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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
主要央行利率動向、美陸貿易紛爭等疑慮仍為市場帶來不確定，全球景氣擴張態勢未變下，仍激勵近期REITs表現，以近一季來看，主要區域REITs指數表現都上漲，表現最佳的歐洲REITs上漲9.04％，其次為英國REITs的7.74％、澳洲REITs的6.99％、日本REITs漲4.89％，美國REITs也有2.72％的漲幅。
群益全球地產入息基金經理人邱郁茹表示，儘管過去經驗顯示進入升息周期REITs波動難免，但從整體升息周期來看，REITs表現不遜於大盤，且升息同時也暗示經濟前景看好，因此REITs資產仍具表現空間。
全球主要經濟體仍呈穩健發展，景氣回溫亦有助支撐對不動產需求，並進一步提高REITs出租率，有利REITs盈餘及股利增長，後市表現仍值得期待。
野村全球不動產證券化基金經理人白芳苹表示，目前REITs股價相對淨資產價值為深度折價，投資吸引力仍將提供支撐，此外全球資金進入歐陸與亞洲不動產的趨勢將持續，仍可逢低布局。
由於經濟成長動能向上，帶動商辦租賃需求增加，預期今年亞洲一線城市的商辦租金表現可望持平或向上，尤其是香港、新加坡頂級商辦受惠於金融、科技以及其它產業租賃需求提升所帶動，租金可望持續成長。
元大全球不動產證券化基金經理人吳宗穎表示，美國經濟轉強使債券市場承壓，美國十年期公債殖利率突破3％，短期殖利率相關概念股有被拋售風險，因此較看好貨幣政策相對鬆、基本面回穩及低評價的亞洲市場。
其中，特別看好日本市場長期不動產增值潛力，2020年日本奧運促成近年不動產投資蓬勃發展，辦公室供需結構來到過去十年最佳狀態，其中以開發商的新辦公大樓項目最受惠租金結構改善題材，目前東京辦公室出租狀況為2008年6月以來最佳，且日本REITs利差在主要國家中也最具投資價值。
位於新北市林口區的世大運選手村社會住宅共有3,408戶，內政部部長花敬群25日表示，將於6月1日對外招租，第一批民眾可望在今年11月入住。
內政部營建署今年2月表示，林口選手村會轉型為社會住宅，3,408戶預計會在今年底陸續開放入住，營運相關作業及配套措施均須預先規劃，相關事務將由住都中心專責統籌辦理。
對此，花敬群表示，林口世大運選手村的3,408戶社會住宅，已經訂於6月1日對外招租、7月2日受理登記、9月13日抽籤，最快的入住時間應該會落在11月。
依照《內政部興辦社會住宅出租辦法》規定，申請社會住宅者的家庭年所得，應低於該所在縣市50%分位點家庭的平均所得；家庭成員平均分配家庭年所得總額後，每人每月不得超過該縣市最低生活費3.5倍；動產、不動產部分，則要低於該縣市公告的「中低收入戶」家庭財產限額。
若以新北市為例，申請社會住宅者的家庭年所得要低於115萬元，每人每月不得超過7萬5,519元，動產限額每人每年不得超過11萬2,500元，不動產限額則為每戶543萬元。
讓台中市民引頸期盼的台中捷運綠線，將於今年底試運轉，擁有市場、公園、近捷運的地區，不僅兼顧上下班通勤，更能滿足日常採買、休閒娛樂，對於剛性需求買盤而言，優越的生活機能是最主要考量。
市調指出，包括北區捷運綠線G7站、七期新市政中心G9站、七期南側G10站及八期G12站，都符合「擁有市場、公園、近捷運」的利多條件，房地產後市看俏。
北區發展早，擁有北平傳統市場、天津商圈、山西公園等，興建中的捷運G7站，附近交通、生活機能完備，西側曉明女中、賴厝國小、立人國中等明星學校林立，新成屋房價每坪已站上30萬元，預售每坪均價則達35.5萬元。
走路10分鐘可達各明星學校的聚合發「迎翠」，主打讓利價，每戶總價928萬元起，坪數34至40坪，純三房零店面住宅，戶戶享兩面以上採光，鎖定剛性需求的自住客群。
德鑫「雙捷奏」屬店住大樓規劃，18至32坪；新成屋惠宇「清朗」位於中清路，規劃45至55坪，總價近2,000萬元，銷售量逼近九成。
捷運G9站進駐的七期新市政中心，向來是台中豪宅聚落指標，除新光三越、大遠百、老虎城購物中心外，最近開幕的T&R廣場更是吸引不少國際精品名店搶駐，如吳寶春麥方店、日本蔦屋書店、泰國WOO-Cafe等。
對面精銳「音悅廳」則迎來日本三宅一生等國際品牌入主，生活機能更是提升不少，位於市政北五路上的「大陸寶格」，今年實價登錄每坪最高82.1萬元，榮登台中豪宅王。
不同於G9站的貴氣，七期南側G10站位處寧靜住宅區，坐擁文心森林公園、圓滿戶外劇場、各式傳統市場，以及台中首屈一指的明星學區。
據實價登錄資料顯示，周邊新成屋均價每坪約44萬元，其中人氣建案雙橡園「V1特區」，實價登錄每坪40.1萬至61.1萬元。該社區以貼心服務滿足住戶，學童上下課專車接送、一日六餐現做餐飲等，甚受市場矚目。
八期G12站生活圈發展完整，擁南屯傳統市場、文心第一黃昏市場，還有好市多、迪卡儂兩大量販，生活便利，區內還有豐樂、南苑、豐富等三座萬坪綠意公園，整體環境寧靜適居。
近期南屯國民運動中心正式營運，對當地居民日常運動空間和器材使用需求都有正面效益，接著文心秀泰廣場預計年中開幕，未來更可享捷運綠線帶來的交通便利性，生活機能一應俱全。
在上述利多帶動下，近期換屋客群持續湧入，據實價登錄資料顯示，去年大樓成交價約落在每坪30萬元。
正對捷運G12站的遠雄「文心匯」，訴求周邊生活機能齊全，吸引許多自住客入住，全案已近完銷，二期新案正醞釀進場中，預計規劃中小坪數、共34層的鋼骨大樓。另一案聚合發「湖心泊」，每坪成交價在26.2萬至35.4萬元。
經濟日報提供
經濟部工廠管理輔導法修法方向
經濟部明定已補辦臨時工廠登記業者，民國109年6月2日前，暫緩工廠管理輔導法（簡稱工輔法）、區域計畫法、都市計畫法，及建築法部分的處罰，中央與各縣市政府最近密集研商及實地訪查後，已達成新版工輔法修法方向，傾向不再展延不受罰的期限。
經濟部相關單位透露，目前已補辦臨時工廠登記業者家數約7,300家，總員工數約10萬人，年總產值約2,400億元；另全台應登記而未登記工廠家數3.6萬家，及免登記工廠家數約2.4萬家，合計6萬家。
包括未登記工廠業者或已補辦臨時工廠登記業者，均擔心不再展延不受罰的期限，未來工廠恐無法經營，最近均訴求再擴大納管對象及延長納管期限，但經濟部新版工輔法修法建議方向，包括現行第33條，及第34條在輔導期限屆滿後，將正式「落日」，不再延長。
對於如僅違反土地分區使用者，政府將採取實質認定分級管理，希望有條件放寬土地使用容許，藉以根本解決問題。
為納管未登記工廠，政府99年6月2日工輔法修正，已增訂第33條的劃設公告特定地區，及擬訂輔導方案、34條的補辦臨時工廠登記，並明定109年6月2日前，不受工輔法、建築法、區域計畫法，或都市計畫法部分條文相關處罰，以協助業者合法經營。
經濟部最新修法構想，包括納管未登記工廠改善環境保護、消防、工業安全、水利，及水土保持等事項，若符合各該法律規定，並繳納回饋金及相關負擔條件，例如，公共設施、綠帶或污水廠，有條件輔導業者合法，以根本解決未登記工廠土地使用問題。
經濟部相關單位指出，今年4月2日立法院經濟委員會的委員，包括林岱樺、王惠美及許淑華等人，對於工輔法33、34條修正草案，已責成經濟部於3個月內，即7月2日以前，提出修正方向，併同委員提案審查。
再如，今年5月16日行政院政務委員張景森，接見彰化縣長魏明谷及業者一行，當場回應105年520前的未登記工廠，若沒有環境污染、工安問題與合法繳稅證明，會給予先行納管，免工輔法、區域計畫法、都市計畫法，及建築法的部分罰則，並要求工業局研議處理，以期全國同步辦理。
至於105年520以後所產生的違章工廠，地方政府將採取「即報即拆」，及高污染工廠遷廠至工業區集中納管。
買預售屋前弄懂「預售屋履約保證機制」才不會血本無歸。信託公會表示，內政部發布的預售屋履約保證方式，共分為「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」，以及「不動產開發信託」等五種，實務上以「價金信託」及「不動產開發信託」二種方式最為常見。
信託公會分析，一般人以為可以全額返還購屋者繳交價金的「價金返還之保證」方式對消費者最具保障，但事實上，除非建商的財資歷俱佳才有採行此機制的可能，至於「同業連帶擔保」及「公會連帶保證」雖有興建完工交屋的保障，但目前並沒有建商公會辦理連帶保證協定。
信託公會指出，現在實務上以「價金信託」及「不動產開發信託」二種方式最為常見，民眾若買預售屋，建議應把需交給建商的款項，像開工款或開工後按工程進度的分期繳款等，「直接匯至建商指定的信託專戶」，不要交由建商再轉入指定的信託專戶，如此可避免建商未依約定將款項匯入信託專戶，透過信託制度由受託銀行把關，款項是用在建案工程與相關費用的支出。
信託公會提醒，內政部要求建商銷售預售屋必須提供履約保證機制，但仍有部分區域型建商或地主自建者規避規範，民眾在購買預售屋時應要求建商提供相關證明文件，如果是採價金信託或不動產開發信託方式辦理，應瞭解承作的受託銀行，每次繳款後務必至受託銀行的信託專戶網頁，查詢受託銀行是否有收到款項，以隨時掌握交付信託價金明細及相關資訊，維護自身權益。
看好大陸、東協石化商機，瞄準全球人工智慧（AI）、電動車活絡趨勢，台塑、南亞及台化加速推動大陸包括昆山電子材料、南通塑膠加工，及寧波石化三基地擴建項目，合計投資規模達台幣823億元（約27.43億美元），成為集團搶灘大陸、東協商機的重要武器。
台塑企業從1994年逐步開展大陸投資佈局，由南亞二次加工做為起點，並為因應大陸加工業對原料大量需求，2001年於浙江省寧波市設立石化原料專區，構建上中游自給自足的一貫化生產。
台塑企業目前在大陸廣州、廈門、南通、昆山、寧波、漳州設有十餘個生產基地，投資項目包括石化原料、塑膠一、二次加工、電子原材料、重工機械、不銹鋼等事業。
台化這次寧波擴建計畫，除PTA、PIA外，還有苯酚(14萬噸)、丙酮(6.1萬噸)及ABS(25萬噸)項目。其中，有鑑大陸現行力推的「一帶一路」政策將推高ABS、PS塑膠粒需求，台化擬擴大ABS膠粒產能，擴大市場供應。
台化去年台灣ABS特殊及銷售佔比約25.4％，寧波廠為14％，今年持續開拓高門檻、高附加價值的特殊級產品，以台灣、寧波銷售佔比各上看30％、21％為目標，並藉由大陸與東協簽訂的經濟合作機制，擴大生產銷售規模。
考量台塑、台化寧波生產基地一年丙烯需求量高達50～60萬噸，台塑將投資8億美元興建丙烷脫氫（PDH）廠，年產丙烯60萬噸，待獲准投資後，建廠時程約2～3年，預計2021年完工投產。
此外，伴隨大陸電子材料、車用需求活絡開展，南亞斥資台幣13億元於南通，啟動鋁塑膜及年產720萬碼PVC膠布擴建計畫，還將在大陸廣東惠州新建銅箔基板、玻纖布廠，以滿足市場需求。
南亞規劃投資3億美元，建置銅箔基板、玻纖布新廠，年產各達1,320萬張、1.02億米；完工投產後，南亞銅箔基板年產規模將躍至8,556萬張，超越大陸建滔，有望蓄勢囊括電子材料全球領先地位。
臺灣企銀確認將專注於「一青二老三創」後，臺灣企銀董事長黃博怡透露，接下來要積極解決老房子都市更新、高齡社會問題，將推出創新都更，目前洽談中的一個都更案，正從資產證券化、不動產管理及處分信託兩種方式中選擇一個。
黃博怡說，這兩種都更方式在國外都有豐富經驗，就是要一併解決未來60年、80年後的再次都更，讓管理或銷售只有單一信託，避免未來都更難以整合的難題。
以日本為例，都更會搭配資產證券化，例如成立特殊目的公司（SPC），讓持有權、所有權分開。另一方式就是一個單位、一個單位做好不動產管理及處分信託，等於80年後的處分都已經交付信託，這樣都可以讓都更順暢，不會再出現目前臺灣都更時面臨的整合問題。
另外依內政部統計資料顯示，我國65歲以上老年人口比率在今年3月底時超過14％，進入「高齡社會」，為因應高齡化社會及配合政府長照政策延伸，黃博怡25日更至高雄旗山推動首座「銀髮樂齡學堂」，也就是讓老人家健康促進、快樂學習、幸福共餐，接下來則選定花蓮。
黃博怡說，現在確立將銀髮族照顧關懷活動列為銀行的公益活動主軸，而扶持中小企業成長及落實扶助銀髮族照顧關懷活動為臺灣企銀長期發展願景，未來將攜手中小企業主認同，發行結合信用卡及一卡通功能的「銀色之愛信用卡」，號召更多人投身公益。
「銀色之愛信用卡」的所有交易金額將提撥0.3％作為公益基金，會專款專用作為「銀髮樂齡學堂」的贊助經費，可以協助偏鄉或資源缺乏社區共同推動「銀髮樂齡學堂」專案，協助社區提供老人均能獲得在地且妥適的照顧服務，以達到「在地老化」的效果。
高鐵5大車站的產業專用區開發，中南部的表現一直不理想，交通部高速鐵路工程局決定首次在高鐵嘉義車站及台南車站的產業專用區，辦理產權可直接移轉民間的招商。
高鐵局第五組組長陳慧君今天受訪表示，為加速中南部高鐵車站產業專區用開發，多年前行政院就同意產業專用區的土地產權可過戶給民間，但先前的做法要分階段，須先設定地上權，等開發完後再訂價出售，因業者認為風險太高，從未成功過。
陳慧君說，今年改變策略，以附特約買賣方式招商，在業者得標時就訂定價格，業者依約開發完後，產業專用區土地產權就直接移轉給民間，但只限在高鐵嘉義及台南車站的專用區實施。
根據高鐵局規劃，產權可移轉民間的高鐵車站產業專用區首次招商，嘉義可望在6月底，台南預計7、8月。
陳慧君說，配合大台南會展中心計畫，今年高鐵台南站產業專用區的招商，預計有4公頃土地，其中至少有1公頃限定要建150個房間的飯店。
政府當年興建高鐵，盼透過位在非市中心的桃園、新竹、台中、嘉義及台南車站的產業專用區開發，帶動產業群聚效果，原則上土地只租不賣，但可讓售給政府關，民間只能以設定地上權方式參與開發。
高鐵局統計，5個高鐵車站產業專用區中，以新竹及桃園最理想，新竹站約38公頃全部讓售給科技部開發生醫園區，桃園站近22公頃以設定地上權方式由國泰人壽開發。
高鐵產業專用區面積最大的台南站約47公頃，目前除專案讓售給中研院7.3公頃、經濟部能源局7.4公頃、科技部5.3公頃外，還有約27公頃待開發。
高鐵台中站產業專用區為15.6公頃，目前仍有11.9公頃待開發；嘉義站9.8公頃，完全未開發。
5月剛動工的大台南會展中心，就是位在高鐵台南站產業專用區，占地約5.2公頃，是高鐵局先將土地交由台南市政府使用，產權仍屬高鐵局。
高港占地30公頃的蓬萊商港區自5月底起停止裝卸、全面淨空；台灣港務公司將借鏡新加坡，自下半年啟動毗鄰高雄市區的舊港區改造，未來二年內釋出各碼頭土地進行招商，開發金額超過200億元。
依港務公司對舊港區各區域屬性不同規劃，準備引進文創、百貨、商場、飯店等，同時傾向打造超高大樓，成為高雄新地標。
港務公司總經理郭添貴表示，高港舊港區位於高市府推動的亞洲新灣區內，內部正緊鑼密鼓籌備改造；隨著1至10號碼頭自5月底全面停止裝卸和倉儲作業，將以新加坡克拉克碼頭、濱海灣再造成功模式，分期啟動招商。
首先是蓬萊商港區的2至5號碼頭內的三座倉庫，正與業者接洽，預計8月選定合作對象，依規模引進一至三家廠商，以結合在地人文歷史、觀光元素的文創、策展和餐飲業亮相，與先前剛開幕的棧樲倉商場形成群聚。
6至8號碼頭部分，搭配該公司斥資2億多元建造、連接市府駁二藝術特區的「大港旋轉橋」明年3月啟用，屆時也會同步營運；此一區塊除引進文創等行業，並將有虛擬實境如AR、VR和MR業者進駐。至於9至10號碼頭和第三船渠預計明年投入開發。
他說，這三個區域再造工程經費，該公司將砸下20億元進行景觀塑造、建築補強，未來合作廠商以少者數千萬元、多者六、七億元來估算，合計開發金額將超過七、八十億元。
郭添貴指出，除蓬萊商港區外，苓雅商港區則是另一個標的；其中，在16至18號碼頭方面，因面對高港第一港口主航道，視野是港區最棒的，準備涵蓋後線6,000坪土地合併釋出。
台灣港務公司改造高港舊港區計畫 圖／經濟日報提供
群創（3481）今年承接可成（2474）所出脫的7.32％持股，成為LED磊晶廠光鋐（4956）最大的法人股東。光鋐今年還將辦理2,000萬股私募增資案，市場傳出鴻海集團將增加持股，鞏固上游磊晶產能和技術，強化MiniLED、MicroLED的布局。
光鋐成立於2006年，茂德、可成入股成為兩大主要法人股東，然而茂德因本身財務問題，也把持股轉讓給可成，可成的持股水位拉高到7.32％，是光鋐最大法人股東，可成董事長洪水樹也擔任光鋐董事長。
今年3月，可成透過盤後鉅額逐筆交易方式，出清手中7,347張全數持股，包括法人董事及其二席代表人當然解任，隨後進行改選，由許明森擔任董事長，並且兼任總經理。群創旗下的群怡投資承接股份，成為光鋐最大法人股東。
日前光鋐董事會決議發行上限2,000萬股私募增資案，每股認購價為22元，其資金用途為LED相關應用客戶進行專利、技術合作或策略合作，充實營運資金以因應未來營運所需，或償還銀行借款。市場傳出，鴻海集團透過私募將增加持股。光鋐去年營收12.35億元，稅後盈餘6,272萬元，每股稅後盈餘0.62元，創近三年新高，擬配發0.5元現金股利。
面板和LED產業近兩年最受矚目的就是MiniLED和MicroLED技術發展。鴻海集團旗下群創積極投入MiniLED和MicroLED，但榮創以LED封裝為主，自有MOCVD機台有限，因此外界解讀，投資光鋐將可補足上游磊晶之不足。
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