技建構新一代醫療服務體系,來提供以病人為中心的智能醫院解決方案。
仁寶布局智慧醫療超過四年,已成立「智慧醫療研發處」及「健康醫療研發處」兩單位,團隊規模達數百人。去年底,分別針對中風復健病患推出「智復寶BOOSTFIX」、及為運動員開發的「智慧運動地墊Stampede」。
上銀集團則是跨足醫療輔具,挾其機器人及傳動控制等系充整合技術的優勢,投入醫用輔助機器人在復健醫療、微創手術,以及照護領域的解決方案。
鴻海M次集團—康聯生醫專注於精準預防醫學,涵括癌症檢測、基因定序、生物晶片、免疫治療四大核心領域,以統計多方數據、分析,快速提升臨床診療的精確性,以加強預防感控,輔以精準促進個人和群體的健康。
資產左手換右手,富人節稅有一套。根據實價登錄揭露,位於台北市萬華區西園路上的永越健康管理中心,陸續自去年12月、今年1月進行多筆買賣交易,交易樓層集中在1至3樓,總計交易金額約4.9億餘元,賣方為西園醫院院長林澤安,買方是西園醫療財團法人。
推估考量節稅
根據最新實價登錄揭露,位於台北市萬華區西園路二段自去年12月起,共計4筆同位址交易,皆是永越健康管理中心現址,交易集中1~3樓,交易總面積1330.77坪,交易總金額4億9642萬元,其中包括30個坡道平面車位。據查,賣方為林澤安、買方則是西園醫療財團法人,林澤安同時也是永越健康管理中心院長。
住商不動產企研室主任徐佳馨認為,「資產移轉,推估一是節稅考量,包括財產交易所得稅、房地合一稅等;二是由個人持有,轉換為財團法人持有,可避免自然人因情感或往生產生贈與繼承問題。」
徐佳馨解釋,因該建物買賣適用舊制,左手換右手墊高取得成本,未來真正要轉手時,因資本利得空間小,房地合一稅負自然較輕。永越健康管理中心曾作為高檔月子中心使用,但於去年4月停業,現則為提供高檔健檢項目的健康管理中心。
由於無法負擔高房價及高稅率,愈來愈多人遷離加州。調查報告指出過去10年加州淨遷出人口超過100萬。經濟學家並估計,未來3年內將有80萬富人搬離紐約與加州,以逃避免高所得稅率。
智庫Next 10的顧問公司Beacon Economics的一份報告指出,2006-16的10年間遷離加州的人比遷入的人多出110萬人,主要是住房成本高昂。
加州屋主平均花費21.9%所得於住房成本,租屋者則花費32.8%,在全美均名列前茅。
另外,保守派經濟學家拉弗(Arthur Laffer)與摩爾(Stephen Moore)投書《華爾街日報》指出,由於新稅法將可申報扣除的州或地方所得稅限制在1萬美元以下,導致住在紐約、加州的高所得者稅率變高,而這正是驅使這些富人搬離的原因。
他們指出,此法實施後,加州高所得者實際支付稅率將從8.5%躍升至13%,而紐約富人也將面臨類似的高稅率。而許多人為了避免所得稅率攀升,便會遷移至較低稅率或未課所得稅的州。
他們亦預估,未來3年內,搬離康乃狄克州、紐澤西州與明尼蘇達州的富人合計約有50萬。
但專攻富人稅法的經濟學家克里斯托伯爾.楊(Cristobal Young)將這樣的預測斥為「無稽之談」。他表示,加州、紐約與紐澤西州高稅率政策行之多年,但這些州的富人比例仍名列全國前幾名。楊認為,受新稅法影響最深的是「職涯晚期才開始富有」的族群,這群人在當地擁有深厚的社會與經濟網絡,不太可能遷移至其他地方。
彭博報導,2016年9月以來移居菲律賓首都馬尼拉的人估計達到10萬人,這些人大多是華人,這波熱潮帶動馬尼拉房價飆升。
報導指出,中國投資人為將資金移至海外過去幾年在香港、倫敦和紐約購買許多高級住宅,但中國人湧進馬尼拉的熱潮是由馬尼拉蓬勃發展的博弈業驅動。菲律賓總統杜特蒂(Rodrigo Duterte)政府19個月前開始發放執照以來,獲准在馬尼拉設立據點的海外博弈業者已超過50家,這些業者瞄準海外中國賭客。儘管賭客能遠端下注,賭場營運商在馬尼拉仍需要會說中文的人來處理行銷、顧客諮詢和海外客戶付款等工作。
這波熱潮已帶動中國勞工青睞的區域房價漲至歷史新高。Santos Knight Frank的數據顯示,2017年第4季馬尼拉灣區(Bay Area)房價比前季大漲27.3%,寫下史上最大漲幅。相較之下,2017年第4季馬尼拉都會區整體住宅價格上漲6%。
菲律賓官方未公布移居馬尼拉的中國人人數,但知情人士透露,2016年底以來海外賭場營運商在菲律賓雇用約20萬名勞工,這些人大多是中國人,其中逾半數在馬尼拉定居於馬尼拉。
駐中國合肥的房地產經紀人黃強(音譯)預期,中國勞工持續湧進將拉抬馬尼拉房價。除了海外賭客,這些勞工也服務常造訪實體賭場的中國顧客。黃強計劃在馬尼拉開設500平方公尺的展示間以吸引中國不動產投資人,他也即將就推銷2個建案的公寓簽約。
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