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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
大台北地區都更總銷案量連五年攀升，今年力拚「連六紅」並挑戰新高。住展雜誌昨（13）日公布最新統計，截至9月5日止，台北市、新北市都更案總銷金額共853億，市佔率逾3成，估計全年將輕鬆突破千億大關。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，今年大台北都會區上市的都更案累計已39筆，超越2017年的31筆，推案金額達853億，預估全年都更推案量可輕鬆突破千億，甚至上看1,100億元，再度改寫歷史新高。
何世昌指出，台北市素地難求，不是合建就只能都更，目前都更案已佔雙北市案源的3分之1。他分析，近6年大台北都更推案量年年成長，尤其2016年都更推案量更大爆發激增近2倍，2017年則首度突破千億來到1,035億，2018年火力不減，估計年底前還有250億左右的都更案陸續登場，再創新高可期。而如果三圓建設已動工的「Diamond Tower」（正義大樓都更案）如期在底前推出，則總案量將再爆出巨量。
住展統計，今年最熱門的都更推案行政區以中山區為最，目前已有162億。二至五名依序為中正區（111億）、北投區（89億）、萬華區（84億）、中和區（76億）。 何世昌分析，原因之一是買氣回升，市場成交加速；第二是開價平實的都更案變多，例如中正區「森城大院」最低僅6字頭，開賣2個多月就接近完銷；第三今年不少都更案捨大戶改為30坪以下小宅，銷售成績自然不差。第四是具品牌力建商操刀，加上區域內供給少，也締造熱銷佳績，像華固「碧湖天」公開不到2個月就宣布完銷。
都更條例修法後，台北市大同區斯文里三期公辦都更案，首度動用法規強制拆除釘子戶的，該案昨（13）日動工，也正式宣告都更新時代，揮別過去的舊斯文里三期，北市府強調該案將成為公辦都更的首要典範。
台北市副市長林欽榮致詞時表示，此案自今年5月中旬進行拆除開工及新廈命名典禮，在短短不到三個月時間，就已拆除完竣並取得雜項執照、建造執照，這是市府都發局、更新處與統包工程團隊通力合作，共同促成了斯文里三期整宅重生。
斯文里三期公辦都更案有原四戶不同意互不願拆除，市府依法強制清空，在執行清空任務時，不同意戶手持標語到場抗議，被警力擋在外不得進入，氣得大罵。對於不同意戶對市府提出民事、行政訴訟，北市府除法院審理外，也繼續與住戶溝通，終於讓該都更案順利動工。
三房型供過於求林口世大運選手村社會住宅於昨日公開抽出社會住宅承租人，其中「一房型」的申請數爆表，中籤率僅有1成8，「三房型」申請數卻低於提供房數，整體中籤率為4成8。內政部政務次長花敬群表示，家戶少口化是趨勢，世大運選手村當初是以要出售的國宅設計，蓋一半沒辦法調整，未來社宅規劃，會以一房型、二房型為主去設計。 林口世大運選手村社會住宅昨公開抽出承租人，花敬群表示，民眾申請踴躍，申請總件數達5947件，合格總件數為5255件，高於釋出的2500戶，總中籤率約48%，後續將於9月21日開放承租戶賞屋、10月4日進行選屋。
內政部指出，「一房型」396戶，申請件數約2170件，中籤率約18%；二房型726戶，申請件數約1898件，中籤率約38%；三房型1057戶，申請件數僅861件，低於提供房數；四房型321戶，申請件數約326件，中籤率約98%。 花敬群表示，三房型還有剩餘，內政部考量申請四房型的家戶都是4人以上，居住壓力辛苦，會在申請三房型的家戶選完後，開放讓沒抽到四房的民眾改選擇尚有名額的三房型。
至於剩下或保留的房子，將研議多元使用，包括給NGO團體或附近大學生申請入住等。 花敬群指出，當初林口世大運選手村是以出售式的國宅做設計，民國100年後社會住宅理念凸顯，當時才做設計上的調整，但選手村已蓋一半，部分沒辦法更改設計，由於未來家戶少口化是趨勢，未來社宅規劃會採一房型、二房型為主。
花敬群也說，林口社宅申請熱烈，顯見民眾對社會住宅有需求，內政部已啟動第2階段（110年至113年）社會住宅規劃作業，盤點公有閒置房地儲備興建用地，未來將持續與地方政府通力合作，積極興辦社會住宅及推動包租代管，照顧民眾居住需求。
元大銀行9月3日以82.01億元，標下空軍官兵活動中心地上權，讓4大壽險業者鎩羽而歸。不過，台北市復興南路、仁愛路交叉口，還有仁愛路「一條街」的大樓價格，全數都被「拱高了」。金控業者說，這次標案，買家是拿買土地「所有權」的價格來標「地上權」。這個前所未見的天價，已一舉拉高周邊大樓行情，在附近擁有不動產的各大建商及金融集團，大家都樂收漲價效益。
對不動產買賣有相當研究的新光金控董事林伯翰指出，這次空軍官兵活動中心地上權，得標買家權利金總額高達82億100萬元，若除以1,139.52坪(土地面積折合坪數)換算出每坪719.68萬元、近720萬元。 但1坪近720萬元，是買使用期限僅70年的「地上權」價格。林伯翰說，若將這次標案，換算成買土地「所有權」的價格，起碼還要再乘以一定倍數，他算出來的每坪價格會高達1200到1400萬元。
但台北市復興南路、仁愛路口，哪可能有這種每坪「逾千萬元」的土地「所有權」價格？林伯翰說，就連1坪720萬元，在實價登錄上，也找不到這種天文數字，所以很多專業人士看到，有人拿82.01億元標地上權，真得是下巴都要掉下來。
另外，金管會歷年怕壽險業「炒房地產」，用一堆嚴刑峻法、例如加設最低投報門檻，來約束壽險業標土地、地上權或買大樓，這次一家「銀行」卻輕騎過關，打敗眾多壽險公司。有壽險業者認為，這跟銀行買不動產，大多以「自用」為前提，但法規只看銀行「淨值」夠不夠，規定相對寬鬆。 且就本次標案來看，國產署的底價是36億7293萬，根據元大金控公告，投標前，曾找兩家不動估價師事務所估價，各估出52.36億、52.55億元，但最後出價高達82.01億元，比兩家專業估價師事務所的估價格都高出56%，最後果然也以溢價123%得標。
但金管會規定，若「出價高過估價2成」，就必須有會計師出具意見。元大金控也在公告中說明，因為本次購置不動產「以自用」為目的，因此與不動產估價師估價報告所設定收益率明顯不同，但交易金額採「自用效益」評估而得，並經某會計師事務所會計師複核後認屬合理。
但有金融業者認為，當5家公司投標，手上資金多到爆的壽險公司出價自45億起跳、頂多到75億時，一個明顯高於市場行情的出價，公司的董事會就應該有一定的「把關」動作，應掌握價格是否合理、未來長年租金、稅費及權利金繳納，會否影響到公司獲利，才算符合公司治理。
上市建商遠雄建設6年前收購的「全錄大樓」，因為申請都更夢碎，決定不玩了，昨（13）日以「讓利」近1成價格順利脫手，由永沛開發建設、鉅曜投資以22.5億全數收購，繼續進行整合。 遠雄建設原本看好松山機場「國門」商機，打算推動「全錄大樓」都更改建，但最後只賺1億元退場，主要原因還是都更夢並不如原先預期的好作。
遠雄協理程澤昕表示，「全錄大樓」位於北市長春路、敦化北路口，佔地394.46坪，建物面積2,310.86坪，遠雄是2012年12月以20.088億向台灣富士全錄公司買下。 當時收購的主要目的，一方面可重新整理承租戶、提高租金收益，另方面是為了進行都更，以便日後更新改建為住宅或辦公大樓，確實是進可攻、退可守。不過，整合後發現都更時程比預期冗長，因此決定放棄並對外求售，2016年開價24.8億尋求買家接手，但市場氣氛欠佳未能順利處分。
此案直到昨日終於成功易主，買家為永沛開發建設、鉅曜投資，以22.5億元成交。 程澤昕表示，處分「全錄大樓」後，遠雄希望把資金再進行滾動式開發，投注到其他更有效益的開發案上。他表示，遠雄建設獲利約1億，在簽約完成後進行產權點交和過戶，預計Q4可貢獻營收和獲利。 據悉，永沛開發建設是2016年6月成立的建築業新兵，曾推出基隆「信義之心」住宅案，至於鉅曜投資則登記為僑外資。目前「全錄大樓」處於閒置狀態。
中租控股在東協巿場的布局再下一城。中租控股董事長陳鳳龍13日宣布，為擴大公司營運範疇，深化在地經營，與柬埔寨皇家集團（RoyalGroup）簽訂合約，收購其微型財務公司60％股權，待獲准後將更名Chailease Royal Finance Plc.營運。 中租控股於2016年底與柬埔寨皇家集團合資成立仲利皇家企業租賃公司（ChaileaseRoyal Leasing Plc.），並於去年初開展租賃業務，提供柬埔寨當地車輛、設備與營建機具等融資性租賃服務。
中租控股表示，經過一年多的在地經營，鑑於柬埔寨經濟成長強勁，具市場潛力，有意擴大公司營運範疇，因此決定再收購皇家集團旗下微型財務公司Cellcard Finance Plc.60％股權並取得經營權，提供中小企業、微型企業的營運周轉金，以及跨足消費金融業務，建構更加完整的產品服務。 中租控股發言人廖英智補充，雙方簽有保密協定，因而未予揭露。該微型財務公司規模不大，但因柬埔寨目前已不再對外核發相關執照，這項併購案對中租控股具有價值。
除了收購柬埔寨皇家集團微型財務公司60％股權，中租控股表示，東協地區據點將點逐年增加，逐步擴大營運規模及深耕當地市場，打造中租控股下一個公司成長引擎，創造股東價值。
中租控股近一年多加速掌握東協商機，目前已布局泰國、越南、馬來西亞、柬埔寨、菲律賓等五國，尤其以泰國為重心。東協市場2017年營收較2016年成長17％，成長動能主要來自於越南與馬來西亞，從去年開始將拓點延伸至柬埔寨與菲律賓兩國。
在銀行團超額認貸下，王道銀行集團旗下的台駿國際租賃公司13日完成人民幣4.1億元的聯合授信案募集。該聯貸案由台銀主辦，土銀、華銀與合庫為共同主辦銀行，參貸銀行還有一銀與臺企銀。 各銀行踴躍參貸下，該案不但順利籌組完成，且超額認購，最終以人民幣4.1億元為聯貸簽約金額，顯示銀行團對台駿國際租賃營運予以高度肯定，並對未來發展充滿信心。
台駿國際租賃表示，該資金用途支應台駿國際租賃公司購置租賃資產所需。台駿國際租賃為王道銀行集團旗下重要的租賃事業體之一。台駿國際租賃表示，自2011年在蘇州工業園區設立營運總部以來，陸續於南京、東莞、中山與天津等地設立營業據點，往來客戶約3千家。
台駿國際租賃在大陸屢屢獲獎，2012年起連續六年獲「中國融資租賃榜」獎項，也是唯一連續獲獎的台資租賃企業，王道銀行集團表示，該公司日前更獲得蘇州市政府評選為「2017年外資地區總部十佳企業」，也是為唯一上榜之外資融資租賃公司，顯示台駿租賃的表現受到當地政府以及行業協會的肯定。 台駿租賃業績穩定成長，2017年稅後淨利為人民幣4,391萬元，較2016年成長約265％。
貨代業者台驊投控（2636）昨（13）日董事會通過，以不超過7,790萬元，投資新加坡AIRTROPOLIS EXPRESS(S) PTE LTD.（簡稱ATP），並取得65%股權。ATP在新加坡當地經營國際物流長達27年，以空運及倉儲為主要業務，與新加坡航空擁有長期合作的關係，可取得具競爭力的優勢價格及彈性艙位。 該併購案預計9月底完成交割，並於第4季納入合併報表中。
台驊董事長顏益財表示，此為有綜效的併購。台驊總經理萬心寧指出，ATP是新加坡老牌的國際物流公司，且長期與新加坡航空有合作關係；在新加坡樟宜機場自由貿易港區，還有座占地2萬平方公尺倉儲。 萬心寧說，ATP服務的幅員及客戶遍及整個東南亞地區，業務以區域線、空運物流為主，和台驊在新加坡以遠洋線、海運為主的業務型態互補。顏益財指出，未來長期目標是將台驊在新加坡的公司與ATP合併。
顏益財認為，美中貿易戰可能影響美中之間的貿易量，加上中國大陸人工成本提高、環保意識抬頭等因素，導致愈來愈多工廠往東協及南亞國家遷移。為掌握企業與工廠由大陸轉移至東南亞的趨勢，台驊逐步強化亞洲供應鏈物流服務與管理。
萬心寧強調，新加坡是東協市場的主要轉運站，且全球五百大公司幾乎有在新加坡設據點，未來ATP加入後，有助台驊將服務網絡拓展至東南亞、南亞及紐澳市場，發展亞洲區間內空運物流承攬業務。 對於下半年展望，顏益財說，10月原本是海運淡季，但美中貿易戰升溫，大陸貨主擔心關稅提高而提早將的貨運抵美國，導致10月海運業務「淡季不淡」。
英國牛津經濟研究院（Oxford Economics）13日點名澳洲、香港、加拿大和瑞典這四個國家和地區，是當前全球最危險的房市，而且根據歷史經驗，可能對經濟活動造成威脅。 牛津經濟研究院的房價指數長期平均值為100，但這項研究顯示，香港現在的房價指數為203，加拿大為173，瑞典165，澳洲為160。
牛津經濟研究院首席經濟學家史雷特（Adam Slater）指出，當房價指數比長期平均值高出25%以上，未來五年內房價走跌的機率達60%。他說：「這很重要，因為房價對經濟活動有很大影響，雖然最近幾年在七大工業國（G7）中，這項關聯性變得比較鬆散。」 所幸目前全球最危險的房地產市場，都集中在相對較小的已開發經濟體，而美國、德國、法國、中國和日本等大型經濟的問題都不嚴重。這項研究並發現，大多數經濟體最近的房貸利率並未明顯走高，有些國家的房貸利率甚至下滑。
牛津經濟研究院運用一系列的指標來評定房市風險，發現這四個國家及地區的房價都非常高、都經歷了冗長的房市榮景、房貸債務居高不下，而且這些債務有很大的比率是採浮動利率。 以往利率上揚是導致房市走下坡的關鍵，但牛津經濟研究院說，如今這已非必要條件。雖然澳洲央行近來一直沒有升息，但四大銀行中有三家最近都宣布因為資金成本升高，須調高利率。 澳洲房價正在下跌，今年跌近3%，其中以雪梨房價跌最兇，跌幅多達5.6%。
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