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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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房市買氣持續回溫。中央銀行昨（27）日公布，7月底全體國銀房貸餘額攀升至6兆8,176億元，年增3,104億元，年增率4.77%，創2016年12月以來，逾一年半新高。 央行昨日公布國銀房貸與建築貸款餘額，雙雙締造歷史新高紀錄。其中，象徵房市買氣的房貸餘額，較6月大增332.5億元；央行官員解釋，主要是民眾趕在農曆民俗月前申辦房貸所致。
經濟日報提供
銀行主管指出，民眾通常不喜歡在農曆7月搬新家或簽契約，所以不少購屋者會趕在農曆7月前辦理房貸，導致7月房貸餘額增幅較大。 央行官員還說，除農曆民俗月季節性因素外，7月國內不動產交易熱絡，雙北市買賣移轉棟數年增均逾三成，六都整體買賣移轉棟數年增15.3%，顯示今年上半年房市景氣明顯回溫，加上有新成屋交屋潮，六都買賣移轉棟數顯著增長、房市交易活絡。
央行統計顯示，建商推案信心指標—建築融資，7月底增至1兆7,757億元，續創新高，不過金額僅較6月小增26.6億元，年增率也由6月的6.24%，略為下滑至6.21%。 對於建築貸款年增率略降，央行官員解釋，主要是民俗月前民眾趕著搬新家，有不少建案完工後陸續轉入分戶貸款，才會使得建築貸款增幅趨緩。 另外，根據央行統計，八大公股行庫所承作的「青年安心成家方案」，7月底貸款餘額為6,479億元，月增15億元，占全體房貸餘額比重為9.5%，與6月的9.53%相去不遠。 央行官員說，這顯示目前房市仍以自住客、首購族扮演撐盤主力，房市展望維持穩定。
內政部營建署昨（27）日表示，6個直轄市社會住宅進行包租代管半年多來，已經成功媒合1,162戶，即日起也將與591房屋交易網合作，開闢「社會住宅」包租代管專區，刊登出租物件，以方便民眾瀏覽。 內政部指出，「保證收租」、「專人代管」不再只是小房東遙不可及的夢想，政府為了有效利用民間住宅資源、落實社會住宅政策，除了直接興建社會住宅外，也積極推動社會住宅包租代管，鼓勵房東釋出閒置住宅轉化為社會住宅。 參與包租代管的房東除了保證收租、專人代管外，更有所得稅、房屋稅、地價稅等減免，每年還有1萬元的修繕補助。
內政部統計顯示，6都自今年1月試辦社會住宅包租代管以來，已經成功媒合1,162戶，吸引更多房東和房客，接受包租代管的專業服務。 同時自即日起，內政部與591房屋交易網設置社會住宅專區，參加社會住宅包租代管的房東，可透過租屋服務業者刊登出租消息，有租屋需求的民眾，也可以自591房屋交易網的社會住宅專區，尋找適合的住宅。 內政部地政司長王靚琇指出，目前是社會住宅包租代管的部分與房屋仲介網站合作設立網路專區，但是一般房屋包租代管的部分沒有公益性，所以沒有與特別網站合作的計畫。
台南市中心要增加4座立體停車場了！台南市政府交通局爭取行政院前瞻基礎建設計畫補助，最近剛核定4座立體停車場，由中央補助一半費用，約在兩年後可陸續完工。 這4座停車場分別是「中西區體3地下停車場新建工程」生活美學館南側、「水萍塭公園地下停車場新建工程」、「東區文化中心停E5立體停車場新建工程」也就是文化中心後方空地，及「西門健康停22立體停車場新建工程」西門及健康路口、現況是平面停車場。 但是這些停車場的位置都屬市中心的邊緣，對於觀光客最多的市中心停車問題仍然幫助有限，台南市停車管理處處長黃俊傑表示，市中心最困難的是無法找到大塊的公有土地可以興建立體停車場，而私人土地興建的意願又不高，目前仍在努力中。
他表示，規畫中的「赤崁園區成功國小地下停車場」就位在赤崁樓的後方，對於解決市中心觀光區的交通有幫助；但據了解，赤崁樓東側目前做為停車的用地，未來配合成功國小地下停車場興建，可能有一段時間只能停放大型遊覽車，小客車無法停，在施工期間可能又會遭遇一段「停車黑暗期」
停管處表示，包括成功國小地下停車場及「東區青年路停E8立體多目標停車場」教會公報社旁，兩處停車場也將列為下一波向中央爭取前瞻經費的工程。 交通局指出，從106年啟動「台南好停No.萬」計畫，透過獎勵民間興建停車場，活化閒置公私有地等方式，已增加汽車格位5550席及機車格位3686席，最近又爭取前瞻核定4座立體停車場，總經費16.6億元，中央補助經費8.7億元（補助比例全國最高）。
黃俊傑表示，本次獲補助的停車場興建計畫均位於中西區、東區及南區等人口密集、停車供需失衡、需求迫切的區域，期藉由4場路外立體停車場提供1252席汽車格位、427席機車格位。其中水萍塭的規模最大，文化中心6樓加上頂樓，共可提供210個汽車位、259個機車位，可望解決附近一位難求的問題。 4座停車場將從今年底起陸續動工，預計工期1到2年可完成。
這波房市景氣循環，房價下跌1成，但受惠最明顯族群是50歲以上的壯年族，佔購屋貸款人比重來到17％，反觀20～30歲年輕人購屋能力反而倒退嚕，10年來占比從17％萎縮到13％。 超省房屋比價平台「屋比」昨（27）日彙整財團法人金融聯徵中心資料發現，50～60歲購屋貸款客戶占比達17％、2年來激增近4成。至於購屋貸款的主力還是30～40歲，占比達34％。
「屋比」創辦人葉國華表示，政府為解決年輕人租不起、買不起的問題，推出社會住宅、包租代管、提高青年安心成家優惠房貸每人上限額度到800萬等。不過，年輕人還是無力購屋。
「屋比」彙整財團法人金融聯徵中心資料，觀察2017年Q2至2018Q1的貸款購屋人發現，全台20～30歲的購屋人僅佔13％；至於全台六都，20～30歲年輕人占比也都不到2成，尤以台北市購屋壓力最大，年輕人占比只有7.7％。 統計各年齡層購屋情況，今年第1季和2016Q1相比，以50歲～60歲、60歲以上兩個年齡層買房人數成長最多。其中50～60歲從單季4,300多人到今年第1季逾6,000人，增幅達39.7％。
不過若拉長為10年來看，年輕人買房占比從2009年的17.6％降至今年的13％，創10年最低點。葉國華表示，主因是這10年全台房價平均大漲5成，但年輕人普遍低薪，根本追不上高房價。 葉國華表示，內政部統計，2018年Q1全台平均購屋總價高達1,022萬，10年上漲54.1％。其中台北市平均購屋總價高達2,071.9萬，10年狂飆70.1％；新北也有1,190.2萬，10年大漲達83.1％。對比勞動部統計去年30歲以下年輕人平均月薪僅29,427元、等於年薪不到40萬，要負擔起目前的高房價有相當困難。
雖然近期房市進入盤整期，然而數據顯示六都近十年房價仍呈現上揚的態勢，學者認為，可能是因為央行低利率，讓賣方得以在價格上有所堅持。 內政部不動產資訊平台統計，六都自2009年至今年第1季的平均購屋總價，台中市成長69.1%最多，其次是新北市67.3%與桃園市54.3%，台北市也漲近5成，台南、高雄則各成長33.8%、38.9%。
台灣經濟研究院副研究員劉佩真分析，讓六都房價得以支撐最主要因素還是在低利率，讓賣方並沒有太大資金壓力，甚至可以取得獲利水準，也是賣方可以繼續堅持的原因。 劉佩真認為，美國今年確立升息4次的基調，要觀察明年台灣是不是會有升息的可能，只是她推估就算真的升息，幅度也是有限。
從統計發現台中購屋總價漲幅最高，劉佩真認為，台中這10年所得成長也較快，加上城市交通、產業建設發展，從台中港、清泉崗國際機場、水楠智慧城、機械園區等，吸引北部資金移入，也是支撐台中房價的重要因素。 目前央行重貼現率、擔保放款融通利率、短期融通利率為年息1.375%、1.75%及3.625%。央行近日公布7月五大銀行新承作房貸利率，平均利率1.62％，也創史上次低紀錄。
近年來高雄土地買氣異常熱絡，當中又以高市地政局土地標售最受市場矚目。今年第3季土地標售將在9月19日公開標售，此次共有14標土地釋出，土地標售面積高達7764坪，總標售底價為27億6999.1萬元。此次標售以位於鼓山區美術館地區2045.8坪土地最受關注，標售底價17億3808萬元，換算每坪84.9萬元。
高市地政局今年第2季土地標售，吸引高達73封標單，最終16標土地脫標，標脫率94.1%，無論標單與標脫率均創歷史新高。今年第3季土地標售，標售範圍涵蓋鼓山美術館、三民中都重劃區、楠梓高雄科技大學海科大校區與高雄大學生活圈等，預計將吸引許多建商搶標。 第3季土地標售最受矚目土地位於美術館地區，基地臨美術東四路與美明路，距離美術公園僅600公尺，土地使用分區為特住5用地，面積2045.8坪，標售底價17億3808萬元。
值得留意的是該筆待標地旁，城揚建設今年於高市地政局第2季土地標售中，才購入1808坪地，當時得標金額為15億6050萬元，換算每坪86.3萬元。 富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，此次美術館地區釋出精華地，與第2季同屬地政局釋出土地2塊緊鄰，每坪標售底價與上次城揚建設購入價差不大，開價屬合理行情，但該筆土地購入門檻較高，適合大型開發商搶標，「另包括楠梓、小港、仁武土地開價都合乎市場行情，若無意外土地標售將持續熱絡。」 近年來南部建商購地積極，主因是新成屋去化速度快，目前高雄新建案待售成屋僅剩約5000戶。
高雄房屋市場調查協會理事長蔡紹豪分析，土地是建商最重要生產原料，近年來建商積極購地，主因是建商看好未來房市景氣，加上手上土地庫存量不足，因此加碼購地，「但從近期土地標售發現，目前標脫行情已高於目前市價，建商加價購地的成本可能反應在未來房屋售價。」
科技部長陳良基昨（27）日偕同國發會主委陳美伶、力晶科技創辦人黃崇仁共同宣布，力晶將在竹科銅鑼園區，投資2,780億元興建2座12吋晶圓廠，月產能10萬片。黃崇仁強調，這次投資案沒有缺水、缺電問題，政府積極協助處理投資過程中發生的問題。 為因應不斷擴增的驅動IC、電源管理IC、利基型記憶體等需求，黃崇仁親自宣布將在竹科銅鑼園區投資設廠，兩座12吋晶圓廠的總投資額為2,780億元，未來占地廣達11公頃，月產能為10萬片。整體計畫分4期執行，第一期預計2020年開始建廠、2022年投產，產能規劃為1.5萬片，預計2025年、2027年、2030年，陸續興建，未來將導入AI及生物晶片等應用，預估將創造2,700個優質的工作機會。 陳良基指出，力晶這次投資案，是繼台積電斥資約6,000億元興建3奈米廠，及華邦3,350億元興建12吋晶圓廠後，金額第三高的半導體投資案，將再為台灣半導體產業創造高峰。
日前業界大老頻頻對於缺電問題提出質疑，黃崇仁表示，他並沒有說台灣現在缺電，力晶本次設廠不缺水也不缺電，而是未來台灣若是要繼續發展半導體產業，水電問題必須要及早未雨綢繆。 對於兩岸在半導體產業競爭問題，黃崇仁強調，自己有在大陸投資，但是回來台灣發現，台灣是個更有利於投資的地方。黃崇仁也認為，台灣不需要自己唱衰自己，現在大陸雖然很強，但台灣有自己的優點和優勢，只要照著目標努力，不太擔心台灣半導體發展，應該要掌握最好的技術，走台灣自己的路。
在美中貿易戰議題上，黃崇仁認為，這對力晶來說影響並不大，目前也沒有轉單的問題，台灣半導體產業就像是無形的國防力量，美國政府非常重視，假如台積電癱瘓了，全球下游產業也都不用做了，因此政府和企業應該更努力，來提升台灣在半導體產業的強度。 科技部指出，竹科銅鑼園區位於竹科和中科之間，區位優良，目前已經進駐不少半導體供應鏈廠商，包括先進測試公司京元電子銅鑼分公司，以及括台灣福吉米、台灣納美仕及台灣東應化等，將可就近供應半導體製程所需關鍵化學材料及後段測試服務，提升營運效能，實屬最佳高科技產業區位選擇。
豪華車經銷商砸銀彈建置的經銷及維修據點，有半數是購地自建，不僅賣車還可養地，尤其是土地有了BENZ、BMW、LEXUS、 PORSCHE等名牌加持，都變得「金」光閃閃。 汎德永業業務總經理吳漢明表示，BMW原廠有一套軟體，會依據車主戶籍、領牌數等資料，跑出最適合開設BMW經銷和服務據點的地點，經銷商會依據該資訊獵地。
吳漢明說，由於BMW銷售據點和服務廠投資金額都很大，若土地成本1坪在20萬元以下，購地自建就划算，若1坪超過50萬元，就以租賃為主。 目前BMW在全台有12個銷售據點，有半數都是經銷商購地自建，由於新竹以北的土地成本較高，購地自建的據點以中南部為主。
LEXUS目前全台8個經銷商，共建置了26個銷售及維修據點，其中自購的土地高達6成、租賃的據點佔約4成，購地自建的據點以台中以南居多。 LEXUS經銷商中部汽車近年來就購地自建4座經銷據點，包括在台中「單元二重劃區」砸22億購地興建東南亞最大的LEXUS旗艦店，以及台中大里、潭子、彰化據點。 賓士在台灣最大的經銷商中華賓士，挾著旗下關係企業—中華置地的房地產開發經驗，全台約15個經銷據點都是購地自建，投資金額逾200億元。
綠能產業發展資金籌措方式對比 國內綠能金融再出現新商品。金融圈人士透露，國內租賃業龍頭中租迪和繼大手筆向多處太陽能電廠投資、購電，最新進度則是評估用REITs的概念，發行綠能受益憑證，且鎖定過去發行REITs經驗豐富、同時也是密切的聯貸往來行的土地銀行合作。 政府除了鼓勵銀行投入綠能融資，金管會也鼓勵多發行綠能債券，至於綠能受益憑證有別於綠能債券，是引進銀行信託機制進而發展的資產證券化商品。
金融界指出，若中租能順利發行綠能受益憑證，不僅是開國內先河，同時也是首度讓台灣的資產證券化跨足綠能領域，甚至將成為離岸風電推動資產證券化的重要參考借鏡。
據指出，中租目前已接觸土銀信託部，雙方並展開發行架構的協商。知情人士指出，中租繼傳統的租賃領域，近幾年來已找到綠能發電這個新業務引擎，尤其是中租已火力全開，向全省多處已取得台電併聯發電合約的太陽能電廠購電，並以此獲配投資收益。
中租希望透過發行綠能受益憑證，在金流方面雙管齊下，除了傳統的聯貸方式，也加入新發行綠能受益憑證，等於兼從融資放款、投資管道兩者搭配，活化中租投入綠能事業的金流。 由於國內綠能產業目前以太陽能電廠最趨成熟，同時中租對太陽能電廠的投資也已上軌道，因此中租在發行綠能受益憑證時，也選擇從太陽能領域起跑。
根據中租發想的綠能受益憑證發行規劃架構，將由銀行作為信託受託人，而信託的標的則是目前中租所投資、購電的太陽能電廠，且這些電廠均已和台電簽署20年的併聯發電合約，因此有穩定的售電收益，也讓投資人定期配息無虞。
由於綠能受益憑證在國內是首見，為爭取投資人青睞，中租和土銀在發行之初，將挑選中租旗下營運狀況最績優，包括符合營運穩定、固障率低、維修率低的幾個標的放入受益憑證的籃子裡包裝，一方面讓投資人放心，同時增加投資人收益。
豐田汽車 Toyota (TM-US) (7203-JP) 計劃投資汽車共享商優步 Uber 約 5 億美元，以共同開發旨在提高安全性和降低運輸成本的自動駕駛汽車。 豐田汽車美股收盤上漲 2.95% 來到 126.47 美元。日股開盤上漲 1.64% 來到 7080 日圓。
據知情人士透露，豐田把 Uber 的估值放在 720 億美元水位，略高於軟銀 Softbank (9984-JP) 今年早些時候評估的價值。 該公司表示，作為交易的一部分，優步將把自動駕駛技術整合到豐田 Sienna 小型貨車中，用於優步的乘車網路。他們補充說，這些車輛爾後可由第三方車隊經營及運營。 豐田於 2017 年 3 月首次推出其第 1 代自動駕駛汽車。僅在幾個月後推出的其平台 2.1 汽車，具有由矽谷創業公司 Luminar 開發的光測距和探測雷達。 優步執行長 Dara Khosrowshahi 提到，
「優步的先進技術和豐田對安全的承諾及其著名的製造能力使這種合作關係成為一種天然的契合，我期待看到我們的團隊共同完成的任務」。 兩家公司稱這是一個「Autono-MaaS」團隊，這個術語意味著自動移動服務。
今年早些時候在美國亞利桑那州發生一起涉及致命車禍後，優步一直在尋求降低自動駕駛汽車部門開發成本和損失的方法。去年優步在自動駕駛汽車開發方面花費了大約 7.5 億美元，今年則開始削減開支。 近幾個月，優步關閉了其在亞利桑那州的自動駕駛汽車業務，並解雇了大約 400 名試駕人員，但有望重新培訓後再次聘用。同時，在調查人員了解狀況的當下，優步還將其自動駕駛車輛從舊金山、匹茲堡、和多倫多的公路下架。 自動駕駛汽車可削減共享汽車商的最大的成本，也就是駕駛員。
對於像豐田這樣的汽車製造商而言，如能為共享業務貢獻車輛才是雙贏的營運模式，豐田之前早已投資優步一些小額資金。美國通用汽車 GM (GM-US) 也曾於 2016 年投資共享汽車 Lyft 約 5 億美元，也併購了自家車技術商 Cruise Automation。 軟銀的 Vision 基金是優步的支持者，在 6 月購買了通用汽車 Cruise 近 20% 的股份。
幾個月前，軟銀以估值約 680 億美元的價格向優步投資了 12.5 億美元，並以估值 480 億美元的價格從其他投資者那裡購買了股票，使其成為當時的最大優步股東，佔 15% 股份。 豐田在 6 月份表示將投資 10 億美元在東南亞乘坐公司 Grab，估值為 100 億美元。優步已經將其東南亞業務出售給 Grab 以換取股票，以結束代價高昂的市場份額爭奪戰。 在第 2 季度，優步的收入較去年同期增長 63% 至 28 億美元，而其虧損收窄 16% 至 -8.91 億美元。
又一國家加入對外國人限制購房的隊伍。紐西蘭政府最近三讀通過了「禁止外國人購房」法案，非該國公民和居民將不得購買該國的中古屋，此舉首當其衝的是大陸買家。紐西蘭財政部副部長David Parker透露，新法就會在2個月內生效上路。
紐西蘭總理傑辛達阿爾登（Jacinda Ardern）在去年10月底宣布推出相關立法工作時表示，終於找到了讓紐西蘭房價變得更平易近人的方法，政府將推出外來投資修訂法，把現房歸為「敏感」類型，將禁止非當地國民和居民購買中古屋。 這次針對外國人的調控政策，主要是希望透過限制外國人的需求來調控房價，使得更多的當地人能負擔得起房價，然而，新政遭到了不少人的質疑，反對者們稱外國購房者並不是推高房價主因，不應拿外國人「開刀」，這樣的舉措「治標不治本」。
根據紐西蘭統計局資料顯示，截至今年3月，只有3.3%的房產所有權是轉讓給外國人，其中，大陸買房者長期位居第一、占比約3成；澳大利亞排在第二，從這個資料來看，外國人的影響力似乎很小。 另外，此次禁令的通過對海外買家的購房需求產生了影響，有當地華人仲介說，有三個大陸買家想趕在中古屋禁令實施前在紐西蘭買房。而紐西蘭澳新銀行資深經濟學家Elizabeth Kendall也指出，可能會有外國買家趕在禁令生效前買房，禁令生效後，銷售量預計會下跌，市場的波動隨之上升。
除了海外房地產調控政策外，大陸的外匯政策也正影響大陸人在國外買房，有業內人士認為，相較於外國人買房禁令，對大陸買家影響更大的是紐西蘭的反洗錢法和大陸的外匯管制。當地華人仲介進一步提到，反洗錢法要求清楚證明每筆資金來源，有些大陸買家花了2到3個月才把頭期款匯過來。 不過，對於紐西蘭公布的新政，西太平洋銀行首席經濟學家Dominick Stephens則認為，房價可能會停止成長，到年末開始下跌。
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