|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂主任(Zora #212) 林莊婷(Tracy #235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
鬼城交易量驟降，新北市板橋區今年上半年衝6都交易王。根據6都地政局所公佈的買賣移轉棟數數字分析，前6個月交易量最大的行政區，意外由新北市板橋區奪下，累計買賣移轉棟數超過4000棟，跌破業界眼鏡，亞軍、季軍則分別是桃園市桃園區、中壢區。而過往交易量常勝軍淡水區，上半年則以3364棟跌出前3榜外。 住商機構企劃研究室依據6都地政局資料，統計上半年交易量最多的前10大行政區，新北市板橋區爆冷奪魁，上半年累計買賣移轉棟數4060棟，較去年同期的2375棟，成長約7成。第2名的桃園市桃園區，上半年累計買賣移轉棟數共有3843棟，而桃園市中壢區，去年上半年尚位居六都行政區交易之冠，今年則量減5.7%，下滑2名次、以3783棟屈居第3。
綜觀上半年度交易量前10大的行政區，新北市共有4區進榜，分別是板橋、淡水、中和、新莊，桃園市占2名，為桃園跟中壢，台中西屯及北屯頗有表現，高雄市僅鳳山進榜，而台南永康區這次以黑馬之姿，殺進第8名，還勝過新北新莊，讓人意外。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，不動產市場盤整後主力買盤以自用、首購為主，由於訴求低總價，買方願意以時間成本取代房價成本，轉進新北市與桃園市，「板橋雖然在新北市屬於高價區域，但受惠於重劃區新案破盤價所促成的全面性殺盤，買氣獲得帶動。」
被戲稱為「鬼城」的淡水區，今年上半年累計買賣移轉棟數為3364棟，較去年同期的3851棟，減少約12.6%，交易量排名，亦從第2名、滑落至第4名。郎美囡說：「淡水區之前因為交屋量及低單價、低總價吸引買方，向來是新北市的交易熱區，不過隨著市場信心增加，許多財力較為雄厚的買方陸續進場，因此造成排名大洗牌。除此之外，淡水新市鎮機能佳的區域逐漸出現飽和，例如新市國小年年爆滿，在新學校尚未成立前，反而讓有學齡兒童的小家庭思考其他區域，故淡水意外掉於前3名之外。」
老牌音樂餐廳BROWN SUGAR、韓國快時尚平價品牌SPAO和MIXXO、懷石料理始祖新都里瀧四店、詹記麻辣火鍋等，都在今年6月宣布停業，多數店家表達因租金高漲，所以走向關門大吉的命運，令人好奇，台北市店租漲幅到底有多驚人？ 獲今年「台北米其林指南」餐盤推薦的新都里瀧四店，經營至今已近20年，《蘋果日報》報導，新都里瀧四店所處的建國北路，對比2014~2015年、與2016~2017年實價揭露資訊，2個年度間的平均租金上漲超過2成，每坪月租金來到約1770.5元左右。
BROWN SUGAR所在的松仁路，2016~2017年間租金，也較前1年度上漲1成，房仲業者透露，松仁路沿街店面坪月租金幾乎都達5000元以上；位於南京東路二段主幹道的詹記麻辣火鍋，在2016~2017年間，平均每坪月租金則約2743元，對比前1年度小幅上漲約1.3%，但因周邊商圈人潮減少，店面置換率仍高。 至於東區租金行情更是驚人，原位在忠孝東路四段的韓系服飾店MIXXO與SPAO，總占地超過千坪，以當地單坪租金範圍落在1.3萬~2萬計算，每月店租至少破千萬元，租金成本是相當沉重的負擔。房仲業者指出，為解決台北東區店面的空置潮，有房東直接打對折降租，換求租客。 有專家預料，除了租金上漲因素，隨著年金制度改革，退休公教人員年金被砍，消費力將不如以往，台北市名店恐怕再爆新一波歇業潮。
五股垃圾山開發現曙光，新北市城鄉局指出，市府規畫打造產業專區，日前內政部區域計畫委員會已通過將該處納入都市計畫區，預計年底前舉辦公聽會、公開展覽後，就可完成程序，不過，許多地主不滿「區段徵收」方案，質疑分回土地不如「市地重劃」，連帶影響開發。 位於國道一號五股交流道、中興路、新五路與防汛道路間，占地一百多公頃的土地，過去因二重疏洪道闢建緣故，被列為一級洪水平原管制區，土地使用受限，地主無法利用，加上當時政府單位缺乏管理，成為廢土天堂，地主只能違規出租土地蓋違建工廠，堪稱都市毒瘤。
缺乏管理 堪稱都市毒瘤
新北市城鄉局綜合規畫科長李擇仁指出，五股垃圾山屬於洪水平原管制區，還須配合北市社子島防洪計畫，受到禁建規定開發受限。 李擇仁說，市府辦理「擴大五股都市計畫」案，將垃圾山周邊土地納入都市計畫，原先規畫的住宅比例偏高，連帶影響開發費用，才改為現今的71公頃的產業專區、8公頃住宅區，並保留42公頃公園綠地和公共設施。 垃圾山原本開挖清除費用高達100多億元，但多數改為產專區與公園後，不用移除全數堆積物，採原地壓實，可讓整治費用降低約30億元左右。
辦公聽會 採納地方意見
李擇仁表示，因擴大都市計畫行政院函示必須要採區段徵收，確實有不少地主認為分回區段徵收只能拿回40％太少，近期將舉行公聽會，聽取地方意見，預計年底舉辦公開展覽。 也有地方人士指出，區段徵收位置以抽籤決定，等於強迫民眾離開故居，對比市地重畫的原地原配不需搬遷，誘因差很大。 議員陳明義指出，五股垃圾山阻礙地方發展，地方已經忍無可忍，重新規畫勢在必行，且越早開始處理成本才能越低，區段徵收雖只給40％，但實際上法令是可以給到50％，市府應透過容積等獎勵靈活轉換，提高開發誘因。
推動都更為政府當前核心政策，內政部喊出年內推動規模300億元的公辦都更案、帶動都更在台灣遍地開花的目標，公股背景的三商銀進度快速超前。 反映在案件及核貸融資金額兩項指標上，華南、第一與彰化三家商銀，截至上半年承做14件都更案，核貸金額逾70億元，預計年底可達25件都更案的目標，核貸金額超越150億元。
內政部力推的「國家住宅及都市更新中心」8月即將正式掛牌，三商銀為目前行庫中配合度最積極的業者。 華南銀行表示，內部已正式成立都更小組，至今承做24件都更案，累計核貸金額逾215億元，今年目標承辦件數十件，核貸金額再增40億元。截至上半年已承做七件、累計核貸21億元的都更業務，進度超前，預計今年可順利達標。 都更最難之處在於釘子戶不願搬遷，華銀表示，房市太熱時，確實不利整合，建商的配合意願也低，所以要掌握房市發展平穩的時候加速推動，現階段正值房價表現平穩，是有利推動都更的時機。
經濟日報提供
銀行辦理都更利差並不高，但華銀高層表示，現在不做未來更難推動，且都更在政策推動下會成為趨勢，配合著政府的相關法規持續翻新翻修，愈早切入這塊市場機會愈大，華銀希望可以成為搶占都更市場的領先品牌。 一銀早在2009年就成立都市更新推展小組，專責統籌、規劃都更業務。做法上，一銀搭配產權及資金信託等業務，並透過建築經理公司辦理營建工程管理、財務稽核及續建機制等風險控管，成為所謂的「都更一條龍」的服務模式，既可以確保地主權益，也可以讓建物順利完成。 一銀協助不少產權複雜的地主自力更新案，包括921受災地區的「埔里中華商場」及「尚華仁愛大樓」重建案，讓住戶不花一毛錢完成重建。近期「水源路四五期整宅案」都更案，將生活空間狹小、無停車位的近50年屋齡社區，透過都更成為每戶室內30坪，外加一個停車位的現代建築大樓，預計今年上半年即可完工入住。
今年截至6月21日為止，一銀都更融資已核貸件數六件，金融達47億元，還在進行中的尚有六件個案、金額約80億元。累積已承做都市更新融資件數為35件、核貸金額約326億元，並已撥款94億元。 至於彰銀，承作的都更案件均位於大台北地區，也成功推出過不少知名個案，如大安區懷生段「正義國宅」案等，正在逐漸累積都更的承作經驗與口碑。
推動都更為政府目前最重要的政策之一，尤其公告招商都更案、老危屋重建案兩大類都更，推估整體商機高達2,000億元，吸引市場矚目。 不過金融業承辦情況尚未全面展開，侷限在特定條件的個案上，熟悉都更業務的金融業高層表示，目前銀行業者與建商投入的都更案件有兩大特色，一是銀行自己的行舍進行都更；二是自辦都更案多中在區域的精華地段，非蛋黃區的都更案相對而言乏人問津。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，都更最大的問題是耗費的時間相當長，光是整合至少就要花上兩、三年，因此，能夠吸引銀行業者與建商目光，積極投入的都更案，多為精華地段物件，或是銀行業者自行持有老舊行舍，因為整頓困難度小，只要估算未來收益夠高，滿手是錢的銀行自然樂於推動。
以土銀為例，目前參與的都更案件，在台北市集中在大安區、中正區兩區域，包括敦化南路、杭州南路、泰順街、大安路、信義路、四維路等黃金路段的都更案，都很搶手。如加計土銀正在辦理的逾50件都更案，整體都更融資估模，高達570億元。 此外，像民生社區的海砂屋自辦都更案，由於建商分回戶，多可以每坪80萬起跳的價碼完銷。
相對而言，若非這兩大類的都更類型，尤其坐落在偏僻地段的都更案，則顯得窒礙難行。例如大同區、社子島等區域的公辦都更案，不少個案由於原住戶與北市府爭議，還在持續卡關，進展沒有預期來的順利。
受惠交屋入帳大爆發，興富發「家族」完工交屋邁向歷年最高峰期。興富發（2542）、潤隆（1808）上半年營收雙樂透，雙雙衝破史上最高峰；法人預期，下半年還有新案入帳的高潮可期。 興富發最新的上半年營收昨（9）日出爐，累計1～6月營收大噴出達228.15億元，比去年同期激增2.3倍，也直接超越2017年一整年營收的186.7億元，也刷新歷年同期最噴量紀錄。至於6月營收，在內湖「雙湖匯」開始完工交屋的貢獻下，單月營收大噴出，達66.32億元，比去年同期激增6.62倍。
興富發集團總裁鄭欽天年初在尾牙宴上發出豪語：「今年則會是興富發成立以來，營收最多的1年！營建業史上，應該也沒有公司有那麼大的營收量體。」昨公布上半年營收果然驗證一半。 興富發今年是完工交屋大爆炸的一年，由於去年下半年部分大案紛紛遞延到今年才辦理交屋入帳，使得2018年的完工交屋量，呈現歷年少見的爆炸期。其中，第1季有南港雙美館、淡水海洋都心、台中文華匯等交屋貢獻。 第2季則有圓山一號院、雙湖匯加入銷售和交屋入帳的行列。其中雙湖匯總銷達169億元，是興富發今年入帳的一大重點，迄今已銷售約45％；接下來，還有華人匯、興富發莊園、興富發大悅、樹禾院、民生香榭、翰林小城、站前Ａ+等10多筆新案，會陸續完工貢獻。
法人估計，興富發2018年全台可望有總銷金額476億元、13個新案完工，已售案量達249億元；再加計可有近100億元餘屋銷售、轉投資潤隆建設（持股約12％）營收貢獻，估計2018年合併營收將有刷新歷史新高的實力。 至於「家族小鋼砲」潤隆，6月在「NTC國家商貿中心」啟動入帳下，帶動單月營收衝上13.72億元，年增3.88倍；累計潤隆上半年營收達85.26億元，年增5.94倍，創史上新高紀錄。 展望下半年，法人估潤隆總銷32.58億元，已售4成的「潤隆」6月完工，第3季可望衝高業績。
儘管百貨業擔心下半年選舉與年改消費縮手等效應衝擊，百貨三雄包括新光三越、SOGO、遠百等上半年仍交出漂亮成績單，其中，新光三越即使新竹店結束營業，全台業績仍衝破350億元，年增近5％，為延續買氣熱度，本周起推出夏季「卡利high」促銷，估全檔衝63億、目標5％成長。 新光三越販促協理彭緒箴強調，上半年包括餐飲、化妝品與精品等表現佳，其中精品表現最為突出，餐飲亦有5％成長，夏季卡利high活動為期36天，十大指定銀行刷卡購物累計滿萬回饋4％至6％電子贈品禮券，預計可刺激出高單價精品、3C、家電等業績。
新光三越6月即使少了新竹店與南西二館，但在台中中港、信義A8、A4與高雄左營等四家店兩位數業績成長帶動下，仍衝出全台50億營業額、年增4.7％，累計上半年業績達352.6億元，年增近5％，其中南西店上半年仍有1％成長。 北區副總李淑娟強調，男女夏裝五折起，加上施舒雅等櫃位改裝開幕，均有助促銷檔期業績精進。中部副總謝英明則表示，台中中港店上半年約83億元、年增近7％，
主要首季業績表現優異帶動。
SOGO於6月受惠新竹巨城店業績大增22％，與復興店8％成長帶動下，全台業績增長5％，累計上半年業績達194億元、年增3.7％，SOGO包括新竹巨城店、台北復興店、忠孝店均是業績助長的三大主力，夏季促銷包括服飾、配件均有特拍祭出。 遠百提前推出滿千送百活動，6月業績包括花蓮、嘉義等均有二成以上成長，台中大遠百則有兩位數成長，全台10店6月業績成長6.9％，累計上半年全台業績達197億元、年增2.3％。遠百強調，今年首季業績還不錯，但4、5月受到年改影響，買氣稍有停滯，6月則因大幅促銷，相對業績明顯成長，也挹注上半年營業額仍呈正成長。
15家上市櫃金控公司已有11家公布6月自結獲利，目前累計上半年以中信金控219.02億元暫居第一，年增率以開發金72.6％最高，且統計已公布的11家上半年累計稅後盈餘年成長近18％，如果國泰、富邦、新光金控延續高成長，全體金控獲利年增可望挑戰五成。 中信金上半年每股稅後盈餘（EPS）1.12元，中信金表示，上半年累計稅後盈餘219.02億元（年成長12.94％），主要是各項業務維持穩健，旗下銀行及保險二大獲利引擎均有亮眼表現。
其中銀行業務因海外放款動能帶動，放款規模持續成長，加上美國升息及調整孳息資產結構使淨利差提升，淨利息收入較去年同期呈雙位數成長；保險業務來自優化產品組合、多元化投資布局提升投資報酬率及負債成本持續下降，獲利大幅成長。
其他金控年成長多數也有兩位數，依上半年稅後盈餘高低順序為元大金111.76億元、年成長62.54％，玉山金92.47億元、年成長21.83％，台新金78.30億元、14.98％，華南金73.83億元、年增22.66％，開發金61.05億元、年增72.6％、國票金12.37億元、成長13.69％，日盛金14.17億元、年增46.54％。 至於上半年年成長個位數的有兆豐金150.1億元、3.4％及合庫金80.89億元、8.29％，第一金合計95.80億元、但年減0.47％。
桃園新明青年創業基地昨（9）日正式開幕營運，為桃園市第三座青創基地。桃園市長鄭文燦表示，可望帶動桃園AI青創風潮，並陸續成立「三大、三小青創基地，與二個育成中心」，盼桃園成為最大的創業聚落。 「桃園新明青創中心」原為中壢第二公有零售市場閒置空間所改造的青創基地，經過結構補強、裝修後改變使用型態，已遴選出包括無人機、機器人教育、智慧節能等12組創業團隊進駐。 除提供新創團隊獨立辦公室、共同工作空間等硬體設施外，也規畫提供高速運算工作站、自建伺服器、Amazon雲端運算平台等軟體，也提供創業諮詢與資金籌措對接管道，希望打造AI與機器人領域人才。
目前桃園已有三個小型青創基地，包括發展物聯網為主的「青創指揮部」，原作為倉庫使用的「安東青年創業基地」經活化後，現以AR、VR技術為主；第三個是昨日啟用的新明青年創業基地，以AI加上機器人教育為發展特色。 鄭文燦表示，桃園市府支持桃園的青創、文創、農創、客創及社會企業的創新創業，陸續設立三個大型青創基地，占地5公頃「虎頭山物聯網創新基地」預計今年底動工，作為車聯網和資安的測試基地。 青埔的「亞洲創新人才交流中心」為亞洲矽谷計畫的核心，中華電信預計投資150億元經費與市府合作，規畫為桃園版的軟體園區，以軟體通訊為主，培養軟體人才，引進國際大廠進駐；「幼獅國際青年創業村」預計今年發包，結合經濟部工業局「馬達矽谷計畫」，讓需要工廠型態的小型實作工廠進駐。 鄭文燦表示，另有「中原創業村」、八德區中華電信的創業育成基地，桃園將提供三大、三小青創基地和二個新的育成中心，給予青年創業最大支持。
鑑於〈2018台北米其林指南〉出版後，使「摘星餐飲品牌」更受外食消費族青睞，代理引進香港「添好運」港點專賣店、新加坡「了凡」油雞飯，以及日本「Tsuta 蔦」日式拉麵等米其林摘星餐廳的和億生活集團，下半年將持續展店，目標年底前連鎖店數18家，營收上看18億元。 和億生活集團執行長蘇嬉螢表示，目前「添好運」和「了凡」今年下半年將確定再增加共3個據點，而在台北車站對面的和億生活廣場亦將用力招商，爭取優質生活產業品牌進駐。她並表示，為招攬人才並打「國際盃」，和億生活集團除積極拓點展店，也已啟動企業組織優化，朝IPO目標邁進。
和億生活自4年前代理引進「添好運」，並以「全世界最便宜的米其林餐廳」訴求成功發展連鎖。去年台灣「添好運」營收約11億元，今年上半年「添好運」在全台已有9個連鎖據點，營收則已突破8億元。蘇嬉螢表示，為擴大爭取外食餐飲商機，台灣「添好運」今年將以新店型、新菜式與新服務，擴大客源打擊面，衝高單店營收。 看好捷運台鐵共構的松山火車站商圈，周邊平均每天6萬人次的人流量，「添好運」搶進台北松山車站Citylink開設新店將於今（10）日正式開幕，此一全新門市導入設有小圓桌與打卡牆的全新店型，同時針對家庭與上班族推出6人桌菜，以及用蒸籠盛裝的套組式下午茶，是「添好運」入台4年來第一次推出新概念菜單。
蘇嬉螢表示，過去台灣「添好運」每季都會推出新港點，此次推出的6人桌菜則是全新嘗試，主要是看好松山車站附近商辦大樓林立，希望桌菜能爭取聚宴商機，並提高平均客單價。 蘇嬉螢並指出，外食族到百貨公司消費已是趨勢，「添好運」未來展店仍將積極搶進百貨賣場設店。而「添好運」位在台北信義區統一時代百貨的門市，因租約到期將於12日停業。她表示，沒有繼續跟統一時代續約主要原因是，該店座位數太少且廚房亦不夠大，未能創造經濟規模。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
