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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
金管會昨（28）日宣布大幅鬆綁建築融資限制，增列廠房、都更興建，及用於相關用途的營建工程業營運周轉金放款等八項，免計入建築融資上限30%限制，預估將釋出3,500億~7,000億元空間，對不動產市場是一大利多。 值得注意的是，都更排除適用30%限制的部分，因都更條例修正案還在立法院，為此，金管會將以函令方式先上路；廠房興建的認定更寬，不限生產設備，將有助都更案及鼓勵廠商投資。
經濟日報提供
新措施從周五（31日）起上路。到7月底止，銀行承作的建築融資餘額有26.27%，三家在29%以上，依序是合庫、台中商銀及高雄銀行，規定放寬後所有銀行都可受惠，受惠最大的是這三家及承作不動產放款業務較多的公股行庫。 銀行法第72條之2規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額，不得超過存款總餘額及金融債券發售額之和的30%。
金管會昨天公布將新增不計入30%上限的項目，共有八大項，包括廠房、都更、醫療機構、長照機構、社會住宅、學校、政府廳舍興建貸款，及對營建工程業的營運周轉金放款，其用途符合前述規定者，也可排除。 除此，依法律規定不受30%的促進民間參與公建，及危老重建案，也會一併納入。 金管會銀行局副局長莊琇媛表示，都更條例修正案也排除30%，但還在立法院審查；金管會函令發布後就可先行上路。
金管會調查，廠房是這次鬆綁後，受惠金額最大的一項。金管會2012年發函放寬廠房興建貸款，免計入30%，至於2012年前興建的則未排除，這次一併擴大排除，且不限用於生產設備，做辦公室、倉庫、生產實驗室的廠房也可，條件更寬。 至於對營建工程業的營運周轉金放款，過去是只要用於建築融資都要計入30%，放寬後，只要是用於都更、長照等跟排除項目有關的用途，也可一併排除。
關於放寬後的風險控管，金管會要求銀行將排除項目的放款總量，納入內部風控機制，並訂定相關風險政策及作業規範提報董事會，做自主管理。 銀行並應定期追蹤貸款實際資金用途與原用途是否相符，如有移用貸款，但未符合排除項目者，應即計入限額控管。
依內政部法拍移轉量資料顯示，今年上半年法拍移轉量2549棟，年增5.1%，創近4年來同期新高。房仲認為，政府打房，沒經驗的自住者不敢進場買法拍屋，直到政府不打房才進場。 今年上半年共移轉2549棟，較2017年的2425棟年增5.1%，是近4年來同期新高，法拍移轉量最低的一年為2016年2092棟，2015年為2439棟，但若與2014年的3235棟相比，整體法拍移轉量仍在低檔。
大家房屋企畫研究室主任郎美囡表示，過去法拍移轉量被視為房市景氣好壞的反向指標，但近幾年的數據顯示並非如此。整個法拍移轉量的增減伴隨不動產市場同步冷熱，尤其2016年房地合一上路、市場交易跌落谷底，法拍移轉量也一同向下，2017年從谷底反彈， 郎美囡分析，政府打房使得房市信心大減，投資性買盤縮手，缺乏購屋經驗的自用買方不可能大舉進入法拍市場，反而是確定政府不打房、市場回溫後，自用購屋人或投資人開始各處搜尋中意房屋，買方企圖在法拍市場撿便宜，因此法拍移轉量隨一般市場交易量回升。 觀察六都拍賣移轉量，上半年新北、桃園、高雄三都拍賣移轉量增加，其他三都均減少，增加幅度最大者為桃園的48.9%，移轉量最大是高雄的473棟，年增23.5%；拍賣移轉量減少最多的是台中市，移轉量221棟，年減15.0%。
郎美囡指出，桃園市及高雄市近年建設話題性高，無論航空城、軌道經濟、重劃區等議題豐富，投資性比例較高，買方觀望時間較長，且不願追價，法拍市場的熱度反而提高，至於台中市近年人口正成長，躍居全台第二大都會，且台中市議價彈性仍在，因此在一般市場交易比例較高。
台灣菸酒公司主辦「花蓮酒廠西北側土地設定地上權案」正式公告招商，招標權利金底價為6,600萬元，預計將於9月11日(星期二)在臺北101國際會議中心及9月13日(星期四)在花蓮力麗哲園飯店舉辦招商說明會，並於10月3日開標，歡迎各界踴躍投標。 花蓮酒廠位於花蓮市美崙工業區內，鄰近七星潭風景區及花蓮市區，本次招商面積為約18,136.39坪，土地使用分區為產業用地（二），可建築面積約為3,895坪，總樓地板面積約8,861坪，換算建蔽率為21.47%、容積率為48.86%，可作為住宿及餐飲、其他教育服務業、創作及藝術表演業。
菸酒公司表示，為持續推動臺灣菸酒公司自有資產活化，並促進地方經濟發展及觀光再升級，期望將酒廠內土地交由民間投資人開發經營，藉由民間創意及豐富多元的整體規劃方式，打造花蓮全新觀光地標，並與當地居民共榮再創公私合作典範。 菸酒公司指出，本次「花蓮酒廠西北側土地設定地上權案」，地上權存續期間為50年，期滿後得標人可續約一次，續約最長年限為20年，招標權利金底價為6,600萬元，未來以權利金公開競標最高出價者為得標人，土地租金以當期公告地價的5.5%計算。
好市多（COSTCO）台中二店確定落腳北屯捷運機廠特區，投資利多帶動周邊房市前景看俏，嗅到商機的建商搶進卡位，業界初估，包括捷運機廠特區及單元12自辦重劃區，明年推案金額上看250億至300億元。
值得注意的是，北屯除好市多二店進駐外，由中信金控主導的「台中洲際棒球園區娛樂商城」，也已公告徵求營運商，預訂9月12日決標，包括秀泰、威秀影城及日本三井等業者都有意參與投資，初期投資金額約70億元。 業界預期，北屯隨這兩項投資利多進駐，勢必帶動區域房市發燒，這股熱度將一路由捷運機廠延燒到11期洲際棒球場周邊，未來也可望成為台中房市的新亮點。
立法院預算中心評估報告指出，全國公告地價平均僅占市價的二成，與市價差距甚大，限縮了地價稅收入，也削弱了地方政府的財政能力。 其次，部分地方政府的公告土地現值長期未反映市價，影響土地增值稅稅基，也有待改善。 第三，部分縣市政府的房屋稅徵收率，及房屋標準單價調整仍有精進空間。 立法院預算中心評估報告認為，地方政府多年來財政能力低於全國平均值，又對主要財源土地稅的徵收消極，因此提出上述三大改善建議。 公告地價是課徵地價稅的依據，據統計，102、105及107年度全國公告地價占一般正常交易價格分別僅20.19％、20.50％及20.02％，平均約二成，與市價差距甚大。
六都中僅台北市、高雄市在102年度至107年度連續三期公告地價占市價比率高於全國平均值外，新北市、桃園市、台中市、台南市則是連續三期公告地價占市價比率皆低於全國平均值。 非六都的連江縣公告地價占市價比率最高，但也僅達市價的34.52％。 至於102年度至107年度16縣市公告地價占市價比率連續三期低於全國平均值者計有九縣市，分別是宜蘭縣、新竹縣、彰化縣、南投縣、台東縣、花蓮縣、澎湖縣、新竹市及金門縣。 以106年度全國地價稅稅收947億餘元為例，立法院預算中心評估報告指出，如提高公告地價占市價比率，將可大幅增加地方政府的稅收。 過去公告地價是每三年公告一次，107年度起縮短為二年一次。
公告土地現值是土增稅的稅基，據統計，103年度至107年度公告土地現值占一般正常交易價格比率分別為86.24％、88.74％、90.53％、90.76％及91.31％。 立法院預算中心評估報告指出，雖然逐年提升，但台中市、新竹縣、澎湖縣、新竹市及金門縣仍連續五年低於全國平均值，租稅努力顯然有必要加強。
另外，立法院預算中心評估報告也認為，部分縣市政府的房屋稅徵收率，及房屋標準單價調整仍有精進空間。 報告表示，多數縣市依最低稅率1.5％課徵非自住的住家用房屋稅；對於持有房屋數量訂定差別稅率的縣市僅台北市、宜蘭縣、新竹縣及連江縣。
至於另一攸關房屋稅額的房屋標準價格，每三年重新評定一次。各地方政府陸續在103年度至107年度調整標準單價，其中新北市、台北市、桃園市、台中市、台南市及高雄市較高調幅分別為100％、160％、60％、60％、65％及81％，而雲林縣及嘉義縣的調幅也達81%，部分縣市則因前次提高房屋標準單價，在三年後並未賡續調整。
鴻海砸下人民幣2.5億元（約合新台幣11.24億元）轉投資中國大陸隨銳科技。隨銳主要研發企業互聯網及視訊通信相關雲端軟體、硬體和雲端服務。 鴻海今天晚間公告，透過子公司轉投資中國大陸隨銳科技股權，交易數量924.6萬股，每單位價格人民幣27.04元，交易總金額人民幣約2.5億元，持股比例約5.2634%。
鴻海表示，此次取得股權具體目的或用途為長期投資。 根據隨銳科技官網，隨銳在2006年創立於中國大陸北京，研發企業互聯網及視訊通信相關雲端軟體、硬體和雲端服務。產品涵蓋遠端視訊會議、企業視訊直播、視訊會議雲端硬體以及智慧機器人等。歷年來投資過隨銳科技的風險投資機構股東主要包括：用友幸福投資（用友網路）、清華科技園投資、水木清科投資等。
備受矚目的中科四期二林園區二階環評審查過關後，由中科管理局與彰化縣政府共同主辦的首場招商說明會，昨（28）日在彰基福泰飯店登場，吸引180餘家廠商及業者到場，投資意願熱絡。 昨天的說明會，由中科管理局長陳銘煌與彰化副縣長陳善報主持，到場業者包括華豐橡膠、志聖工業、台久企業、如陽科技、東益金屬、秀傳醫院、猛進工業、正新鋁業、亞大塑膠生技、俊益鋼鐵、程揚精密、樺良企業、金和興銅鍛造、武漢機械等。
中科二林園區開發因為環評問題，延宕長達10年時間，今年5月23日通過二階環評審查，終於讓園區開發及招商得以順利進行。 二林園區總開發面積631.23公頃，可建廠面積344公頃，預估可帶動2.5萬個就業機會。 中科管理局長陳銘煌表示，截至目前為止，已核准入區廠商包含精密機械及生物科技等相關產業計有17家廠商，總計核准計畫投資金額為558億元，土地需求達143公頃，另有多家高科技廠商也表達入區高度意願。
繼中信金控透過子公司興辦「中信金融管理學院」後，營建股營收王興富發也起心動念要辦學！興富發總裁鄭欽天昨透露，正積極在北部找學校合作，擬設立建築經營專業學院，也不排除合作設立專業學校的可能性，期培養建築業所需專業人才，力求培育出的人才，一畢業馬上便可上陣，從事相關工作。 鄭欽天希望能夠成立類似過去三專、五專的建築經營專業學校或學院，也願意與現有學校合作，請有實務經營的講師授課，培育建築房地產業所需的專業人才。
由於當前學校老師並非都有業界實務經驗，社會新鮮人往往與各行各業人才需求在專業上有段差距，出現產學落差、斷層，像是行銷房地產與一般商品有相當大的差距，但現有教育體系卻缺乏這類科系；另有室內裝潢業主也直言，現在許多學室內設計的社會新鮮人，雖會設計，但不會派工、訂料，連最基本的材料數量計算都不會，到了業界，這些基本工都需重頭教。
鄭欽天指出，興富發願意投資人才、培育人才，並協助找到適合的講師、教授，將業界最新知識、資訊、技能傳授學子，絕不會出現一本教材教好幾年不變的情形，希望能為業界培育一波接一波的生力軍。 當然願意投資人才，鄭欽天也對學子有所期許，他回憶年輕時，有些同學會交換報告，一個班級交出的報告內容，就僅幾個版本，原因是大家互相抄來抄去，為此，如成功設立學院或學校，也會對學習紀律有所要求，像是當天繳交心得報告等，「需實際有去上課聽講，才能交得出作業」。 鄭欽天不諱言，已積極接洽找尋合作對象，目前已有學校表達強烈意願，但他希望在北部找到合適據點，因為相關資源在北部。鄭欽天指出，只要能為業界培育出「畢業便可立即就業」的人才，不論是設立建築經營專業學系、學院、高職、大學，都願意去談。
美中貿易戰持續升溫，雙方已對彼此加徵兩輪關稅，美國放話要對中國另2000億美元進口產品課稅25%，讓在中國的台商憂心忡忡。週刊報導，包括廣達、仁寶、台達電和中磊等台灣科技大廠，為避免美中貿易戰砲火，紛紛掀起返台擴廠。 中磊預計開出竹南生產線 《鏡週刊》報導，中磊電子總經理王煒表示，如果美國對中國加徵25%地關稅生效，90%的網通大廠都會受到影響，一旦2000億美元的關稅實施，只要有人力，中磊竹南另一生產線就會開出，產能可增加一倍。一名網通廠負責人說，如果美國要對中國加稅10%，會痛苦一點，但若是加課25%，就要馬上移廠了。
台達電將在南科投入27億設廠 全球電源供應器龍頭台達電為首波赴中設廠的大型科技企業，一直被視為中概科技股。台達電創辦人鄭崇華表示，這波美中貿易戰對兩岸科技業造成巨大衝擊，為了因應貿易戰，公司在產地要作調整或調度，讓影響力降到最低。知情人士透露，台達電在泰國、印度和斯洛伐克都有工廠，利於集團生產基地的轉移，同時，台達電決定投入27億元在南科建立3萬坪新廠，並且計畫在台北總部旁投入15億元購地建研發中心。
仁寶規畫啟動桃園平鎮廠 生產筆電的電子五哥仁寶，也決定在美中貿易戰返台避戰火。仁寶副董事長陳瑞聰日前在法說會上表示，美中貿易戰火延燒，仁寶已規畫啟動桃園平鎮廠因應，預估年產能可達300至500萬台筆電，但仁寶筆電年出貨量4000萬台，還需要墨西哥等其他工廠支應。 廣達向庫卡購買機器手臂 一名EMS（電子製造服務）大廠主管指出，廣達為了因應中美貿易戰，已經向工業機器人製造大廠庫卡（KUKA）採購機器手臂設備，目前則在林口廠開始生產伺服器，雖然對外說只是試產，但試產根本不需要用到庫卡的機器手臂。
華航 (2610-TW) 今 (28) 日宣布，開闢美國哥倫布市貨運定期包機航點，採 747 全貨機飛航，每周飛航 3 班，成為在美國第 11 個貨機航點，搭配芝加哥、西雅圖和安克拉治等城市串飛，提升貨運航網營運彈性，隨著跨境電商市場持續成長，後市貨運成長動能看俏。 華航說明，哥倫布市瑞肯巴克機場位於美國俄亥俄州，是美東地區具潛力的轉運站，經濟規模已漸成型，據統計，去年瑞肯巴克機場進出口貨量較 2016 年大幅成長 70%，全年總貨機架次也增約 20%，預期未來發展前景樂觀。
華航在國際航空貨運市場已具領先地位，據國際航空運輸協會 (IATA) 統計，去年華航承運約 146.2 萬噸貨量，年增 10.3 %，排名全球第 7。 展望後市，國際航空運輸協會預期今年全球航空貨運年成長量約 4.5%，尤其電子行動裝置創新升級效應、機械及半導體資本設備和電商郵運等需求發酵，成長可期。 華航強調，將藉 777 和 A350 客機腹艙搭配貨機機隊運能，深耕區域市場並優化歐美和亞洲間運輸，並加強與聯航和國際大型貨運代理商合作。
華航機隊共 88 架客貨機營運，其中 18 架是波音 747-400F 全貨機，營運貨運航點共 93 個，包括盧森堡、布拉格、杜拜、安格拉治、芝加哥、達拉斯、邁阿密、西雅圖、休士頓、亞特蘭大和哥倫布市等 11 個純貨機航點，每周貨機航班數達 93 班。 華航於 2012 年加入天合聯盟貨運 (SkyTeam Cargo)，是台灣唯一加入國際航空貨運聯盟的航空公司，配合聯盟策略發展快遞貨物聯運平台，提升轉運效率和開發快遞貨源；去年獲頒貨運權威雜誌《Air Cargo World》「全球航空貨運卓越服務獎」，貨運服務備受肯定。
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