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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
住商機構企劃研究室依據台北市實價登錄資料，統計近一年(2017年3月~2018年3月)5年內新屋及30年以上老屋的交易量、平均交易單價，並計算每個行政區新屋老屋的平均價差，發現新舊價差最大的是大安區，價差最少則是南港區。
調查發現，大安區新舊價差最大，新屋高舊屋69.7%，一坪平均差50.6萬，這個價差在台北市一半以上的行政區可以買到老屋，同樣豪宅林立的信義區價差居次，一坪差67.1%，南港區跟文山區市價差最少，一坪分別差27.8%、29.1%。
大家房屋企畫研究室主任郎美囡分析，大安區及信義區的新屋多為豪宅及高級住宅，平均單價都在百萬以上，故即使這兩區的老屋單價也高，但價差極大。而價差最小的南港區，則因為重劃區關係新屋量多但交易緊縮，新屋價格維持6字頭。文山區因多為自住需求，價格相對穩健，新屋的價格也較為平實，平均單價5字頭，在台北市是買新屋負擔相對輕的區域。
建管處統計，台北市屋齡30年以上的老屋的戶數約有58萬1,610戶，佔台北市住宅總戶數7成以上。雖然這幾年建商大打讓利，但台北市除了豪宅因為管制、交易緊縮等因素，會有較大的讓利空間外，一般新屋住宅因為整體供給量偏少，反而難有較大的讓價空間。
綜觀各行政區近一年新屋、老屋交易表現，許多中、低價位的區域新屋的交易量頗高，其中北投區的新屋交易量最高，郎美囡指出，北投新屋主力來自於重劃區帶動的推案量，新屋平均房價僅60.3萬也是吸引力所在。
至於價差最大的大安區，新屋平均單價高達123.1萬，老屋則是72.6萬，也是所有行政區中老屋單價最高者，郎美囡表示，大安區的敦化、信義、仁愛路上及巷內有許多高級住宅及豪宅，新推案也以這兩種物件類型為主力，故新屋單價高。
大安區內多為精華地段，有許多著名學區，故老屋的價格一直位居全市之冠，尤其不動產市場盤整時許多買家趁勢入手大安區中古屋，故大安區的老屋詢問度居高不下。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒，新屋的硬體新、大多有管理機制，且北市素地少、重建難，故每每推出必受矚目，不過新屋的實際使用坪數多約在6成左右，而老屋公設少，坪數相對實在，故造就了老屋愛好者。
因此，買新屋、尤其是預售屋，對於使用空間務必釐清，避免建成後與期待有所落差，而老屋固然實際使用坪數較大，不過老屋通常會需要修繕，也要估算整修成本。
高雄3大豪宅區近3年價格變化摘要
高雄3大豪宅區價格，從2016年迄今，各有消長，美術館特區因崛起最早，發展較成熟，表現最強，2017年平均每坪25萬元，年增4.13％；農16特區因有漢神巨蛋商圈力挺，價格雖微跌7％，仍維持平均每坪27.6萬元的相對最貴；至於話題十足的亞洲新灣區，住宅和商業機能尚未發揮，因此，尚屬盤整階段，平均每坪售價約23萬元，在3大豪宅區墊底。
高雄每戶售價超過3,000萬元的豪宅，絕大多數都集中在美術館特區、農16、以及亞洲新灣區，去年成交總戶數大約90戶，今年，在各區中也陸續有少數的過戶資料。
高雄市房屋市場調查協會前理事長謝俊正說，根據實價登錄資料顯示，京城建設的農16特區豪宅「京城京城」，今年3月即過戶1戶，美術館特區內皇苑建設「御桂園林」，今年2月過戶9戶，友友建設「美術帝國」今年1月過戶1戶。
住商機構在統計2016年至2018年高雄3大豪宅區房價後發現，3大區價格皆有調整，不過，農16特區維持2017年平均每坪27.6萬元的最高價，但比2016年的29.7萬元，跌7.07％。
住商不動產企研室經理徐佳馨指出，這2年多年，美術館特區的房價表現，則相對堅穩，2017年還從2016年的24.2萬元，上漲到25.2萬元，漲幅約4.13％，倒是亞洲新灣區價格震盪相對較大，從2016年的每坪26.7萬元，下跌到每坪22.9萬元，跌幅達14.23％，到今年2月，每坪還是維持在22.7萬元的相對低價位。
徐佳馨說，高雄3大重畫區之中，農16與美術館特區崛起最早，發展較成熟，加上已有不少自用客戶入住，房價才會相形穩健，而亞洲新灣區因為話題剛起，就遇到房市修正，因此，價格受到拖累，表現最為弱勢。
住商不動產高屏澎區協理林祺博分析，農16特區與美術館特區，加上漢神巨蛋商圈，形成北高雄房市的金三角，帶動北高雄經濟成長，是這波房市起漲的領頭羊，對豪宅客戶來說，這2個區域具熟悉度，往往是下手時的首選。
至於亞洲新灣區，話題雖然很多，但整個區域仍在醞釀，目前還是處於盤整期，一旦未來規畫完善，商業和產業落實進駐，又有建商推出市場接受的代表作，勢必能有一番表現。
台中市地政局長張治祥今（15）日表示，台中市13期市地重劃區已訂今年下半年辦理地價查估，明年即可辦理土地分配公告。
市府已要求廠商，在未受文資及都市計畫變更影響的區域，積極進行重劃工程，希望能儘速完成重劃區開發，帶動台中市建設發展。
台中市13期市地重劃區的重劃計畫書於99年公告，面積約229公頃，市府在重劃開發期間遇到文化資產保留問題，因此配合啟動都市計畫變更，目前送內政部審核重劃計畫書修正草案中。
台中市議會今日舉行第二屆第七次定期會，市議員何敏誠、劉士州、邱素貞等人，均關心13期重劃區公辦重劃進度，期待市府加速進行。
張治祥表示，13期重劃區因涉及麻茲埔遺址問題，無法將遺址所在位置分配給地主，必須重新進行都市計畫變更，都市計畫一直到去年2月才報內政部核准，遺址搶救工程已發包進行中，而市府不用等到所有遺址清完就可以加速配地作業。
張治祥表示，麻茲埔遺址所在地目前劃設為公共設施及公園，原來在遺址所在地的地主不適合進行原位置分配，市府會尊重原地主意思進行適當調配，儘量讓他們分配到想要的位置。
台中體二用地受限於公共設施保留地長期未能徵收開闢，建物也無法合法改建，居住環境相當不良。市議會昨（十五）日舉行定期會，市議員李中、賴佳微、陳政顯、何敏誠等人關心體二用地解編問題。何敏誠指出，體二用地逕行變更為第一種住宅區降低容積率問題，建議市府讓相關權利關係人有表示意見的機會；議員李中、陳政顯則關心體二用地變更案，是否有依法定程序辦理？賴佳微則說，體二都更導致六十年前自立造屋的居民將面臨拆遷問題，希望市府協助讓居民有妥善的安置之處。
市府說，都發局為此辦理「變更台中市都市計畫主要計畫（第四次通盤檢討）案」解編體二用地、還地於民；今年三月二十七日經內政部都委會審議通過，已於五月八日起再上網公開閱覽，並於昨日起分別在變更範圍涉及的八行政區辦理八場次說明會，維護用地所有權人權益。
市長林佳龍表示，體二問題隨著歷史演變而複雜化，其中有原先就居住在此的原住戶，也有後續再搬遷進入的住戶，以及租用或占用的住戶，市府已著手加以釐清，目前評估規劃中繼住宅優先安置居民。
至於體二用地變更案程序合法性問題，都發局長王俊傑說明，因體二用地變更案是逾期的人民團體陳情案件，在「變更台中市都市計畫主要計畫（第四次通盤檢討）案」通過市都委會審查後才新增，沒列在先前辦理的公開展覽案件中。因變更內容已超出原公開展覽範圍，市府依照內政部都委會決議，再辦理公開展覽及說明會，一切程序均符合都市計畫法的標準作業程序。
王局長表示，為解決體二用地範圍內私有土地合法建築密集問題，市府將其納入「變更台中市都市計畫主要計畫（第四次通盤檢討）案」辦理，三月二十七日已經內政部審議通過體二用地東側私有土地完整範圍，以附帶條件變更為住宅區；附帶條件為「應另行擬定細部計畫，訂定合理的土地使用管制及回饋規定」。
另外，為維護私有土地所有權人權益，此次都市計畫發布實施前，既有合法建築坐落的土地，已爭取獲內政部都委會同意，免予回饋，優於原都市更新地主應負擔的草案內容。
上揚國際集團大手筆買地推案！日前才耗資近8億元，買進3,000坪土地，旗下關係企業鑲揚國際開發，在岡山地上權熱銷之後，又花2億元，標下1,700坪地上權，準備在永信建設「R5新世界」地上權大樓附近，興建透天厝和別墅住宅。
南台灣代銷龍頭上揚國際，跨足建設投資，態度積極，買進土地和標購地上權，雙管齊下，旗下關係企業鑲揚國際開發，去年以權利金4,669萬向國有財產署，標得高雄岡山區573坪土地，並推出高雄第一棟透天厝地上權「銳揚傳家寶」。
國財署5月14日標售高雄市鳳山區褔誠段13地號、1,748.41坪「住三-1」地上權建地，鑲揚國際以總價2.2億元標下，換算每坪約12.59萬元。
鑲揚昨（15）日表示，鑲揚國際地上權基地，在鳳山區五甲公園對面，預計規畫透天店舖、以及寬面透天住家，合計40多戶。與永信建設已動工的福誠段第二期的地上權住宅，只有一街之隔，第一期的地上權住宅R5新世界，規畫400戶已售95％。
在此之前，上揚國際集團才在5月8日有大手筆演出，總共砸下7.66億元，向高雄市政府財政局標得高雄市楠梓區的4筆建地，總共標得3,020.9坪。
包括銳揚建設總經理侯嘉璋，以個人名義，每坪36.88萬元，總價1.43億元，溢價53.67％，標下390.23坪；清景麟地產公司以每坪24.47萬元，總價1.21億元，標得494.81坪建地；鑲揚國際以每坪24.12萬元，總價3.61億元，標得1,496.91坪「住三」建地；銳揚建設以每坪22.05萬元，總價1.4億元，標得638.95坪土地。
DRAM市場持續供不應求，業界估第2季DRAM平均報價較首季約上漲3~6%，南亞科（2408）、華邦電（2344）營運看好，因應產能不足，華邦電也可望於第3季底動土興建12吋廠，啟動產能擴增的投資計畫。
TrendForce記憶體儲存研究（DRAMeXchange）調查顯示，今年第1季DRAM價格平均較去年第4季約上漲3~6%，第2季價格續漲，PC應用的DRAM均價季漲幅約達3%。
DRAMeXchange表示，今年第1季除了繪圖用記憶體受惠於基期較低及虛擬挖礦需求相對增溫，帶動價格顯著上漲15%之外，其他各應用別的記憶體季漲幅約3~6%。
第2季PC代工廠已陸續議定DRAM合約價格，市場應用面以獲利較高的伺服器需求較佳，吸引一線DRAM大廠持續將產能轉生產伺服器記憶體，全球DRAM產能預計今年底才會逐漸開出，因此，今年標準型DRAM價格可望維持上揚格局。
南亞科已轉進20奈米，位元成長加上價格上揚，法人預期將帶動南亞科第2季獲利表現進一步提升；總經理李培瑛表示，市場持續供不應求，第2季DRAM平均報價季增上看5%，南亞科因生產成本下降，產品組合優化，營收與營業利益將挑戰單季新高。
首季EPS0.4元
華邦電第1季稅後淨利為15.72億元，季減約12%、年增1.18倍，每股稅後盈餘0.4元，營運表現淡季不淡。記憶體今年市況仍穩健，法人預估華邦電今年獲利可望超越去年。此外，華邦電去年宣布投資3350億元擬在南科高雄園區設立12吋晶圓廠，業界也傳出將於第3季底動土，啟動投資計畫。
宜進 (1457) 處分彰化花壇鄉中山路一段 91 號、91-1 號土地及廠房，處分收益 3.8 億元，挹注第一季獲利，今年第一季 EPS 1.58 元，創歷史次高獲利紀錄。
宜進去年處分杭州廠土地，於去年第四季入帳，以致於第四季獲利大進補，EPS1.61 元創歷史新高，今年 2 月該公司又處分花壇廠房土地，再度有大筆處分收益落袋。 宜進近年來已轉型為控股公司，持有 27.7% 的宏洲 (1413) 股權，也擁有 38.53% 光明絲織 (4420) 股權，還有未上市億東纖維，三家子公司今年都有望獲利，可望帶動宜進今年營運表現。
此外，宜進因手握大筆資金，近來頻頻獵地，今年購入南港辦公大樓後，又買下大東紡織 (1441) 台中土地，並向遠雄 (5522) 購入汐止辦公大樓，頗看好商辦大樓潛在商機。
大陸國家統計局昨（15）日公布4月份多項經濟數據，數據反映出工業向好，但投資消費不及預期，且中美貿易矛盾影響未顯露，後續仍需要進一步觀察。值得注意的是，前4月大陸固定資產投資增速降至7％，創下2000年以來新低。分析師認為，從4月投資、消費、出口均出現明顯下滑的情況下，今年經濟增速仍面臨不小的壓力。
路透報導，統計局資料顯示，4月份社會消費品零售總額年增率9.4％，低於市場預估的10％，且為年內最低水準。4月規模以上工業增加值增速7％，則高於市場預期的6.3％。此外，1～4月房地產開發投資增速放緩至10.3％，商品房銷售面積與銷售額增速顯著回落，回落幅度分別為2.3及1.4個百分點。
對於固定資產投資增速逐月下滑，統計局新聞發言人劉愛華表示，主要是第一產業和基建的擴張步伐放慢。儘管增速出現回落，但投資結構持續優化。
九州證券全球首席經濟學家鄧海清認為，從投資細項來看，無論是第一產業投資，還是被「寄予厚望」的民間投資均出現下降，代表今年投資前景堪憂。此外，4月房地產投資、銷售、土地購置面積均大幅下滑，在社會融資條件收緊、調控資金流入房地產的政策下，預期今年房地產投資增速仍可能下滑，這些加大了今年經濟增速的壓力。
但也有分析師抱持不同看法。中國國家信息中心宏觀經濟研究室主任牛犁稱，從生產端資料看，包括發電量、交通運輸業、新能源汽車等表現叫好，帶動4月份工業增加值明顯加快。由此綜合分析，大陸經濟平穩的基調不會改變，走勢仍在調控預期之內。
此外，中美貿易摩擦雖有所緩和，但並未得到徹底解決，市場也相當關心對宏觀經濟是否會造成影響。對此劉愛華表示，短期來看，中美貿易磋商對經濟運行的影響目前還沒有完全顯現出來。
她稱，從未來發展看，當前全球經濟復甦還存在一些不穩定的因素，但主要經濟指標表現平穩，品質效益有所提升，總體經濟保持了穩中向上的發展態勢。作為全球最大的兩個經濟體，中美經貿平穩健康發展，不但對中美兩國經濟有好處，對全球經濟也是一個正向的推動作用。
2008年金融海嘯後，全球央行開著直升機灑錢，投機熱錢炒高全球房市。隨美國聯準會(Fed)升息循環啟動，美元荒四處可見，偏高的房價搖搖欲墜，包括澳洲雪梨與墨爾本、英國倫敦、紐西蘭奧克蘭、美國西雅圖、瑞典斯德哥爾摩、印尼雅加達、馬來西亞吉隆坡、越南胡志明市等9個城市房價，已陷入泡沫危機。
根據英國《每日郵報》報導，澳洲黃金海岸一套總面積1.75公頃豪宅，近日售價大砍600萬澳元(折合新台幣約1.34億元)，這是該房東近20年來，為數不多的一次大手筆降價，卻依然無人問津。有人認為，幾年前這樣的降幅應該很快會吸引買盤承接，現今澳洲樓市危機四伏，加上面臨美元荒，降價無異於亡羊補牢。
分析指出，全球投資人此時都不願背負沉重債務進場接盤，最為重要的是看不到任何增值的希望；也觀點認為，如果不是賣家對澳洲房市失去信心，或許不會大幅砍價出售。事實上，在美元大舉回流美國的趨勢下，以往那些將房地產當作金融投資工具的投機者已到相對危險的地步，除非他買房是以自住為目的。
《BWC中文網》指出，包括雪梨等中國大陸炒房客最愛光顧的9個城市，房價泡沫或正破滅中。以倫敦為例，前幾年許多國外投資人豪賭退歐牌大炒特炒，但最近幾個月每況愈下，4月份又創下2010年9月以來的最大跌幅。美國知名財經博客Zerohedge稱，倫敦房價瘋漲身處懸崖邊上的龐氏騙局，最終還是迎來崩塌的一刻。
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