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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
台北市政府市政會議昨（24）日通過「台北市未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估標準」修正案，將原有14項指標簡化修正為十項指標，並將自今年9月15日起實施，但依規定，簡化細節明天才會上網發布「懶人包」，預期可加速推動北市都更。 北市都市更新處官員昨天表示，這次修訂北市都更自劃單元評估標準，主要是配合市府公私協力全方位全流程30+5行動方案，並考量實務上認定困難點，綜整都市計畫及建築相關領域專家學者及機關、公會的意見進行修正。 這次修法重點與方向，主要是刪除使用率較低且認定困難的指標，由原「14項指標符合三項」，修正為「十項指標符合二項」，配合行政簡化，並使申請人後續更容易瞭解法規內容運用，使指標認定基準更明確化，以提升審議效能降低指標檢討的不確定性，使民間申請自劃案件有所依循。
至於修改的細項，官員說，因市政會議剛通過，這兩天會整理出修正條文對照表，公告上網，讓民眾了解新的規定，原則上新修訂的規定會讓有意自辦都更者看到標準就一目了然，而該評估標準，後續也將透過都市更新法令宣傳及相關專業人員教育訓練，對外宣傳受理的程序。 【記者陳美玲／台北報導】對於北市府昨（24）日通過新的「都更自劃單元評估標準」修正案，不動產開發商業同業公會全國聯合會秘書長于俊明認為，修正案通過後有六大優點，包括提升自劃效能、認定基準明確化、提升審查效能和都市計畫公設服務水準，及降低市府財政負擔，創造雙贏。
南投縣境高達九十五％土地是山坡地，去年十二月底新修正的「山坡地開發利用回饋金繳交辦法」公布實施後，民眾興建自用住宅繳交的回饋金增加，引發民怨。南投縣長林明溱昨天在縣務會議指示縣府農業處訂定自治條例，將自用住宅的回饋金課徵比率一律訂為三％，降低民眾的負擔，就算可能牴觸中央法規，「只要不涉及刑責、不被抓去關就好」。 農委會林務局對於山坡地開發利用，訂定「山坡地開發利用回饋金繳交辦法」，回饋金用於林務發展及造林基金。自二○一四年至二○一七年十二月止，南投縣回饋金總共課徵一四五七件、八千萬元。
南投縣農業處說明，過往以「山坡地開發利用許可面積」，與當期公告土地現值乘積六％至十二％計算，授權地方政府視開發利用程度類別，課徵不同比率回饋金。對於自用住宅，縣府大都以六％課稅。 去年十二月該辦法修正公布實施後，自用住宅的回饋金課徵改以「建築面積」與公告土地現值乘積十一％，建築面積以外的土地面積乘積六％，民眾繳交的回饋金比以往增加。 農業處人員舉例，若在一百平方公尺土地蓋六十平方公尺自用住宅，每平方公尺土地公告現值一萬元，以往回饋金為六萬元（100平方公尺×1萬元×6%），現在須課徵九萬元（60平方公尺×1萬元×11%）+（40平方公尺×1萬元×6%）。 農業處長陳瑞慶指出，已行文農委會，希望將自用住宅建築面積回饋金課徵比率降至六％，建築面積以外的土地不課徵回饋金。據此，以前例來看，回饋金為三．六萬元（60平方公尺×1萬元×6%）；縣長昨日再砍到三％，等於是一．八萬元。 南投縣法制行政科表示，地方政府若不課徵山坡地開發利用回饋金，可能會有行政怠惰問題，並影響中央對地方的相關補助。 林明溱表示，中央未因地制宜，南投幾乎每個建案都要繳回饋金，對縣民相當不公，他最終目標是希望非營利用途的開發案，都不要課徵回饋金。 南投縣議會議長何勝豐指出，回饋金全數上繳中央，對改善縣府財政毫無幫助，因此在今年五月定期會已提出「非營利用途的土地開發案，都不課徵回饋金」的提案。
南科高雄園區在華邦電進駐後，因土地趨近飽和，為活化土地，擬將園區內利用率不高的住宅用地等變更為廠區用地，盼爭取更多半導體及光電廠進駐，環保署昨（24）日進行「環境影響差異分析報告」審查，但因變更後用水電、空汙預量都將大幅增加，環委要求開發單位補件再送審查。 截至今年2月，南科高雄園區核准投資廠商已達85家，光電產業有16家，積體電路產業有四家；其中華邦電則預定今年九月，在園區設置12吋晶圓記憶體廠。華邦電進駐後，高雄園區的土地出租率截至6月底止已達92%，南科管理局擬將高雄園區內使用率不高的住宅區及學校等變更為廠房用地，並將台南園區變更後產生的40萬土方運送至高雄園區。
南科指出目標希望趕在今年底前，完成土地變更，之後再進行招商。按規劃，將變更園區內本設定為住宅社區用地處，預計將多騰出38.6公頃面積供設廠，讓高雄園區廠房用地擴增到255.52公頃。因本次不屬擴建或新設園區範疇，變更基地面積未超過10%，不必重做環評。 雖然南科管理局不斷強調，這次的變更並沒有增加開發面積，但用地變更後，廠房用地新增近18%，而用電量及空汙排放推估量分別增加了86%及850%，因此遭到環評委員質疑實質影響恐更大。 環委點出空汙排放量大幅增加問題，以氫氟酸為例，園區本預估滿載量每年僅1.74公噸，變更後卻暴量至106.46噸，建議南科局需做健康風險評估。環保署要求南區管理局於10月31日前，針對水電用量，以及空汙排放量、汙水量、廢棄物增量等預估增量，提出估算依據。 南科局強調，半導體及光電產業是他們一直希望引進的，相較其他產業，水電用量最大，雖未來新進的產業未定，因應可能有那類產業進駐，得先預留空間。
故宮南院參觀人數不斷下滑，曾出現單日入園人數只有300人的慘況，成了不折不扣的蚊子館，而紛擾快3年的BOT案如今也面臨解約命運，南院還要歸還3億的履約保證金，可謂賠了夫人又折兵。故宮南院深陷觀光危機，周邊房價也受到衝擊，面臨1字頭保衛戰。 故宮南院與樺璽公司於2015年8月17日簽訂BOT契約，合約長達50年，外加優先續約20年，預計分三期，投資49億元興建營運文化服務及附屬旅宿設施。樺璽公司於2015年11月如期完工第一期進度，但在政黨輪替後，雙方對後續合約爭議不斷，故而解約，故宮南院因此人氣退燒，空轉近3年。
根據實價登錄資料，故宮南院周邊房價走低，連嘉義高鐵特區都受到衝擊，以該區域唯一一棟新成屋社區「遠雄國寶」為例，去年初預售時，開價約在每坪14萬到16.4萬元間，但去年底掀起一波求售潮，成交價下殺至每坪11.3萬元，面臨1字頭保衛戰。 《好房網》報導，房仲業者指出，為搶攻故宮南院開館帶來的觀光利多，當初不少台北客南下買房，但因南院觀光人潮不如預期，周邊房市掀起一波求售潮，在價格競爭之下，更容易出現破盤價格；另一方面，南部人還是比較喜歡透天產品，導致新成屋產品跌價速度更快。 業者表示，故宮南院BOT解約，先前爭相在南院周邊卡位的飯店業者，現在有的已倒閉，有的能賣則賣，周遭唯一營運的樺舍商旅，日前驚傳可能將在8月歇業，故宮南院周邊大型商用不動產市場也瀕臨潰散。 (中時電子報)
苗栗縣政府計畫在遠雄集團原申請於後龍鎮興辦健康生活園區BOO（興建、擁有、營運）案土地，重起爐灶改推醫療健康園區BOT（興建、營運、移轉）案，經過近半年時間，可行性評估出爐，認為可行，苗栗縣政府衛生局目前已函請地主國有財產署同意讓苗栗縣政府使用土地，辦理BOT案，待核准後即可辦理招商，目前國有財產署正在進行作業程序。 苗栗縣政府衛生局指出，「苗栗縣衛生醫療健康園區BOT案」對鄉親相當重要，所以在遠雄健康生活園區BOO案喊停後，積極辦理，經過可性行評估後，營運、法律與財務面等都可行，待國有財產署同意繼續撥用土地給苗栗縣政府後，就會開始招商程序。 苗栗縣政府衛生局指出，可行性評估案報告出爐後，已經於七月上旬向國有財產署申請移撥土地，以便縣政府推動醫療健康園區開發BOT案，引進醫療中心等大型專業性的醫療團隊進駐，造福縣民
。目前國有財產署正在進行作業程序。 遠雄集團原本申請在苗栗縣後龍鎮國有財產署所有的二十．六公頃土地興辦健康生活園區BOO案，讓苗栗鄉親開心終於有急重症醫院進駐，惟遠雄集團在前年申請解約，更向內政部申請停止興辦事業計畫，計畫胎死腹中，讓不少滿懷期待的鄉親希望落空。 關於苗栗縣醫療資源不足問題近年來屢被提及，包括行政院長賴清德也曾前往衛福部立苗栗醫院參觀，了解苗栗縣醫療發展現況與實際需求。 由於苗栗縣一直缺乏大型急重症醫院，也引起不少縣議員在議會關切，鄉親同樣殷殷期盼。衛福部六月底評選通過將輔導苗栗市大千醫院升級為重度急救責任醫院。
受金融科技風潮與外銀加速裁撤影響，國銀分行數近四年來急速滑落。據金管會最新截至6月底統計，全體國銀分行家數只剩下3,403家，較去年底少了14家，花旗銀行下半年再裁撤5家，合計19家，超越2015年時的18家，將一舉跌落3,400家整數大關，創下2011年以來、七年來最低水位。 這14家減少的分行中，以元大銀因人力調度問題，一口氣減少九家分行最多。其次以渣打銀也關掉桃園3分行、新竹關西、三義和嘉義等總計裁撤了六家分行居次。其他裁撤分行的銀行包括澳盛銀行1家、渣打6家、台中銀1家及永豐銀行1家，總計今年上半年裁撤了18家分行。
不過仍有部份銀行仍繼續在國內增加分行據點，包括王道銀行增加2家、玉山銀行增加1家、凱基銀行增加1家，總計共增4家分行。因此合計今年上半年國銀總計分行總數仍較去年底減少了14家，已超過去年一整年減少分行家數的總和。 由於花旗銀日前也公告將裁撤竹科、麥寮、和清水等3家分行，並向金管會申請的還有台南府城、高雄鳳山2家，下半年分行預期減少5家分行，國銀據點持續減少，恐一舉跌破3,400家大關。
不過金管會銀行局副局長莊秀媛表示，元大銀行9家分行不算裁撤，將來會再復業，目前已來申請2家復業，包括東台南與新左營分行，其他幾家未來有將復業。莊秀媛解釋國銀裁分行的原因，主要因為金融風潮興起，主要跟客戶交易習慣改變有關。 至於外銀近年來裁撤分行較多，莊秀媛表示，當初外商銀行合併台灣經營不善的問題金融機構，隨時間演進，實體分行的價值也會不太一樣；近年來因應總行對行舍有一些規範，隨時間改變，一些舊行舍已不符合總行的要求，部份租用也不能隨意更動，因此決定裁撤，一定會去調整分支機構分布的狀況。 國內銀行過去只在2008年金融嘯海期間，因處理問題金融機構，才有分行衰減的情形，其餘都是持增加，但自2015年開始，已連續近三年，分行家數一路衰退，今年上半年就一口氣減少14家，花旗下半年還有5家要減少，合計高達19家，已超過2015年當時一年減少18家的紀錄，引發市場高度關注。
房市買氣緩步回溫，六都上半年移轉棟數年成長4.8％，中央銀行24日公布6月全體銀行購置住宅款（房貸）餘額來到6.78兆元，建築貸款（土建融）餘額增至1.77兆元，雙創歷史新高。其中土建融6月年增率6.24％，更創39個月來最大年成長幅度。 根據央行統計，受到政策打炒房的效應，投資客退場，建商陷入觀望，且推案量大減，2015年開始土融餘額顯現衰退，直到房市管制鬆綁後，2016年底餘額才重返正成長，但主要為去化過去龐大推案餘屋的周轉金需求。 去年開始房市趨於緩步回溫，建商陸續進場推案，土建融年增率回升至3％之上，今年來更逐月上揚衝破5％，最新的6月年增率來到6.24％的逾三年新高，且已連續20個月正成長。 銀行房貸主管表示，今年房市新制上路，包括雨遮及屋簷等不登記且不計價，許多建商去年下半年開始進場搶照以適用舊制。
由於取得建照及後續提出建貸申請的準備期，一般大多需費時五、六個月，取得貸款正式開工，產生遞延效應，就會反應在今年上半年、尤其第二季土建融明顯增加。 其實建商今年以來對房市未來的看法，明顯轉趨正向。銀行房貸主管認為，儘管目前自住客占比逾8.5成，但也代表市場需求仍在，建商因餘屋去化加速的激勵，進場推案意願提高，否則如果買氣還是低迷，就算新制將實施，搶照情況恐怕一樣偏冷清。
房貸餘額方面，央行統計顯示，6月年增率4.65％，仍位在去年以來相對較高水準的4.5％之上，代表買氣溫和向上趨勢不變。央行官員指出，房市目前主要還是以首購族及換屋客為主力，買氣溫和復甦，市場相對健康發展，其中八大公股行庫6月底承作首購族的「青年安心成家方案」餘額來到6,442億元，占整體比重9.5％。 銀行房貸主管強調，觀察投資客炒房風氣再興起的機率低，全靠自住需求支撐，反應在近八年來建商推案偏保守，尤其少子化造成需求降低，預料中長期房貸及土建融餘額將維持穩定增加，過去大幅飆高的盛況不再，房市回歸健全及穩定發展。 (工商時報)
金管會為推動「金金併」，已準備開啟「非合意」併購大門，四大條件及「新三不」原則也提前曝光，業界分析，排除五家公股金控後，同時符合金管會四大條件資格的只有國泰、富邦、中信、元大、玉山等五大民營金控，至於潛在「被併」的金控，據指出，包括日盛金、永豐金、新光金都曾出現在金管會內部評估之列。 金管會主委顧立雄今（25）日將邀集16家金控董總召開閉門會議談金金併，業者據金管會上周發出的會議通知和討論內容強調，其中金管會除要求敵意併購者必須符合四大「優等生」條件，也首度祭出「新三不」，讓想敵意併購的金控不能「先上車後補票」，即金控先作財務性投資進場，金管會核准之後再「變身」併購投資，將被禁止。 「新三不」原則包括，金管會未核准參股投資前，金控不可透過關係企業先投資布局；倘若關係企業先前已有財務性投資持股，未來除非金管會核准繼續投資，否則不准增加；金管會核准進行公開收購時，關係企業不可為應賣人。
至於四大優等生條件，更是必須「全部符合」，一是資本充實，除了金控將以雙槓比以125％為限，銀行也被要求設算取得控制性持股後，投資總額不得超過投資時銀行淨值的40％。 第二是具經營能力，最近三年合併報表無累積虧損，以及近三年的ROE和ROA的平均數必須排名同業前三分之二；三是具國際布局發展能力，金控旗下子公司在三個以上國家或地區設有據點，且不含辦事處，且其中一個營業據點還必須營業超過五年以上。 第四是企業社會責任良好，在證交所公司治理評鑑排名必須是前35％。目前公司治理評鑑現在分成八大級距，金管會要求前35％，等於必須位處前三級距（前5％、6～20％、21～35％）。 金管會也計畫對買股折損資本適足率的部分提供「胡蘿蔔」，即以往要把投資金額全數認計，但現在則容許用200％風險權數的方式計提資本，即用其投資金額的20％認計即可，不論併購案合意與否，該優惠都將以三年為限，推動金金併的政策導向非常明顯。 (工商時報)
台糖屏東廠即將開發，除十二公頃是縣府「城鎮之心」計畫，另有四十四公頃土地，縣府與台糖開發方向不同調！縣府建議打造農業科技產業研發中心、文創產業園區及養生村；台糖規劃做商業區及住宅區，雙方有待達成共識。 台糖屏東廠區殺蛇溪以北工業區土地面積約五十六公頃，原做為製糖及紙漿工廠，兩廠關廠閒置廿多年，並在廿多年前變更為都市計畫用地，是屏東市中心唯一尚未開發的黃金區塊，屏東市公所及市代會也座落在廠區裡。 屏東縣府爭取前瞻計畫裡「城鎮之心」計畫經費三點三億元，先將公共設施用地約十二公頃開發為綠廊、銀髮族與兒童共融的童趣空間、路口口袋公園，預計明年完工。
另有四十四公頃土地屬台糖公司所有，縣府與台糖在開發計畫意見不一致。縣府向台糖建議規劃為農業科技產業研發中心、文創產業園區及養生村；台糖公司送給縣府的規劃案裡，將做為住宅區的部分，由於屏東市人口沒有成長，台糖沒有提出人口政策，縣府要求台糖補件。 台糖公司屏東廠區人員表示，已近八十年歷史的糖廠辦公廳舍及紙漿廠原料倉庫，都已被縣府公告登錄為歷史建築，台糖將仍做為辦公廳舍使用，保留建築物的文化價值，其他的土地規劃為商業區及住宅區。
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