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房產新聞
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商務需求大 中山區車位投報最高
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鄰近運動中心 房價穩定增值
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國有地活化 明年繳庫增百億
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亞洲新灣區住宅地上權 12月決標
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無形資產鑑價核貸 台企銀占大宗
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房市轉保守 土銀房貸緩成長
產業新聞
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大巨蛋飯店 將由遠雄悅來經營
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迎交屋潮 興富發冠德Q4獲利暴衝
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中信投信 進駐南港
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中國房市慘跌 高收益債投資人伺機倒貨
1商務需求大 中山區車位投報最高
中央社 – 2014年11月23日 上午10:15
(中央社記者韋樞台北23日電)根據實價登錄資料,北市今年前 3季車位成交量價俱跌,但北市各區商業化程度不同,停車位租金投報率也各異,其中以中山區最高,次為北投和士林區,南港區投報率最低。
房仲依實價登錄資料統計,今年前 3季北市停車位成交量僅908個,年減10.1%,每個車位平均總價新台幣214.3萬元,也年減13.76%。
但進一步統計台北市停管處停車場包月租金行情和實價登錄車位成交價格,計算年租金投報率後發現,中山區的投報率最高,約2%到3.39%,其次為北投(2.4%到3.26%)和士林(2.7%到3.08%),南港區僅2.06%到2.23%。
張旭嵐表示,中山、士林區舊大樓多,停車位缺乏,因此供不應求,私人車位的租金投報可達3%以上;依照今年成交行情,北投車位均價161萬,是台北最親民的車位價格,投報率因此高。至於南港平均車位不到200萬,但車位租金低,投報率僅約2%。
今年車位交易最多的中山區,達143個,台灣房屋中山加盟店店東宋銘城表示,南京西路到南京東路,商務往來頻繁,車位需求高,但停車空間有限,業者甚至興建停車塔因應需求,因此在商務區域買停車位出租,投報率可達3%以上,機械式車位甚至可達5%的投報率。
張旭嵐提醒,機械車位投報率雖然高,但機械故障的意外時有所聞,維修成本也高,相對坡道平面車位土地持份大,少維修問題,仍為車位投資的主流。
目前台北市坡道平面車位多在180萬元到250萬元間,雖然租金投報高於一般住宅,但增值空間有限,且不能貸款,比較適合有多餘資金投資者進場。另外,車位也受奢侈稅的限制,兩年內買賣也會面臨奢侈稅問題,必須注意。1031123
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2鄰近運動中心 房價穩定增值
中央社 – 2014年11月23日 上午10:33
(中央社記者韋樞台北23日電)雙北市規律運動人口不斷增加,運動中心成為市民不可或缺的公共建設。房仲發現,運動中心週邊中古屋沒有太多公設,居民花少許費用便能享受豐富運動設施,週邊房價呈現穩增值。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,依據教育部體育署運動人口調查顯示,台北市規律運動人口比例自24.4%(2006年)提升至2013年的32.8%,顯見運動中心相當受到市民的喜愛,目前北市運動中心總使用人次今年10月已突破8000萬人次大關。
曾敬德表示,雖然運動中心影響房價力道不如捷運顯著,但對於生活機能則明顯加分,尤其對缺乏豐富公設的華廈或公寓的住戶來說,等於花有限的費用就可以享受到完善的運動設施,社區分擔的管理費較少也少去保養維護的費用,也可以少花一些錢在購買這些公共設施的空間,不失為一個聰明的選擇。
至於運動中心是否為必要的設施,重點還是在於區段位置,若位置過於偏遠,建議選擇地段好的住宅為主。
曾敬德說,信義房屋調查雙北市各運動中心週遭1公里範圍今年上半年和去年同期的房價,均呈現穩增值,新北市漲了12.5%,台北市漲了5.6%。
其中台北市漲幅前三名分別是文山區的13.9%、大同區的13.5%和中山區的11.4%;新北市漲幅前三名分別是樹林區的24.9%、淡水區的22.7%和中和區的18.4%。1031123
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3國有地活化 明年繳庫增百億
作者記者林淑慧╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年11月23日 上午5:50
工商時報【記者林淑慧╱台北報導】
為挹注國庫,明(104)年財政部編列國有土地活化超過571億元,較今年增加近百億。官員說,攸關房市榮枯的國有地上權,已編列30億元預算,其中華光特區更是重中之重,將於明年啟動招商,規劃以國際觀光旅館、複合型商場為開發方向。
財政部表示,政府財政除稅收之外,也相當重視國有地的活化再利用,包括標租、參與都更、結合特定目的事業機關與民間合作開發等;其中,設定地上權在新年度將釋出多少案源,最受業界矚目。
國產署官員表示,針對全台設定地上權的招商計劃,預定每季推出一批土地公告招商。其中,名列台北市三大指標開發案的華光特區,將引進民間投資開發;由於鄰近永康街商圈,財政部將集中在一、二區開發,規劃方向為國際觀光旅館、複合型商場,藉以與永康街形成商業軸帶。
另外,國防部所屬的台北市國泰營區、高雄市陸軍服務社,今年底已規劃為地上權開發案招商,即使公開招商結果均流標,但外界預期官方將在檢討條件後,明年度再捲土重來,炒熱都會區地上權市場。
其中,位於松山機場門戶對面的國泰營區,基地方正且區位良好,深具開發潛力,招標總底價為57億7千多萬元;在台北市大面積素地難尋之下,加上該基地鄰近民生社區、富錦街,又與東區、內湖區連結,在近期民權東路舊商圈重新熱絡的帶動下,順利標脫機率大增。
展望明年地上權市場買氣,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,明年地上權標售市場,上半年買氣將較有表現,且住宅用地將優於商辦;以今年買氣最旺的地上權案台北市景美「華固新天地」為例,必須符合地上權合約期間長達70年、低總價等二大要件,對於秉持持盈保泰原則的建商來說,才是具有吸引力的招商條件。
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4亞洲新灣區住宅地上權 12月決標
紅色範圍內的亞洲新灣區7,026坪精華地,住宅地上權招標案,將在選後決標。圖/顏瑞田
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亞洲新灣區住宅地上權招標案摘要
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鴻海集團原本看上,要爭取作為興建工程房的7,026坪亞洲新灣區住宅用地,由於量體龐大,高雄市政府都發局分割為2塊標的,同步進行公告地上權招標,總底價達28.3億元,創下高雄住宅地上權最高金額的標案記錄。
在地的建築界人士指出,該基地區位一流,緊鄰高雄軟體科技園區、高雄圖書總館、IKEA賣場、及中鋼總部大樓,目前在該區推案的住宅,都是豪宅建案,平均每坪都超過35萬元,因此,如果高雄市政府可以協調高雄銀行,辦理80%的住宅貸款,「保證建商搶破頭」。
業界說,雖然中央政府鼓勵、並推動地上權住宅,但截至目前為止,財政部尚未完成公股行庫針對地上權可以「分戶移轉」的貸款成數,做出明確規範,因此,行庫對建商的答覆通常是「等你蓋好再說」,在不確定因素下建商怯步。
建築業者指出,高雄市政府都市發展局此次推出的7,026坪地上權住宅,曾在10月16日決標一次,雖有8家建商領標,最後因為無人投標而流標,此次是第二次招褾。
業界分析,該地A塊面積4,315.85坪,底價18.24億元,換算每坪土地成本約42.26萬元,B塊面積2,710.40坪,底價10.06億元,每坪土地成本約37.13萬元,以使用分區「住四」的容積率300%,加上容移和開放空間獎勵最高50%,土地售坪比(使用強度)約是10.10倍,考慮土地成本和建築成本,合計大約14萬元到15萬元間。
就售價而言,每坪18萬元到20萬元,就可以接受的範圍,業者說,不包括管銷成本,投資報酬率可望介於28.57%到33.33%之間,「有它的市場潛力」。但唯一的缺憾是,在政策沒有地上權的貸款配套下,消費者自備款相對高出很多。
高雄都發局相關人員表示,這2塊地上權標租案,目前正在公告中,12月17日截標,18日決標,希望選後的政治因素、及中央的房屋政策趨於明朗下,能夠順利脫標。
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5無形資產鑑價核貸 台企銀占大宗
國內文創產業利用無形資產鑑價機制取得資金,台企銀成放款主力。據統計,截至今年10月底,負責無形資產鑑價的台灣金服,已收到10件申請案,其中甚至已有4件獲得銀行核貸,而當中台企銀就包辦3件,合計金額約有1,028萬元,支持政策力道最顯著。
事實上,為響應政府政策,也扶植新產業的形成,今年台企銀將文創產業放款列為重點,目標全年能核貸達100億元,而到10月底止,金額已有154億元,不僅提前達標,更比去年的53.87億元,呈現倍數成長。
目前透過無形資產鑑價,台企銀承接到的3件文創融資案,都是玩美童心製作公司所申請,而據瞭解,這家公司當初也是經由台企銀推薦,才知道利用無形資產鑑價的管道,且第1案成功後,就再循相同模式繼續找錢拍戲。
台企銀表示,第1、2件獲核貸的資金,玩美童心製作公司是用來拍攝公視「我的這一班」電視劇,第3件則將用於拍攝華視「金鐘劇展」,而除了電視劇之外,現在還推薦1部即將開拍的國片,也利用無形資產鑑價後,再來申請核貸,案源逐漸多樣化。
至於合作金庫方面,也已有核貸1件利用無形資產鑑價機制後,給予授信的電視劇,另外未來還有機會再承接兩起案子,預計總放貸金額達1,500萬元。
合作金庫指出,截至今年10月底,針對文創產業的放款,雖只比去年底增加36億元,但整體餘額也已突破150億元。
據瞭解,台灣金服開放無形資產鑑價後,原本都只有收到電視劇的鑑價案,但現在已有2件電影,以及音樂、工藝、文化出版等類型的文創者,也遞件申請,希望藉此明白作品價值。
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6房市轉保守 土銀房貸緩成長
中央社 – 2014年11月22日 上午11:51
(中央社記者吳靜君台北22日)土銀董事長徐光曦認為,明年房市成長會放緩,所以房貸成長可能性也不高,雖不至於零成長,但是成長率恐僅個位數。
土銀今天舉行秋季登山活動,徐光曦在活動前接受媒體採訪時作以上表示。
徐光曦表示,目前土銀的不動產授信總額約新台幣1兆元,個人貸款約7000億元,土建融資約3000億元。金融監督管理委員會研議房貸備抵呆帳金額比率為1.5%,土銀已經提到1.4%,僅差0.1個百分點,增提不到10億元,預計1年內即可提足。
徐光曦表示,政府近期政策包含房地合一稅改等,確實影響到房市,現在需求減緩,需要經過常董會通過的案子(金額較大的案件)過去一星期有7、8件,現在只有4、5件。
另外,徐光曦說,房貸的成長幅度可能會很緩慢,以土建融資來說,如果完工之後就會移除,新增的案件要超過舊案,房貸才能夠成長。他認為,明年房貸雖然不至於零成長,但是成長幅度將會相當緩慢,成長率僅個位數。土銀主管表示,根據內部評估,明年個人房貸業務目標成長率僅在0到2%間。
徐光曦看房市,雖然明年北市、新北、桃竹苗等區域還是有成長,但北部的蛋白區、蛋殼區需求甚至可能出現供應過剩現象。
房貸利率方面,徐光曦說,首購貸款約1.9%到2%之間,青年安心成家的利率約1.72%,若是第2間房子利率起碼2%起跳。但是利率是否會再調整,除要看個案狀況,還要看市場機會而定。
徐光曦表示,今年土銀稅前盈餘應該會破百億。不過,土銀的第一類資本(普通股資本)有不足的問題,要達到8.5%才能申設海外分行,不足恐會受到限制,所以土銀擬股票上市(IPO),預計明年列入預算當中,民國105年實行,現在還在與員工溝通。
中國人民銀行調降金融機構人民幣存貸款基準利率,金融機構1年期貸款基準利率調降0.4個百分點至5.6%,1年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%。
徐光曦認為,人民銀行降息,主要還是考量當地的經濟,以及當地的企業融資需求,而土銀在大陸的分行放款對象仍是以台商為主,受影響程度不大。1031122
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1大巨蛋飯店 將由遠雄悅來經營
搶客遠雄悅來飯店看好來台旅客增長,已經和15家旅行社簽約預計帶入星馬港澳、大陸、穆斯林等市場客源入住。圖為遠雄悅來飯店戶外泳池。(本報資料照片)
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遠雄悅來與遠雄建設自簽署合作意向書後(MOU)後,預計2016年夏天將完工的大巨蛋飯店將由遠雄悅來經營,高層表示,「價格不會比W飯店低。」據悉,遠雄悅來墾丁土地繼續擺著不開發,將以遠雄建設的大巨蛋、礁溪、阿里山、陽明山為經營重心。
觀光局最新資料顯示,信義區五星級飯店寒舍艾美酒店平均房價每晚10029元,W飯店是9262元。令同樣位於信義區的大巨蛋飯店房價受到外界矚目,遠雄悅來發言人饒明昌昨日指出,房價還未最後定案,但會挑戰W飯店的房價。
據了解,遠雄悅來是遠雄企業團董事長趙藤雄以個人投資公司之名投資,與遠雄建設是獨立法人。但去年底雙方簽署合作後,遠雄建的飯店開發計畫都由遠雄悅來經營,最快蓋好的就是大巨蛋飯店。
饒明昌表示,遠雄企業團在國內的休閒度假飯店拓點計畫,是依照「泉─礁溪」、「雲─阿里山」,以及「山─陽明山」的主題布局,也將由遠雄悅來經營。
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2迎交屋潮 興富發冠德Q4獲利暴衝
入帳高峰營建股
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年底交屋潮來臨,第4季獲利暴衝營建股浮出檯面,全年「獲利王」排名可望再度洗牌。前3季獲利榜首的興富發(2542),還有「台北1號院」交屋入帳,全年有賺進1個股本的實力,甚至上看11元,遙遙領先同業。
黑馬股冠德(2520)還有「中研」、「天尊」2案衝刺交屋入帳,有機會後來居上、衝到「獲利王」第三名。
另外,國建(2501)、基泰(2538)、華固(2548)、遠雄建(5522)等,11~12月都有大案等著完工入帳,逆轉勝的翻盤機率不小。
興富發2013年已賺進1個股本,EPS達10.85元;2014年至2018年,法人預期依興富發在手案量可望持續高水準演出。
興富發副總經理廖昭雄表示,今年興富發可完工案量上看400億元,前3季已獲利激增,EPS達到9.92元;11~12月興富發新生北路南京東路的「台北1號院」已經完工,預計12月底前可完成交屋約10~20億元,其餘部分待明年元月至2月再進行交屋入帳;該案總銷約50億元,已售8成多、近9成,約40億元已售案量正要貢獻認列。
法人估計,「台北1號院」開發毛利率上看35~38%,依已售業績,可望貢獻興富發EPS約1.5~1.6元;其中12月底前認列比重,約在EPS 0.7~0.8元。另外,第4季還有「國家1號院」等其餘已售、待認列業績,加入入帳行列。
法人依前10月營收307億元估計,興富發EPS應已突破10元;進入11~12月的交屋潮展現後,全年EPS有上看11元以上的實力。
至於有機會追上前3名「獲利王」頭銜的冠德,前3季EPS已達2.77元,獲利賺到「爆表」、超越2013年的新高紀錄;進入第4季,還有交屋潮可期,成為今年單季業績高峰。
冠德建設副總經理洪錦欽表示,11月起開始認列「中研」和「天尊」2案,加計轉投資的環球購物中心年底通常為旺季,全年高潮可望落在Q4。
洪錦欽表示,目前「中研」總銷46億元、已售96%,11月已交屋3成;「天尊」總銷26億元、已售6成多,11月已交屋15%。2案開發毛利率都不錯,在38%至4成以上。
法人估計,「中研」和「天尊」已售案量對於冠德EPS貢獻度,分別約3.4元、1.2元,保守估計第4季EPS可望因2案交屋、環球的挹注,而衝出4元以上的EPS。累計全年營收將挑戰百億大關,EPS上看6元,雙雙站上歷史新高。
國建協理林清樑則表示,國建年度壓軸大戲為總銷70億元、全數100%售罄的「國泰天母」,12月前應有一部分比例會挹注認列。
國建前3季EPS僅0.44元,法人依國建平均毛利率25~28%估,「國泰天母」對於國建EPS的貢獻度約在1.1元左右,年底交屋動能可望推升今、明年的獲利成績。
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3中信投信 進駐南港
中國信託投信今(24)日進駐位於台北南港的中信金控企業總部,中國信託投信總經理于蕙玲指出,進駐南港新辦公大樓後,更能整合金控資源,2015年將採二手策略,一方面加速發行新基金上架,預計明年至少2檔新基金,另一方面積極找尋境外基金總代理機會。
于蕙玲表示,中信投信納入金控版圖後,過去兩年積極耕耘,包括人力的重整、舊基金的清算整併,目前舊基金有5檔,另外新募基金則有兩檔,包括新興債基金、多元入息基金,儘管募集期間市場正值修正,非常辛苦,但成果都還是不錯,雙雙超越50億元,即使經歷7到11月震盪,淨值也都維持正報酬,帶動境內基金管理規模,中信投信整體規模從併購前的21億元,快速成長至目前逾130億元,成長幅度近5倍。
于蕙玲指出,在境內基金部份,調整方向是朝績效提升、基金表現的穩定度來提升,讓客戶能對中信投信有重新的認識。而明年的新募基金將朝向著重股息的全球股票基金、區域型平衡基金為主軸,而外幣級別基金雖然也是一大趨勢,但要等系統的建置完成後才會考慮。
在境外基金總代理對向的設定,于蕙玲表示,已進來台灣或未進來台灣的境外資產管理公司都有在評估,首選對亞洲市場、台灣市場有興趣的對象,而且是必須了解零售市場的、與中信投信配合度高的資產管理公司,希望雙方的合作能以長期合作為前提,深耕台灣市場。
對於搬進新南港的中信金控企業總部,于蕙玲指出,能提供員工更完善工作環境與公共空間,且地點緊鄰南港軟體園區捷運站,交通十分便利。最重要是,由於金控所有事業體均集中於此,可望整合金控資源並瞭解客戶需求,即時推出貼近市場趨勢與客戶需求產品,更能提供投資人財富管理的全方位投資服務。
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4中國房市慘跌 高收益債投資人伺機倒貨
自由時報 – 2014年11月24日 上午6:11
編譯楊芙宜/特譯
中國經濟成長趨緩之際,房價連6個月下修,10月份70大城市新建商品住宅均價無一上漲,第3季銀行業壞債則竄至4年來新高,開發商債務飆升,亞洲不良資產的高收益債券投資人正密切觀察中國房市動向,準備伺機倒貨。
中國房地產泡沫化情形,在某些層面上令人回想起日本在1990年代中期以前、或美國2007~2008年金融危機前夕景況,中國除了不動產商在國內和海外美元高收益債市籌借鉅款,還有許多人是拿房地產做為抵押向銀行貸款。
財務槓桿率創紀錄
如今,房市景氣低迷、企業財務槓桿率創紀錄,已成為中國股票和債券投資人的最大憂慮。
中國統計局新數據顯示,10月份官方統計的70大城市裡,新建商品住宅價格無一上漲,包括69個城市房價較9月份下跌、1個城市持平,其中北京房價較去年同月跌1.3%,為2年來首次下跌,相較今年1月份大漲14.7%,明顯降溫;浙江省會杭州房價年跌8.7%,跌幅居70個城市之冠。
據《華爾街日報》計算,中國10月份新建住宅平均價格較上月跌0.8%、月跌幅低於9月份的1.0%,但較去年同期下跌2.5%、高於9月份的1.1%,為2年來首次房價年比下跌。地產顧問第一太平戴維斯集團中國公司(Savills China)研究部主任麥唐納表示,中國房價跌勢還未到底,未來幾個月恐難見到價格回升。
房市不景氣拖累經濟
投資人擔心,房市不景氣可能持續拖累中國經濟成長速度。據分析師估計,含建築、水泥、鋼鐵、化工、家具等相關行業在內,房地產占中國國內生產毛額(GDP)比重近4分之1。
同時,官方數據顯示,迄第3季末,中國銀行業不良貸款餘額較前1季增加725億人民幣,至7669億人民幣,增幅為2005年來最大,不良貸款率從1.08%升至1.16%,為近4年來新高。
中國交通銀行第3季財報悲觀預估,該行未來不良資產可能還會呈現「慣性溫和增長」,風險將逐步從小微企業向大中型企業蔓延、從產能過剩行業向上、下游行業蔓延、從風險已集中顯現的華東及沿海地區向中西部地區蔓延。
中國金融專家趙慶明表示,中國銀行業不良貸款攀升不令人意外,攀升速度受到經濟成長趨緩、房價下修、中小和小微企業經營未明顯改善等多項因素影響。
官方救助違約企業
芝加哥DAC資產管理公司評估,中國壞債遭到嚴重低估,主因官方堅持支持積弱不振企業、對地方投資人紓困;每當企業違約,就持續獲得政府救助,使最糟的情況往後遞延,但「某個時刻,他們會沒有辦法針對個案一一救助」。
DAC創辦人葛羅夫斯表示,中國不良貸款率較亞洲其他國家雖相對低,如越南3.88%、南韓0.86%,但總規模仍相當龐大,遠大於投資不良債權的各種基金。
據《英國金融時報》報導,中國房地產企業如綠城中國控股、鑫苑(中國)置業及其他地產商,所發行的高收益債未償餘額超過亞洲總額的3分之1。當地產商營收下滑時,大部分不得不進行槓桿操作,在沒有海外收入下,償還國外債務的壓力逐漸增加,近期美元走強、人民幣趨貶,更加重這種負擔。
含野村控股、美國銀行在內的中國企業不良債券的投資人,正密切關注當地經濟和房市情勢的發展。彭博數據顯示,在中國上市的334家房地產開發商當中,債務超過股本的公司已攀升至136家、超過40%;反觀2007年時只有57家。
野村控股亞洲地區次級交易貸款主管Andrew Tan表示,中國房地產業存在很多令人擔憂情況,「在貸款領域中,有些大企業甚至已出現部分賣壓,在市場上這種情況通常並不多見,而這些都是高收益、債務壓力很大的公司。」
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