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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
台灣不動產投資協會（CCIM）發布今（2018）年第2季商業不動產投資信心指數（ICI），結果顯示5項指標當中，辦公室、旅館、店面、土地開發、總體經濟環境) 全數下降。學者分析，可能是受到美國即將升息及美中貿易戰對整體經濟及房市影響。 根據台灣CCIM商業不動產投資信心指數（ICI）調查，今年Q2總平均指數為為90.93點（滿分200），較上一季下降5.57點，顯示整體商業不動產投資信心指數較上一季來得較悲觀。 ICI指數以100為基準，分別計算5項指標，再將各項指標之點數平均。ICI指標分數範圍在0～200之間，在0～100之間屬於「偏向保守」；中間值100 為「持平」；在100～200之間屬於「偏向樂觀」。
本次調查，五項指標 （辦公室、旅館、店面、土地開發、總體經濟環境）皆全數下降，其中，信心最高的指標從上季的「土地開發」轉變成「辦公室」，「土地開發」則居於第2名；信心指數居第3的指標為「經濟環境」，在此次調查結果也比前一季下降5.95點；居第4的「店面」則是調查中相對較保守的指標，本次調查較前一季下降6.36點。 政治大學總務長兼地政學系特聘教授林左裕分析，商業不動產投資信心指數下滑可能是受到美國即將升息以及美中貿易戰對整體經濟及房市的影響所致。
台灣CCIM不動產投資協會理事長黃鵬䛥則認為，這跟台灣國民所得不變有關，在民眾所得固定、購屋能力有限之下，當然建商購地意願也會降低，使得資產活化的「辦公室」產品勝出，如同美國的Wework，新加坡的Kafnu以及中國的粿心社，皆是利用辦公室做資產活化的例子。 台灣CCIM不動產投資協會市場研究委員會主委蘇明俊也以信義計畫區Q2發展為例，南山廣場辦公大樓甫完工就高達9成進駐率，高樓層租金更超過每坪新台幣5000元，創台北近期商辦租金新高，連帶也讓附近富邦集團A25地上權案，將原本引進頂級瑰麗酒店（Rosewood）的計畫，考慮整棟改為辦公室使用，顯示出市場「棄旅館就商辦」的態勢越來越明顯。
內政部部務會報昨天通過放寬危老重建評估基準，將適用百分之八容積獎勵的最低危險度總分，自六十分下修至四十五分，未來老屋將更容易取得重建資格，預計有近四成申請案受惠。 據現行內政部「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，若房屋初評危險度總分在六十分以上，代表危險度高，可直接重建，適用建築物容積獎勵基準容積百分之八；但分數在卅至六十分之間，則需進一步辦理詳評，以確定是否必要重建。 為加速危老重建，內政部部務會議放寬適用標準，將儘速簽至部裡，公告後即可實施。在營建署放寬評估基準，只要危險度總分達四十五分以上就可進行重建。
營建署國宅組組長朱慶倫表示，依現行評估基準，危險度總評估分數在六十分以上，可獲得容積獎勵百分之八，但實施以來，發現大部分案件，分數多落在卅至六十分左右，其中六十分以上僅百分之七。 朱慶倫指出，未來將最低等級下修後，危險分數四十五至六十分的案件，也可適用容積獎勵百分之八，依目前申請件數，約有二四○○多件、百分之卅九案件受惠。至於分數在卅分至四十分之間的老屋，容積獎勵則維持現行百分之六。 內政部表示，在評估辦法修正施行前，若已完成初步評估並取得評估結果的案件，可在辦法施行後，適用新評估基準，無須重新評估。 此外，部務會報中也增訂各類構造建築物結構評估表，讓過去因構造特殊無法評估的案件，也可儘快進行評估，如鋼筋混凝土、輕鋼構造、木構造等，營建署近期將邀集專家學者，就新增的評估表辦理說明講習會。
台北捷運開通20年，台北都會區捷運路網漸成形，加上捷運萬大線、環狀線及東環線陸續動工及規劃，未來台北市區的公共運輸更加完善。台北市政府規劃，將在捷運出入量大、節點及具發展性的捷運站方圓300公尺至500公尺內區域，視條件予以容積加級，最高增給容積率30%，加級需部分回饋樓地板面積予市府提供公益使用，此舉也在鼓勵民眾使用大眾運輸。市府都發局表示，已盤點117捷運站，已有40+站符合大眾運輸導向型發展（TOD）資格，該政策預計年底前出爐，未來地主或開發商也可循都市計畫變更提出申請。 市府有許多捷運開發分回的捷運聯開宅，屢有市議員要求開放做為出租公宅，但市府皆稱不符合效益寧願出售，此次市府推TOD 40+，也需回饋做為公益使用。
都發局表示，大眾運輸導向型發展（Transit-Oriented-Development，TOD）是以大眾捷運場站為基底的城市發展，可提升捷運使用量、調整站區節點空間機能、創造經濟發展等。市府擬依《台北市土地使用分區管制自治條例》，針對流量大的捷運車站、節點及具未來發展性的捷運站，站體方圓300至500公尺區域，若符合市府制定的條件，則給予容積加級，最高加級30%容積，部分加級的容積則需回饋市府做為公益使用，例如公宅、托嬰托幼托老等社福設施等。 都發局表示，目前已盤點117捷運車站，加上未來完工的萬大線、南北環線及東環線等車車，評估其發展性，預估有40+符合條件，無論是公劃都更或自劃都更， 若土地所有權人或開發商提出都更案，皆可循都市計畫變更申請容積加級。至於加級條件及回饋後的公益使用內容，市府正著手研擬，加級比率多寡，則需由於府審議。都發局表示，該政策最快年底出爐，即可開放民間參與申請。
新竹縣市、竹北新成屋與預售屋統計
大新竹地區今年上半年推案量大增，包括新竹縣竹北縣政三期、高鐵特區、華興重劃區、湖口王爺壟、新竹市南寮、關埔重劃區，將是下半年的六大戰區，光六大戰區初估合計就有約3,000戶的新案陸續釋出銷售。 住展雜誌市調顯示，近年新竹縣市每年約有千億元、約7,000～8,000戶新推量案，不過今年上半年即達645億元、5,209戶的規模釋出，其中又以竹北243億元最多，新竹東區、北區也有逾百億元水準。
根據業者觀察，竹北傳統二大熱區高鐵特區、縣政三期推案量，下半年仍維持高檔，高鐵特區包括名發、大硯、寶佳機構的和發、合康等建商都有新案籌備陸續推出；縣政三期則以日前公開、即造成排隊預訂熱烈的「椰林賞」領銜，加上合石「一緒」、竹風建設新案，兩區各有近500戶新案公開。 中華路華興重劃區過去並非傳統熱區，不過下半年也陸續有400戶新案釋出，包括鑫輝機構「實心甜3期」、在地建商春福機構、上市建商皇普均有推案計劃。
根據住宅週報社長陸敬民表示，竹北房市經過三年的修正，今年以來回穩，不過推案結構已有明顯轉變，過去24～26坪二房產品襲捲市場，不過隨著市場需求改變，新推案產品已漸轉向30～33坪的大二房，以及45坪左右的標準三房產品。 新竹市房市下半年重心將呈「東關埔、西南寮」兩大重心，新竹市除了關埔重劃區今年上半年興富發建設推出的「竹科悅揚」、富宇建設與全球人壽合建的「富春居」合計約1,500戶的二件指標大案持續去化外，也有規劃80戶的小品個案「賦居」推出。
另外值得注意的是，新竹市南寮除了目前金連城「Go讚」、「一品八方」等建案之外，包括寶佳機構旗下的佳泰、協和等握有多筆土地，以及春福、金連城、富宇等建商各擁土地，初估將有近十案搶在南寮第4季傳統銷售淡季之前的黃金銷售期推出，總戶數將超過800戶。 銷售業者指出，相較於新竹市中心土地價格動輒逼近每坪百萬，房價普遍站上3字頭，南寮約每坪16～18萬元的1字頭價格，房價僅約市中心五至六成水準，價差對首購族格外具競爭力。
房市讓利風止步，開出市場破盤價第一槍的江翠北側重劃區不再讓利。據悉，近期將相繼開案的「國泰朋」、「國美翠亨村」、「遠雄江翠」三大案，全部開出5字頭房價，與區域行情4字頭價差高達10萬元，其中又以「國泰朋」平均每坪開價57萬元、創區域新高價。 國泰建設發言人林清樑分析，前二、三年江翠北側重劃區祭出破盤價個案，主要是建商早期取得土地成本較低所致。他強調，不少建商是在重劃過程的中後期，或是重劃區開發完成之後拿下土地，因此區域市場在低土地成本建案已經反映，加上土地成本較高的建案相繼釋出，才會讓市場有「 讓利風止步的誤解」。
經濟日報提供
不過，林清樑強調，房市回歸到基本面後，建案價格回歸市場機制，雖然市場上不少建商開高價，但若是客戶不買單、銷售率跟不上來，建案價格也勢必再做調整。以國建來說，這波房市進入盤整期，「國泰朋」每坪平均開價僅57萬元，較原先多頭行情已向下修正，加上國建超過50年的營造工程品質，並規劃31至55坪符合市場自住客需求產品，相信消費者會選擇好房子和好建商。 除了「國泰朋」以外，預計7月底開案的「國美翠亨村」，市場預期每坪推案價也將站上5字頭。對此，負責銷售作業的海悅國際總經理王俊傑表示，全案價格未定，接近開案時才會訂定價格。 今年第2季就開始進行潛銷的「遠雄江翠」，遠雄建設表示，目前無景觀、二房產品已賣光，僅剩坪數較大、面水岸的景觀戶，目前開價每坪55萬元，全案將在26日正式公開。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，這一波房市買氣回籠，包括鶯歌出現4字頭、汐止也有5字頭新案、新莊副都心更有每坪挑戰百萬元新案，均與區域行情高達價差一倍，顯示這一波買氣回籠不只增強建商信心，也讓建案價格逐漸揮別讓利價，創新高價建案有捲土重來的趨勢。
彰化縣負債高達15.3億元，縣府預計標售高鐵彰化站，位在田中鎮高鐵段859地號地可建築的土地，共計61筆土地，以還清債務。 彰化縣政府向銀行借貸70億元市地重劃的開發基金，將賣地的收入優先還債，目前還債尚欠15.3億元，為了盡快還清這筆債務，縣府預計今年會有2次標售作業，共出售61筆土地，總面積43.83公頃（約13.2萬坪）的土地，標售總額為79.83億元，平均一坪為6萬287元。
標售案將於7月27日、8月20日進行，大的住宅區的土地也化小、細割成小坪數，共有45筆，面積達25.95公頃，每筆最小坪數61.71坪，最低競標價格558萬元，讓個體戶的一般民眾也有能力參加競標。
而產專區、旅館區及運輸專用區等筆數則共約16筆，不過，面積都是百坪甚至千坪以上，每坪價格從10萬元、11萬元到12萬元不等，讓產業入主。產專區、運專區和旅館專區共約73公頃，這次標售17.88公頃，每筆土地方正、臨路、坪數夠大，產專區和運專區可供紡織、自行車、醫療保健、運輸倉儲、科技、休閒等多元產業設廠，旅館專區可供住宿、餐飲和旅行業進駐，產業類別多。 今年上半年，高鐵彰化站賣地收入共4億元，均用以還債，清償後開發基金債務由19.3億元降到15.3億元，下半年後的2筆標售，再賣出幾筆，就還可以繼續還清債務餘額，減輕財政壓力。
榮化昨（22）日無預警宣布將與國際投資機構KKR簽署股份轉換協議的下市計畫！KKR將以每股56元（內含每股約台幣2.9元股息），100％收購榮化股份，收購金額高達新台幣478億元（約15.6億美元），相對榮化20日收盤價格，溢價幅度17.28％。 為此，榮化預計9月10召開股東臨時會，並於完成股東會同意、主管機關核准後，預計於今年第4季完成交割下市，終止上市買賣。 據悉，榮化此次結盟起因KKR主動洽商參股投資，藉此協助擴大榮化在全球佈局與國際併購推動。據雙方規劃，KKR將與榮化大股東（李謀偉家族持股榮化約達三成）合資成立海外子公司，其後再設立100％台灣子公司啟動現金收購計畫，完成榮化私有化提案。
榮化強調，大股東此舉並非將事業出售，未來對台投資還會增加，並透過與外資KKR合資結盟的資本、財務專業優勢，加速開展全球佈局與國際併購推動。尤其，在近年台灣已許久沒有國際資金加碼投資情況下，這次KKR入股榮化，顯見其對榮化的高值化專業實力與發展潛力深具信心。 榮化也表示，未來一旦營運規模、利基版圖更上層樓，仍會以台灣重新掛牌為評估首選，但也不排除在紐約、倫敦掛牌交易，讓集團事業發揮多元加乘效益。 榮化董事長洪再興指出，KKR是一家擁有42年歷史的國際投資機構，而榮化過去50年來在全球優質塑化產品領域也已建立聲譽，這項股份轉換提案為股東帶來意義重大和立即價值，也為公司挹注更多資金與經營管理的資源，邁向企業永續經營的發展。 榮化表示，KKR由旗下亞洲三期基金（Asia Found III）提出這項股份轉換提案。KKR將由旗下公司Carlton，透過其100％持股的台灣子公司，依企業併購法規定與榮化進行股份轉換，支付現金對價換取榮化100％股份。
Carlton預計支付榮化股東每股56元現金，其中包含2.9元現金股息，預計27日除息，一旦完成股份轉換，KKR將成為榮化最大股東並掌有絕對控股權；包含榮化員工及榮化創始股東家族特定成員皆參與這項合作案。 榮化成立於1965年，致力於開發熱可塑彈性體和高性能塑膠等特殊化學產品，廣泛應用於基礎建設、醫療照護、家用、車用、紡織品、電子產品等多元用途。企業總部未來仍將設在台北，並維持在全球的經銷通路及在台灣、中國大陸及美國的製造廠。
嘉義縣馬稠後產業園區後期開發爭議再起，縣府最近上網公告辦理第3次甄選開發商，副議長陳怡岳前天召開專案小組，以此案相關程序文件未完備，要求停止甄選。縣府經發處長林學堅說，馬稠後89年報編，開發刻不容緩，縣府依規定辦理甄選。 馬稠後產業園區後期343.78公頃開發案，5月內政部區域計畫委員會審議原則同意，但須補正農地違規工廠清理輔導計畫等資料，預定8月取得開發許可，縣府辦理開發商甄選，預計後年釋出建廠用地201.52公頃，最大地主台糖同意合作開發提供土地，此案開發過程爭議不斷。
陳怡岳說，縣府2次公開甄選委託廠商開發，雖都評定出優勝廠商，最後因故終止，無法簽約辦理開發，因此開專案小組會議，要求經發處長林學堅報告，議員林秀琴、林緗亭、林沐惠等發言討論，做成三項決議，包括在相關程序文件未完備前，應停止甄選開發商程序。 專案小組質疑，內政部要求縣府3個月內補正，未核發許可同意公文，卻急於發包，程序不妥，台糖同意合作開發，縣府甄選須知說明卻與台糖同意方式不同，2次甄選因故終止程序，未釐清責任前，不應急於辦理第3次甄選。 林學堅說，馬稠後分2期開發，首期開發完工，後期第一次甄選得標廠商放棄，沒收2000萬元保證金，第二次因有公文夾在招標文件廢標，目前依規定辦理第三次甄選。
彰化縣既有的農地工廠多達六五五○家，佔地為一三○○多公頃，縣府建設處副處長陳威宏表示，針對無法恢復為農地、無污染的農地工廠，考慮將透過國土計畫法來解決，有條件讓其「就地合法」。但彰化縣環保聯盟總幹事施月英強調，就地合法不是直接「擺爛」，而是要說清楚土地污染的底線，這才是土地正義！ 由於台灣經濟發展造就各地農地工廠林立，以彰化縣來說，農地工廠有六五五○家，其中包括未登記工廠約五千家，佔地一千公頃，以及辦理臨時工廠登記的約有一五五○家，佔地約三、四百公頃。多年來，這些農地工廠受限於土地無法合法，發展也受到侷限，而比鄰工廠的農地也受到工業廢水等污染波及，有些田地還出現反覆整治的無奈情況。
依國土計畫法 解決農地工廠問題
陳威宏表示，國土計畫法今年公布，依照四大功能分成城鄉發展區、農業發展區、國土保育區、海洋資源區，各縣市在兩年內針對未來發展需求來進行盤點，希望透過國土計畫法來正視、解決農地工廠的現況與問題。
無污染、無法恢復農地耕作優先
他說，以彰化縣目前的政策來說，只要是無污染、無法再恢復農地耕作的土地，可透過國土計畫法來解決，但也不是無條件的就地合法，除了必須符合環保規範，還要依法設置公共設施，也要依法繳交回饋金等等，才能取得合法身分，若是是污染產業，將要求遷移到工業區。至於有多少工廠可以符合上述條件，目前縣府並無詳細的統計數據。
現有農地工廠 須劃入城鄉發展區
根據國土計畫法的規定，現有的農地工廠如果要有條件原地合法，就要劃入城鄉發展區，因為城鄉發展區內有住宅、工業等土地使用規劃，而彰化縣目前草擬規劃城鄉發展區為九四○○公頃。
環團：應考量全民利益、土地正義
彰化縣環保聯盟總幹事施月英表示，「污染」要如何認定？是環保團體最關切的問題，因為農地工廠確實難以恢復為耕作農地，但也不能因此就讓污染繼續留在原地，以國土計畫法來進行重新規劃，應該是以全民利益、土地正義為最大考量。 施月英強調，希望政府能夠真的做到，把有污染的農地工廠遷到工業區，同時也要設立時間表，而不是讓無法合法工廠永遠存在，對於就地合法的工廠，更要嚴格把關，才能達到「土地正義」的要求。
機械業利多！上周三三會例會業者的請求，政府聽進去了。經濟部研擬修產業創新條例，重新動用設備投資抵減這項租稅優惠，但僅限智慧製造，不擴及所有的設備投資。經濟部已發文各部會，要求表達意見。 促進產業升級條例在民國99年廢止後，設備投資抵減租稅優惠就不再有了，如果修法通過，這是十幾年來首度納入租稅優惠政策。
財政部對新增投資抵減項目態度保守。早在第一波稅改，營利事業所得稅率由17%提高至20%時，產業界就希望重起投資抵減，以減輕企業負擔。財政部官員說，不能單看調升營所稅率，政府也調降了未分配盈餘加徵營所稅率，由10%降為5%，要綜合評估。 投資抵減租稅優惠大分兩部分，一種是購置設備的抵減，一種是研究發展支出的抵減。在促產條例時代，兩者都有，例如購置防治汙染設備的支出，可抵減營所稅，但到了產創條例時代，要歸零思考租稅優惠，購置設備的抵減就取消了，單剩研發抵減。 三三會例會時，業者建議重新動用購置設備投資抵減的政策工具。友嘉集團總裁朱志洋向蔡英文總統請求，購置智慧製造設備給15％到20％的投資抵減稅額。其支出的15%到20%可以抵減當年度的營所稅稅額。經濟部官員指出，智慧製造的投資抵減會納入修法。但未說明這是否來自總統府的指示。
由於機械業主要分布在台灣的中部，例如上銀科技總部就設在台中市，智慧製造的投資抵減政策有助於機械設備銷售，有助於中部經濟發展。 官員說，業者希望內外有別，對購置國產的智慧製造比購置國外者給予更多的優惠，這點經濟部無法應允，這違反世界貿易組織（WTO）的規定。 外界質疑經濟部獨厚特定產業，官員解釋，的確對賣設備的機械業有利，但很多企業都購買智慧製造設備，包括半導體業和各個製造業，只要導入機器人、導入軟件控制生產線進行自動化，都符合投資抵減規定，沒有獨厚的問題。 官員表示，扶植智慧製造是政府既定政策，不只著眼於產業升級，也考量到少子化造成的未來人力短缺，產業需及早因應，以免衝擊產值。
根據財政部最新資料，2016年綜所稅申報戶約622萬戶，若按申報所得高低分成20等分，所得最低5%家庭平均申報所得4.4萬元，所得最高5%家庭平均申報所得468.7萬元，所得最高與最低5%差距106.52倍，較2015年的100.45倍擴大，為史上次高。不過，若與前幾年相較，近2年所得差距擴大趨勢略減緩。 財政部官員則重申，綜所稅申報資料不宜逕行作為衡量所得差距的依據，因為這份資料不含分離課稅、免稅所得及政府移轉支出等，而且可能受到稅制改變影響；例如2015年股利扣抵減半，不少企業搶在2014年分配股利，使得高所得者收入增加，2014年最高與最低5%所得差距就擴大至109.69倍，創下史上新高。
根據財政部資料，若將綜所稅申報戶分成5等分，2016年所得最低20%平均申報年所得18.4萬元，最高20%平均245.9萬元，差距13.36倍，略高於2015年13.36倍。若分成10等分，所得最低10%平均年所得10萬元，最高10%平均341萬元，差距34.1倍，也高於2015年的32.95倍。 若將綜所稅申報戶分成20等分，2016年所得最低5%平均申報年所得4.4萬元，低於2015年的4.7萬元；最高5%平均年所得468.7萬元，也低於2015年的472.1萬元；最低與最低5%家庭，所得差距106.52倍，高於2015年的100.45倍。
不過，2005年所得最高5%與最低5%，所得差距僅55倍，2009年攀升至75倍，2011年逼近95倍；2012年因軍教課稅稀釋貧富兩極化情況，所得差距縮小至近84倍；但2013年又擴大至近98倍，2014年更創下109.69倍的新高，近2年維持100倍以上，所得差距擴大趨勢略減緩。
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