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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
台灣房地產泡沫風險不容忽視，加上日前營建署公布全台空屋、餘屋統計報告，對此景文科技大學財務金融系副教授章定煊認為，目前房市除了一隻美國量化寬鬆貨幣退場的「黑天鵝」外，還有另隻少子化的「灰犀牛」要嚴防，而據國發會人口估算報告，全台三年後人口達到顛峰後，即將進入負成長。
黑天鵝效應指的是，即不可能發生，卻又發生的重大衝擊的事件；而灰犀牛效應指的是明明各種徵兆已經非常明顯，機會確定會發生的重大的衝擊，大家卻視而不見，直到被灰犀牛撞上身才醒悟。
他認為，房市的黑天鵝是美國量化寬鬆退場過程中，雖然各國均是小心翼翼的慢慢因應，但是還是有可能意外的誘發某些金融地雷的爆發，如中國大陸的影子金融、部分第三世界的國債。不僅如此，央行兩年多前自彭淮南開始，就像放錄音一樣提醒大家注意利率風險，但是卻毫無動作，早就被民眾視為放羊的孩子，只宣示無動作的金融決策是不妥的。
而房市另一隻灰犀牛就是少子化，據國發會上個月底公布人口估算，發現最快2021年，也就是3年後，人口達到2361萬高峰後將進入人口負成長。 他感嘆，台灣少子化現象越來越明顯，面對青年人口減少直接降低房地產剛性需求、間接因生產力降低影響國民所得，而政府反而努力搭配軌道工程與市地重劃增加土地供給、央行努力提供低廉資金讓民間貸款、財團企業努力的獵地推案、民眾努力囤房。
他強調，少子化的灰犀牛並不可怕，可怕的是從政府企業到民間一片鴕鳥化，在全無防護、充滿空餘屋的供需結構來讓灰犀牛撞上，反正破產的是台灣、政客早就沽滿了權力、財團早就撈飽了錢進海外。 最後他更援引105年高教大限案例，已經將高教衝擊的亂七八糟，109開始真的人口懸崖又將到來，連續衝擊時間長達20年以上。
回想二十年前這隻高教灰犀牛早就開始憤怒示警了，政府大量開放設立新大學，只看到眼前有許多學生的各團體爭相設立大學，許多在職教師放掉原本的實務專研跑去念虛無縹緲的象牙塔博士，原本提供基層技術人力的專科瓦解，只剩下月領23K到30K念飽了XX理論的大學生。 他認為，台灣過去的發展中，從未經歷青年人口大量減少的經驗，大家都以從眾心理的方式，以過去房地產最後必漲的態度來看待房市；政治人物更是以自身的利益考量來做決策，只要大家回想，當初政治人物是以什麼樣的政治算計在開放設立新大學，就知道現在政府在想什麼。
台北市政府推動公辦都市更新，水源二、三期都更駐地工作站16日正式揭牌，延宕15年都更案露出曙光，出席的逾百位居民激動不已，甚至高呼市長柯文哲選總統；柯則允諾，此處未來將納入周邊防災公園一併規畫。 1970年代政府為了安置拆遷戶，北市在中正區興建5期水源整宅，由於建物現已老舊，北市府2000年畫定此處為都市更新地區，其中，水源一、四、五期已改建完成，僅剩二、三期亟待重建。由於住戶達數達460戶，產權複雜，都更案延宕15年，昨日都更處工作站進駐，不少居民激動表示「終於等到這一天！」
防災公園 將納入都更案
水源二、三期整宅更新會理事長范秀華表示，先前大家都說要都更，檯面下卻一點動作也沒有，她曾誓言要整合地方意見，卻都被譏是癡人說夢，如今終於等到一個不怕挑戰的市長，讓她直呼「柯P辦公室很快就要遷到總統府了！」她希望，都更後，不只要把舊房子蓋成新房子，也應結合周邊景觀作整體規畫，將都更效益發揮到最大。 居民林小姐則表示，整宅依坪數分為甲乙丙丁4類，最大也不過14坪，空間狹隘還會漏水，加上沒有電梯設備，長者上下樓成為一大負擔，期盼能加速工程進度，早日回家。
主動拜訪居民 統整意見
北市都更處正工程司傅舜華表示，工作站除了提供法令諮詢、整合意見外，也會主動拜訪居民，目前同意戶約8成，但還無法掌握不同意戶的意見，尚無動工時間表。另外，工作站開放時間為周二到周五的下午2點至5點，歡迎民眾多加利用。 事實上，目前台北市4、50年歷史的整宅，大同區斯文里三期已經在9月份動工，預計2021年改建完成；傅舜華說，南機場整宅部分，三期與一期1棟更新會已經成立，後續由市府都更中心協助辦理事業及權利變換計畫，斯文里二期則還在居民意願整合階段。
桃園航空城計畫「動不動」， 成為年底選戰焦點。市府工務局長黃治峯、地政局長陳錫禎昨天表示，市長鄭文燦指示下，航空城計畫進入地上物、地價查估作業，代表桃園航空城正式啟動。 桃園航空城計畫今年3月底通過內政部都市計畫委員會審定，最後敲定航空城計畫包括「蛋黃區」1413公頃、「蛋白區」1185公頃，總共2598公頃。但航空城計畫通過審定後遲遲沒有進展，引起大園人質疑，國民黨桃園市長參選人陳學聖更在大園掛出「鄭文燦不做、陳學聖來做」宣傳廣告。
桃園市府工務局13日起在大園區舉辦航空城第一期地上物查估說明會，大園區長呂水田表示，市府地上物查估說明，很多居民地主反映不了解，並指說明會只有重點、沒有細節，希望將來自行拆除建物一律比照60%補助。黃治峯說，地上物查估說明會將舉辦32場次，向居民、地主說明地上物查估程序，查估細節會在下階段說明。 工務局、地政局表示，依桃園航空城計畫區段徵收期程進度，目前進行航城計畫地價、地上物查估說明，明年3月完成地價、地上物查估報告，明年4月起進行土地所有權人協議價購、地上物搬遷、議價等程序，「蛋黃」機場第三跑道環影響評估，必須明年12月底前通過核定，至109年3月底前，才能將航空城區段徵收計畫提報內政部核定，預定最快在110年10月起，安置住宅工程施工。
財政部從博愛特區搬到景美財政園區，由於原址屬於機關用地，計畫比照財政部模式，採合建分屋方式，以地上權模式與民間合作開發，興建辦公廳舍。因為此地點實在太好，各個「流浪部會」恐怕將搶破頭，外界都關注花落誰家。 據了解，財政部舊大樓位於精華地段，已吸引了包括機關四散各地，而且建物同樣有危老建物問題的經濟部有意爭取；以及其他在外租屋辦公的勞動部、法務部、工程會等單位都想「搶進」。 財政部成功推動景美財訓所土地開發案，獲景美新建財政大樓及學員宿舍各一棟，財訓所則結構補強及外牆整修。而依據「財政部模式」，國產署要提供另一塊精華地招商設定地上權，請得標廠商協助在財政部愛國西路原址建機關大樓。
財政部官員指出，根據國產署初步規畫，考慮以位於台北市大安區光復南路，緊鄰華視、大巨蛋的國產署現址，為招標設定地上權的標的，得標業者除了取得國產署現址地上權開發權，附帶條件是要幫忙重建舊財政大樓。由於國產署現址是台北市少有的精華區國有地，屆時若釋出，可望吸引業者競標。 官員說，國產署參與台北市正義國宅都更案後，可分回一千四百坪樓地板面積做辦公廳舍；在台北市和平西路、南海路口有塊國有地正參與都更，可分回二千坪，規畫給勞動部當辦公大樓，但都更耗時，與歷史建物鑑定爭議，還有變數。
淡水天主堂（又稱淡水法蒂瑪聖母堂）有半世紀歷史，因地基下陷、空間不足，教會去年規劃拆除重建，消息一出，文史工作者擔心有文化、歷史價值的教堂消失，趕緊提報文資，新北市政府文化局認定具文資潛力，但同意「有條件重建」，但必須將原有聖堂元素融入新建物設計，但9層樓高新穎建築設計，無法讓文化局審議委員點頭，文化局今年9月6日決議列冊追蹤，天主堂逃過拆除命運，暫得保留。
文資審議委員、台南大學文化與自然資源學系副教授賴志彰說，淡水天主堂位於五虎崗之一的「崎仔頂」，依山而建，橫跨舊街清水街和熱鬧的中山路，展現滬尾平地不多的山城特色，若將天主堂所在的山坡剷平，改建9層樓高的大樓，不僅突兀，淡水清水街和重建街舊街的人文、地理風貌的完整性也遭破壞。
管理單位天主教台北教區主教公署相當不滿列冊決議，表示天主堂經結構技師認定結構受損，且地基下陷，管線老舊、遇雨必漏水，早在10年前就有改建需求，去年好不容易募得部分經費，卻被「外人」提報文資，不能擅自修繕，不修又影響教友安全，出事誰負責？ 主教公署指出，淡水天主堂是朝聖地，每年5至10月有很多教友來朝聖，最多會同時有500多人在教堂彌撒，教友也日增，空間早已不足，老舊的建築更威脅公共安全，急需改建。
文化局文化資產科長羅珮瑄說，去年底文史工作者提報文資，文資審議委員今年一月到場現勘，認可天主堂價值，文化局同時尊重所有權人權益，今年2月「有條件同意」教區拆除重建，條件是至少在9月前，提出的設計圖融入舊建物的清代街屋、騎樓意象，但歷經四個版本草圖，教會的設計無法讓審議委員點頭，因此列冊追蹤。
由於列冊追蹤常被外界認為是老屋的「法律空窗期」，羅佩瑄強調，文化局會請淡水古蹟博物館同仁就近巡查，一旦發現遭破壞，將依文資法第20條逕列為暫定古蹟。現階段盡快依法召開審議委員會，於明年2月前內給予文化資產身分或者解除、持續列冊追蹤。 滬尾田野工作室文史工作者紀榮達說，地方很擔心淡水天主堂像礁溪天主堂一樣被連夜偷拆，樂見列冊追蹤結果，也希望同樣歷史悠久的台北總教區能妥善修復天主堂，保留淡水多元文化薈萃的完整性。
地價稅課徵期間將於11月展開，根據稅務機關彙整相關規定提醒民眾，今年申報地價稅節稅有三點可特別注意，尤其是符合自用住宅要件或其他減免條件的稅地，以今年而言，都須在9月25日前提出申請，才能於今年適用。 高雄市稅捐稽徵處表示，地價稅採累進稅率課徵，換言之，持有土地越多，地價總額可能就越高，適用稅率也會隨著變高，從基本稅率千分之10到最高千分之55，差距不小。民眾可把握三大節稅技巧，幫自己省荷包。 官員指出，如果土地符合特別稅率的要件，可適用單一稅率，不計入地價總額以累進稅率計徵，其中，自用住宅用地稅率千分之2是最低稅率，與基本稅率千分之10起跳，至少相差四倍。
依規定，如果要適用自用住宅用地的稅率，本人或配偶、直系親屬須辦妥戶籍登記，且該地房屋必須無出租、無營業情形，且全國以一處為限。 近期財政部也發布解釋令，符合地價稅減免或優惠的共享車位，只要每年提供不特定人使用的時數，不超過2,880小時，就可按原自用稅率課徵，不會因為共享了車位，而使適用稅率提高。 官員建議民眾盤點減免稅地。例如依法核定的工業區土地，並按工業主管機關核定規劃使用並取得證明文件者，無論自用或出租供興辦工業使用，都可適用工業用地特別稅率千分之10課稅。
空軍活動中心地上權標售結果，讓壽險業又期待又怕受傷害。元大銀行9月3日以82.01億元標下仁愛路三段空軍官兵活動中心地上權，每坪價格飆上720萬元，壽險業者表示，若再出現二到三筆高價競標的土地，則台北市不動產鑑價價格將可望大幅提升，屆時大型壽險公司身家可望「漲」一波。
其次是壽險資金無處去，空軍活動中心標案就有四家壽險公司出價，富邦人壽、全球人壽、新光人壽及南山人壽，其中南山人壽出價75億5,988萬元，每坪價格也約663萬元，幾乎是壓著保險業2.345％的不動產最低投報率要求出價。壽險業者對此分析，國產署或台北市府等應趁此時機，加速釋出土地或地上權，增加國庫收入。
壽險業者表示，如民權東路1千多坪的公辦都更案、忠孝懷生600多坪的土地、信義三興段土地等，都可能會再拿出來競標，多是公辦都更案，另外也還有些地上權，主要壽險公司的不動產投資部門目前都在積極研究、估價。
新光金董事長吳東進近日就表示，當初相中空軍官兵活動中心，就打算「自用」，即某種程度可不受限最低投報率的規定，且評估時就已知道南山人壽是最大對手，揭露南山出價近75.6億元時，新壽就已達不到，沒想到最後是輸給銀行，82億元「怎麼都算不出來」。 且依規定出價高於鑑價公司估價報告的20％時，必須會計師簽證，吳東進打趣說：「以後應該要去找元大銀那家簽證會計師」。
壽險業表示，空軍活動中心標案光地上權每坪720萬元，就已逼近土地所有權價格，過往地上權價格約是所有權的七至八成間，若地上權價格飆漲，就會推升台北市地價，但必須再多二到三筆以上高價標案，才能算站穩價格，則年底或明年台北市的土地鑑價才可望拉高。 目前如國壽、富邦人壽、南山人壽、中壽的投資性不動產都已採市價列帳，若土地未實現利益增加，當期獲利就可望「大賺一筆」。
林口世大運選手村活化轉型國際創業聚落的「林口新創園」本周二（18日）揭幕，北部「新創廊帶」正式成形。經濟部祭租金「一年二減半」（首年免租金），加速器補助最高3年3,000萬元，且提供住宿等誘因，吸引國際加速器來台落地，在台打造亞洲最大新創基地，首波台灣微軟等32家企業獲補助核准進駐。 賴揆明（18）日將率領行政院政委、經濟部等高層出席「林口新創園」開幕式，力挺我國新創產業。
經濟部政次龔明鑫表示，林口新創園定位為「國際級創業聚落」，以AI、物聯網為核心，導入無人自駕車、智慧城市、生技醫療等應用技術領域。 龔明鑫指出，林口國際級新創產業聚落，使用面積高達1萬7,963坪，鄰近桃園機場及大台北地區，未來從台北小巨蛋國際科技創業基地TTA（科技部）、圓山爭艷館新創基地（北市府）、林口新創園（經濟部）、桃園亞洲．矽谷（桃園市）、竹科新創聚落（竹科、工研院）等地，可串連成北部「新創廊帶或新創走廊」，吸引國際國內加速器及新創團隊等進駐，鏈結國際。
龔明鑫透露，國際加速器希望提供土地自建新創基地，以符合加速器國際規格；也有國際加速器爭取給一整棟大樓充分運用，希望將林口打造成亞洲最大創業加速器基地，計畫舉辦國際性新創活動，包辦亞洲各國新創培訓課程，將市場拓展至新南向國家。例如亞矽執行中心擬爭取Draper University矽谷創業學校來台設立海外分校，很可能落腳在林口新創園。 龔明鑫說，林口新創園設施涵蓋創業商旅、新創辦公室、實驗場域、會議室、共同工作空間、展演空間等，使用面積大、提供住宿、進駐時間長，且政府端出投資抵減、獎勵補助、免費進駐、家醫式服務等4大誘因，有別其他新創基地。未來無人載具監理沙盒條例生效後，龔說，可申請自林口捷運站到國際創業聚落的固定路線，作為無人自駕車的試驗場域。
經濟部提供第一年免租金、第二、三年租金減半優惠，對新創團隊祭出90萬獎勵金，策略性新創事業補助2年2千萬；國際加速器及創業人才培訓事業補助3年3千萬，並提供空間加住宿優惠。 林口國際創業聚落第一波以「未來城市」為主題徵案，已核准26家新創團隊，6案國際加速器、策略性新創、創業人才培訓事業等獲得補助，新創團隊需以方圓2公里為實驗場域，5公里為生態圈作為夥伴提案。其中，台灣微軟進駐負責AI等創業人才培訓、鴻海人創業的綠銀科技也獲補助。
經過近十年環保抗爭，中科二林園區轉型為「低用水、低排放」的綠色科學園區，中科園區今（17）日偕同12家廠商舉行聯合動土儀式，賴揆將親自出席。第一階段將引進精密機械、生技及航太產業共18家業者，投資計畫金額約568億元，可創造就業近6,000人，包括愛爾蘭商意利公司及上銀科技，需地35～50公頃不等，將進駐在二林基地擴大投資。
中科二林基地歷經近9年開發歷程，2009年初送環評審查，產生環保及徵收爭議，後遭反對居民提起訴訟。後來中科與環保人士和解，二林園區進入二階環評，於今年5月23日環評大會通過。此為環評改革指標案例，賴揆決定親自出席動土典禮，展現政府解決五缺務實態度。 中科二林園區面積631公頃，今年出席動土廠商雖僅12家，但園區已核准18家廠商進駐，需地約140公頃，包括精密機械、生技及航太產業，總計投資計畫額度約568億元，可創造就業5、6000人，而若全面開發，預計可創造2.5萬人就業。
知情官員說，中科二林園區正式轉型，朝向低用水、低排放，為綠色科學園區的典範，是科學園區進二階環評第一個轉型成功的園區，每天從16萬噸減為2萬噸，用水僅占原規劃1成2，多使用再生水循環再利用；用電由151萬瓩降至38萬瓩，大減近75％。中科二林基地排除原本規劃進駐的面板（友達4.5代）、LED及IC製造等三大耗能、耗水產業。
官員表示，二階環評走了四年，已有一家當地企業愛民衛材一期投資已營運，這次也參加動土，擬擴建第二期，其每年營業額高達7～8億元。 而占地需求最大為愛爾蘭商意利公司為50公頃，上銀科技需地35公頃次之，都將進駐在二林基地擴大投資，意利的複合材料未來將供應航太產業使用；園區內的時碩工業也將跨入航太領域；少數生技除愛民衛材外，琦豐生技將投入農業生技；第一階段進駐絕大多數是精密機械，例上銀光電、和勤精機、永鉅精密、銓寶工業、和大、高鋒工業、強淞企業、天工精密等。
市府配合中央南向政策赴東南亞推廣觀光，也持續推動「中進中出」觀光旅遊措施，擴大客源，觀旅局表示，根據交通部觀光局統計數據，林佳龍市長上任後，台中市住宿旅客總數，從二○一四年到去年，成長逾一○二萬人次、成長率十六．七七％；今年台中市新設旅館更多達十九家，十一月花博登場，可望再帶動可觀的觀光商機。 不受中客限縮影響 花博商機可期 中國政策性限制中國遊客來台，影響台灣旅宿業，觀光旅遊局表示，市府因應中國客限縮，不僅配合中央「南向政策」赴東南亞推廣觀光，並持續推動「中進中出」觀光旅遊措施，有效緩解衝擊、擴大不同國家客源。
觀旅局長陳盛山表示，交通部觀光局統計數據指出，台中市二○一四年住宿旅客總數六百零九萬多人次，至去年已成長為七百一十一萬多人次，增加一○二萬多人次、成長率十六．七七％，三年來不僅沒有因中國客減少導致住宿人次降低，反而持續顯著成長。 此外，今年一月至九月中旬為止，台中市新設立的旅館多達十九家、房間數達一一○九間，與去年度旅館新設立二十七家、房間數一三○六間相比，預期今年申請旅館家數成長率可望超越去年。 觀旅局指出，從二○一五年至今年的八月，台中市新設立的旅館家數高達九十一家、房間數增加共五三五六間，在六都中位居第二名，僅次於台北市，今年十一月三日至明年四月二十四日世界花博盛會將在台中登場，預期將再帶動可觀的觀光商機。
中央銀行第三季理監事會將在27日登場，根據本報針對金控、銀行、保險、投信投顧業者的調查結果，受訪業者100％認為政策利率將連續九季不調整，重貼現率維持在1.375％。
2016年第二季央行在連續四季均降息半碼（0.125個百分點）、重貼現率來到1.375％後，一直至今年6月的第二季利率會議，已連續八季維持利率不動。
金控主管認為，央行因應景氣復甦的需求，維持「適度寬鬆」的環境，儘管國內各項經濟數據表現不錯，但物價展望溫和，通膨並未明顯上揚突破央行防線2％的水準，因此預料還不到啟動升息的時點，預料本季利率將是連九凍。
根據本報第三季央行理監事會的調查結果，百分之百的金融業者都認為利率將不會調整，但前次的第二季調查，有4％的業者大膽預測會升息半碼。
金控主管認為，主要是因為上半年國內市場一片榮景，加上美國聯準會（Fed）在6月二度升息，且釋出鷹派論調，但下半年以來國際貿易衝突加劇，短期內看不到全面解決的時程，甚至戰火可能延燒到明年，使得業者看法轉為保守。
27日台北時間凌晨2點，Fed將發布利率會議結論，目前市場共識是升息1碼（0.25個百分點），下次則是12月、可能再升1碼。
金融業主管認為，Fed今年應會如預期升息四次，如果美國經濟續強不變，明年最多也是升四次，並沒有全面加速的動向，央行並無跟進升息的急迫性。
央行貨幣政策考量總體物價水準及展望，還有產出缺口，金控主管指出，央行總裁楊金龍也明確表示過，利率調整主要為維持低而穩定的通膨，除非CPI年增率衝高至2％以上，才可能評估升息，且排除因「輸入性通膨」升息，避免造成產出下滑，以目前主要預測機構的數據來看，甚至今年升息機率都是微乎其微。
對於房市管制最後防線的豪宅貸款，銀行也認為，本次央行鬆綁最高貸款成數六成上限機率非常低。
《華爾街日報》報導，紐約市「世貿中心一號大樓」（One World Trade Center）商辦空間租賃速度不如同址其他大樓。世貿中心一號大樓重建後對外開張至今已有4年，但仍有約2成商辦空間找不到企業承租。 在克服政治角力與財務問題後，高達1,776英尺的紐約世貿中心一號大樓重建工作於2014年落成，但開放後全棟約310萬平方英尺商辦空間出租速度緩慢，近來更因紐約商辦市場表現不如預期而雪上加霜。
該大樓開發商杜斯特集團（Durst Organization）表示，世貿中心重建之路長達約17年，興建自由塔與911國家紀念館等建築相當耗時，令外界一直有種世貿尚未完工之感，連帶影響到商辦空間租賃業務。 此外，美國經濟雖持續擴張，但許多地區的商辦市場成長呈現停滯，主因在於承租企業如今更有效率地運用空間，導致承租商辦需求下滑。
不動產經紀商世邦魏理仕（CBRE）指出，世貿中心大樓所在的曼哈頓下城（Downtown）房屋空置率，由2017年初的11.3％上升至今年7月底的14.2％。 此外，曼哈頓西岸的哈德遜城市廣場辦公大樓（Hudson Yards complex）落成後，額外提供1千萬平方英尺的商辦承租空間，不僅搶走不少原本有意進駐世貿中心的客戶，更令商辦市場競爭趨於白熱化。
儘管負責開發世貿中心的紐約與新澤西港務局不吝於給予稅務與能源等補助，但世貿一號大樓開放4年後的商辦空置率仍高達20％。 相較之下，6月剛落成的世貿中心三號大樓商辦空間出租率達到38％，專家更預估此大樓出租率在明年時可達接近100％。而世貿中心四號大樓的商辦空間目前也所剩不多。
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