|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂主任(Zora #212) 林莊婷(Tracy #235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
內政部設置的行政法人國家住都中心上周揭牌，列出金額上看478億元8大都更案，其中位於大安區蛋黃區的台電嘉興街學生宿舍改建案進度最快，周三（8日）將舉行招商說明會，9月徵選投資人，投資金額約28億元，預計2020年可動工改建成387戶的綠建築住宅，大大增加其經濟開發價值。
總統蔡英文上任後積極推動社會住宅、危老改建、國家住都中心、租賃專法、都更條例修法等5項主要居住政策。在立法院三讀通過國家住都中心設置條例後，半年內即成立國家住都中心，啟動8項公辦都更案。
內政部次長兼國家住都中心董事長花敬群表示，台電嘉興街的都更案是住都中心的首要都更目標，這項都更案位於大安區，且為學生宿舍改建，經過7年多的努力，今年9月將公開徵選投資人，希望在2020年完成相關程序，動工改建。
台電嘉興街都更案臨近六張犁捷運站，單元面積為0.66公頃，土地使用分區為第三種住宅區和第一種商業區，平均容積率為245％，總開發樓地板面積為3萬9,896平方公尺，其中公有土地比例占55.98％，未來將透過權利變換方式辦理開發案。
住都中心規畫，未來興建3棟地上19層、地下5層的綠建築住宅，共約387戶和280個停車位。本案因為臨近大安森林公園、六張犁捷運站，生活機能完整、交通設施便利，是台北市重要的蛋黃區。
多年來已經有許多都更團隊希望著手整合，但因公有土地過半，須由國家主導都更，民間無法獨自開發，加上私有產權複雜，造成本案推動7年來仍難以成案。這次在國家住都中心的強力推動下，可望加快都更腳步，成為住都中心成立以來首要的公辦都更指標案。
選房當首選地段，精華行政區燙金門牌，更是人人喊搶。但同一行政區，房價卻有兩樣情。根據業者統計，全台新案價差最大的行政區，在新竹市北區，位於市中心的豪宅，開價逼近每坪6字頭，與位於南寮地區的1字頭首購案，價差達4倍以上。此外，台北市、台中市、高雄市也各有3區上榜，其中，高雄市鼓山區，甚至出現距離不到1公里，但單價差距近3倍的狀況。 根據數字科技旗下591新建案網站，整理6都與新竹地區已刊登新案，新建案每坪開價最高與最低差距倍數排名。發現新案開價高低價差最大的行政區，落在新竹市北區，價差達4.15倍，其次則是台北市士林區的3.14倍、新北市淡水區的2.98倍，而前10行政區，新案高低價差都超過2.5倍。 新竹市北區因範圍廣，從市中心延伸至南寮，最高與最低建案開價差4.15倍，最高價個案，為市府精華區豪宅案「磐龍壹號樓」，每坪開價近6字頭，最低價案則是南寮地區3房規劃的「一品八方」，開價僅1字頭。2案若以總價相比，價差更達至少10倍。 台北市士林區橫跨區域亦廣，使新案高低價差，因路段而達3.14倍。591新建案總編輯李忠哲指出，以基隆河為界，東屬開發較緩的社子地區，是士林區房價最低處，而基隆河以西發展成熟，豪宅聚落如天母、士林官邸一帶，新案行情單價站穩3位數。
李忠哲說：「規劃3+1房的『家居理玉』，屬中山北路黃金門牌，均價每坪143萬元，跨過基隆河，社子地區的『金河帝國』，每坪開價則在42~49萬元間，高低價案差距超過3倍。」 新北市淡水區位第3名，區域最高與最低開價建案，皆位淡海新市鎮。靠近舊市區中山北路一帶，擁家樂福、學校，機能成熟，4房成屋案「水公園」，每坪開價最高70萬元；中小坪數規劃的「福樂家」則位市區較遠，機能缺乏，交通也尚未到位，2房廣告戶，每坪僅19.3萬元起。 多數同一行政區內的新案價差，因區域幅員廣闊，蛋黃區、蛋白區發展鮮明所致。但高雄市鼓山區，高、低價差案，都出現在美術館地區，甚至2案相隔不到1公里距離。 高價豪宅案「高雄HH」採毛胚交屋，建材等級高，開價每坪60~80萬元，為全區最高，最低開價案「美術森林」，每坪22~26萬元，以該區稀有首購產品入市，打出低單、低總行銷策略，吸引想入住豪宅區段的購屋族。
內政部公佈最新實價資訊，新北市揭露今年第2筆億級豪宅，為鄰近新板特區知名豪宅「馥華雲鼎」，今年4月交易頂樓戶，總價為1.05億，單價為70.3萬，是今年新北市第2筆億級豪宅交易，相較台北市豪宅屢見成交，新北市高價豪宅市況明顯冷清。
「馥華雲鼎」樓高29層，鄰新板特區，是當地豪宅指標，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，此筆「馥華雲鼎」交易雖與2016年和2017年成交頂樓戶單價72.6萬、70萬差不多，卻與預售時25樓以上8字頭水位有所落差，去年又一度傳出8樓戶破社區新低單價交易，行情顯然並未大幅回溫。至於今年交易的另一筆新北市億級豪宅則為位於「馥華雲鼎」旁的「巴黎16區」，該案成交總價為1.2億元，總坪數為133.5坪，每坪單價90萬。
陳炳辰表示，「馥華雲鼎」行情平均單價近70萬，不過價格落差大，不乏中高樓層單價較頂樓的70萬價碼為高，甚至突破80萬，主因不脫高價位多為預售交易，包括頂樓在內的成屋買賣遇房市盤整震盪，價格下修超過2成。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，近年因房市走弱，新北在地高價宅難創新高，相較今年屢見成交、不乏名人競相置產的台北市豪宅市場，新北高價豪宅確實明顯冷清，眼下市況必須有相當幅度的讓利，新北億級豪宅交易量才能有回溫起色。
房市買氣近年有回溫跡象，但高雄市鼓山區農16及美術館指標精華區段，豪宅成交量縮達1成，因缺乏大坪數豪宅成交，區段房價連帶受影響，跌回1字頭。 根據房仲業者統計，高雄市房價呈現下滑趨勢，其中區段有農16與美術館地區的鼓山區，成交均價失守2字頭至每坪19.2萬，其他區域包括新興、前金、苓雅、左營、鳳山、前鎮區，成交均價介於每坪15~17萬元，三民、楠梓區每坪13~14萬元，其他各區每坪低於13萬元。
《蘋果》報導，農16與美術館是高雄房市交易熱區，但豪宅成交量縮，根據統計，今年前5月總價逾3000萬元住家僅成交47戶，與去年相比量縮逾1成，總價逾億元以上豪宅，2區尚未有成交紀錄。 房仲業者表示，鼓山區豪宅成交量下滑，每坪突破3字頭豪宅成交價已不復見，房價跟過去相比跌幅達1成，整區均價更是跌回1字頭，當地民眾擔憂房市買氣不佳，港都精華區風光已不再。
位於新北市精華地帶的板橋區府中社會住宅共有七十一戶，鄰近黃石市場、慈惠宮，走路到府中捷運站大約只要兩分鐘，一房或兩房型的坪數從十二．五坪至廿坪不等，租金包含管理費從八千三百元起跳，價格低廉，從十六日到八月卅一日受理申請。
位於精華區 捷運站旁邊
市府城鄉發展局長柳宏典表示，府中青年社會住宅位於新北市最精華的板橋區府中商圈，原為市府宿舍舊址，拆除後重建為地下一層、地上九層的建築，其中二至九樓作為社會住宅使用，共有四十八戶套房及廿三戶兩房一廳的房型，一樓規劃為衛生局長照咖啡巷弄館，公共開放空間將近一百卅六坪。
租金含管理費 71戶招租
城鄉局住宅科科長鄭健志指出，招租的七十一戶，租金包含管理費，弱勢優先戶套房最小空間十二．五坪，租金只要八千三百元；兩房型最小空間十九坪，租金一萬二八○○元，相當於市場行情的六四折；一般戶行情也低於市價八折，並提供床架、衣櫃、廚具等設備，不須再額外加價。
依住宅法規範，弱勢優先戶是指低收入戶或中低收入戶、特殊境遇家庭、育有未成年子女三人以上、安置於教養機構或寄養家庭結束安置後仍無法返家、六十五歲以上、受家庭暴力或性侵害的受害者以及其子女、身心障礙人士等。
鄭健志表示，在新北市設籍、就學或就業，年滿廿歲以上，配偶或直系親屬在北北基桃四個市都沒有自用住宅的民眾，均可提出申請；租期以兩年為一期，總租期以三期（六年）為原則；但具有住宅法規範的弱勢身分，得延長為十二年。
可以郵寄 也可線上申辦
城鄉局提醒說，相關申請表單可到區公所免費索取或至城鄉發展局網站下載，填妥後送到區公所或市政府一樓服務櫃檯，也可採郵寄或線上方式申辦，先前申請過新莊新豐青年社會住宅的申請人，也可透過簡易申請方式提出申辦。
看好高鐵站區開發潛力，興富發建設昨（6）日砸下40億元的大手筆，擊敗出價第二高的寶佳機構少東林家宏，成功搶標到高鐵台中烏日高鐵車站特定區的7,656坪商業區土地，雙方差距僅4,000萬元。這筆交易，已刷新今年以來購地金額的最高紀錄。 興富發副總廖昭雄表示，興富發向來是「最愛台灣」的建設公司，持續在全台灣各個有發展潛力的區域購地、推案；以往興富發從來沒有去競標高鐵車站特定區的土地，主要是因為過去10多年來站區附近發展都不太成熟，不過台中烏日站附近，近年已逐漸成熟，最近有些2房、3房的住宅案，賣座都不錯，所以興富發決定在附近揮軍購地。
興富發昨天早上在交通部鐵道局公開標售桃園、新竹、台中、台南車站特定區土地時，以總價40.01億元的價格，成功標到烏日新高鐵段89、90和96地號土地，面積達7,656坪；比底價38.8億元，多出1.2億元，溢價率3.1％，換算每坪取得成本，約50.24萬元。 據悉，興富發此次砸下40.01億元成功標地，已改寫今年以來各家建商的購地手筆。甚至競標激烈，以僅4,000萬元之差，「險勝」出價第二高的寶佳機構「少東」林家宏。 廖昭雄證實表示，確實這一標案，出價競爭者只有2家投資人，1家是興富發、另1家是林姓自然人。好險最後是興富發「險勝」，因為競標價格是老闆決定的。
廖昭雄表示，興富發成功標到這塊7,656坪商業區土地後，計劃開發為大部分的住宅、少部分的店面和商場，為住商複合社區。其中住宅的總銷金額至少有120億元，由於興富發和潤隆建設近幾年持續耕耘台中市場，發現辦公大樓、2～3房的自用剛性需求產品，賣得都相當好，需求都很穩健，因此對於加碼大台中房市，購地推案，信心十足。 有「購地王」之名的興富發建設，每年買地金額都高居業界榜首。今年累計至昨天為止，已陸續在淡海、中壢、高雄左營、新莊、台中烏日等地購地，累計砸下至少63.78億元。
日商三井不動產與松下營造強強聯手合資成立三松開發建設，今（7）日將宣布正式進軍台灣房地產，雙方將以長期計畫性在台灣投資與興建住宅開發案為目標，首個住宅開發案落腳新北市三重中興橋專案，預計2018年秋天動工、2021年完工。 三井不動產與松下營造兩大日商聯手，均以台灣分公司名義，合資新台幣20億元成立三松開發建設，目前實收資本額為4,000萬元，台灣三井不動產持股75％、台灣松下營造持股25％。今日將正式對外宣布，未來雙方在台灣投資興建住宅開發案，將提供日系企業堅持舒適的居住空間，與高機能生活的高優質住宅。
據了解，三松開發建設在台灣首推的第1個住宅案暫時命名為「三重中興橋專案」，基地面積約930坪，將興建地上19層、地下3層鋼骨結構集合式住宅，總戶數為137戶，預計2021年完工。該案距離台北車站約3公里，鄰近台北捷運新蘆線、桃園機場捷運線三重站。 日本三井不動產集團來台灣開發事業首案是2016年元月開幕「MITSUI OUTLET PARK林口」、第2案「MITSUI OUTLET PARK台中港」預計2018年開幕；預計2020年開幕暫定為「忠孝新生」則是在台飯店事業第1案，2022年會開出在台第2個飯店事業「中山忠孝」；三井第1個在台灣大型購物中心LaLaport南港則預計2021開幕。三井不動產集團未來將持續在台灣展開商業施設、飯店事業、事業、複合式物流設施等開發事業。
台灣松下營造是Panasonic集團在台灣負責居家裝潢及大樓興建之綜合公司，2010年來台創立分公司，以住宅事業、改裝事業為主力發展項目，希望將日式建築著重的居家舒適空間，及日本專業技術帶來台灣，為台灣創造良好居家環境。
為推動包租代管業發展，日本租賃協會8月初特地組團來台拜訪內政部，希望進一步了解台灣市場。據透露，總部位於大阪的日本宅都大型租賃業已搶頭香，準備在台成立子公司，並正式申請參與包租代管市場，顯然相當看好台灣的發展，另兩家業者東急及東京都也摩拳擦掌。
日本租賃住宅管理協會與三好不動產等業者，7月底至8月初來台考察包租代管市場，除了拜會內政部次長花敬群，並考察健康國宅等相關住宅項目。由於日本發展包租代管業務甚久，內政部將由政次花敬群率20名業者，於8月19日赴日本東京參訪5天，實地考察當地的包租代管經營方式，進而加速推動台灣的包租代管產業發展。
官員說，日本宅都、東急、東京都等3家大型房屋租賃企業，都有興趣進軍台灣市場，總部位在大阪的宅都跑最快，準備來台設子公司，並申請參與經營包租代管業務。
內政部地政司長王靚琇表示，日本包租代管的發展歷程剛好和台灣相反，是由下而上，租賃業者組成協會來進行管理，台灣則是由政府先推動租賃專法，再協助業者發展包租代管市場，因此日本對於我國相關法律建置過程也非常有興趣。 王靚琇表示，日本包租代管已非常成熟，有超過6成以上的房源都由專業租賃業者管理，因為業者手中擁有房源和客源，可以加速媒合，讓房東不會出現租約中斷而減少租金收入的問題，因此，房東願意繳交3％到5％管理費用，給專業代管業者處理，進而降低房屋的閒置率。
王靚琇指出，台日雙方對彼此經驗都很有興趣，例如日本服務非常全面，買賣用的不動產說明書中，要詳實列出房屋是否有非自然死亡的凶宅紀錄，仲介的責任非常大，必須盡其所能地去調查相關資料與報章雜誌，至少要問過5個相關人士，這是台灣還沒有做到的。
另外，日本專業包租代管業者也會用高科技來管理房屋，像是老人生活狀況回報、緊急救援措施等，讓房東可以安心租屋給高齡人士，兼顧住宅與長照政策，也是台灣可以學習的方向。 台灣正在拓展包租代管市場的初期，房東們都處在觀望階段，一方面不願被課稅，另一方面也不想支付物業管理費用，內政部有意借鏡日本發展經驗，加速發展此新興產業。
租賃專法6月27日上路後，國內將出現特許行業「包租業」、「代管業」，前者由專業經營者先向房東承租房屋，再轉租並管理；後者由專業經營者代房東管理出租房屋的專業服務制度。內政部估計，現約300萬人是租屋族、超過10萬個房東，但房東管理能力不夠，是包租代管業可興起的潛在商機。
近期政府積極釋出高鐵、台鐵車站特定區商業地開發案，引發百貨業、開發商與外商關注，其中，兼具不動產開發與商業營運的日本三井、三菱動作最積極；據悉，三井不動產已搶到高鐵台南站，將開發商辦大樓與飯店，屆時三井飯店與outlet、lalaport均可望前進台南，而即將續約北車的微風集團，則準備9月搶標台中車站文創園區與商場營運權。
台灣三井不動產自去年起投資台灣不間斷，繼三井林口outlet一年創造66億元佳績，去年更搶下南港捷運站商場經營權，將於2020年開出台灣首家lalaport區域型購物中心，且確定在台北市精華地段忠孝東路開出首家商務飯店，並於去年與台中港合作，將在年底前開出台中港outlet。 緊接著三井不動產更往南獵地，台南、高雄都在評估，據了解，三井不動產已搶到高鐵台南站特定區事業發展用地，基地面積5.86公頃，依都市計畫規定，可使用最大總樓地板面積約3萬3,597坪，地上權50年。
據悉，為吸引廠商投資，主辦方在土地租金與權利金方面均進行調降，吸引不少外商前來諮詢。根據規定，得標者可投資包括開發旅館、辦公室、餐廳、零售商場等生活性商業設施，由於還在進行相關作業程序，預計第四季才可望簽定相關開發案契約，此外，三井不動產並將持續飯店與住宅案開發，將會在下半年陸續公布。
而微風集團北車續約預計月底前明朗化，據了解，鐵路局還有一些程序作業要進行，微風並未因其他百貨集團掀搶戰風雲，而停止對北車的動線改裝與改善作業，日前更斥資千萬為手扶梯裝上全新鐵捲門，且為動線更順暢，還準備做新的手扶梯，以方便更多人流入站。據悉，有了北車成功經驗，微風去年即開始評估台鐵台中站，預估9月遞標案。 微風進駐車站經濟從北車開啟，市府捷運站的微風信義店也是其中一站，今年業績有望上看50億元，而微風南京站亦位於捷運松山線，以餐飲吸引上班族與小巨蛋人潮，緊接著年底將於信義商圈開出第三家微風南山店，此次搶標台中車站，除了是微風首度跨出台北市南下擴版圖，也為微風車站商場再添一生力軍。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
