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房產新聞
產業新聞
2018年05月18日 04:09 工商時報 蔡惠芳／台北報導
新店中央新村北側附近地區標售結果 ←新北市新店央北7標土地
昨（17）日揮出100％全壘打，上演「520慶祝行情」。圖／蔡惠芳 土地公開標售市場上演「520慶祝行情」。新北市政府昨（17）日公開標售「新店中央新村北側附近地區」第3批、共7筆住宅區土地，竟一舉揮出「全壘打」，標脫總金額達60.04億元。
新北市政府地政局昨日公開標售「新店中央新村北側附近地區」土地，總計7筆共吸引29封投標，開標結果標脫率100％，合計標脫金額達60億，平均溢價率12.96％。包括國泰、大陸、潤泰新、將捷和新苑興業等都成功獵地，連華南金控旗下華南金資產管理也卡到位。
昨天標脫最大手筆的1標為斯馨段106地號1,191.39坪，競標激烈共7封標單投遞，最後由國泰建設砸下17.64億、每坪僅約85元之差擊退將捷建設成功得標，換算每坪成本約148.06萬。國建協理林清樑表示，公司先前已簽訂央北1筆合建土地，預計520檔推出「HYGGE國泰豐格」，規劃25～50坪的2～4房產品，總銷約22億元。
至於人氣最旺的1標為112地號907.5坪，共吸引8封標單，最後由將捷建設以13.44億得標，得標單價每坪148.09萬元，溢價率16.96％，為本次最高價。
潤泰創新則以9.3億得標111地號651.77坪土地，每坪得標價約142.8萬。大陸建設以6億元成功標到129地號411.12坪土地，每坪得標價約146.12萬。至於新苑興業則是大贏家，一舉得標100地號、102地號共2筆土地，每坪得標價分別約128萬、126萬元。
地政局表示，新店央北從106年9月迄今陸續辦理3次土地標售，總計已標脫23筆，標脫率達8成，總溢價率12.42％，市場反應熱絡。目前只剩下8筆土地尚未釋出，市府將擇期再辦理標售。
住展雜誌企研室經理何世昌調查，上半年新店央北的新案總銷上看200億，由於地點緊鄰台北市，成為接棒板橋江翠之後的房市新星，包括茂德、國建、國美、長虹、宏普、潤泰新、全陽、九昱、宏盛、德杰、聯上等都陸續插旗。
其中，搶得頭香的茂德機構「波爾多」傳出熱銷，代銷的愛山林建設總經理張境在表示，「波爾多」反應熱絡，開賣迄今已售近7成，每坪成交均價約55萬元，投資客、置產客都進場卡位。
北台灣520檔期推案量
北台灣房市520檔期今年在總銷500億的「One Park Taipei信義聯勤」、總銷200億的「冠德信義」兩大超豪宅領銜下，可望爆出2,737億元案量，挑戰四年新高。
住展雜誌最新調查指出，520檔期北台灣推案量上看2,737億，年增近1倍。其中，光台北市就高達1,118.5億，囊括近5成新案量，尤其「One ParK Taipei信義聯勤」、「冠德信義」兩大豪宅案，合計總銷金額就高達720億元。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，今年520檔量案激增的原因，一是指標豪宅終於千呼萬喚始登場，二是雙北市中、大坪數建案持續湧現，三是新北、桃園、新竹的重劃區推案踴躍也推升案量。包括「One Park Taipei信義聯勤」、「冠德信義」、「吉美大安花園」、「正隆天第」、「拓璞」、「僑聯大千」、「潤泰奇岩」、「冠德微山丘」等建案，都有70坪以上的大戶房型，合計案量高達960億、占比達85.8％。
新北市方面，520檔推案估計906.8億，罕見輸給台北市。主要新案大多集中在重劃區如板橋江翠北側、三重二重疏洪道與仁義段、林口新市鎮、新店中央新村北側、中和華中穚西側、土城暫緩發展區等。
何世昌分析，新北市與台北市在產品規劃策略上大異其趣。台北市以大坪數為主，新北市則以首購、首換產品為大宗，豪宅案僅占極少數，尤其重劃區最明顯，逾8成建案都規劃25至50坪房型，產品重疊度之高令人訝異。
至於桃園、新竹，今年520檔的推案主力，還是以中、小坪數當道。其中又以龜山A7推案動能最強，其次是青埔特區。青埔近3年來新案萎銳減，建商重心多半是消化餘屋，3年來累計新推案量不到百億；但今年光520檔青埔就爆量104億，包括「鉅陞青埔案」、「新潤A18」、「站前A+」、「成家大璽」等。
何世昌表示，今年520檔上市櫃建商推案意願也轉趨積極，國泰、昇陽、潤泰新、中租、冠德、愛山林、遠雄、聯上發、長虹、興富發、新潤、富宇等12家上市櫃建商都有新案推出，為最近4年難得一見的盛況。
專戶累計近6億 逾10年無人申領才能納市庫
南市地政局代為標售權屬不清土地，七年來已完成二千多筆，標售金額五億八千萬元，其中不乏土地原登記名義人「福德爺」、「公業土地公」，但這筆龐大財富依法提存專戶，逾十年無人申領才能納入市庫。
南市地政局自九十七年起配合中央進行地籍清理政策，共清查一萬八千多筆產權登記有疑義的土地，經民眾依法申辦重新登記，已完成一萬零七百多筆登記；換句話說，全市還有七、八千筆權屬不清土地，若確實無法釐清登記，要逐年公告標售處理。
地政局統計，民國一○○年開始辦理權屬不清土地代標售，至目前已標售出二千六百零八件，金額約五億八千萬元。最新公告待標售的一批一百廿三件中有農牧區、住宅區等，標售總底價從十萬到二千一百一十四萬元不等。
以福德爺、公業土地公名義登記 權屬難釐清
依今年度地籍清理未能釐清權屬土地清冊，原登記名義人「福德爺」、「公業土地公」等，與民間信仰福德正神相關的「地主」就有五、六件。
地政局不諱言，南市地籍清理件數逾一萬八千筆，是全國第二高，要消化處理權屬不清土地的工作負荷吃重，中央每年補助經費約一百九十六萬元，相對地也要求計畫目標，今年標售件數三百五十件。雖然標售機制提供地上權人、承租人、土地共有人優先承購，但也可能因「古早時代」民眾對於土地登記不清楚，以神明或祖先名義登記，如今在地現住戶可能拿不出證明世居此地，若沒有明確憑證，會被視為「佔有人」，承購順位排最後，出現爭議糾紛。
地政局表示，權屬不清土地標售作業會經過區公所、戶政所等層層關卡過濾，已有一萬零七百多筆原本地籍不清而完成重新登記，可見機制過程嚴謹，如果相關權利人有疑義理由，可申請暫緩標售，緩衝期半年至一年左右。
2018-05-18 09:20經濟日報 記者游智文╱即時報導
市調顯示，今年北台灣以新竹地區房價最強，首季均價一坪23萬元，較上季、去年同季都呈上漲，是北台灣六區唯一房價上漲的地區。
業者分析，景氣因素是主要因素，建商改推中小坪數產品、祭出各項優惠購屋，刺激首購買氣進場，也帶動房價逆勢走揚。
根據住展市調，今年第1季北台灣各縣市房價表現弱勢，台北市、新北市、桃園市、基隆市與宜蘭地區價格都持續下跌，唯獨新竹地區較上季小漲約0.5%，已連續三季上漲，年漲幅超過4％，在北台灣六大房市區表現最亮眼。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，北台房價近一年表現疲弱，新竹一枝獨秀，與電子科技業景氣大好有關，相關產業人員、工程師持續進場，不僅為建案帶來穩定買盤，成交速度也比其他縣市快，有業者表示，台積電員工出手速度與購買力最強。
何世昌指出，近期新竹成交量最大的是關埔重劃區，主因是指標案讓利帶動買氣，房價最強的地區則是竹市東區的八大學區，區內供給少、需求高，幾乎沒有建案降價，但仍多能順利賣掉，甚至傳出有建案「秒殺」熱銷。
新竹住宅週報社長陸敬民表示，新竹預售房市2016年最慘，中大坪數建案幾乎全面停滯賣不動，近一年來，建商改以中小坪數、二、三房產品為主，由於總價降低，買氣回升，單價也逐漸止跌回穩。
市中心、竹北高鐵特區因供給有限，房價並回升走揚，不過外圍地區包括南寮、竹北水瀧段等，房價仍持續微幅修正。
他表示，目前新竹建案雖不再讓利降價，但是許多建案提供工程期零付款、5%~10%超低自備以及八成貸款金額等優惠購屋方案，吸引不少竹科年輕首購族出手。
目前竹北和新竹市外圍仍有不少一字頭首購產品，但若買氣持續，下半年可望逐步站穩二字頭。
國語日報5年多前向國有財產署購買舊大樓旁一塊土地，擬改建為教育大樓，估計都更市值上看80億元。但購地期限屆滿未能完成興建，國產署發文國語日報，以不符購地計畫書為由，依法決定以原價3億7千多萬元買回土地。國語日報拒絕後，北區分署提告請求移轉土地所有權，台北地院今開庭，國語日報堅稱即使都更仍是作為公益目的使用，不用依約賣回土地，為釐清當年簽約細節，下次庭期將傳喚周姓承辦人出庭作證。
國語日報去年爆發董事會糾紛，傳聞爭議癥結即為「都更案」。國產署在2013年7月9日以3億多元、出售北市中正區南海段二小段八地號中的國有持分給國語日報。依當初購地計畫書，須4年內建教育大樓作公益使用。時任董事長林昭賢2015年與建設公司舉行改建簽約儀式，但因董事會爭議不斷且都更審議費時，去年7月9日屆滿期限還未能完成改建。
國產署去年2月曾發文向教育部詢問國語日報這塊土地使用情況，當時報社董事會正發生紛爭，後來教育部詢問董事會關於都更案進度，確認還僅在台北市都更處審議中，因此11月函覆國產署，確認國語日報未能在期限內建樓作公益使用，要求收回都更地。
對於國產署要求原價回購土地，國語日報已申請展延，且提出申覆；而國產署北區分署認為查無展延依據，必須依照雙方契約原價回購，選擇向法院提告請求移轉土地所有權。
今上午開庭，國產署委任律師指出，依照契約約定，國語日報4年內必須完成改建，卻中途與建設公司簽約都更，導致無法如期完工，也喪失原先的公益目的，才會依約原價買回。
國語日報委任律師則辯稱，都更也是作為公益目的使用，也經教育部審認，只要依照原計畫就合乎使用。自從文林苑事件後，大法官作出釋字第709號解釋，辦理都更的程序非常繁瑣、複雜又耗時，建案有所延宕，非國語日報所願意，不可歸責於我方，且國產署也有參與都更程序，完全了解情況。
國產署委任律師說明，「讓受」是依《國有財產法》第51條規定，雖國產署有參加都更會議、表示意見，但國語日報的目的事業主管機關是教育部，土地使用是否符合原目的，要由教育部審查。
法官質疑，難道教育部知悉要都更，恐違違反原本讓受土地的目的，並無作為？有何回應？不合常情。要求國語日報提出展延開工期限的依據，另提出與聖德福建設開發公司簽訂的合建契約，以及依照目前計劃預計教育大樓完工時程。庭末諭知改訂7月2日上午續行審理。
義集團海外投資概況
義联集團董事長林義守昨（17）日表示，集團目前加速進行印尼鎳鐵不銹鋼冶煉廠的建廠計畫，正積極開發紅土鎳礦、建廠整地及採購設備中，若動工建廠最快2年完工啟用；對於市場傳出義联集團計畫轉赴菲律賓設立碳鋼一貫作業煉鋼廠，他說目前沒有這項計畫，主要是還找不到適當設廠地點。
對於下半年不銹鋼景氣走勢，林義守審慎樂觀表示，國際鎳價走穩，但受美國「232條款」影響，整體市場需求稍有縮減，目前看來下半年不銹鋼市場景氣和上半年應該變化不大可望持穩，不過仍必須視「232條款」未來走向，以及政府和美方研商能否順利爭取輸美鋼品獲得關稅豁免而定。
對於印尼鎳鐵不銹鋼冶煉廠的投資進度，林義守指出，印尼廠投資金額為新台幣200多億，目前除了展開紅土鎳原料開採作業外，並加速建廠整地、採購生產設備中，如順利建廠，預計2年就可完成，規畫第一期鎳生鐵和不銹鋼胚年產量為67萬公噸，以供應兩岸不銹鋼廠使用。
另外，印尼政府初期核准義联每年辦理出口的紅土鎳原料數量達到189萬公噸，也計畫大部份供應旗下子公司福建聯德企業加工生產鎳生鐵原料，以降低生產成本。
近期市場傳出義联集團擬赴菲律賓投資設立碳鋼一貫作業煉鋼廠，林義守說，雖然一直有人邀請義联到海外投資，但目前沒有赴菲律賓投資設廠計畫，最主要是找不到合適的設廠地點。
展望未來，林義守則表示，近來國際鎳價持穩，每公噸現貨價格在1.4萬美元附近，但受到美國「232條款」措施，擬提高輸美不銹鋼品關稅影響，市場呈現觀望氣氛，多少影響買氣，整體需求稍有縮減但影響不大，至於「232條款」對該集團相關企業的影響狀況，要看政府未來和美方協商情況後才能夠明朗化，只要能順利爭取到關稅豁免，當然市場就「雨過天晴」。
深受國外政府青睞。中國人壽公布前10大股東名單，沙烏地阿拉伯中央銀行、挪威中央銀行及新加坡政府投資專戶，赫然在列，共持有中壽4.39％，另外台灣的勞退基金亦以持股1.63％，名列中壽第五大股東。
中壽董事長王銘陽17日對此表示：「國外政府資金一向是中壽長期投資人，他們主要關注公司治理及資訊透明」。
沙國央行投資專戶持有中壽1.67％，排名第四大股東，新加坡政府投資專戶則以1.53％排名第六大股東，另外挪威央行則以1.19％排名第九大股東；不過中壽最大股東仍是開發金控，有25.33％，其次是凱基證券的9.63％，第三是緯來電視網2.35％。
美債利率明顯上升，10年期公債殖利率突破3％，中壽總經理黃淑芬表示，預計今（18）日即可拿到安聯人壽保單及相關資產，約500億元的現金部分，將可伺機加碼國內外股債，提高獲利能力，她強調，這波利率上升趨勢已很明顯，新錢投資報酬率即可明顯提高。
王銘陽亦透露，為了證明中壽收購安聯人壽的保單「是對的事」，這次500多億元的現金將「分隔資產、獨立監控」，務求這部分的年化投報率必須在3％以上，甚至更好，要對中壽營運有一定的貢獻。
王銘陽亦強調，升息對壽險公司帳上已投資的債券，短期內一定是出現未實現評價減少，但長期對壽險公司一定是有利，投資收益率就會提升。
中壽也公布，扣除外幣傳統保單，中壽國外投資加計國際板，僅占其可運用資金的55％，同樣也還有極大的加碼投資空間。
中壽前4月稅後獲利達42.1億元，較去年同期的6.5億元，大幅成長近548％，每股稅後盈餘為1.11元；且前4月新契約保費418億元，也較去年同期成長60％。
據統計，上市櫃公司第1季認列轉投資大陸收益為436.22億元，較上季的1,158.9億元衰退6成以上，為近10季來單季最低。在認列金額前15大公司中，傳產占9家成最大贏家，多數呈跳躍式成長，電子則受蘋果及非蘋手機銷售不佳，僅有6家，且多數大幅衰退。
據統計，今年第1季上市櫃公司列轉投資大陸收益逾10億元以上的有台泥37.66億元最多，其次為鴻海、和碩、華新、台化、統一、中租-KY、正新、南亞、亞泥、英業達、可成、緯創、裕日車及台達電等。
而較受矚目的是，台股市值王台積電去年斥資千億元投資南京廠，因此在今年第1季認列虧損3.98億元，不但未入榜，與去年第1季的22.09億元、去年第4季的11.23億元，均出現大幅的「盈轉虧」。
統一投顧董事長黎方國、元大投顧資深副總及台新投顧副總黃文清均一致認為，這15家上市櫃公司都是在大陸深耕多年，為老牌的中概股，而隨著產業成長以及產品漲價題材發酵，帶動各產業今年第1季轉投資大陸損益情況大不同。
鴻海今年第1季認列轉投資大陸金額只有34.47億元，不但較去年同期衰退6成以上，且較去年第4季更銳減9成多，黎方國指出，除了受到蘋果手機銷售不佳影響外，也不排除是因FII即將在大陸上市，公司改變認列方式或比率；此外，鴻海與台積電及可成等公司，也都受到蘋果手機銷售不佳，獲利因而滑落。
傳產股是第1季大陸投資收益的最大贏家，尤其，台泥及亞泥今年第1季大陸投資收益大爆發，今年第1季獲利雙雙較去年同期跳升5倍及63倍，杜富蓉說，去年以來，大陸小產能廠都倒閉，台泥、亞泥深耕大陸有成，帶動水泥價格大幅跳增，市場預期第2季價格仍續漲。
黃文清及杜富蓉分析，另銅價、國際油價都大漲，帶動相關在大陸深耕有成的公司獲利激增，例如華新、台化及南亞等，都是受惠於價格上漲而帶動獲利攀升；另正新也是油價大漲的受益者。
上市櫃公司第1季認列轉投資大陸收益為436.22億元，不但季減62％，年減也近達2成；黎方國認為，近年來隨著大陸人工高漲、環保意識抬頭，很多企業紛轉戰至印度及越南等國投資，可能也是影響認列大陸收益減少的原因之一。
此外，企業大多將認列轉投資收益放在半年報或年報，即在第2季及第4季，第1季通常也是認列的淡季。
「再也回不去了！」六大壽險公司今年首季趁著國際財報準則9號（IFRS9）上路，一舉清除帳上「低於投資成本、且短期回覆無望」的股票，首季6家公司共實現OCI項下逾295億元的股票投資虧損，但因新準則特性，這些損失全部不會影響獲利。
這個正當又「隱秘」的清股票庫存動作，估計釋出股票亦達數百億元，其中新光人壽壽實現逾144億元的股票虧損、富邦人壽逾65億元、國泰人壽近45億元、南山人壽近35億元，台灣人壽及中國人壽則是個位數，在今年之前，實現股票損失必須計入損益表，若加上這些股票虧損，6大壽險公司首季稅後獲利會從525億元，降為230億元。
但壽險公司亦強調，這是財報允許的動作，大家清乾淨「包袱」，重新出發，帳上投資的股票大多已無「賠錢貨」。
IFRS9今年正式上路，壽險業因評估負債公允價值的保險會計尚未正式上路，因此金管會允許運用「覆蓋法」，即壽險業可指定哪些金融資產是使用覆蓋法，則可依舊有39號公報的「備供出售」資產精神，交易損益計入當期損益表，但評價變化則計入淨值。
壽險公司將大部分國內外股票、受益憑證及一些金融債券等都放在「公允價值透過損益（FVTPL）」，但指定覆蓋，粗估首季指定覆蓋資產總金額達新台幣3.35兆元，其餘大部分債券多放在攤銷後成本（AC），即都以成本列帳，評價不影響淨值及損益。
但大型壽險公司還是有將一部分股票放在「公允價值透過其他綜合損益（FVOCI）」，主要都是市價遠低於投資成本，這部分股票賣出的損益不用計入損益表，是放在淨值項下，所以各壽險公司就在首季將帳上展望不佳、短期股價回覆機率小的個股出清，從頭來過。
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