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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
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台灣人熱愛投資不動產，儘管房市反轉向下，全體銀行不動產授信餘額仍不斷改寫新高，現已突破八．五兆元大關，占行政院主計總處預估今年名目ＧＤＰ（國內生產毛額）十七．八九兆元的近四十八％。 中央銀行統計，五月底購置住宅貸款（房貸）餘額六．七五兆元、建築貸款（土建融資）餘額一．七六兆元，同步改寫歷史新高，合計達八．五一兆元。 針對不動產授信議題，央行於今年度的金融穩定報告中指出，去年底家庭部門借款餘額成長至十五兆元，用途以購置不動產占六十三．五六％為主。
央行表示，二○一七年底金融機構對家庭部門整體及購置不動產借款的逾放比分別為○．二七％及○．二三％，雖較二○一六年底略升○．○二及○．○四個百分點，但尚屬低點，家庭部門借款的信用品質未明顯惡化，宜持續密切關注。 不過，央行指出，民眾購屋負擔依舊居高，尤其是六都中，台北市去年第四季的貸款負擔率及房貸所得比分別為六十一．五二％、十四．九九倍，購屋負擔最沉重。 另對外界關切在房市多頭買進的投資客，近年面臨「只還息、不還本」的寬限期到期，是否會衝擊銀行房貸資產品質？央行也於第二季理監事會議統計主要的二十家本國銀行，其中有十九家辦理房貸寬限期，截至三月底具寬限期的總貸款餘額一兆五四三億元，占這十九家銀行整體房貸比重十五．七八％。 央行總裁楊金龍當時表示，整體來看，央行認為房貸品質尚屬穩健。不過，他話鋒一轉提醒借款人，特別是房貸族要注意利率風險，如果哪天台灣升息了，是否有足夠的負擔能力。
美商仲量聯行（JLL）董事總經理趙正義昨（3）日表示，民間游資豐沛，但具增值和開發潛力的優質不動產卻相對有限，預期今年民間投資政府招商案的投資金額，估計將上看2,000億元。 趙正義表示，尤其以「台北雙子星」、「高雄亞洲新灣區特貿三招商案」南北兩大史上投資金額最大的招商案，最受矚目。前者已有數組內外資評估，後者則有日商、本國投資人評估，看好度相當高。 趙正義昨日在仲量聯行公布上半年商用不動產市場季報時指出，民間游資充裕，金融壽險業可投資在不動產的餘額已達5.2兆元，再加上許多潛在投資人積極物色具理想租金收益率的不動產標的物，因此預期公共建設、促參案、土地開發和地上權等政府招商案、公辦都更案等，可望吸引民間投資進駐，全年估計，有上看2,000億元的契機。
趙正義表示，以民間投資額上看550～600億元的「台北雙子星」來說，競爭最激烈；投資金額250億元的「高雄亞洲新灣區特貿三招商案」，上周已公告，有日商積極評估中；200～300億元的「台北南港商三特公辦都更案」甫由潤泰創新國際得標；「空軍總部地上權案」預計下半年招標。 另外，辦公租賃市場也「報喜」。
仲量聯行商業不動產協理劉建宇表示，第2季台北市辦公大樓平均空置率已從去年的10％，下降到目前的8％，平均每坪月租金行情也持續上漲至2,683元，年成長近3％，淨去化量更高達4萬坪，創下近10年新高水準。 展望未來辦公租賃市場，劉建宇表示，今年有台北南山廣場、國泰民生建國大樓、忠孝東路聯合報大樓、皇翔中山捷運共構等4棟辦公大樓完工釋出外，未來3年，將沒有新的辦公大樓完工釋出，接下來如果想要搬遷新大樓、但還沒有預租到的話，恐怕要用搶的了。 (工商時報)
近幾年來台北車站附近的重慶南路，主要商業型態從書店轉型為商旅，讓原本沒落的商圈再現人潮，加上市府積極推動西區翻轉，也帶動當地房市水漲船高，專家分析重慶南路屬於第四種商業區，道路寬闊，建蔽率和容積率都比其他商圈高出許多，因此已有開發商默默搶進，整合畸零地後進行大型開發，讓未來的房價充滿想像空間。 拖出陳列書架，早早為開門做準備，沈老闆在重慶南路一段有2間店面，專賣古董書和國學書籍，不過近幾年，他改採複合式經營，賣自家烘焙咖啡，因為到書店買書的人變少，書街盛名早已不復當年。
重慶南路書街促進會理事長沈榮裕：「(房價)是以好幾倍數地在增長，本來105號才賣1億2千萬，這個可以賣到4億。」 原本的書局舊址變成建築工地，預計2020年完工後，將變成地面7層、地下4層鋼骨大樓，會作什麼用途不知道，沈老闆只能盡力辦活動，讓更多人記住書街。 重慶南路書街促進會理事長沈榮裕：「到了中午以後，都是一些背包客就拖著行李的，在這個馬路上走，那我們希望說透過跟商旅的合作，(推出)重慶南路周邊的有10幾個，名勝古蹟的一個圖章，然後讓這些觀光客可以到書店來蓋章。」 到處可見觀光客，重慶南路短短幾百公尺，商旅就至少30幾家，近5年來重慶南路所在的中正區，用現有大樓改裝商旅的新增房間數，依舊不見退燒跡象，而同一時間，房市買賣也越來越熱絡。 TVBS記者戴元利：「重慶南路一段兩側都是商業用地，只要有一定的土地面積就能自地重建，加上近幾年轉型為商旅一條街後人潮回流，讓這裡的透天店面市場，交易價格屢創新高。」 重慶南路路寬20米，土地使用又屬於第四種商業區，容積率、建蔽率超高，開發商趨之若鶩，以這處85坪的透天店面為例，去年12月就寫下總價4.8億新高。專家分析由於周邊有雙子星招標案、台北市議會地上權、北門郵局都更等大型開發帶動，炒熱房市新商機。
世邦魏理仕研究部主管李嘉玶：「其實這幾年陸陸續續一直有一些，開發商或者是私人投資人在，慢慢地在整合整個台北車站周邊的土地，整合的期間可能會拉得比較長，那有一些比較零星或是畸零地的部分，當然它會創天價 但平均來講的話，它的價格可能沒有東區來得那麼高。」 住商不動產房仲吳礎辰：「做店面或者是辦公的話，其實它的效益還是很強的，會有都更的效益 ，而且目前北車站這個附近，它仍然人潮跟車潮都是一個很滿的一個狀態。」 6月底才結束營業的金石堂，店面人去樓空，等待下一位租客，重慶南路房市買賣價格火熱，但租金行情卻不進反退，從實價登錄觀察，2014年單坪均價還有4千多，不過隨著大型書店陸續退出，前年下探2500最低，今年才在西區商圈帶動下，價格稍稍回穩。
住商不動產房仲吳礎辰：「因為以現在的店面來說是供給大於需求，所以租金如果說不往下做一些調整的話，在有些路段 ，它是不容易創造出它的一個租金效益。」 世邦魏理仕研究部主管李嘉玶：「住宅環境來講，可能還沒有相對其他傳統的豪宅區，還沒有那麼受到青睞，但如果在未來剛提到的一些，大型的開發案持續地發展之下的話，也許那邊住宅的前景，其實還是滿有潛力的。」 少了點書卷味的重慶南路，彷彿沒落貴族，不過有了都更概念黃袍加身，開發商鴨子划水，未來房價蠢蠢欲動。
農委會修改山坡地開發利用回饋金辦法後，桃園、苗栗及台中等縣市政府認為修法後爭議變少，但桃園市有約2000公頃山坡地坡度為5%以下，在民代要求下，市府將編列經費，明年調查實際誤列範圍，並請專家學者評估各區地質地形，若有誤列，將依程序劃出。
桃市農業局科長劉秀卿說，山開回饋金過去收取標準不一，去年底修法後，改以實際建築面積課徵回饋金，加上課徵標準也統一，去年底已開徵。不過，桃園有約2000公頃土地坡度未達5%，涵蓋龜山、楊梅、大溪與龍潭等行政區土地，早年因行政缺失，也被劃為山坡地。 桃園藍綠兩黨及無黨籍議員今年初在議會提案，要求市府成立專案小組，辦理市內平均坡度5%以下山坡地更正為非山坡地（一般土地），更正未完成前不得收取回饋金。市府表示，依法只要被列入山坡地都仍須繳納5%回饋金。 苗栗縣府農業處長陳錦俊表示，全縣80%以上土地列為山坡地，開徵時引發民怨，縣府建議緩徵，也曾建議中央、地方各一半，經費用來護林、造林及水土保持，但都沒被採納。今年徵收計費從申請面積改為實際開發面積，怨言稍減。 台中市農業局表示，山坡地回饋金辦法去年底修正後，大幅放寬免收取範圍，免繳要件由7款增加為16款，例如山坡地部分農業設施可免繳回饋金，須繳交的民眾比過去較少，市府支持合理的回饋金徵收。
高雄市政府觀光局今(3)日上午舉辦位於旗津區觀光旅館地上權標租案，該標租案設定地上權50年，基地面積約5430坪，權利金底價5.8億元，但最終無人投標以流標收場。專家分析，高雄市近年來旅館業經營有著一定困境，平均住用率不到6成，市場上仍有不少待售商旅、民宿與旅館，觀光旅館地上權標租流標不易外。 該地上權標租位於旗津區廟前路及旗津三路，基地鄰近旗津渡輪站及廟前路商圈，周邊有旗津海岸公園、旗后砲台、星空隧道和踩風大道等觀光設施，都市計畫使用分區為特定觀光發展專用區，可規劃200房以上中大型觀光旅館。
然而該案先前已公開招標2次，權利金也從原先7億4900萬元，降價求租僅剩5.8億元，換算等於打了77折，但受到大環境景氣影響，最終仍流標收場。 分析近年來高雄市旅館經營，目前依據行政院觀光旅館營運季報統計，今年首季高雄觀光旅館住用率僅57.04%，該數據與2014年70.97%、2015年70.43%相比，呈現大幅度衰退。 富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，目前高雄在市面上流通待售旅店、飯店不少，主因是陸客來台旅遊人次銳減，也連帶影響整體旅館營運狀況，即便此次地上權標租案權利金已大幅下滑，對投資方而言吸引力仍不足。（葉家銘／高雄報導）
農委會要求縣市政府需徵收山坡地開發回饋金，南投縣有九成五是山坡地，縣長林明溱昨天表示，徵收回饋金對南投縣民不公平，將發文給農委會建議將山坡地定義從海拔高度改為坡度，或是由縣議會提案讓非營利使用建築免徵收，避免擾民。 農委會：若訂自治條例免徵 違反森林法 對南投希望由議會連署提案訂自治條例，讓非營利使用建築免徵回饋金，農委會林務局表示，回饋金是森林法所明定，地方政府自治條例不能牴觸中央法律，南投若訂這樣的自治條例將違反森林法。 台中榮民總醫院埔里分院去年興建長照大樓新建工程，預計可增加兩百床病床，對南投縣長照是一大幫助。但醫院申請建照時，才知道依規定需繳交山坡地開發回饋金1900多萬元，幾乎工程一成費用，讓埔榮相當頭痛。
南投縣議員廖志城說，依山開回饋金規定，海拔100公尺以上或坡度5％以上都是山坡地，只要開發就需繳交回饋金。依這定義，南投縣幾乎全算山坡地，連埔榮興建長照大樓也要繳交高額回饋金，實在不合理。 還好，經縣府和民代居間協調，農委會認為台中榮總屬於退輔會管轄，算是行政機關，依規定行政機關可以免繳，才讓埔榮解套。
林明溱說，國土保育很重要，但山坡地規定太過僵化，農委會103年要求各縣市政府徵收山開回饋金，但當時由縣府公告山開回饋金標準，縣府執行時保持彈性，民眾較無困擾。 但農委會去年統一山坡地公告標準，南投縣魚池、信義、仁愛等鄉鎮全都屬山坡地，需徵收6％到12％不等的回饋金，其他鄉鎮也大多算山坡地，連居民興建農舍也要繳交回饋金，對縣民很不公平。 他認為，興建集合式住宅或大樓營利使用，才需徵收回饋金，一般農舍或非營利使用就不需徵收。縣府也將發文給農委會，希望將海拔100公尺以上就是山坡地規定刪除，改以坡度作為認定標準，比較符合實際情況，避免山坡地被過度開發，也不會造成一般民眾困擾。
三多商圈蟬聯高雄地王長達14年，其中前9年地王落在三多三路上的sogo百貨，後5年地王落在sogo百貨旁、位在三多四路的大遠百百貨。三多商圈人潮流失，卻仍產出兩個地王，原因是高雄的國家級重大公共建設集中在此，官方仍然看好區域的發展未來性。不過這些公共建設真的可以幫助三多商圈翻轉頹勢嗎？專家指出若沒有產業進駐帶進人口，恐怕效果也不明顯。 三多商圈之所以蟬聯高雄地王，最主要的原因是國家級的公共建設都在這裡。
高雄市不動產估價師公會理事長紀孟偉表示，政府在南高雄的亞洲新灣區投入經費，其中包含了多項重大公共建設，以及近10個重劃區，未來也將開闢許多新道路，也是看好南高雄未來的潛力，緊鄰亞洲新灣區的三多商圈大遠百才會蟬聯地王，這態勢短期內也不會改變。 此外，北高雄近年公告現值不斷調高，上漲幅度驚人，漢神巨蛋若再大幅調高公告現值對民眾的負擔太大，也是讓大遠百維持地王的原因。 不過大遠百雖然是高雄地王，附近又有眾多公共建設，但對區域房市的幫助卻非常有限，民眾林先生就認為地王只是讓附近的地價上漲，但是對商圈幫助不大。
目前亞洲新灣區已經完工建設如市圖總館、高雄展覽館以及第1階段輕軌，都只能帶進短期的人流，對商圈、房市加值效果並不明顯。 高雄市房屋市場調查協會理事長蔡紹豪指出，三多商圈也不是沒有翻生的機會，就看接下來將完工的港埠旅運中心、海洋文化及流行音樂中心等建設，是否能帶進更多觀光人潮，同時高雄市政府也要釋出更多利多條件讓國內外產業願意進駐亞洲新灣區，才能真正帶來人口紅利，三多商圈才有機會起死回生，房市就有機會更上層樓。（陳建宇／高雄報導）
年度「購地王」興富發建設（2542）買地再發威。興富發昨（3）日砸下3.3689億元，向高雄「南霸天」京城建設董事長蔡天贊買下其位於「京悅」豪宅大樓的1+2樓店面、停車位；興富發表示，計劃作為集團的聯合銷售中心之用。 興富發建設副總經理廖昭雄表示，興富發看好北高雄發展潛力，近年積極在當地收購土地、推出住宅和商用不動產的新案，並計畫長期耕耘；因此以3.3689億元買下這棟大樓1+2樓的金店面和停車位，共有建物385.49坪，將作為興富發和潤隆建設等集團新案的聯合銷售中心。
廖昭雄表示，這座集團聯合銷售中心位於高雄凹子底，短期內興富發集團可以自用，因為興富發和潤隆接下來計畫在高雄推出多項的新案，動輒上百億元的規模；加上，未來有機會持續整合鄰地，因為容積率高，長期來說也擁有可觀的再開發價值，所以是「進可攻退可守」的資產購置策略。 京城建設經理周敬恆表示，「京悅」住宅大樓位於高雄博愛二路250號、明誠路交叉口，賣方是董事長蔡天贊，1、2樓店面是其個人投資的京成建設擁有的資產，可說是北高雄正中心的黃金店面。 這是興富發建設今年以來第4次出手取得不動產，若扣除高雄市合建案，興富發已砸下37億餘元，陸續買下新北市淡海、桃園中壢、及高雄左營「京悅」店面等3筆土地和資產。 (工商時報)
高雄市採取開發與建廠雙軌制的和發產業園區，率先進駐的禾聯碩、梵達海洋、以及督洋生技等3家指標性企業，投資總計13.43億元之後，受惠提前建廠，近日已取得工廠登記，並已陸續投產，每年產值上看20億元。 高雄市政府經發局長李怡德昨（3）日表示，高市府採行土地預告登記及廠商同步建廠策略，使得有意進駐和發產業園區的廠商，建廠、投產時程，大幅縮短，勢將帶動高雄新一波產業投資熱潮。 李怡德說，進駐和發園區的禾聯碩、梵達海洋、以及督洋生技等3家標竿企業，都是該產業的龍頭或旗艦型廠商，具有國際行銷能力，且布局全球產業鏈，而和發園區正具備了吸引台灣製造高端技術廠商進駐，與打造產業群聚等優勢。 李怡德指出，以往的產業園區開發模式，都是等到公共設施完成、土地區塊劃分好，才進行標售或標租，然而和發園區走出了另一條新路，將園區公共工程與建廠同步進行，依照進駐廠商規劃的投產期程，按時交地、許可建廠，並取得工廠登記，如此一來，可透過旗艦企業加速進駐，帶動上下游產業鏈群聚，在地廠商也得以掌握產業升級與加值的商機。
他說，首波進駐的3家企業在園區規劃設計階段時，即搶先投資高雄，屢獲台灣精品獎肯定的家電製造商禾聯碩，看好高雄未來發展及市場規模，南下購地擴廠，投資4.48億元，建立高效節能環保空調生產基地。 投資額7億元的梵達海洋是高雄遊艇設備公司，其遊艇防火艙門、吊桿、艙蓋等海外訂單逐年增加，於是在和發園區擴建新廠，目標打造亞洲第一家遊艇百貨公司。李怡德表示，另外1家指標廠商則是督洋生技，投資1.95億元，生產健康家用電器為主力，預估年產2萬台按摩椅，將擴大出口日本提高市場占有率。 (工商時報)
國巨董座陳泰銘前後豪擲近37億元購置文華苑七戶，這種企業家「大手筆包棟」的置產案例不少，除頂新集團曾持有14戶帝寶外，近日知名金屬水龍頭供應商路達集團董事長吳材攀，也以永懋投資公司名義，狂掃三戶西華富邦。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，政商名流通常偏好特色豪宅，且注重買房買鄰，許多知名人士會買在同社區；此外，有些買方基於資產配置或讓子女同住，一次購買多戶，最常見是買進同層或上下層打通。 不過，陳泰銘對文華苑情有獨鍾，兩年內買進七戶，且每筆總價皆超過5億元，與頂新集團在早期房價未起漲前購入14戶帝寶案例有異。
郎美囡認為，由於豪宅市場去年底有解凍現象，加上北市豪宅稅費減少許多，使今年具指標性豪宅備受矚目，除這次的文華苑交易外，像是西華富邦具水岸景觀的高樓層，也吸引高資產族目光。 不過，郎美囡指出，今年台北市豪宅推案火熱，信義區及大安區都有推案，加上中古及新中古豪宅量體不小，市場汰弱留強更明顯，豪宅須有特色才能脫穎而出。
為解決企業界面臨缺地問題，行政院長賴清德今天主持「加速投資台灣專案會議」，要求相關部會在既有基礎上加速配合釋出產業用地，提供媒合機制，滿足企業設廠需求，讓台灣競爭力不會停滯。經濟部會中提出，預計至111年，可釋出的產業用地由原本的1442公頃提高至1470公頃，對企業用地需求應更有助益。 賴清德表示，目前各園區間使用程度不一，如：新竹園區、竹南園區、台中園區出租率達100%外，其他園區如銅鑼、宜蘭及中興園區出租率尚低，應強化運用。 賴揆會中聽取經濟部、科技部分別就「解決缺地策略推動進度及成效」及「科學園區土地釋出及目前使用情況」提出報告後，做出以上裁示。
他指出，為提供企業適合的工業用地，解決產業缺地問題，行政院於去年11月6日舉行「行政院排除產業投資障礙—解決缺地記者會」，推出「公有土地優惠釋出」、「民間閒置土地輔導釋出」及「產業用地開發與更新」等三大策略，以及12項具體辦法，解決產業的用地需求，經過半年多來的執行，已初步看到成效，經滾動性檢討，在公有土地優惠釋出方面，共釋出78公頃土地。 在強制拍賣閒置產業用地方面，賴揆責成經濟部儘速盤點清查公告，讓有需要者可取得土地。此外，立體化方案容積獎勵相關規範與配套應加速完成，以方便受理業者申請，並主動積極簡化審議流程，讓產業發展迅速啟動。相關修法也請持續推動，如：立體化方案中，直轄市政府尚未配合修正「都巿計畫法施行細則」部分，請內政部與經濟部積極協助地方政府辦理修法事宜。政府的信心。
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