|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂主任(Zora #212) 林莊婷(Tracy #235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
房市回溫從去年開始，今年繼續增溫，這是大家有目共睹的，無庸置疑的。
這波房市的回溫值得鼓勵，因為購買者都是自住客，為了居住的需求，上一波瘋狂的投資客，已然銷聲匿跡。房子是拿來住的，不是拿來炒作的，這是普世價值！
房市回溫遍地開花，重災區也回溫 (好房資料中心) 這波房市的回溫從高雄開始，由南到中到北。值得吾人重視的是，這次的市場回溫，最近連房市重災區都復活了，這是好現象，市場總不能都是死氣沉沉的！
例如青埔重災區也回溫了，景氣反轉！桃園青埔推案熱潮開始出現，這二個月來共有四個大案進場，總銷金額逾百億元，甚至超越過去三年推出總金額。因為這幾年青埔房價下修後，看屋人潮逐漸回流，消聲匿跡的台北客也陸續回籠，因為青埔房價略低於桃園市區，桃園當地人看屋意願也逐漸增加。
青埔10年來房價漲太兇，短短幾年預售房價從1字頭漲到4字頭，漲得太兇了！2014年航空城開發計畫延宕，大家感覺看不到未來，造成房價大跌及沒有買氣，最近二年，隨著整體景氣回溫，青埔相關建設陸續成形、航空城計畫日前終於拍板定案，購屋人及建商對青埔後市信心明顯回升。
這兩個多月，就有成家大璽、站前A+、新潤A18、鉅陞英倫花園等四個大案進場，其中，新潤A18總銷35億元最多，誠家建設的成家大璽總銷30億元居次，興富發投資興建的站前A+，總銷也有22億元，顯得熱鬧多了！
這幾年青埔有部分建案大膽讓利釋出1字頭破盤價搶客，吸引不少民眾揀便宜，最近推案開價多在2、3字頭，成交落在2字頭，較市中心建案行情，仍較便宜，每周都吸引不少來客。
青埔在機場捷運通車、新校啟用招生，以及藝術館、美術館、水族館、環球購物中心等建設題材帶動下，中古房市買氣也明顯提升。區內因有高鐵桃園站及三個捷運站經過，目前還在初期開發階段，未來陸續會有大型建設進駐，區域發展後市看好！
又例如台北市房價太高了，這幾年在台灣房市敬陪末座，也是重災區，然而今年也開始起死回生了，去年房市回溫，今年房市繼續增溫，「天龍國」也跟著活起來了！七月的台灣房市，台北房市成長率竟然跑第一，令人刮目相看！
台北市7月買賣移轉棟數為2,714棟，月增高達23.1％！年增更高達37.3％！成長幅度居六都之冠！重新照亮台北人的眼睛！2016年房地合一稅重擊房市以來，台北市首度連續三個月買賣移轉棟數站上2,000棟以上！
房市近年買氣逐漸回籠，成交量放大，建商開價也由讓利轉為變硬。據悉，全台6都的預售新屋價格，似乎已悄悄重返前波高點的水平。
最新出爐的國泰房地產指數，第2季全台預售新屋均價，已回到前波景氣循環高點的85％、台北市則快逼近前波高點、新北已達9成，桃園和新竹、台中、台南、高雄，也紛紛回漲或超越前波高點。
房價回到高點絕非好事，因為市場回溫的鼓勵，建商開始大膽推出新案，供給量愈趨激烈，只會造成相殺。只有價格持續讓利，謹慎推案，才能繼續保持市場的溫度！
北市信義區世貿一館對面D1土地有著「最貴菜園」之稱。根據司法院法拍網最新公告，該地塊其中一筆39-7地號、近152坪土地遭法拍，一拍底價高達17億元，拆算每坪底價近1120萬元，創有史以來法拍紀錄新高單價，預計9月12日執行。
9月12日執行 一拍底價達17億
2012年，富邦砸下近6億元買進D1約60坪土地，換算每坪高達929萬元，創下信義計畫區每坪最高單價紀錄，因當時作為菜園使用，一度被戲稱是全台最貴菜園，目前是全台最貴的籃球場，全區土地大部分由富邦集團取得。
這次法拍土地債務人是中華置地、與債權人中華資融董事長同為劉禹策，劉現為中華賓士董事長。法拍業者分析，該案真正債務人是委託人富翔開發國際，在2016年信託給中華置地，且早在2012年就向中華資融貸款，擔保債權總金額為10.8億元，今年遭到中華資融聲請查封法拍，原因是抵押物強制執行。
捲入鄧文聰案 遭高院禁止處分
前身「最貴菜園」自2005年陸續有法拍資訊傳出。這次法拍是靠近「鴻禧花園大廈」的其中一塊地號，標的為信義段五小段39-7地號，坪數約151.86坪，拆算每坪底價約1119.45萬元；相較1月時，同樣地處信義計畫區的D3土地，當時每坪底價1034.18萬元，這次每坪底價超過8%，改寫法拍新高單價紀錄。
寬頻房訊指出，這次D1法拍土地與1月時D3法拍土地遇到相同問題，因捲入前幸福人壽董事長鄧文聰掏空案，遭到高院禁止處分，台北地院在筆錄上說明，拍定後只能塗銷地院的禁止處分，高院或其他法院的禁止處分得由買家自行處理，且該法拍土地未來有可能被法院認定為鄧文聰不法所得所投資的標的，可能存有被沒收風險。
根據法院筆錄，該土地目前由普客二四停車場業者承租，每月租金為5萬5125元，租期至2019年7月31日，因此是不點交物件；此外，本件標的屬土壤液化區中潛勢區，位於信義計畫特定專用區（特定業務區）中D1街廓，需與鄰地整合到一定規模，也就是最小開發面積3千平方公尺（約907.5坪），才具有開發效益。
米其林餐廳光環失靈？根據最新實價揭露，與米其林一星粵菜老店相鄰的台北市中正區元大銀行店面，今年5月以總價2億1248萬元出售，換算每坪單價約166萬元，較該路段在2015年12月創下的370萬元紀錄腰斬。
實價資訊揭露，該華廈1樓店面位於衡陽路31~60號，約128坪，今年5月以總價2億1248萬元出售，換算每坪成交價為165.8萬元。《蘋果》報導，雖然該案成交總價創該路段近兩年半新高，但較去年8月同路段其他店面交易單價下跌約5%，也較同路段新高紀錄腰斬。
報導引述房仲業者說法指出，隨著電商崛起人流減少，加上新興商辦紛紛轉移至內科和南港等地，導致北車商圈人潮不如以往，店面行情當然難再創高。而近日成交的元大銀行店面單價較去年同路段下滑約5%，主要是屋齡較高、面積較大，才使得單價略微降低。
台北市推動斯文里三期公辦都更案，今年5月18日舉辦拆除工程典禮，副市長林欽榮今天巡視拆除工程進度，並宣布9月13日將舉行開工動土典禮，未來新大樓命名為「斯文首善」，預計3年可以竣工；另外，北市都更處補充，當初斯文里三期公辦都更案中的幾位不同意戶，有對北市府提告，目前已經撤銷訴訟。
林欽榮表示，斯文里三期公辦都更案在今年5月18日舉辦拆除工程典禮，並於8月15日拆除完畢，後續興建工程是由瑞助營造承攬，預計9月13日辦理開工動土典禮。
斯文里三期公辦都更案預計3年完工，未來將興建地下3層、地上13層的大樓，將命名為「斯文首善」；另外，施工期間所有工程進度內容及付款情形，將上傳至北市府工程戰情系統，讓民眾及住戶皆可掌握進度，發揮全民監工的精神。
國家住宅及都市更新中心有意擔台電嘉興街都更案直接實施者，取代原9月底招商規畫，董事會將前往基地現場會勘。營建署署長、住都中心代理執行長吳欣修表示，目前正積極了解私有產權整合意願，董事會確實有討論，但目前尚未定案。
據了解，董事會目前排定9月初前往台電嘉興街現場會勘，未來包括板橋浮洲商業區都更案、台銀圓山都更案，也都會安排會勘，顯見董事會有意將住都中心參與強度「再升級」。
住都中心今年8月揭牌後，首先力推三大都更案，其中，以台電嘉興街都更案最受矚目，時程也走得最快，原預計9月底就要公開招商，不過知情人士指出，住都中心董事會正研議，有意強化住都中心參與，該案極有可能不再透過招商方式進行，而是由住都中心主導，直接成為都更實施者。
經濟日報提供
內容
台北市府今日向都委會提出公共設施用地通盤檢討案，要將無開闢需求的公共設施保留地變更為其他公設用地，或於回饋一定比例後，可變更為可建築用地，還地於民。
都發局表示，北市劃設近7200公頃公共設施用地，相較全台其他縣市的公共設施開闢現況，北市目前近9成的開闢率實屬難得，但受限於現況建物使用密集及高地價，仍有近810公頃私有公共設施保留地尚未取得，監察院2013年針對各級政府長達3、40年未取得公設保留地，影響民眾財產權及生存權提出糾正。北市府自2015年開始清查公設用地的產權及開闢情形，這次將綜合都委會的建議進行修正。
都發局表示，北市近810公頃尚未取得的公設保留地中，以公園綠地(約53%)、道路用地(33%)比例最高，其中，道路用地涉及地區交通系統及建築線指定，檢討較有難度，其餘彙整出7項檢討變更原則、9種處理方案，包括位屬環境敏感或地形陡峭地區的公共設施，參酌周邊分區及原使用分區檢討變更為保護區、風景區或農業區，另外，基地條件適宜開發的用地，回饋適當比例土地作為地區公共設施後，解編變更為可建築用地：例如內湖區新明國小預定地、文山區恆光國小預定地，從民國62年及58年劃設至今仍未開闢，相關單位評估徵收經費龐大，且現存私人建物拆遷困難，基於少子化趨勢，已無開闢需求，規劃回饋30%土地作為配合捷運環狀線東環段、公園等地區發展需要的公設用地後，其餘變更為住宅區，還地於民。
都委會指出，此案有助提升土地使用效率，並解決公設保留地久未被徵收影響土地所有權人權益的問題，同時建議市府針對私校退場，預先規劃後續變更機制。針對中華電信、中華郵政等單位，也應藉由公司化、民營化，重新啟動相關用地變更的協調事宜，規劃更有彈性及長遠發展的使用分區，取得回饋挹注地區迫切需要的公共建設。至於取得困難度較高的道路用地，除預算編列外，建議市府配合公劃更新地區，提出在地容移等更多元取得管道。
長虹建設董事長李文造昨（23）日難得父子三人同台，與兩位公子長虹總經理李耀中、副總經理李耀民現身北市「忠孝詠吉」都更新案現場。「忠孝詠吉」是長虹創辦以來首宗主導的都更案，整合16年終告成功推案，李文造有感而發表示，接下來政府要推動都更，大概只能靠「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，業者才有較快整合機會。
李文造指出，光靠都市更新條例，一會兒大法官又說有條文違憲，一會兒政府部門審議牛部化，最頭痛的是釘子戶問題，都更速度真的很慢。以目前相關法令來看，危老條例走100％同意這條路，看來才是長虹要走的路。
談起「忠孝詠吉」，李文造說，「這是長虹的第一筆都更案，整合16年才正式推出，連我小兒子李耀民都從未婚到已婚，從沒有小孩到現在小孩已經讀國中了！在漫長的都更整合過程中，從生手到老手，從沒有經驗到經驗豐富，真是得來不易。」
自稱是「台客一號」的李文造直爽表示，「長虹內舉不避親，我當董事長，大兒子當總經理、小兒子當副總，女兒是教育基金會執行長。長虹不是第一名，但親子關係一定是第一名，我們父女四人每天都會一起吃媽媽準備的便當，所以全家強大的親子關係和凝聚力，是一般公司少有的啦。」
至於怎麼看下半年房市景氣？李文造表示，現在是谷底，不過總體要看個案表現。產品方面當然是小坪數當道，但一陣子流行過後，中型坪數產品應該會漸入佳境，畢竟房市已經壞4年了，累積一段時間的換屋需求，應該要釋出來了。至於房價方面，李文造表示不會看漲但也不看跌，應該是持平狀態。
李文造指出，長虹多年來住宅、科技廠辦各占5成，不過就獲利貢獻觀察，科技廠辦一定貢獻較大。接下來如有適當價格，長虹將加碼買地開發科技廠辦大樓。此外，長虹也看準台中梧棲「1字頭」房價的魅力，計畫明年首季推出新案。
長虹是史上第一家半年就賺進1個股本的上市建商，今年上半年EPS達10.24元，為建築業的「EPS獲利王」。
潤泰新（9945）昨日舉行法說會，總經理李志宏表示，潤泰新今年總共有松濤苑、潤泰京采、潤泰盛、潤泰禮仁、潤泰代官山、北投奇岩案及潤泰雙子星等7個建案完工可銷售，將逐季認列銷售收益。
李志宏指出，房市不景氣，房屋的供給降下來，但需求還是在，只是消費者購買決策的速度比較慢，房子至少要看個3~4次，很多是父母親買房子給子女，平均看屋20組會有1組成交。
潤泰新位於台北市中正區的松濤苑，共規劃20戶豪宅，每戶總價高達約5億元，且該建案土地是在全球金融海嘯時購入，購地成本較低，毛利也較高。另外，「潤泰雙子星」之前原是海砂屋，潤泰新主動回收重建，扣掉建築成本，坦言該案不會賺錢。
逐季認列銷售收益
潤泰新8月13日與台鐵完成簽約的「南港之心—南港商三特公辦都更案」，基地面積高達7800坪，是截至目前為止台北市最大的公辦都更案，估計總投資金額達300億元，可創造約737億元價值，預計2020年開工。
李志宏說，營建對潤泰新的獲利貢獻僅約1成，其餘9成來自轉投資的南山人壽、高鑫零售等貢獻，較不受房市波動影響，強調潤泰新在營建部分將跟著軌道經濟走，以開發雙北捷運附近的商圈為主，捷運站附近的房價波動較少，長期來看不易下跌。
潤泰新將透過減資4成、每股退回4元給股東，資本額將由167億元減至100.3億元，近日將公告減資換股基準日及新股預計上市日。
第三季以來REITs基金績效表現
年初REITs受美債殖利率彈升衝擊而承壓，但殖利率回落且逐漸消化升息預期下，中美貿易紛爭的不確定性，資金流向防禦資產，均帶動REITs回溫，統計3～7月，全球富時不動產指數已連續五個月收紅，8月以來維持小漲格局，今年低點至今已反彈逾8％，帶動REITs基金也水漲船高。
群益全球地產入息基金經理人邱郁茹表示，從區域別來看，美國出租住宅空置率下降至6.8％，來到35年的次低，現階段房屋存貨處於低檔，有助於支撐房租水準走揚。加上美國不動產企業第二季財報多優於預期，56％企業調高全年展望，較第一季明顯增加，獲利面也有所支撐，有利REITs表現。
歐洲REITs儘管受土耳其事件影響而波動增加，景氣復甦加上資金寬鬆，表現有撐。亞洲的日本，因基本面改善且資金回流，相對較看好。
富蘭克林坦伯頓全球房地產基金經理人威爾森．邁吉指出，預期租賃需求及經濟復甦拉抬不動產企業獲利，利率上揚，但多數企業槓桿率不高，有助限制利息費用上升。不動產類股投資精選標的，次產業中相對看好受惠科技創新及需求強勁增長的特殊型不動產，包括資料中心、生物科技實驗場所、行動通訊基地台、零售型不動產。
宏利投信認為，美國仍為成熟市場中基本面最為穩健強勁市場，第二季GDP數據不錯，薪資緩步成長，失業率下降至不到4％，尤其是企業獲利表現佳，市場預期第三季可望有兩位數成長幅度，第四季獲利成長趨勢同樣看好，帶動不動產表現。
全球景氣擴張趨勢不變，支撐不動產需求。群益投信強調，景氣穩健帶動不動產及租金收益成長，但REITs隨區域景氣循環階段而有不同表現，建議採全球REITs布局，掌握不同區域契機，並達到分散風險效益。
房貸業務競爭激烈，銀行持續壓低利率搶奪市占率，中央銀行昨（23）日公布，五大銀行新承做房貸利率連三降，7月跌至1.62%，為歷史次低。
央行昨日公布，台灣銀行、土地銀行、合作金庫銀行、第一銀行、華南銀行等五大銀行，7月新承做房貸411.5億元，月減1.89億元，連兩月下滑，為三個月新低。
在房貸利率部分，因首年利率僅1.44%的青年安心成家房案承做較多，加上各銀行積極爭取優質客戶，祭出較低利率搶市，7月新增房貸利率月減0.004個百分點，連三月下降至1.62%，為逾八年來最低，同時也是歷史次低紀錄。最快本（8）月，就可能重寫2010年5月1.616%歷史最低紀錄。
央行每月公布台銀等五大銀行新增房貸，因合計市占率約四成，金額增減，被市場視為房市景氣風向球。
對於五大銀行7月新增房貸金額下滑，央行官員解釋，主要有三項理由，包括民營企業積極承做房貸業務、五大銀行分戶貸款減少以及部分公股銀行基於風險控管，減少新增房貸業務。
不過，7月減少金額不到2億元，影響不大。
央行統計顯示，五大銀行7月新增「青年安心成家方案」為72億元，占比17.5%，較6月增加4億元、1個百分點。
國銀房貸利率持續溜滑梯，央行官員表示，銀行壓低利率爭取優質客戶，是因為房貸有擔保品、是風險較低的貸款，而且如果能夠藉此爭取到優質客戶，未來也有機會承做該客戶的財富管理等其他業務。
央行官員還說，因8月即將進入農曆民俗月，7月雙北市買賣移轉棟數年增均逾三成，六都整體買賣移轉棟數年增15.3%。
官員說，房市在今年上半年明顯回溫，同時也有新成屋交屋潮，使六都買賣移轉棟數顯著增長、房市交易轉趨活絡。
經濟日報提供
鴻海集團旗下手機鏡頭模具大廠中揚光昨（23）日遞件申請掛牌上市。法人預期，依時程推估，最快今年第4季上市，為鴻海集團業外轉投資加分。
鴻海旗下轉投資陸續掛牌上市，除中揚光外，鴻海旗下驅動IC設計廠天鈺日前重新申請上市，也可能在第4季掛牌，外資點名其他還可能在兩岸三地市場掛牌的鴻家軍，包括鴻佰與康聯等。
中揚光是國內最大手機鏡頭專業模具廠，客戶涵蓋日本、台灣、韓國及中國等手機鏡頭廠，去年4月獲鴻海集團注資，持股達三成，並持有一席董事，成為市場焦點，更被視為鴻海集團在鏡頭布局的重要一棋。
法人預期，隨本季進入手機旺季，中揚光本季營運有望優於上季。中揚光昨天在興櫃市場參考價為117.5元，漲1.17元。
中揚光近三個月營收站穩逾億元大關，7月營收1.49億元，月減3.8%，今年前七月營收6.97億元，年增30.2%，併購紘立光電效益顯現，加上來自手機、車用、安控及無人機等成長動能激勵，法人預期，今年中揚光全年營收有望再攀新高，年增逾兩成。
中揚光今年上半年稅後純益9,086萬元，年減16%，每股純益1.51元，主因中揚光積極壯大市場版圖，加上擴產及招募人力，費用成本上揚所致。
中揚光董事長鄭成田日前表示，中揚光以模具為基礎，擴大布局成為全方位光學產品供應商，兩路並進，原有模具業務受惠智慧手機走向三鏡頭、 3D感測鏡頭趨勢成形，加上安控、無人機等應用，模具需求強勁，持續擴大規模。
因應車載鏡頭需求，中揚光已斥資2億餘元引進模造玻璃設備，第4季試量產，內部看好今年來自智慧手機及車用將是兩大業績成長動能。
經濟日報提供
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
