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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
桃園市政府積極促進機捷車站周邊，昨（4）日公告總預算12.21億元的機捷A20站「區段徵收工程基本設施」招標，預計最晚明年初可完成徵收及建物拆遷，2020年上半年完成配地，並在2021年進行抵費地標售，未來要將A20站周邊打造為低密度的田園住宅風貌。
目前機捷沿線土地開發，A8站以高鐵局聯合開發為主，由內政部主導的A7站已完成區段徵收及相關工程，A17、A18、A19屬高鐵特定區土地，以及目前尚未通車的A22老街溪站，均已完成開發。
A11、A15、A16則屬航空城計畫範圍，需配合航空城進度，A21站目前都市計畫通過，但尚未區段徵收，A10站區段徵收土地基礎設施工程，則於去年招標並施作中，預計明年6月完工。
「機捷A20站區區段徵收工程」基地範圍為興南站周邊共計53.93公頃的土地，將以「田園綠社區」的構想出發，以低衝擊開發的方式，保留基地老樹植栽，建構綠色道路軸線，包含停車場、8座各具特色的生態公園，既有40公尺寬的中豐北路拓寬為50公尺，兩旁設置人行及自行車道空間。
桃園市地政局表示，目前A20已接近完成區段徵數土地取得，不過因該區尚有部分建物，明年初可望完成拆遷並全面動工，預計2020年上半年完成配地，2021年可進行抵費地標售或開發。
文山區興隆二區公宅八月一日到十七日開放民眾申請，台北市都發局昨天表示，共收到九千五百廿件申請案，突破今年初松山區健康公宅八千五百四十九件紀錄，刷新紀錄，中籤率也創新低，只有不到五．三五％，比健康公宅五．五％還低。都發局說，扣除主動撤案、重複申請案件，預計九千三百七十四件納入抽籤名冊，六日辦理選屋順位公開抽籤作業。
興隆二區公宅位於文山區木柵路二段一三八巷及興隆路四段一○五巷交叉口，最近捷運站是距離約一．八公里的捷運文湖線萬芳醫院站。為何興隆二區公宅如此搶手？都發局分析，該區雖無捷運，但公車班次多，通勤族都可接受，公宅租金低廉應該是最大誘因。
房市自2014年下半年反轉向下，已歷經四年空頭的市場，市場積壓自住與換屋買盤逐漸出籠，建商信心逐漸回升，自2017年起，反應供給量指標的「建築執照量」就逐漸起死回生，並於去年第三季正式與使照核發量呈黃金交叉向上趨勢。依據內政部最新統計，全台上半年數量建照核發量達58,825戶，創下自2015年以來的同期新高，相較去年同期增加約54％，甚至比近5年的最低點2016年暴增6成。同時反映建商推案信心的開工量也於今年上半年與使照核發量呈黃金交叉，這是市場明顯的止跌跡象。
我在去年第三季就預測：「開工量與使照量黃金交叉日，房市正式止跌落底時」，根據最新官方數據，今年上半年住宅開工數量達4.67萬戶，為四年來最高，較去年同期大幅增長40％，同時開工量於今年上半年正式與完工使照核發量呈現黃金交叉向上趨勢，這顯示建商認為房市最壞的狀況已過，陸續清理手上餘屋後，開始買地推案，並積極於推案後陸續開工。另外，使用執照核發量，今年上半年也直逼4.6萬棟，相較去年成長19.7％，並寫下10年來新高。市場人士擔心使照核發爆量，房價可能會持續探底？使照核發爆量現象應該止於今年是最後一波，但建照量與開工量持續大增，並與使照核發量呈黃金交叉，這不是上跌訊號，那什麼才是止跌訊號？
上半年開工量大增並與使照核發量呈黃金交叉，市場出現止跌訊號。
「餘屋去化率」是房市打底的重要關鍵
八月份因受農曆七月影響，全台交易量統計較7月萎縮15.4%，這是季節性的變動，對房市影響不大，這波房市在打底過程中，觀察餘屋去化率非常重要。從2015年至今使照核發高峰量達33.7萬戶，累積數年的餘屋量也超過十萬戶以上，雖然市場購屋信心指數上升，全台數年來遞延性買盤積壓近十萬戶逐漸出籠，但餘屋若去化率不佳，建商又持續大量推案，未來二年若無重大利多，市場會陷入小漲小跌的盤整格局。根據全台六都不動產公會統計，今年上半年六都預售推案約5,200多億元，已達去年整年7,455億的7成，全年有機會上看兆元，如此大規模推案將是市場發展的重要隱憂。
社宅房屋、地價稅率減半 包租代管減30%
新北市到今年底將增至5619戶社會住宅，日前內政部長徐國勇呼籲新北市應將社會住宅的房屋稅和地價稅歸零。新北市府市政會議昨通過自治條例草案，擬將社會住宅房屋、地價稅率減半、包租代管減30%，公益出租人則按自用住宅稅率優惠，但不會歸零。
新北市目前有2139戶社宅，年底林口世大運社宅約3400戶加入，將增至5619戶。但內政部長徐國勇、次長花敬群曾先後質疑世大運社宅由內政部出資興建，未來新北市還要向內政部課地價稅跟房屋稅，會導致無法壓低租金。
新北市府強調，社宅租金依住宅法，原本就低於市場行情，新北市自行興建的社會住宅同樣要繳稅，成果也納入中央政績。昨市政會議通過「新北市興辦社會住宅及公益出租人出租房屋優惠地價稅房屋稅自治條例」草案，提供優惠稅率，但並未歸零，
自治條例若通過 回溯至2017年1月13日執行
新北市稅捐處副處長陳正輝解釋，法條規定若是政府興辦的社會住宅，房屋和地價稅率減半為1.2%和千分之5，若是包租代管，稅率減少30%；若將房屋出租給有領租金補貼和身心障礙租金補貼者，就是「公益出租人」，地價稅可享自用住宅稅率，房屋稅則在住宅法中已規定折半。
陳正輝說，地方政府興辦社會住宅要負擔大量成本，而房屋稅、地價稅是地方政府重要收入，社宅稅率不宜完全歸零。但草案5月送新北市議會曾被退回，此次微調後再送議會恐趕不上選前審議，屆期後明年還得重送。他說，自治條例若通過，會回溯至2017年1月13日執行。
民進黨新北市議員王淑慧批評，新北市社會住宅目前BOT興辦占大宗，BOT營運條件都已訂死，優惠稅率無法導致降租。她認為條例應該針對新北社宅不同的興辦方式，分別訂出優惠，包租代管誘因要更高，才能真正讓承租戶受惠。
各地政局公布8月建物買賣移轉棟數，六都合計1.66萬棟，相較7月六都下滑達15%，主要除了因8月逢傳統民俗月，先前也有一波交屋潮，加上中南部連日大雨影響，反映六都普遍衰退。其中以台北市衰月退逾27%最多。但若與去年相比，六都僅新北市因交屋潮支撐，年增6.7%，其餘五都則年減4%至15%不等。
六都建物買賣移轉棟數，相較7月皆衰退，其中，台北市跌破2,000棟，僅移轉1,960棟，月減27.7%，為六都衰退最多，新北市也因交屋大減，跌破5,000棟大關，月減17.6%，桃園以南的都會則皆衰退一成以上。
房仲業者指出，雖然7、8月整體民眾看屋不弱，但出價、交易明顯多縮手，且上半年剛性買盤持續回籠，經過半年讓利甜蜜期，自住客多觀望價格修正，雙方形成拉鋸，六都今年累計前八個月將近14萬棟，相較去年同期正成長約4.6%；8月移轉量衰退，但928檔期蓄勢待發，估計將帶動民眾購屋氛圍，希望能激發出第4季旺季買氣。
新北市8月移轉4,564棟，是六都中唯一年增6.7%。東森建設總經理賴建程表示，新北市5至7月移轉量皆突破5,000棟，每個月有四至五成量體來自大批交屋潮，但因民俗月前的交屋潮暫告一段落。
今年已過了超過3分之2時間，房市買氣走向也大致底定，統計高雄前8個月建物買賣移轉棟數發現，前8月成交戶數為2萬1927戶，較去年同期減少963戶，量縮約4.2%。然而法拍數量卻連續3年呈現成長，今年前8月為669戶，較去年同期增加3成。專家分析，法拍量仍低但有逐年增加趨勢，若未來新屋供給增加賣壓產生，房價可能會再下修。
高雄前8個月建物買賣移轉棟數與2015年落差不大，跟去年相比雖然微幅下滑，但包括8月出現豪雨水淹南台灣，都直接影響房市買氣。高雄房屋市場調查協會理事長蔡紹豪分析，今年新屋成交量與去年相比落差不大，市場仍屬盤整階段。
台慶不動產南區加盟總部協理陸志宏認為，8月在南台灣降下豪雨，讓整體買氣受到影響，也讓前8月建物買氣微幅下滑，但目前高雄新屋供給仍大，市場仍有不少賣壓，若未來供給釋出物件持續增多，房價仍有機會下修。
值得留意的是今年前8月法拍為669戶，與過去同期相比已連3年正成長，陸志宏分析，整體法拍量仍偏低，跟90年代出現動不動每月數百戶相比有著一定程度落差，目前仍屬低利率房市，對屋主來說資金壓力不至於過高，但未來法拍若持續增加，也會影響整體房市供需量。
看好房市將從谷底復甦，也避免承作都更、危老重建等政策性放款受阻，不動產放款市占率第二大的合庫將作出近五年最大的鬆綁動作，旗下270家分行通路原本「土建融放款不得超過該分行總放款量30％」的限令可望全面解禁。
該禁令已持續五年，據悉，當時合庫是評估房市景氣過熱，避免風險擴張，才下此限制令，但如今情況完全不同，房市低迷一段時間後將從谷底復甦，加上現在包括危老、都更、社宅等多項政策貸款都有賴土建融助陣，因此合庫才研議解禁。
合庫是不動產放款市占第二大銀行，但近兩年除房貸市占率滑落，土建融也承受來自公民營銀行極大的挑戰，除了銀行法第72條之2對不動產放款占總存款比重不得逾30％的限制，合庫總行五年前還另對「放款總量比重」，要求每家分行的土建融放款不得逾該分行放款的30％。
不動產龍頭土銀早在去年就已提前對土建融放款鬆綁，且鎖定重劃區為目標，也因此土銀截至今年7月底，全體市場超過一半以上、等值600億淨增量的土建融業務成長流向土銀；合庫也因而打算急起直追。合庫強調，對全體分行土建融放款總量，仍會基於分散產業風險的原則控管，只是以後不會以分行為單位，逐家硬性規定，以免分行有好生意時，反而被自家規定「困」住。
至於不動產放款名列全體市場第三大的台銀，則是規定所有的不動產擔保放款上限不得超過全行總放款量的70％、房貸業務則不得超過30％。
相關人士指出，合庫五年前有上述規定，另一原因是希望多衝刺其他企業放款，但卻使得合庫不僅土建融，連房貸業務都受衝擊。金融圈高層指出，合庫當年不論是「以價制量」，或分行土建融限制令，均造成建商大客戶業務挪移，包括寶佳、興富發等大型建商均在此列，其中流往台銀最多。
國內企金業務競爭激烈，利率殺到見骨，這股風氣不只上演在銀行聯貸市場，就連貨幣市場也吹起降價搶客風。票券商主管指出，近期除科技大廠鴻海跑到貨幣市場籌資，不少建商也因額度與利率等條件優於銀行聯貸，跑到貨幣市場發行商業本票籌措資金。
票券商主管分析，建商的土地融資、建築融資向來是銀行主力業務，不過，近期有些銀行因關注不動產授信風險而提高放款利率，有些建商為節省利息支出，紛紛轉往票券市場融資，相較銀行自2%起跳的利率，在票券市場發票，優質建商拿到的利率可低至1.8%，市場甚至還傳出有1.5%的超低利率。
要拿到這麼低的利率，首先必須是信用評等一級棒的建商，建案座落地點為台北市精華地區，同時有土地十足擔保才有可能。
此外，有些建商跑到票券市場籌資，著眼的並非利率，而是額度。例如，一家建商申請土建融，但銀行核貸時給予的成數較低，有些比較缺錢的建商，就會轉投票券市場，並表達希望票券商能給予較大額度的想法，那麼即使發票利率高一點，建商也願意捨銀行貸款，選擇發票籌資。
台肥公司 (1722) 在南港經貿園區規劃興建的兩棟觀光飯店、一棟辦公大樓，因得標兩業者只有漢來確定承租，凱撒可能生變，台肥已變更計畫為一觀光飯店、一商務旅館，並增加商辦建坪。
法人指出，台肥南港C2開發案在2013年由凱撒、漢來得標，2017年7月傳出台肥南港C2觀光飯店開發案重新協商。當時台肥指出，本身投資金額高達新台幣新台幣120億元，但承租的兩家觀光飯店業者漢來、凱撒只各提1億元履約保證金，風險太高，盼提高保證金。
法人說，因漢來同意台肥提高保證金，並已積極規劃未來在南港經貿園區的營運計畫，台肥將維持租給漢來的觀光飯店建案，但另一原定租給凱撒的觀光飯店建案則改建商務旅館，未來可出租給有興趣的飯店業經營，並把多出的建坪撥到辦公大樓建案。（編輯：鄭雪文）
勞動部企業第4季人力需求調查也發現，不動產業對今年第4季人力需求，預期淨增1,699人，較去年同期增加221％，更是2008年以來史上同期新高。
勞動部解釋，《租賃住宅市場發展及管理條例》6/27日上路後，不動產業者紛紛看好新政策，正在招兵買馬、準備進攻包租代管市場。
據勞動部調查，不動產業者看好第4季人力需求，沒有業者認為人力需求減少、近2成的業者認為需求會增加、8成業者認為需求維持不變，認為需求人數增加的業者，預估需求將淨增1,699人。
勞動部統計處指出，2008年調查人力需求以來，不動產業人力需求高峰出現在2011年第三季，當時為淨增2,171人，而今年第4季淨增人數也是史上單季次高。
至於不動產業需求暴增，勞動部統計處長羅怡玲解釋，因為「租賃專法」今年6月正式上路，規定租賃住宅服務業須設置專任租賃住宅管理人員，房仲業者因應此需求而增聘人手所致。
據了解，因中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會尚未成立，租賃住宅管理人員資格取得訓練課程，目前由中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會辦理。
因此，不動產業者多希望能朝著不動產經紀業、包租代管業「雙證照」的方向前進，也就是希望能同時掌握租賃、買賣市場，因此才會出現近年來的人力需求高峰。
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