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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
台北市仁愛路三段的的前空軍官兵活動中心地上權開標案，昨天演出大驚奇。元大銀行在標單還卡在郵局之下「逆轉勝」，出價比下四家壽險公司，以八十二億一百萬元得標，溢價率百分之一二三，折算後每坪地上權單價近七二○萬元，刷新今年商用不動產得標新高價，也一舉登上地上權「地王」寶座。
元大銀行表示，未來將興建為元大銀行企業總部。原本是最高標的南山人壽則指出，對昨天現場開標程序不符投標須知公告規定，尚有相關疑慮，將保留法律權利並研擬後續處理方式。
國產署署長曾國基表示，依照招標規定，投標人須將標單寄達國產署指定郵局的指定信箱，後來查證，的確有南山人壽、新光人壽、全球人壽、富邦人壽、元大銀行等五張標單送達三張犁郵局的指定信箱，但郵局「卻漏拿一件（元大銀行）給國產署，五件標單只登記四件」。
曾國基解釋，依招標規定，只要在昨天下午一時半前投遞到指定郵政信箱，就符合投標規定。國產署確認元大銀行在八月底將標單投遞到指定郵政信箱，符合投標規定，因此國產署最後宣布由最高標的元大銀行得標。
至於這次因為郵局疏失，讓開標過程出現意外，還讓原本最高標的南山人壽空歡喜一場，國產署會否向郵局追究？曾國基說，除非已經構成國庫損失才有追究問題，但這是假設性問題，不便回答。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，這次得標金額翻倍高達八十二億餘元，令業界譁然，換算下來土地地上權每坪單價為七一九點七萬元，容積單價每坪約一四○萬元，已超越今年三月富邦人壽以七十八億餘元標得高捷商圈地上權案，不僅再寫今年以來商用不動產新高紀錄，也是近年地上權罕見的高價標售。
這筆坐落北市仁愛路三段的黃金地面積約一一三九坪，權利金底價卅六點七三億元，地上權期限七十年，每年地租為百分之四點五，土地使用分區為第三種商業區。由於開發用途限制不得做住宅使用，結果仍吸引業者高價搶標，跌破不少專家眼鏡。
元大銀行表示，本案將興建為企業總部，事前已委請鑑價公司鑑價，同時元大銀內部也以資金成本設算，與營運總部所需租金成本進行效益評估，以八十二億取得這筆地上權「極具整體效益」。依照銀行法，銀行投資自用不動產（例如總部大樓）金額，不得超過其投資該項不動產時淨值。元大銀淨值遠高於八十二億元，因此符合規定。
原空軍官兵活動中心基地招標設定地上權案每坪權利金約720萬元，創下國產署地上權每坪權利金新高，國產署署長曾國基昨（3）晚表示，接下來，將在明年度推出世貿三館設定地上權大案。
曾國基指出，世貿三館過去是採出租方式，未來將改採設定地上權方式，配合世貿三館的展期到年底，因此，將在明年推出設定地下權案。
曾國基說，目前台北屬於大面積土地，可以推出設定地上權案的已很少，華光社區特二基地因已同意租給北市府，作為南門市場和東門市場的中繼市場，暫時不能標售地上權案。
國產署指出，自2016年9月修正地租計收方式後，地上權案已獲投資人肯定，月底將持續推出區位條件優質標的，以設定地上權方式活化大面積國有土地，期在兼顧國庫收益下，創造民眾、業者及政府三贏。
台北市南門市場、東門市場面臨改建，卻遲遲找不到中繼市場，台北市政府向行政院長賴清德專案報告後，行政院同意北市府以每年4,000萬元的租金，租借愛國東路及杭州南路二段交叉口的華光社區特二基地做為中繼市場使用。
台北市財政局長陳志銘表示，目前在市區內沒有地上權待標的投資案，只剩位於林口世大運選手村，一塊約3公頃的產業專區用地的地上權待招標，目前正在整理招標文件，預計9月底前公告。
台北市政府辦理「劃定台北市85處為都市更新地區暨擬定都市更新計畫案」，為擴大民眾參與並使民眾更理解該計畫的範圍、內容，並保障民眾表達意見的權利，市府特別於公開展覽期間召開4場地區說明會。日前市府於台北市民生社區活動中心4樓集會堂召開市中心區說明會，民眾參與踴躍，說明會也圓滿結束。
市府自2000年時配合都市更新條例首次公告更新地區已近20年，此次的重新檢討公劃更新地區，是考量各行政區都市計畫通盤檢討及TOD戰略並透過劃定更新地區的優先順序來調節都市發展。
檢討後重新劃定的都市更新地區共計85處約628公頃，將同步參考各行政區的地區發展歷程、特性、土地使用現況及人口結構分析後擬定更新計畫作為後續更新事業計畫的參考。計畫案將於今年9月12日公展期滿後提送都委會審議，通過後公告實施。
台中捷運綠線的北屯G5聯合場站開發案，市府建議可規畫興建地上23層、地下5層的大樓案，粗估總銷金額可達22億元，經公告招標後，已有投資團隊準備開發建議書，爭取勝出。台中市交通局長王義川昨（3）日說，市府將加速審查作業，預定今年底定案，一旦雙方簽約後的3個月內，即可動工興建。
至於台中捷運綠線的南屯G11聯合場站開發案，市府建議可打造地下5層、地上25層的大樓案，預計總銷金額上看31億元，目前還處於審標期間，市府表示，不方便公布投標案相關細部。不過，據了解，潛在投資廠商已向市府反映，因目前景氣不好，加上原材料價格上漲等因素，都影響參與G11站的競標意願。
另捷運綠線的四維國小、崇德文心、櫻花文心、台中市政府G9-1、G9-2，及南屯等6站土地開發案，正進行相關作業，潛在投資人針對投資細節，也積極與市府進行相關討論。
王義川表示，捷運綠線土地開發招商首部曲，推出北屯G5、南屯G11站，因上述兩站土地，都是市府名下的土地，基地大小適中、開發門檻相對較低，是投資人進入台中捷運土地開發市場非常好的機會。
據了解，投標團隊看上G5站土地，全屬市府所有，無私有地主持分，後續權益分配相對簡單，開發內容也不受私有地主需求影響，可依照市場機制，充分發揮，可創造台中捷運綠線的新地標。
G5站位於北屯東山路與文心路所連貫的「東西向」軸線帶上，面積591坪，是捷運綠線進出大坑、新社地區的重要門戶，且基地位居G4及G6站所形成的雙十軌道路網中心，未來可一站轉乘台鐵及雙港輕軌，周邊還有知名的北屯兒童公園、B&Q特力屋，及大買家大型量販店，區位潛力可期。
至於G11站，位於台中市南屯區五權西路與文心路交叉口，面積771坪，座落國立台灣美術館與國道1號南屯交流道連接的交通軸線上，周邊為五期、七期，及八期重劃區圍繞，皆為已開發都會區，鄰近占地達數公頃的文心森林公園，及豐樂雕塑公園，還有宜家家居、好市多等2大家具與零售量販龍頭設點，生活及商業機能豐富，具備不動產利基優勢。
出版時間：2018/09/03 15:44 （葉家銘／高雄報導）
居家周邊如有大型百貨商場，房價保值效應強是許多民眾購屋思維，然而真相並非如此。房仲統計高雄漢神巨蛋、義享天地、新光三越左營店、高雄大遠百、漢神百貨5大商圈房價走勢，近3年房價均出現下滑，跌幅6.0~13.9%。專家指出，近年來高雄房價出現下修，百貨商圈宅也跟著跌價，保值效應其實未如預期。
台灣房屋統計高雄5大市區百貨商圈房價走勢，與2016年相比，房價均出現下滑趨勢。當中又以新光三越左營店周邊房價下修最為明顯，跌幅13.9%，另漢神巨蛋、高雄大遠百與明年即將開幕的「義享天地」均有逾7%以上跌幅，每坪跌幅約1~2萬元。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，這波百貨商場房價下修趨勢已從北台灣吹向南台灣，從實價登錄統計發現，這波房價出現盤整，百貨商圈宅與其他區域房價跌幅落差有限，大概就是1成房價下修，包括漢神巨蛋、義享天地、新光三越左營店、高雄大遠百、漢神百貨5大百貨均處市區精華地段，區段生活機能已成熟，民眾對百貨商圈帶來消費效應，認為影響房價有限。
另項影響百貨商圈宅房價走勢為近年來市區中大坪數換屋與豪宅買氣不如過往，區域房價要透過新成屋拉抬撐價效果有限，高雄房屋市場調查協會理事長蔡紹豪分析，目前高雄整體房市屬首購與首換市場，低單價、低總價產品市場反應較為熱絡，中大坪數房市買氣仍待復甦。
新北市政府去年於三峽北大社會住宅試辦3戶青銀共居計畫，結果獲得好評，10名住戶皆計畫續住，因此有意擴大辦理，如土城員和段青年社宅，就規畫一整層的青銀共居空間，預計將可容納30至40戶。
新北市城鄉局指出，面對高齡社會及少子化的雙重趨勢，新北市將世代共享、全齡友善、共融使用等公共社會議題納入社宅的計畫中。城鄉局住宅科表示，新北市去年在三峽北大社宅撥出3房2廳格局共3戶，試辦青銀共居計畫，大獲好評，因此市府將持續擴大試辦，接下來的示範點將選定為土城員和段的青年社宅。
台北市也於陽明老人公寓引進青銀共居、祖孫共學等新社會福利計畫，使年輕人能夠與銀髮族共享居住空間。在陽明老人公寓裡，8名大學生以低於市場行情的每月3000元租金住進公寓，每月撥出20小時與長輩一同唱歌、烹飪、教導3C產品，不僅為年輕人省下居住上的花費，長者們也獲得陪伴的需要。
為回應產業「缺地」需求，經濟部長沈榮津昨（3）日指出，開發在地型產業園區，已完成四階段審查，核定補助115案，共補助135億元，在2020底前將活化146公頃閒置產業用地、並新取得396公頃土地，期透過釋出542公頃用地，有效紓解產業缺地問題。
經濟部昨舉辦「開發在地型產業園區前瞻論壇」，沈榮津特別指出，透過強化公設可釋出閒置土地146公頃，包括道路、排水及環保等安全設施，及導入園區智慧管理項目等，「馬上讓產業界有感」。而新增在地型產業園區部分，將補助7個地方政府共13案，多數先行開發地方政府所有土地，與地區既有產業土地聯結，以促進地方就業，預計在3年內新增396公頃用地。整體計畫期3年內估提供5萬4,200個在地就業機會。
工業區廠商聯合總會理事長秦嘉鴻指出，產業用地占全台面積僅1.35％，但GDP貢獻占比約29.67％、高達4兆多元，顯示出產業有高度經濟貢獻，而政府釋出產業用地多集中在中南部，「北部工業土地相較不足，應多規畫工業區」，他也贊成公有土地釋出時應只租不售，以避免地皮炒作。
位於國道十號下方的仁武產業園區，面積約74公頃，高雄經發局力拚今年底完成報編，明年招標開發商。圖／高雄經發局
未來可望釋出48公頃用地的仁武產業園區，目前正雙管齊下，分頭進行內政部的都審、以及環保署的環評作業，一旦順利通過，即可報請經濟部同意產業園區的報編計畫，高雄市政府經發局力拚今年底走完行政程序，希望明年可招標開發商，引進213億元的投資，創造6,300個就業人口。
高雄市政府經濟發展局長李怡德說，位於國道十號下方的仁武產業園區，面積約74公頃，產業用地約48公頃，其中，私有地約70公頃，占比約95％，主要地主為台糖公司，大約有53公頃。
李怡德表示，仁武產業園區除了規畫容納附近沒有工廠登記的廠商設廠之外，最重要的是要引進航太和精密產業，與北高雄既有的業者，形成一個航太產業聚落。
他指出，我國航太產業在2017年底產值約1,075億元，南台灣則是產業重鎮，占全國總產值的50％左右，仁武產業園區一旦順利完成報編，可望提供航太大廠的產業用地需求，建立發動機、起落架等航太相關零組件的製造能量。
李怡德說，仁武產業園區預定2022年完成公共建設工程，但為了縮短廠商進駐設廠、生產的時間，未來將採取「和發產業園區開發模式」，也就是採用雙軌同步制，讓仁武產業園區在進行開發工程的同時，預約登記的廠商，即可同步興建工廠。
他表示，高雄經發局希望2019年上半年之前，可以公開徵求仁武產業園區的開發商，預估投資金額約213億元，未來完成設廠之後，可望創造6,300個就業人口。
仁武產業園區今年5月已經通內政部都委會專案小組審查，至於環保署的環評，也先後在今年3月和8月，開過2次初審會議，高雄經發局副局長高鎮遠表示，高雄經發局正根據會議結論和意見，補正環說書資料，如果順利通過內政部都審、以及環保署環評，就會送請經濟部報編。
各大行庫強化房貸風控方式 和大型行庫合作的仲介公司要注意了，由於各大行庫現在嚴控房貸業務，連同房貸業務的「案源」也將一併列管，倘若仲介公司進件的案子產生過多逾放，將被銀行列入「黑名單」，成為拒絕往來戶。
目前已知，華銀已開始對仲介公司所進件的房貸案件展開追蹤，並採取上述措施。
兆豐銀目前則鎖定信義、永慶、住商等三大房仲通路合作。但根據兆豐銀的房貸統計，去年底迄今房貸業務成長超過300億元、業務總量達3,200億元，年增率超過10％，為全體行庫最高，但房貸逾放比則僅0.18％，反而是全體行庫最低者。
兆豐銀指出，要能做到衝業務成長量，但又低逾放比，除了集中火力作雙北市，和好的房仲業者合作可說非常關鍵，使案源也有品質保證。
財政部轄下八大公股行庫全面展開打擊房貸逾放總動員，其中，華銀除了把仲介公司納管防範機制，針對進件逾放偏高的仲介公司將列入黑名單，還包括所得徵信的「防偽」辨示，包括要求對於借款人的股利所得、稅單務必驗證是否為真，以免被偽造所騙。目前華銀房貸逾放比約0.22％，處公股行庫前段班。
包括台銀、土銀、合庫 、一銀、台企銀等多家行庫，也分別採取相應措施，包括從土建融分戶貸款總量管制、逾放偏高的分行限縮經理權限、或是將房貸金額過高的申貸案交由區域中心鑑價。
一銀高層指出，目前有三大措施，一是將各分行1千萬元以上的房貸金額將交由區域中心負責鑑價以控管逾放；二是逾放比過高的銀行凍結經理權限；三是分戶房貸經理沒有受理權限，全部必須報區域中心，利率過低的得進一步報總行。
台銀則對分戶房貸實施金額及比重的總量控管，例如在土建融分戶貸款的總量管制方面，台銀將以總銷量的30～50％，總金額1～3億元，作為分戶房貸每一銷案的總量管制上限，拿捏關鍵將視擔保品區位，物件本身主打客群等條件而定；對於剛升任分行經理的經理，授權權限還會先「打8折」，一段時間後再比照其他分行完全授權。
土地銀行攜手重建業者勝駿建設，共同啟動危老重建，重現新竹市竹塹城迎曦門（東門）之榮景，該案位於新竹市東前街與東門街口之商業重心精華地段，透過該案重建相互呼應新竹市府結合傳統與現代科技打造的「新竹之心」露天市民廣場，再次展現竹塹城歷史光廊之榮景。該案係繼六都後核定之首件危老建物重建案，透過該行之危老專案貸款，協助打造幸福生活的美麗家園。
土地銀行提供完整金融業務服務，協助危老重建專案，達成地主「舊屋變新屋」之圓夢計畫，更為城市注入了一股新生命，該重建案即由新竹市政府、土地銀行及勝駿建設以實際行動力挺危老重建計畫。
土地銀行協助危老重建之成功案例，現更擴及至新竹市，讓參與重建之住戶在重建過程及未來的新屋居住均能享有安心、貼心之服務，同時也為提升都市公共安全、美化市容及改善環境品質盡一份心力。
土地銀行為政府持股100％之公股銀行，近年積極轉型，除原有之不動產核心業務外，擴大辦理企業授信、信用卡、財富管理、電子金融等業務，更以實際行動支持政府政策，持續推動「5＋2新創重點產業」、「新南向政策」及「都市更新」等融資業務。在競爭激烈的金融環境中，秉持著「豐厚．和諧．熱誠．創新」的經營理念，力求為客戶提供多元化創新金融服務，朝全方位優質金融機構的目標前進。
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