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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
台北市寸土寸金，位於山坡地的第三種住宅區不得進行都市更新，但國民黨、民進黨台北市議員聯手修法解禁，今在議會二讀通過「台北市都市更新自治條例」修正草案，允許13處非地質敏感區可進行都更、粗估有上千戶將可解套，若明天三讀通過，最快1個月、最慢明年公告實施。台北市政府過去反對此項政策，都更處長方定安即不願受訪談論此事。
都更處總工程司簡澀芳則說明，當初是因考量第三種住宅區可多可獲得兩倍容積獎勵，市府不希望鼓勵山坡地大面積開發，擔憂山坡地出現高樓層建物，且循都更方式還會出現基地規模過大問題，因此當時希望山坡地的住宅區以「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」的方式進行重建，對環境衝擊會比較小。
台北市有40處位於山坡地的第三種宅區的聚落，總計有3423戶，其中2805戶是五樓以下老舊公寓，這次修法將解禁13處聚落，粗估有上千戶民眾受惠。
提案修法的議員闕枚莎表示，有里長陳情，山坡地住戶絕大多數是弱勢，沒有能力購新屋，住戶都更無門；而內湖成功路就發生路一側可以都更、另一側位於山坡地無法都更，類似誇張狀況不勝枚舉。她說，清朝康熙33年、1694年台北大地震，讓很多土壤瞬間液化，山坡地都更是人命關天問題。
簡澀芳表示，此次修法允許開發的第三種住宅區山坡地計有13處、內湖及文山區的土地最多，另外也集中在南港、信義區，總面積高達5公頃多；這些地方不是台北市政府公告劃定的都更區，解禁後，民眾可自行申請劃定為都更區。
今天下午議會討論該修正草案，但只有台北市議員周柏雅表態反對此案，議會法規會第一召集人、台北市議員秦慧珠卻認為，此案已通過法規會許久，可於今天表決。周柏雅提案不表決此案，議長吳碧珠裁示現場投票，結果周柏雅一人贊成他的提案，其餘在場36位藍綠議員都反對，最後也通過此修正草案。
市府斥資6.5億蓋好 大同388號啟用
北市府斥資6.5億開闢的「大同388號公園」昨天正式啟用，台北市長柯文哲宣布，未來4年將開闢43座公園；北市府公園處表示，43座公園光是用地取得，未來至少需要再編列50億。
「大同388號公園」位於大同區昌吉街，2001年被劃定成公園預定地卻遲遲未開闢，由於9成土地屬於私地，在地方爭取下，柯市府動支6.5億元的土地與房屋補償費，堪稱台北市近年「最貴公園」。
昨天舉行啟用典禮，當地國順里長陳穎慧說，過去歷任市長政策跳票，還是柯文哲及市府團隊「有guts」。柯文哲說，這公園一開始徵收僅需2億，現在徵收需要6億元，若再不徵收會愈來愈貴，所以還是要處理。
柯文哲表示，他希望從388公園當起點，既然北市府願意花6億蓋一個公園，如果有機會的話，「未來4年再開闢43座公園，另有26座公園會重建」。
根據台北市工務統計資料查詢系統，從2015年1月至今年8月底，全市公園僅增加15座，如今柯文哲開出「4年43座公園」政見，新建公園數量將近是第一任的三倍。
北市工務局長彭振聲說，柯提到43座公園應該包括改造，並非全部新闢，「如果全部新闢還得了」；至於開闢地點、經費等細節仍在討論中。
台北市工務局公園處回應，新闢43座公園、整修26座公園，整體經費約65億元，其中土地的徵收費及補償費，明年度預算已經送市議會審查，剩下3年至少要再編列51億。
未來新闢43處公園面積多達35.41公頃，公園處解釋，針對全市尚未開闢的公園用地，過去一直陸續盤點檢討，包括土地取得費用、人均綠地面積、整體區域考量等，未來將和議會爭取預算。
台中市烏日前竹區段徵收案經內政部8月28日核定准予辦理，市府已於日前寄發區段徵收公告通知給相關權利人，10月8日起至11月7日止公告徵收30日，請相關權利人詳閱相關公告資訊，確保自身權益。烏日前竹地區面積約110.71公頃，賦予為「綠活住宅基地」。
烏日副都心具備中台灣交通樞紐優越條件，同時賦予烏日前竹地區，面積約110.71公頃，為「綠活住宅基地」，該區依都市計畫規定應以區段徵收辦理整體開發，市府已依法完成前置作業，並經內政部准予區段徵收，進入實質開發作業。
台中市政府規畫「大台中123」奠基工程，建構1條山手線、2大海空港、3個副都心的空間發展策略，透過計畫性的整體開發及便捷的交通建設，帶動多核心區域均衡發展，解決城鄉差距問題。
烏日前竹區段徵收案，預計11月發放徵收補償費，明年9月開始施工，2020年7月安置街廓抽籤及配地作業，2021年7月進行抵價地抽籤及配地作業。因開發區內涉及旱溪排水截彎取直工程，較為複雜，全區預計2024年完工並點交土地。
地政局長張治祥表示，市府推動區段徵收作業，徵收前積極進行協議價購，1月15日至6月22日召開12場次協議價購會議，成功與土地及土地改良物所有權人460多人，以價購方式取得產權，建築改良物所有權人同意比例約67.61％，農林作物所有權人同意比例約48.77％。
保障區內地主及所有權人權益，訂全國高抵價地比率50％，並建置完善的區段徵收安置計畫，共提出「合法建物原位置保留」、「優先分配安置土地」、「房租補助費」、「社會住宅安置」、「臨時中繼住宅安置」、「一分配戶一住宅單元」、「特別救助金」及「二、三級產業安置」等8大安置措施，保障既有住民權益。
張治祥也指出，未來開發完成後，將提供1公頃社會住宅用地，預計可興建300戶社會住宅單元，落實居住正義。
為方便區內土地所有權人申請發給抵價地及申請相關安置措施等作業，市府除於上班日由地政局區段徵收科受理收件外，另安排於即日起至11月7日公告期間(每周一至周六，國定假日及周日不受理)，每日上午9時30分至12時、下午1時至4時，於烏日區公所提供在地收件服務，有專人輔導及解說。
台中市公益路商圈曾是餐飲一級戰區，其中「赤鬼牛排」更是生意火紅，月營收達800萬元，但因房東連年調漲租金，去年更一口氣從80萬元漲到120萬元，狠漲5成，逼使赤鬼搬離，結果店面空租10個月，傳出房東求赤鬼回心轉意遭拒，只好調回原價，方找到新房客，改由連鎖健身品牌「WORLD GYM」於年底進駐。
逢甲夜市起家的「赤鬼牛排」旗下有4間分店，原位公益路、大墩路口的台灣大道店最賺錢，每月營收達700、800萬元，租在公益路10年來，從45萬元一路漲到80萬元，去年甚至一口氣漲到120萬元，因此遷移到台灣大道、民權路口角地。
去年漲5成120萬
房東失去金雞母，也等不到新房客，期間傳出有麥當勞欲進未果，店面閒置10個月，同時間公益路其他餐飲業者也陸續因房東漲租搬離，餐飲一級戰區瞬間成為沒落商圈，一度傳出房東願降價找回赤鬼，但對方早在新據點站穩山頭，饕客盛讚「環境更好」，根本無意回頭。
近期這處黃金角地正進行建物拆除作業，將由WORLD GYM接手，WORLD GYM品牌公司低調證實，「確實承租該地，月租金介於70~80萬元，但尚在規劃細節，預計年底開幕，將由旗下新品牌進駐。」此租金行情與赤鬼搬遷前相當，房地產業者表示，「房東基本沒損失，租金差異不大，也符合行情！」
公益路商圈目前如寵物公園、卡啡那等後進商家，行情多落在80萬元上下，最高單坪租金4000~5000元，永慶不動產商仲部經理王紹凡表示，「該地位處正公益黃金地段，80萬元租金符合行情，且對象是連鎖品牌，具有廣告效果。」
土地易主成本攀高
據了解，房東當年開高價逼走赤鬼，是想出售土地獲利，當時並拋出每坪250萬元高價行情，但以附近地價單坪150~180萬元來說，高出市場水準不少，且近年適逢房地產景氣修正，因而遲遲找不到買主。記者致電給曾替房東招租的業者，對方氣呼呼表示：「你們為什麼要寫這個？」隨即掛上電話。
房產業者認為，房東光是公益路就有2大角地在養地，等待時機出脫獲利，可能是見當前土地價格不漂亮，加上持有成本不高，不如長期出租。優式租售管理創辦人傅韋豪認為，因該土地已易主，後期購入成本較高，為符合投報率，租約一到期後即大幅調漲，且若土地要轉售，也會先追上報酬率，吸引置產客，才能售得好價格。
入夜後，有著「熱炒一條街」的台北市長安東路一段，店家陸續點燈、隨著酒杯碰敲的聲音此起彼落，也宣告熱鬧的夜，正式降臨。根據《蘋果》實際走訪該街道，短短500公尺內，共聚集22家大小熱炒店、海鮮餐廳、炭烤串燒店，每一家都座無虛席，部分甚至大排長龍。但這樣的喧騰，則或多或少影響區域行情，近期則回歸均價5字頭水平，近3年平均每月交易件數，則在2~3件中擺盪。
從長安東路一段、新生北路高架橋下，往林森北路方向行去，短短共計500公尺的路程，在街道兩側，聚集約22家熱炒店、海鮮餐廳、炭烤串燒店等，甚至連名廚詹姆士的發跡餐廳，也在這條路上。入夜後，店家紛紛點燈、排列桌椅，下班後人潮逐一湧現，拎著各品牌酒品促銷的女郎，則穿梭其中，划酒拳聲、酒杯敲擊聲、幾杯黃湯下肚後的喧嘩聲，不絕於耳。甚至出現一台台遊覽車，載來觀光客，在此體驗最道地的台灣味。
嘴中咀嚼著三杯雞、手中的啤酒還冒著泡，饕客們說：「這條路離上班地點近，下班後跟同事吆喝著來這裡喝兩杯、聊聊天，每道菜最便宜不過百元，算平民消費，也紓解上班苦悶的心情。」
而長安東路「熱炒一條街」的店家，多位於區段中古公寓、華廈、大樓的1樓，這樣歡愉的場景，卻與周圍住家的靜謐，形成強烈對比。根據實價登錄統計，區域成交件數不多，僅在2013~2014年時，衝上70件最多，全國不動產企研室主任張瀞勻分析，「這2年度區段有新案交屋，使區域交易量激增，同時也衝高區域房價，2014年來到每坪61萬餘元之譜。」
但2015年以來，區域成交件數則一路下滑，從2015年43件，至去年全年僅有36件，今年累計至7月，也僅有13件，平均每個月路段交易量僅在2~3件徘徊。而區域房價，則從2014年最高單價61萬元、至今約來到53.5萬元，下修約12%。
永慶房屋長安建國店長洪瑋成分析，「會來到此區買房的，除具有地緣性的人以外，另外就是原本居住在台北市較為蛋白區如士林、北投、南港等區民眾，想要稍微進軍市中心，就會以這一帶做為跳板，房價約5字頭。」
洪瑋成補充，如30~40年中古屋，多有30餘坪物件可挑選，總價約2000萬元以下可入手；新成屋壓在20坪以下的物件也不少，總價帶就更為親民，「區域交易量少，主要是中古屋釋出不多，而交易多為新成屋買賣。」
台南重大建設將持續開花結果，有利帶動房市成長，最近吸引不少外地大型建商，紛紛前來台南購入大筆土地與推出大樓建案，除了刺激地價與房價漲幅擴大，外地建商陸續插旗台南房市，也將讓市場版圖面臨重新洗牌。
台南重大建設續推動 外地大型建商紛插旗
遠雄建設(股票代號5522)於上週五下午公告，以新台幣5億4586萬元，含舊照1250萬元，購入台南市中西區頂美段1505地號面積約842.38坪的住四土地，基地位於台南市中西區中華西路二段與中華西路二段851巷口，鄰近湖美別墅區與和緯路5段，每坪成交價約64.8萬含建照，可規劃樓層21層、地下4層，總戶數152戶的高質感大樓，車位數158位採全平面設計，機車位達207位，總樓地板面積約8360坪，設計建蔽率38.72%，設計容積率519.99%。
國產署台南分署今年6月22日，國產署台南分署公開標售台南市區11宗眷改土地，開標結果包括皇龍建設以總價9.83億元、每坪28.6萬元，標得永康復國商圈一筆3437.5坪住宅區土地，另外也有2家外地建商進場購地，包括春福機構以總價約4.18億元、每坪26.37萬元，標得一筆1584.7坪土地；三發地產則以總價約2.69億元、每坪23.86萬元，標得該區一筆1126.9坪住宅區土地。
另外，股票上市建商皇普建設(股票代號2528)，也將於10月底在五妃街稀有東區門牌基地，規劃推出首換型大樓預售案，採40~55坪的3~4房設計，樓高15層，戶數僅60戶，單坪售價將壓低至25萬元內，基地具備商圈成熟優勢，有機會創下區域順銷新紀錄。
上揚國際業四處總經理施棟瀝表示，台南重大建設持續推動，包括鐵路地下化、安平港灣建設、單軌捷運等，最近吸引不少外地大型建商紛紛插旗台南房市購地推案，包括安平區國平重劃區、安南區九份子重劃區與南區水交社重劃區、舉喜重劃區等，外地建商推出的高質感大樓案，都獲得消費者認同，讓台南房市版圖，已進入重新洗牌階段。
H2獲利爆發的上市營建股
台股上周連續數日出現重挫走勢，營建股受惠Q4完工交屋旺季來臨，潤隆（1808）、國建（2501）、宏璟（2527）、宏盛（2534）、興富發（2542）、日勝生（2547）和長虹（5534）等公司，下半年獲利可望衝高，有機會吸引游資進駐，成為台股閃崩下的避風港。
美中貿易戰火、11月美軍台海軍演為台股帶來變數，但營建股潤隆上半年有新成屋銷售挹注，EPS衝高至6.32元，下半年「NTC國家商貿中心」、「潤隆」共94億元總銷完工，法人估計Q3起可望再衝高業績，全年獲利挑戰新高。
國建今年完工量至少有五大案，上半年EPS為0.83元，獲利優於去年同期；全年入帳重點為「國泰金城」、「文海硯」、「R13馥建築」、「御博苑」、「沐善」，加上7月轉手上海2座商場約34億元，法人估處分後可貢獻國建EPS約1.25元；法人估，全年獲利能力可望再拉升。
宏璟上半年稅後虧損1億7060萬元，EPS -0.65元；土城150億大案「日月光中心廣場」Q2登場，前8月營收已激增10倍至13.23億元。法人預期下半年交屋認列效益將明顯衝高。
宏盛上半年在總銷110億元、銷售率逾7成的「宏盛新世界二期」入帳下，稅後盈餘24億6163萬元，EPS達4.0元；下半年淡水百億大案海洋都心2期，10月完工，總銷22億元的得意山莊，微風區Q3完工，預計Q4獲利可望再衝高。
興富發今年交屋量大爆發，上半年EPS已達3.22元，下半年華人匯、興富發莊園、興富發大悅、樹禾院等10多筆新案，會陸續完工貢獻。法人估2018年全台可望有總銷金額476億元、13個新案完工，再加計近100億元餘屋銷售、轉投資潤隆建設（持股約12％）的營收貢獻，2018年合併營收將有刷新歷史新高的實力。
日勝生上半年已虧轉盈，EPS達1.3元；浮洲「日勝幸福站」大案下半年密集交屋入帳，前8月營收已突破256億元，躋身營建股第二高，9月底全區2樓以上住宅交屋約達9成，預期下半年獲利可望超越上半年，全年獲利挑戰近幾年高點。
上半年已賺進1個股本的「股王」長虹，EPS高達10.24元；下半年總銷80億元的「長虹天際」第3季交屋，法人估計全年蟬聯「EPS獲利王」無虞。
達麗近年營收、獲利
美國西雅圖房市旺、住宅房價飆，上市建商達麗建設（6177）布局美國房地產市場，策略改弦易轍。日前逢高脫手，以6.59億賣掉西雅圖1座購物商場、獲利近5,000萬元，再加碼轉進住宅市場，收購707.94坪土地，進行第二筆自地自建的住宅開發案，深耕西雅圖。
達麗早在2016年就搶灘美國西雅圖，透過海外子公司DA LI Properties、DA LI Development，收購2座收租型商場、1筆自地自建案「達麗第五大道」，最近逢高賣掉La Plaza Center，小賺162.9萬美元，約合新台幣5,000萬元。
緊接著，達麗再以新台幣約5.5億元代價，收購西雅圖第二筆自建自建案的土地，面積達707.94坪。達麗總經理室特助陳志豪表示，這筆土地位於西雅圖知名地標「太空塔」旁，目前地上物出租給麥當勞，達麗買下後改以短期租約持續出租，一面將著手開發這塊地，可能朝向住宅、旅館、商業空間來規畫。
陳志豪表示，達麗之所以處分La Plaza Center商場，主要是美國持續升息，對於原本擁有一定租金報酬率的商場來說，長期持有並非有利，且剛好物色到優質地段土地下，決定賣商場、買土地。
另外，達麗接下來計畫對另一家子公司DA LI HOLDING CO.，辦增資1,500萬美元、約合新台幣4.52億元，為配合業務發展需求，增加投資境外公司再轉投資美國。
達麗從2016年初開始陸續在西雅圖投資3筆不動產，其中「White River Junction」和「LA Plaza Center」2棟購物商場，是完工落成且滿租狀態的商用不動產，每年貢獻租金收入約新台幣1億餘元；另1筆403坪住宅土地，預計10月底正式動工興建「DALI Koda on the Fifth Avenue」（達麗第五大道）大樓，總計203戶，已銷售一空。
原本達麗估計，該案總銷約新台幣30億元，未料這3年西雅圖房價持續飆漲，達麗這筆新案至今年中總銷金額已上修到45億元，且已銷售一空，出乎董事長謝志長所預期。
美中貿易爭議負面效應浮現，中國經濟活動放緩、資金需求驟降。據湯森路透統計，除日本以外的亞太區今（2018）年前三季聯貸市場大舉萎縮，聯貸總額大減至3,242億美元，為2013年以來新低。
但值得注意的是，台灣與新加坡則是亞太區另外兩匹黑馬，台灣前三季貸款總額為252億美元，較去年同期增加47%；新加坡貸款總額356億美元，年增率21%。
經濟日報提供
不只聯貸金額劇減，亞太區聯貸案件數量也劇減。今年前三季，交易件數較去年同期大減13%至855筆。
銀行主管分析，亞太區聯貸金額與件數雙雙大跌，與中國企業海外併購速度放緩有關，而這也是反映美中貿易戰爭延燒、中國經濟成長力道減弱的警訊。不過，相較於中國大陸、印尼以及印度等主要市場下滑，馬來西亞、新加坡及台灣貸款仍呈逆勢增長。
在亞太區逆勢增長、表現最為強勁的馬來西亞，今年前三季貸款總額為122億美元，較去年同期的61億美元呈翻倍成長。
湯森路透指出，中國大陸與香港，仍是除日本外的亞太區最大的兩個銀行聯貸市場，占亞太區總額的四成六以上；但在中國大陸政府去槓桿化政策下，中國大陸經濟疲軟及流動性緊縮，導致中國大陸和香港兩大市場，聯貸金額驟減。
今年前三季，中國大陸的聯貸金額較去年同期銳減15%，由850億美元下滑至726.2億美元，香港則是下降2%至782億美元。澳洲緊追中國大陸與香港之後，今年前三季的聯貸總額較去年同期下跌3%，至600億美元，其中，第3季僅97億美元，較第2季急跌71%。
根據湯森路透最新統計，今（2018）年前三季，國銀聯貸主辦行由兆豐銀行奪冠，市占率高達13.47%，其次則是土地銀行，市占率為8.53%，台灣銀行排名第三，市占7.71%。在聯貸管理行部分，兆豐銀同樣坐上龍頭寶座，台銀、合庫、土銀與北富銀依序擠入前五大。
國內銀行家數過多、聯貸市場競爭激烈，使聯貸利率不斷下探，近年來，還有民營銀行市占率逐漸追上公股銀行的趨勢。
銀行主管分析，過去企業金融為公股行庫的強項，通常只有公股銀行才能在聯貸市占上名列前茅，不過，近期民營銀行來勢洶洶、頗有急起直追的氣勢。例如，台北富邦銀行便以6.09%的市占率，順利擠入第五大，為唯一的一家民營銀行，並緊追在第四名的合庫銀行、市占7.3%之後。
至於六到十名依序為華南銀行、台新銀行、彰化銀行、星展銀行與中國信託銀行，市占率均介於3%~6%。
身為國銀外匯龍頭的兆豐銀，今年來聯貸業務頗有斬獲，9月就已主辦中租迪和3年期48億元，及臻鼎科技3年期3億美元等聯貸案。
美中貿易戰持續延燒，科技部長陳良基昨（8）日指出，目前科學園區土地還有140公頃，足以因應「鮭魚返鄉」，迄今已有約十家科技廠商洽詢進駐。
陳良基昨在立法院答詢時表示，針對台商有意回流，科技部設有單一窗口協助，但仍需通過相關審查，例如符合環評、產業類別及供應鏈等。
除了舊有園區的土地，目前科技部正針對高雄橋頭科學園區在做可行性評估，新竹寶山科學園區則有擴建計畫，中科二林園區也正進行招商，預估未來十年將擴充600公頃的土地，提供更多空間讓廠商進駐。
不過也有立委提到，宜蘭科學園區受限於環評規定不得量產，進駐廠商數量寂寥，全區開發面積僅6%，被稱為「蚊子園區」。陳良基則表示，高科技產品終要量產，相關規範確實會引發廠商疑慮，因此考量重做環評，盡量滿足產業需求。
竹科管理局長王永壯說明，科技部歡迎產業來台投資，但也必須進行審查，希望符合在國際上具有競爭力、在台灣有獨特技術及環境汙染等條件。
經濟部今天舉辦2018年台灣全球招商論壇，會中與23家代表性外商簽署投資意向書（LOI），預計未來3年將在台投資至少540億元，其中多聚焦台灣產業升級所需技術等產業缺口。
總統蔡英文出席開幕儀式致詞指出，台灣正透過前瞻基礎建設、5+2產業創新計劃、新南向政策等積極推動產業創新，確保台灣持續發展、成長；蔡總統說，台灣有能力面對科技快速變遷所需的產業革新，以及越演越烈的貿易戰。
蔡總統並表示，政府正致力打造多元、友善投資環境，也期盼外國夥伴能與台灣一起穩定成長，確保繁榮、安全，迎接下個世代。
這次與經濟部簽署LOI廠商，多為5+2產業創新相關業者，經濟部長沈榮津表示，這些外商多看中5+2產業創新計畫未來商機及台灣內需市場，並規劃以台灣為亞洲市場據點，半導體與平面顯示等具全球競爭優勢產業，也是考量因素之一。
沈榮津說，今年招商主要聚焦台灣產業升級所需材料、關鍵技術等產業缺口，例如台積電投資3奈米、5奈米廠帶來相關製程材料與設備商機，經濟部也會找出前3大相關供應商，列入重點招商對象。經濟部投資業務處長張銘斌表示，今年簽署LOI廠商仍有尚未定案投資計畫，實際投資額可望較目前預估更高。
今年簽署LOI廠商以日商8家居首，美國4家居次，其他包括新加坡、瑞士、泰國等，有4家屬富比世1000大企業，9家為上市櫃公司，將提供超過1.3萬個就業機會。
其中，規劃在台設立研發中心的瑞士最大植牙植體系統製造商Straumann AG、土耳其糕餅及冰淇淋業者MADO、將來台設果乾觀光工廠的南信州(艸果)子工房、從事海事工程荷蘭商BOSKALIS、比利時商Geosea，以及從事AI服務系統架構設計及開發的前進智能等都是首次來台投資。
其他業者包括日商三井不動產、三菱電機、LINE、大和房屋、日本SUSHIRO、日陸倉庫、千住電子、美商Innovion、Expedia group、美威發、英特格、德商DHL、新加坡商傑樂生技、優納比、泰國商EnergyAbsolute PCL集團、瑞典商SHL、英商ARM。
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