歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話:(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真:(02)2578-4950
地址:台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口:
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂主任(Zora #212) 林莊婷(Tracy #235)
房產新聞
產業新聞
受民俗鬼月以及房市進入淡季影響,8月桃園、台南及高雄等三都的買賣移轉棟數均出現衰退情形,相較上月減幅均超過1成,其中以台南市衰退幅度最明顯,約12.2%。
根據三都地政局發布的8月買賣移轉棟數,桃園市為2928棟、相較上月衰退約11.5%,台南市為1590棟、減幅約12.2%,高雄市為2617棟、減幅約10.5%。
全國不動產企研室主任張瀞勻指出,8月適逢暑假出遊旺季,南部地區連日來豪大雨災情不斷,且更有許多老舊房屋由於豪雨,出現漏水災情,因此在氣候因素下,看屋人潮大減,且先前已有一波民俗鬼月前的趕交屋潮,相對於上個月一片正成長,8月移轉量均呈現收斂趨勢。
桃園市繼5月重返3000棟大關以來,8月再度跌破3000棟,全國不動產桃園南平加盟店店長吳蕙君指出,受到民俗月影響,交易量減少,但看屋人潮不減,主因在於桃園市建設話題不斷,軌道建設和雙北網絡接軌,加上主流的3房產品千萬以下即可購入,因此持續吸引雙北市購屋族移入。
至於南部二都受到連日來的豪大雨影響,其中台南市已經下雨數月,近半個月台南市和高雄市更飽受水患之災,買氣消彌,而第四季為傳統旺季,加上民俗月已進入尾聲,但11月有九合一選舉登場,又有中美貿易戰開打,後續交易狀況值得觀察。
主計總處最新統計,國內平均每戶居住坪45坪,平均每人居住坪數14.67坪,雙雙創下有調查以來新高,除顯示國人居住品質逐年提升之外,也可看出社會結構轉變,一人戶比重逐年提升,使得每人居住的面積逐年上升。
主計總處官員表示,從長期趨勢來看,每戶居住坪數呈現上升趨勢,以1988年來說,平均每戶居住坪數僅32坪,現在已經增加到45坪,30年來每戶居住空間增加四成。原因和國人所得增加,較有能力負擔坪數較大房子,讓生活品質提升有關。
同時間,平均每人居住空間逐年上升,1988年平均每人居住空間7.48坪,現在每人居住空間增加到14.67坪,30年來每人可享居住空間呈現倍數成長。
主計總處官員表示,主要是由於社會型態轉變,年輕人赴外地工作,自組小家庭越來越多,老家僅剩下老人家在住,每戶戶內人口逐漸減少,每人能分享使用到的面積變大;以平均每戶人數來說,1970年代超過5人,現在每戶只剩下3.07人;房子變大人變少,每人能居住的面積自然會變大 。
也由於人口老化,不婚晚婚者增加,一人戶和兩人戶的迷你家庭變多,根據主計總處調查,戶內人口僅一人的「一人戶」比率,1970年代不到4%,現在已達2%,兩人戶更是居冠,比率達28.65%,也就是每四戶家庭中至少有一戶家庭裡面只有兩個人。
主計總處官員表示,一人戶是有居住事實,戶內成員僅一人,可能是獨居老人,也可能是單身者 ,資料調查以實地訪查推估,而非戶籍資料,因此不包含為了學區等考量,戶口名簿上僅有一名未成年小孩的「家庭」。
國產署今年國有地活化的指標性大案,北市仁愛路空軍官兵活動中心地上權案,將於三日開標,此案為目前市場上少見的北市大面積精華區商業用地,備受外界關注。市場預估,出手者應為滿手現金的壽險業可能性較高。
新光金控日前也公告,子公司新光人壽董事會決議,擬投資國內不動產。一般推測,空軍官兵活動中心設定地上權案就是新壽準備出手的標的。
空軍官兵活動中心位於台北市仁愛路跟復興南路交叉口,基地面積約一一四○坪,土地使用分區為第三種商業區,基地方正且屬於完整街廓,鄰近SOGO百貨商圈、福華飯店、大安森林公園,周邊生活機能完整,且是捷運板南線與文湖線交會的忠孝復興站,商業活動熱絡且交通便利,地理位置絕佳,是台北市難得一見的精華商業土地。
國產署表示,空軍官兵活動中心地上權案,底價卅六點七億元,存續期間為七○年,地租年息率為百分之四點五,其中地租隨申報地價調整的年息率為百分之一,地租不隨申報地價調整的年息率為百分之三點五,地上權及地上建物得辦理一部讓與,用途限制不得作住宅使用。
住商不動產企畫研究室經理徐佳馨表示,空軍官兵活動中心地上權案若能順利標出,出手者應為滿手現金的壽險業可能性較高,未來較可能以飯店與商辦等複合開發為主。
永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,新光人壽日前公開表示有意願出手投資國內不動產地上權,據了解空軍官兵活動中心地上權案就是積極評估的標的,預期投標機會大。
謝志傑指出,近年政府機關及國營事業體積極活化資產,鼓勵保險業資金挹注國內投資市場,能增加政府稅收、創造地方就業,同時提升經濟成長率等效益,壽險業參與地上權開發將可與政府創造雙贏。
六大指標地上權案,「華固新天地」經仲裁正式解套,其他五大案中,「志嘉水曜」、「吉美璞立」、「仁愛本真」已從住宅規劃,改為商用不動產;僅「派樂地」持續銷售,「昇陽寓見」則還是訴訟中。
不可分割的地上權案,2016年開始因地方政府大幅調高公告地價,掀起一波解約潮,不過僅少數個案解約成功,其中昇陽建設位於屏東的地上權案就成功解套;昇陽建設總經理簡伯殷表示,該案因沒有取得建照並開工,因此依約可解除合約,不過公司旗下的台南地上權案,目前仍與政府協商中,希望朝解約方向前進。
面對「華固新天地」適用新制,簡伯殷說,2014年推出至今的「昇陽寓見」也面臨高地租的問題,昇陽建設秉持為客戶爭取權益下,2016年底與國產署進行民事訴訟,目前訴訟在二審中,希望為住戶帶來好消息。
吉美建設旗下「派樂地」該案則持續銷售中,目前去化逾七成;「華固新天地」成屋案5、6月開賣至今,累計三個月來人約五、六百組,目前穩定去化超過70戶,每坪成交價在40多萬元。
「吉美璞立」、「仁愛本真」、「志嘉水曜」三大案,其中位於民生社區的「吉美璞立」已從住宅轉為酒店式商務旅館,該案目前擁有接近滿租的高承租率。
新北市政府今年五月修正「都市計畫法新北市施行細則」部分條文,其中刪除整體開發地區容積獎勵上限,違反「都市計畫法台灣省施行細則」與中央政策,引發外界質疑恐衝擊都市景觀,都市發展恐全面失控,修正案被內政部營建署「打回原形」。
以新莊知識園區為例 容獎從50變80%
當初市府修正送審的版本,較具爭議的內容包括新北市政府劃定的策略性都市更新地區,容積獎勵可放寬至兩倍,違反「都市計畫法台灣省施行細則」都市更新地區不超過法定容積五十%規定。此外,二○一四年五月一日前已公告市地重劃計畫書或召開區段徵收公聽會的整體開發地區(約十五處),取消容積獎勵上限,回歸土地使用分區管制要點。以新莊知識產業園區為例,容積獎勵可從五十%提升至八十%。
過去因各縣市容積獎勵過於浮濫,內政部營建署遭監察院糾正,因此增訂都市計畫容積總量管控上限,都市更新地區不超過法定容積一.五倍,一般地區最多一.二倍。營建署官員認為,新北市施行細則牴觸中央政策,憂心若此門一開,其他縣市跟進,都市發展恐全面失控。
防災建築放寬高度 也被否決
此外,「新北市防災建築再生自治條例」放寬建築高度相關條文,也被中央打回票,營建署認為,自治條例缺乏法源依據,尤其放寬建築高度,必須由都市計畫法授權,地方政府不能隨意訂定,另自治條例提供五十%的容積獎勵,條件比中央「都市危險及老舊建築物加速重建條例」的四十%更優渥,營建署內部開會討論時,甚至建議撤銷新北市的自治條例。
新北:防災部分盼再溝通
城鄉發展局綜合規劃科長李擇仁表示,市府尊重中央審議結果,但「新北市防災建築再生自治條例」已由市議會審議通過並在今年三月發布實施,若中央不同意或撤銷法令,可能造成已送件申請的民眾權益受損,目前有一案申請,且大幅降低民眾參與防災型都更的意願,市府會持續與內政部營建署溝通。
「華固新天地」地上權案地租解套,為地上權開發案注入強心針,華固建設、昇陽建設等指標上市櫃開發商均表示,現在地上權案稅負趨於合理,加上是可分割型態,建商能賺取合理獲利,依舊會評估、持續投入。
華固建設總經理洪嘉昇表示,可分割地上權案擁有地上權案的持分、建物的所有權,所以產權登記名字可以歸在住戶名下,可以設定抵押權。但是不可分割的地上權案,因建物所有權登記名字在建商底下,購買地上權房屋的客戶不能向銀行進行房貸,造成產品流通性出現問題。
不過經過消費者和建商反映,政府從2013年9月30日後標出的土地,重新改為可分割過戶,解決承購戶資金借貸的問題;另外,2016年地方政府大幅調高公告地價,過高的地租掀起建商一波解約潮,同年10月釋出的地上權案改採「部分固定、部分浮動」的政策調整。
昇陽建設總經理簡伯殷、洪嘉昇均表示,現在政府看到地上權案法令、稅負的問題,並已做出修正,讓地上權案稅負趨於合理,加上是可分割型態,若是未來地上權案釋出價格合理,開發商也有適當利潤,仍會評估、持續投入。
為協助全國農業金庫去化閒置的近5千億元資金,行政院政委陳美伶日前審議完成國際金融業務條例修正案,擬開放農業金庫可承作OBU(境外金融中心)業務,預計9月立法院開議後提至行政立法政策協調會報研商。
據悉,農業金庫吸納全國各地農漁會存款共計7千億元,惟放款金額僅2千億元,仍有近5千億元待消化,近幾年暫時將其中2千億元轉存在中央銀行。由於農業金庫有存款保證利息1%,轉入央行雖可獲0.8~0.9%利息,仍須再補貼剩餘利息給各地農漁會,因此近幾年爭取透過OBU放款。
銀行法規定僅銀行可以承作OBU業務,農業金庫不被認定為銀行,無法承作。官員表示,此限制對農業金庫不公平,農業金庫依農業金融法設立,資本額200億元比照銀行法,管理也幾乎依相關規範辦理。
官員表示,民國80年代曾發生農會擠兌、逾放比嚴重,為改善全台農漁會信用部資金「滿天飛」現象,依農業金融法成立全國農業金庫,規定全台農漁會至少75%資金需存放至農業金庫。
官員表示,全台有304家農漁會,都須將信用部吸納資金75%,全數轉存入農業金庫,並可獲得1%保證利息;其餘25%才可自由存放到其他銀行,不過仍有部分農漁會將全數資金存入農業金庫,1%利息成為農業金庫發展最大阻礙。
近幾年國內金融市場飽和,農業金庫5千億元閒置資金必須找到出路,因此積極布局東南亞國家,並與越南西貢銀行簽訂合作備忘錄(MOU),待國際金融業務條例修法完成後,可逐步向外拓展。
瑞興銀行董事長郭釧溥昨(2)日指出,金管會鬆綁建築融資,對推動都市更新、危老重建等基礎建設、銀行不動產業務都具正面幫助,因瑞興銀的不動產放款也瀕臨銀行法72-2條的三成上限、來到29%,為避免超限,先前接觸的危老案件都踩下煞車,法令鬆綁後,將可大刀闊斧推動、不再受法令綁手綁腳。
瑞興銀昨日與瑞興銀行文化基金會合作,在市長官邸藝文沙龍舉辦「媒體親子攀樹體驗課程」;郭釧溥受訪時指出,瑞興以不動產放款業務見長,不動產相關放款比重已瀕臨三成上限。
「先前比重已到29%,有些危老案我們不太敢做」,郭釧溥說,法令鬆綁後,瑞興銀就有加速拓展危老、都更等業務的動能。
郭釧溥還說,因過去該行放款以個人房貸為主,占五成以上,今年起開始調整結構,轉而推動大台北地區的建築融資,成功拉高存放款利差,相對去年存放利差僅1.2個百分點,今年順利拉高近10個基本點,至1.3個百分點。
郭釧溥表示,瑞興銀目前除自有行舍都更計畫外,今年底前也有機會推動位於新北市永和區的危老重建案,目前已送件給新北市政府,資產也已信託,正等候新北市政府核准。
對於金管會鬆綁建築融資,銀行拍手叫好;郭釧溥昨日說,希望政府還能再多使一些力,讓危老重建、都更過程能更加順暢。
郭釧溥舉例,最近有件危老重建案,有一戶人家因媽媽中風,子女為籌措安養資金,決定進行危老重建,不過該筆土地登記在媽媽名下,要向銀行融資或與建經公司合作時喪失行為能力,以致銀行必須要協助輔導,甚至得幫忙跑法院完成流程。
郭釧溥說,瑞興分行行員熱心協助客戶處理,但未來希望相關流程能由政府提供協助,而不是變成銀行負責,如此,銀行在執行危老案件時也能更加順暢。
蔡英文總統宣示政府領軍籌設三家投資公司構想,確定由「工(產)業國際投資公司」打頭陣,剛出爐的初步規畫顯示,公司資本額為10億元,將由經濟部下屬的國營事業出資四成,搭配泛官股出資三成、民間出資三成,拚年底前正式成立。
蔡總統執政已滿兩年,由於兩岸關係緊張,台灣連失五個邦交國,加上新南向政策上路以來,相關國家一直沒有代表性的投資案,而大陸台商布局在美中貿易戰夾殺下,也有思考重新布局的必要。因此,如何透過投資來鞏固邦誼、衝刺新南向,因應大陸力推的「一帶一路」經濟戰略,成為執政黨急欲補強的當務之急。
經濟日報提供
根據蔡總統8月初「對外經貿戰略會談」的裁示,將設立三大國際級的投資公司。工業方面成立「工(產)業國際投資公司」之外,農業方面,也將成立「農業投資公司」,公共工程則擴大「海外投資開發公司」(OIDC)的規模。
經濟部長沈榮津對此構想配合相當積極,表示會盡快處理組建工業國際投資公司事宜,並開出最晚年底前成立公司的時限。
知情人士透露,經濟部內部初步規畫內容已完成,公司初期募資金額為10億元,分別由經濟部下屬的油電糖水等國營事業,擔任出資的主力,投資占比合計將達四成;至於中鋼、台船等泛官股公司也將出資三成,並提供30%給民間企業參與投資。
據了解,工業國際投資公司主要業務區域,將鎖定為17個友邦及新南向國家,尋找投資的案源。找到案源後,會再媒合民營企業,另外投資成立一家新公司,工業國際投資公司少量參股5%至10%。至於鎖定的案源範圍,主要為工業區開發、工廠投資、電網布建、碼頭興建等領域。
知情人士說明,這家公司與既有的ODA(政府開發協助)計畫,定位並不相同,雖然兩者都把範圍設定在新南向國家及邦交國,但ODA計畫主要是對台籍業者,在海外取得的公共工程計畫,提供融資上的利息補貼;工業國際投資公司純粹扮演管理顧問角色,不涉及資金面的融資放款。
相關人士坦言,相當程度上可以媒合的案源,都具有一定的「特殊性」,尤其是須要政府力量去協助突破的個案。
在金融科技的浪潮下,大陸金融業持續瘦身。中國銀行、工商銀行、農業銀行、建設銀行等國有四大行最新財報顯示,截至今年6月底,四大行的員工數和去年相比已減少逾3.2萬人。若從2015年至今,四大行縮編的員工數高達7萬人。
券商中國報導,近幾年來,伴隨著金融科技的日新月異,銀行業務的辦理方式也發生劇變。財報顯示,四大行中農行上半年的裁員人數最多,達10,267人;其次是工行,上半年裁員9,879人。被裁者多半是基層網點員工,這也與銀行管道網路轉型有關。
報導稱,四大行減員的主要原因,一是銀行線下網點推動向智慧化、輕型化轉型,基層櫃員的需求量逐年下降;二是銀行大力拓展網路銀行、手機銀行業務,去網點辦理業務的客戶快速減少,也是櫃員需求降低的另一因素。
農行2018半年報稱,正加快經營轉型中的人力資源優化配置,指導櫃台人員有序轉換到其他部門。以2015年來說,農行櫃台員工數為14.97萬人,占員工總數比重29.8%;2017年時其櫃台員工下降到13.84萬人,占比也降至28.4%。
其他三大行也在加快轉型。截至6月底,中行在大陸的智慧櫃台網點覆蓋率已達 93.6%。建行運行中的自助櫃員機9.49萬台,自助銀行2.89萬家。
儘管科技應用會讓部分職位被淘汰,但也帶來新的工作機會。中行董事長陳四清先前就表示,該行將會大力招聘科技相關人才,預計未來3~5年要將中行發展為數位化銀行,金融科技人才占比要達10%。
報導稱,波士頓諮詢公司(BCG)近期公布的「取代還是解放:人工智慧對金融業勞動力市場的影響」報告預計,到2027年,全球銀行業將削減104萬工作機會,降幅22%(以2017年的就業人口為基數)。剩餘78%的工作,其效率將提升42%,相當於每人每天花在同樣職能活動的時間可減少2.4小時。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾,深感抱歉,懇請來信告知,將從系統作處理。