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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
《都市更新條例》從民國87年至今已是第9次修正，力拼立院本會期三讀。營建署都市更新組長王武聰表示，這2年政府大力推動展現很大成果，去年都更數量提升至68案，高於每年平均的40案。「沒有法案是完美的，但這次都更修法至少是文林苑事件、大法官709號釋憲後的全面總整理，讓社會繼續往前走，而不是停滯」。待修法通過，政府在走完行政程序後就介入處理，不會懸在那裡，讓都更順利推動。
王武聰觀察，都更爭議有許多面向，各方都怕權益受損，因此一定追求最大利益，這次都更修法就是「政府明確告訴你有多少利益」，將容積獎勵明確化，讓建商能去跟地主談；地主若有不同意戶，權益應完整保障，經過協調、聽證、審議等程序，該走的程序走完，最後若需要代拆，政府也會展現公權力，但代拆耗費龐大的行政與社會成本，是不得已才採取的手段。
都更爭議源自利益 修法保障各方權益
王武聰說，他都會告訴建商，都更從頭到尾走完需要很長時間，前面如果肯多花點時間協調，再送到政府部門審議會比較順利，如前期沒有協調到一定程度，不同意戶在後面審議過程照樣反對，反而延宕時程。這次都更條例修正，前段強調程序完整，後段該怎麼做就做，絕不拖延，過去會拖延是因不同意戶一直阻撓，政府也不知該怎麼辦，未來都更條例通過後，遇到惡意阻撓的釘子戶，政府在走完行政程序後就介入處理，不會懸在那裡，讓都更順利推動。
台北市政府都市更新處表示，北市府辦理斯文里三期整宅公辦都更，向來持公平、公開、公正原則，對於極少數尚未同意戶向市府索取更多個人利益的訴求，市府秉持公開透明、堅決公道立場，不予妥協。
都更處並強調，斯文里三期整宅公辦都更案統一發放拆遷安置費日前完成，並辦理新廈命名票選活動，雖有極少數未同意戶揚言，如不能滿足他們的要求，將在5月18日拆除日當天，有激烈抗爭行動，但市府不會接受不理性的要求，尤其此案是公開徵選由三家估價師事務所專業查估評定，並選定對所有權人的估價結果最有利為領銜估價單位，估價師也受嚴謹專業訓練，進行客觀的價格評估，絕非尚未同意戶能以非理性的言論，藐視其職業專業。
根據都更處說明，此案於今年2月14日核定公告實施，2月23日發放拆遷補償費，並於3月9日通知所有權人辦理點交事宜，在此期間，更新處提供所有權人、弱勢戶搬家相關協助，其中包含租屋媒合、個人化騰空點交服務及一站式水電停用窗口等公辦都更創新作為。
中壢火車站即將進行3鐵共構，不過市議員劉曾玉春指出，當她走出火車站，映入眼簾的，竟是老舊不堪的廢棄大樓，28年前一場大火使得財神大樓成為廢墟，背後隱含著許多治安、公安，甚至結構安全等問題，市長鄭文燦指出，因為產權問題，至今尚未都更，不過若地主願意，市府也會進行協助。
劉曾玉春說，當她站在中壢車站眺望站前市容，不禁要問，市政藍圖相關的配套與團隊準備好了嗎？當交通網建構起來，帶來預期的人潮，但步出車站，中壢呈現給人的第一印象是什麼？
財神大樓荒廢28年
她說，中壢最精華的腹地卻留不住人，站前都更刻不容緩，以中壢站前財神大樓為例，因產權的問題，28年前大火荒廢至今，市府是否有整體升級的規畫，不僅是交通升級，連帶腹地都更也一併規畫，包括中壢精華區多筆的商辦大樓，如中央西路來來戲院大樓及中美路國賓大樓等等。
劉曾玉春說，都市更新背後，迫切的治安、公安，甚至結構安全等問題是否已請相關單位納管，而都更相關財源、法源是否已研擬相關配套？希望交通帶來人潮，腹地留住商機，實質帶動地方的發展，讓市民有感。
鼓勵都更改善市容
鄭文燦表示，財神大樓非常適合進行都更，也是中壢火車站的指標，火車站附近中新地下道將於今年9月完成，屆時將封閉元化地下道，同時辦理中壢新站開工，目前已接近開工時程，他責成都發局畫定中壢車站周邊適合都更的發展區，鼓勵都更，可評估公辦或民間自辦，若目前有自辦團體，市府將支持與協助。
在大台北地區，能夠住在捷運站附近，許多人夢寐以求的事。別以為捷運站附近的房價高不可攀，根據房仲業者統計，大台北目前已通車的捷運交會站，除了台北車站，12個站當中，有八個站房價持續下跌，和三年前(2015年)相比，忠孝新生站跌幅最重高達15.5%，均價從8字頭跌到6字頭。
聯合晚報報導，永慶房屋資深經理謝志傑分析，捷運交會站因雙捷運優勢，帶動房價上漲，但隨著捷運網路逐漸完整串聯，雙捷運站便利性逐漸被均質化，加上房市反轉，過去超漲的房價也跟著修正。根據永慶房屋統計實價資料大台北雙捷運站近三年房價走勢，東門站、大安站、古亭站、忠孝新生站、南港展覽館站、忠孝復興站都連三年下跌。其中忠孝新生站2015年住宅均價82.6萬元，2017年平均單價滑落至69.8萬/坪，房價三年一坪下修12萬，跌幅高達15.5%，為雙捷運站中跌幅最深的一站。謝志傑表示，捷運忠孝新生站近年在買方觀望及屋主讓利的氛圍下，房價一路滑落，不過近期買氣已有所回升，過去觀望已久的民眾陸續進場購屋，顯示房價已來到消費者的滿足點。
跌幅第二名的，則是大安站，已經下滑14.6%。淡水信義線和文湖線交會的大安站，房價從2015年均價每坪93.7萬元，下滑至今年80萬，跌幅14.6%，僅次於忠孝新生站，大多成交屋齡30-35年的電梯住宅，單價落在6至7字頭，因此拉低大安站周邊房價。
南港展覽館站近三年的跌幅則是12.6%，排名第三，曾經最高喊到一坪百萬的南港經貿軟體園區，2015年、2016年都還有成交7字頭房子，房價也仍守住5字頭，但2017年時幾乎沒有6字頭交易，房價也因此跌破5字頭，至每坪48萬元。謝志傑表示，過去南港展覽館站周邊建案訴求區域的未來性，大幅拉高售價，然而房市陷入低迷，加上許多建設尚未到位，不少新建案讓價出售，同時近期還有建案的售價已較之前修正二成以上，連帶的也衝擊到中古屋市場。
儘管有八個捷運站周邊房價跌跌不休，但根據實價顯示，近三年大台北雙捷站以西門站房價表現最亮眼，連續三年上漲，漲幅達7%，平均單價從4字頭站上了5字頭，主要受惠北市府致力於西區門戶計畫，連兩年在西門町舉辦元宵燈會，帶動區域發展，為西門町注入一股新活力，讓西門站周邊的周邊房價，顯得一枝獨秀。
民眾購屋、貸款後所支付的購屋借款利息，在申報綜所稅時，可以列舉扣除，不過，南區國稅局提醒，要留意相關申報限制，並不是繳多少房貸利息就能夠全部扣除。
南區國稅局表示，民眾在購屋時，多半都會向金融機構貸款以減輕自備款壓力，而且所支付的貸款利息，在申報綜合所得稅時，還可以依稅法規定申報列舉扣除自用住宅購屋借款利息。
不過，南區國稅局指出，自用住宅購屋借款利息扣除額，是以納稅義務人本人、配偶及受扶養親屬因購買自用住宅向金融機構貸款所支付利息，減除儲蓄投資特別扣除額後的餘額，在不超過30萬元限額內列舉扣除。
同時，納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬除應在課稅年度在該址辦竣戶籍登記，每一申報戶也以一屋為限。
此外，須特別留意的是，如果房屋僅有部分自住，另有供出租、營業或執行業務使用的情形，納稅義務人可按照房屋稅繳款書上的課稅現值比例，計算可列報的購屋借款利息金額。
舉例來說，某納稅人106年度支付購屋借款利息26萬元，且該房屋有部分供營業使用，則可依106年房屋稅繳款書上自住用課稅現值22.2萬元及總課稅（住家+非住家）現值37萬元的比例，計算可扣除的購屋借款利息額度，再減除該申報戶儲蓄投資特別扣除額5萬元後，列報購屋借款利息扣除額10.6萬元（計算式：利息支出26萬元×22.2萬元/37萬元－儲蓄投資特別扣除額5萬元）。
鴻海集團旗下富士康近十幾年來悄悄在中國房地產市場試水溫，統計自 2005 年以來，富士康對外先後公布過 5 個商業地產專案、2 個住宅專案以及 47 個工業園區。
不過，5 個商業地產項目的進展十分緩慢，至今沒有一個成功開業。業內專家表示，商業地產的營運對於富士康這樣的製造企業而言，還是存在成本高、專業性強等阻礙。
《界面新聞》報導，今年 1 月 15 日以及 2 月 26 日，廣州增城的 3 塊商住被廣州市碧城科技投資有限公司拿下，耗資人民幣 59.7 億元，土地面積總計 36.2 萬平方公尺，總建築面積達 70 萬平方公尺，這些土地都將用於朱村科技小鎮的建設。
引人關注的是，廣州市碧城科技投資有限公司北後的實際控制人是富士康和碧桂園 (2007-HK)，佔股 75%。
富士康自 1988 年投資大陸，至今已創建了 8 大主力科技園，分別為深圳龍華科技園、江蘇昆山科技園、杭州錢塘科技園、 北京科技園區、山西太原科技園、煙臺科技園、 山西晉城工業園、 上海松江科技園。
另外在武漢、成都、杭州、營口、秦皇島等地還有幾十個工業園，截至目前，統計富士康已在 28 個城市建有 47 個廠區，已知總占地面積約為 9259 萬平方公尺。
富士康早在 2005 年就成立香港軒盛投資有限公司，主營業務就是「房地產綜合開發」，在上海、長春、貴州、太原、深圳、武漢、重慶等地陸續獲取商住地塊，其中上海陸家嘴的上海總部「富士康大廈」項目最受人關注。
這塊位於上海陸家嘴金融區的土地是富士康於 2005 年以「鴻海中國 (大陸) 總部」的名義取得，2012 年開始施工，至今年 3 月底「富士康大廈」尚未竣工。
除上海「富士康大廈」項目，在 2009 年、2012 年、2013 年以及 2015 年，富士康分別投資重慶商業地產、長春「玉蘭新天地」、貴州「富士康商貿城」以及樂山商貿綜合體，但後期這些專案卻鮮有消息傳出，唯一的 2 個住宅銷售項目，武漢「軒盛 ‧ 灣郡」項目，以及武漢富士康工業園區附近別墅項目，在 2010 年和 2011 年開盤。
儘管商業地產專案屢遭擱淺，富士康土地佈局進入緩慢的收成期。協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖表示，受益於近年來的產業內遷，富士康的土地價值將逐步釋放，成大陸擁有最多工業用地的企業之一，尤其在深圳的土地儲備能量巨大。
近年來富士康在深圳拿地的步伐沒有停下，2017 年 8 月，富士康子公司鵬鼎控股以底價人民幣 13.73 億元，競得一塊寶安區的商業用地，土地面積為 9306 平方公尺，建築面積為 9.3 萬平方公尺。今年 1 月 24 日，又以人民幣 1.23 億取得深圳寶安一工業用地，土地面積為 4.51 萬平方公尺，總建築面積為 18.05 萬平方公尺。
富士康旗下房地產業務相關的子公司越來越多。據富士康 IPO 說明書發現，成立於 2014 年的富士康全資子公司河南禦品置業有限責任公司，其主營業務就是房地產開發與管理；2016 年 4 月 29 日，集團為配合上海的土地轉型工作，收購了富昱置業 (上海) 有限公司 79.77% 的股權，該公司經營範圍也包括房地產開發銷售等。
南茂（8150）昨（15）日與合庫等11家銀行簽署120億元五年期聯合授信合約，南茂在銀彈上膛後，除了償還即將到期債務後，也將進行LCD驅動IC和記憶體封測產能擴建，搶大陸快速崛起的半導體元件商機。
南茂董事長鄭世杰說，南茂近幾年在車用電子與工規等市場已有不錯成果，預料隨著營運提升，將進一步帶動公司營收與毛利提升。
新光人壽，在台北車站前，打造樂活未來館，複合式休閒空間，提供民眾保險健檢服務，另外也有照護室，鼓勵民眾陪伴年長者走出戶外，新光集團積極布局銀髮商機，規劃興建銀髮族出租住宅，新光金副董李紀珠表示，期待發揮集團綜效，開發銀髮族，未來商機。
新光金控副董事長 李紀珠：「保單健檢，就是你既有的保險，你買過的保單，有沒有根據，你這個人生規劃，有沒有不足的。」
新光金副董李紀珠親自導覽介紹，新光金在台北車站前，打造樂活未來館，複合式休閒空間，還提供4.5坪的全齡照護室，不論小孩或是年長者，都能使用。 新光金控副董事長
李紀珠：「這裡有一個，專門為行動不便，或年長者，如果生理上需求需要更換，相關設施。」
新光集團積極布局銀髮族商機，子公司新光人壽以17.68億元，標下中正區杭州北路775坪的地上權，預計將興建，提供給健康銀髮族的出租住宅，總投資金額逾38億元，再加上新板、三重以及士林的3棟在建工程，興建北部4棟健康銀髮宅，投資金額高達118億元。
新光金控副董事長 李紀珠：「因應台灣高齡化社會，新光花了很多心力，在不動產方面，規劃老人住宅，或是銀髮族住宅。我們有醫院，我們有保全，這些都是高齡化社會裏頭，很需要相互輔助的。除了金融之外的跨集團的資源，來積極開發銀髮族，未來商機。」
台灣人口結構，已經進入高齡化社會，預計銀髮商機市場規模，超過1000 億美元（約新台幣 3 兆元），新光金提前布局，期待發揮集團綜效，開發銀髮族新商機。
像個大工地的涉谷，現在正是進場的時機。由於日本與台灣距離近，交流頻繁，不但是台灣人最愛旅遊和留學的國家之一，近年也成為國人投資海外不動產的主要目標之一。東京為了迎接2020年奧運，更是積極建設，其中奧運開幕主場館就在涉谷神宮球場，也因此帶動涉谷車站附近地區的大規模都市更新。專家表示，很多進行中的新建設，代表未來有發展和增值空間。
銷售日本不動產給台灣人已有8年的本葉國際資產管理株式會社長林彥宏表示，除了奧運場館，涉谷匯集2條地鐵、3條私鐵以及JR山手線、湘南新宿線，再加上更新計畫的大規模施工，「涉谷現在就是個大工地」。但就像台北市在興建捷運時期，雖然造成大家進出不便，但反而很有發展性，「很有增值空間」。
根據日本不動產機構REINS TOWER的數據顯示，東京都的中古屋房價從谷底到2017年底為止，漲幅已經逼近40%，新成屋在4月與去年同時期相比也成長了1成。
林彥宏表示，涉谷是商業區，可供住宅的土地不多，中心區的預售住宅每平方公尺至少50多萬元起跳（200萬日幣），豪宅大約80多萬元（300萬日幣），郊區的住宅大約30多萬元（130萬日幣）。距離涉谷走路只要10分鐘的代官山，雖然是很好的住宅區，但土地也愈來愈少，「連三菱地所都已經很久沒有推新案子」。
三菱地所本次推案，有收租用小套房和大坪數豪宅，距離涉谷車站都只要步行10分鐘。收租用小套房大約25平方米，總價約900萬元，預估租金投報率在4.3%左右。豪宅不含陽台、公設，光是主建物就有240平方公尺，總價約1.6~1.9億元（6~7億日幣）。
林彥宏表示，因為都是預售屋，還要一兩年才交屋，現在恰好可以買未來的增值空間。 林彥宏表示，日本的不動產交易制度和管理架構完善，因此外國人購買不動產相對風險較低。一般來說，通常喜歡時尚的人會喜歡購買涉谷的不動產，以前台灣人很多，近年香港、新加坡、中國的買家漸多。
美國西雅圖市議會，最近通過了一項新稅制，要對西雅圖市內大企業員工，每人每年課徵275塊美元的稅，為的是解決日益嚴重的遊民危機，因為自從亞馬遜、星巴克等大企業，紛紛將總部設在西雅圖後，使得居民移入、房價飆漲，無業遊民的人數也跟著飆升，這項新稅制在明年上路後，將實施五年，而亞馬遜將成為負擔最重的大戶！
丹伯里市長鮑頓：「Alexa，哪裡才是亞馬遜設第二總部的最佳地點？」
亞馬遜智慧語音助理：「康乃狄克州的丹伯里。」
電商巨頭亞馬遜的第二總部引發全美各大城市競逐，但亞馬遜總部的所在地西雅圖，近日卻頻頻上演抗議場面。
抗議民眾：「7500萬！不要敲詐！」
因為西雅圖市議會剛在週一，通過了一項新稅制，宣布明年1月起，就要對年營收超過2000萬美元的大企業，按員工人數，每人每年課徵275塊美元的稅，相當於台幣8200多元，影響所及包括星巴克等600間企業，而負擔最重的大戶，當屬亞馬遜。
美國網路媒體主播：「西雅圖時報報導，這個電商巨頭在西雅圖市，擁有超過4萬5千名員工，也就是說每年被課徵的稅，將超過1200萬美元。」
財經媒體編輯德雷：「目前唯一會拖累亞馬遜成長的因素，就是法規。」
自1994年，亞馬遜把這華盛頓州第一大城，當作第一個家後，就為當地帶來大量工作機會，卻也成了高房價的推手，因為目前西雅圖的房價高得嚇人，已經連續18個月位居全美漲幅第一的城市。
西雅圖不動產商影片：「(4月)房屋中間價超越了80萬美元，售出件數則比去年同期增加4%，並比上個月成長了14%。」
假使按照目前漲勢發展下去，西雅圖的平均房價有望在今年年底逼近一百萬美元，但飆高的房價卻也讓整座城市付出代價，遊民問題已經越來越嚴重。
美國網路主播：「西雅圖宣稱，自2015年起就面臨遊民危機，遊民人數是全美第三多。」
當地預估目前在街頭遊蕩、無家可歸的人，已經破萬增加到11600人，因此當局希望在新規上路後，可以把這每年4700萬美元的稅收拿來蓋合宜住宅，供街友居住，不過這筆數目還是讓法案支持者很不滿意。
新稅法案支持民眾：「「7500萬美元是不夠的，要解決這個(遊民)問題，我們每年需要4億美元。」
因為最初的提議是計畫向每人徵收500美元的人頭稅，創造每年7500萬美元的稅收，但馬上遭到亞馬遜的強烈反對，採取各種方式表達抗議，包括暫停西雅圖北部的拓展計劃。
不少建商員工也反彈，擔心一旦開始徵稅，可能會出現一波大公司裁員。
建商員工：「把不是你的工作拿去冒險，當然很容易。」
另一批反對聲浪則擔心，西雅圖會步上其他城市的後塵，在遊民問題上砸下數億美元，卻不見效果。
新稅法案反對者：「在你要求更多金錢之前，你應該先讓我們看看，那些已經花下去的錢的成果。」
而就在正反兩派聲音分歧，與各大企業的施壓下，西雅圖市議會只好再次審議法案，最後把稅收標準折衷，砍了將近一半。
亞馬遜第二總部將落腳何處？答案很快就會在今年揭曉，不過目前呼聲最高的波士頓已經開始顯現所謂的「亞馬遜效應」，把當地貴到天邊的房價推得更高，利弊之間，西雅圖應該是個借鏡。
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