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房產新聞

  1. 加速都更腳步 基隆市不動產土地開發都市更新學會成立

  2. 基市打造國門廣場 擬拆舊站圓環、陸橋

  3. 桃捷綠線今動土 沿線推案增溫

  4. 新市鎮跌價 房貸成數大縮水

  5. 豪宅出租 投報率上看2.5%

  6. 肥咖條款上路 豪宅買氣熱

產業新聞

  1. 賴揆點頭大林蒲 500億變身計畫

  2. 搶住房商機 商務飯店度假化

  3. 轉貸延長寬限期 銀行3指標過濾

  4. 智擎癌藥將問世 授權金大補

 


1、加速都更腳步 基隆市不動產土地開發都市更新學會成立

2018-10-14 14:25 〔記者盧賢秀、俞肇福/基隆報導〕

基隆市都市更新腳步逐漸起步,基隆市不動產業者、律師、建築師、設計師籌組基隆市不動產土地開發都市更新學會,由陳鵬元出任第一任理事長,匯聚各界菁英的專業,加速基隆市老舊建物都更。 基隆市中心區大部分是開發較早的區域,建物老舊、公共設施較缺乏,包括安樂社區一期、委託行等社區,要推動都更卡在整合難,目前仁愛區的聯宏社區正在推動自辦都市更新,市府也推動火車站南站公辦都更計畫,都有待突破。

基隆市政府地政處長蘇昱彰表示,市長林右昌當選後,爭取基隆輕軌納入前瞻軌道建設,基隆港市標竿計畫陸續推動,基隆港周邊建設都看得到,業者看好基隆市不動產前景,不動產建案也穩定中成長。 基隆不動產土地開發都市更新學會首屆理事長陳鵬元表示,基隆市是個開發甚早的城市,市區有許多老舊建物亟待都更開發,希望匯聚各界菁英的專業知識,幫助基隆市老舊建物都更成功,讓基隆市貌煥然一新。

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2、基市打造國門廣場 擬拆舊站圓環、陸橋

2018-10-15 〔記者盧賢秀/基隆報導〕

基隆舊火車站前的環境,五十年不變,基隆市政府規劃「國門廣場計畫」,將拆除陸橋、圓環,改善水岸休閒空間,將是基隆火車站暨西二西三碼頭都市更新最後一塊拼圖。

西岸會展及旅運大樓 明年可動工

都市發展處長徐燕興說,基隆火車站暨西二西三碼頭的都更案,業者要投資百億元,幾次招商都乏人問津,市府與港務公司共同推動「西岸會展及旅運智慧大樓」。港務公司指出,西岸會展及旅運智慧大樓預計興建三十二至三十四層樓,除了會展中心外,還設旅館,準備招商,由民間投資九十億元興建,順利的話明年可動工,捷運輕軌也會延伸到會展中心。 另外,西二西三倉庫港務公司也將投入四.八億元,規劃做為第二旅客服務中心,並打造創意倉庫,目前已完成設計,正上網招標中,順利的話二○一九年底完工。

客運、公車遷轉運站後 規劃步道、廣場

至於舊火車站前的圓環,五十幾年來都不變,年底忠一路貫通銜接中山一、二路,城際客運轉運站完成後,圓環的交通量大幅減少,市府規劃做為國門廣場,成為水岸休閒空間。 徐燕興指出,將來國光客運臨時站和公車總站都會遷入城際客運轉運站,一信陸橋和圓環都會拆除,整體規劃為人行步道和廣場,從西岸會展與旅運智慧大樓、西二西三文創園區、國門廣場、海洋廣場,一直串聯到東岸多功能郵輪轉運中心。 國門廣場計畫由宋鎮邁的一口規劃設計顧問公司規劃,日前完成細部設計的評選,城際客運轉運站完工後,就進行國門廣場改造。

市長林右昌說,國門廣場將打造國際級海港水岸空間,提供民眾多元休憩活動。

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3、桃捷綠線今動土 沿線推案增溫

2018年10月15日 04:10 工商時報 郭及天/桃園報導

桃園第一條自辦捷運綠線GC01標土建工程將於今(15)日動工,宣告桃園捷運運輸時代啟動,第一階段預計7年後完工,為桃園房市增添新動能。沿線八德擴大重劃區、八德大湳、桃園車站商圈、藝文特區、蘆竹南崁五大房市推案重鎮,吸引建商布局籌備推案。 全長27.8公里的桃捷綠線,穿越八德、桃園、蘆竹及大園等四個行政區,平均站距1.46公里,將成為北桃園的新黃金軸帶,相較於機捷桃園段,綠線行經多為發展較為成熟的精華區,捷運動工及未來通車所帶動的效益,受到不少沿線握有土地或籌備推案的建商高度期待。

綠線沿線推案以八德區為最熱絡,八德擴大重劃區G01站周邊,是大型建商的主戰場,房價普遍在每坪18~20萬元,包括宏普、皇翔、昇捷、寶佳、麗寶等建商有個案推出,新推指標案「合雄御景2」、「麗寶青年時代」等,加計舊案有超過20個在銷建案,其中以具有低總價或搭配付款方案的大樓案,與總價2,000萬元以內的透天案銷況較佳。至於房價行情約25萬元大湳地區,桃大機構陸續推出「桃大極」、「桃大誠」等案。 桃園區火車站商圈房價價差極大,前後站商圈高低房價價差可達一倍之多,由於多為老舊商圈,買盤多以區域客為主,預期捷運帶動的效益,店面將大於住宅。 中正藝文特區的G10站、G11站是桃園最高價區段,包括中悅機構豪宅「中悅麗舍花園」、京懋建設小坪數案「京懋会」,單價均站上4字頭。沉寂一陣子的蘆竹南崁房市,則是近期推案明顯擴量的區域,宜誠機構在南崁接連推出換屋產品「宜誠一極」以及首購產品「宜誠心天地」。 

桃捷綠線行經區域貫穿北桃園多個房價自1字頭到4字頭的精華商圈,住展雜誌企研室經理何世昌表示,桃捷綠線至通車時程尚久,不過進入實質動工後,可望桃園房市注入新的期待值,特別帶動原本客源即有捷運通勤需求的區域,如八德大湳等地,而桃園站前、藝文特區原本即屬於高價區段,可望因捷運效益,讓區域房市呈現強者恆強。

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4、新市鎮跌價 房貸成數大縮水

2018年10月15日 04:09 工商時報 朱漢崙/台北報導

部分地區新屋房價跌逾2成,牽動銀行房貸成數跟著「打折」。行庫私下透露,近來新北市、桃園不少隨著機場捷運興建、通車崛起的新市鎮,由於新成屋價格相較2年前預售屋價格暴跌逾2成,使得2年前原本建商向客戶承諾的銀行8成房貸現在「給不出來」,建商只好自掏腰包補足至少1成的貸款,否則可能無法完成交屋。 銀行主管指出,這種情況以近2年有機場捷運題材的地區最為嚴重;至於淡水供過於求的情況已持續多年,近5、6年價格持續低迷,因此預售屋、新成屋的價格落差反而不大。

銀行指出,最嚴重的是2年前因為機場捷運而炒過一波題材的預售屋,現在要交屋時因「利多出盡」,加上地區人潮移入不如預期,使得價格重跌。 以新莊副都心某建案為例,兩年前市場成交價是每坪65萬元,但現在每坪成交價僅剩48萬元,使銀行根本「給不起」原本建商允諾客戶的8成房貸,迫使建商只好自掏腰包,自己扮演「金主」來借錢給客戶。

銀行主管也無奈表示,並非銀行鐵石心腸,是因為給8成已超過擔保品本身價值。銀行主管分析,倘若是以每坪65萬的價格來計算8成,那麼必須擔保品本身的每坪價格在52萬,但現在當預售屋2年之後變新成屋,每坪成交價僅剩48萬元,已跌破8成的防線,這時只能由建商出面想辦法。 銀行主管也直指,建商前幾年都賺飽了,這時出資協助客戶交屋,資金負擔上也是九牛一毛而已。

銀行主管指出,銀行作房貸,雙北市總價800~1,500萬元、走兩房路線的房貸案目前最被看好,主要是這類案件坪數小,符合現在少子化、小家庭的特質,更重要的是總價低,換言之,比起每坪單價,行庫主管直言:「現在更重視的是總價高低」。 銀行主管分析,新北市有些機場捷運經過的區域,儘管每坪單價大約30萬元上下,但若是百坪以上大坪數,房屋總價仍超過3千萬元,加上坪數大,倘若未來貸款戶繳不起房貸,銀行要處分這些物件反而更不容易,因此這類型物件目前銀行一般頂多只願貸款6成。

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5、豪宅出租 投報率上看2.5%

2018-10-15 00:29:51經濟日報 記者黃阡阡/台北報導

今年以來豪宅有許多高資產族以租代買,包括一線豪宅「文華苑」、「台北信義」以及南港豪宅「日升月恆」,近日皆有出租資訊,部分標的投報率上看2.5%。房仲業者表示,投資豪宅主要著重未來房價漲幅而非租金,不過,近年房價下修讓不少屋主改將豪宅出租,並間接尋找合適買家。 統計實價登錄資料,今年7月南港豪宅「日升月恆」20樓有出租交易,每月總租金為28.33萬元,對比該物件2015年購入的1.58億元,投報率上看2.1%;另外,藝人大S曾相中的豪宅「台北信義」,今年3月11樓戶月租金也達38萬元,對照2015年入手的總價1.8億元計算,投報率上看2.5%,是今年一級豪宅中,租金報酬率最高標的。

不過,並非豪宅市場都有亮眼投資報酬率。實價登錄資料顯示,今年7月國巨董座陳泰銘鍾愛的豪宅「文華苑」,雖然4樓戶出租後,月租金高達44萬元,不過因其購屋價格逼近4.6億元,換算下來投報率僅1.2%。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析,高資產族購置豪宅的投資目的,多半不是以收租為主要目的,看的是長線增值空間,期待房市走揚後轉售賺利差,不過近年房價下修,屋主逐漸開放心態,透過發布出租消息,間接尋找合適買家,因應豪宅租賃需求增加,近年也愈來愈多企業,由本業轉投資成立公司專營豪宅的買賣和租賃,處理公司資產和資金。 張旭嵐表示,豪宅租客類型不同,偏好的區域也不同,國際企業或國際領事單位,多集中在信義松山或大安區,因此外派來台的高階主管,為辦公方便,多半集中在國際化程度和商業機能強,且含金量高的信義區或大安區;南港則因為近期不少大型企業進駐園區,離內科也近,因此豪宅租賃需求也增加。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出,豪宅出租頂多攤平部分持有支出,但若投資豪宅要有2%以上投報率,除了租金能維持在一定的水準外,入手的價格也是關鍵因素。

經濟日報提供

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6、肥咖條款上路 豪宅買氣熱

2018年10月15日 04:10 工商時報 蔡惠芳/台北報導

台版肥咖條款2019年上路,房市買氣回溫,富豪買家是春江水暖鴨先知,頂級豪宅市場也傳出成交「遍地開花」,有感放量。據最新調查,「One Park Taipei元利信義聯勤」、「西華富邦」兩大豪宅天王,這兩三年累計成交已破520億元,特別是今年買氣,已由平轉強。 今年最轟動房市的指標案,就是元利建設集團總裁林敏雄的代表作「One Park Taipei元利信義聯勤」,9月才實價揭露28樓每坪達283萬元,艷驚四座;最近再傳喜訊,元利建設副總吳麗謹透露,從民俗月結束後,買家簽約速度加快,「迄今簽約超過1成,決策速度變快很多。」累計已成交3成多,成交近30戶。 市場估計,元利One Park案從施工到現在落成,至少有170~180億元被富豪買家簽走,光近一個月就成交近80億元。依全案南北兩棟共118戶、總銷570億元估,若扣除林敏雄保留南棟頂樓樓中樓350坪,及五成已購戶是一次買2戶(併成合併戶)、或有些是單戶再加買的客戶,目前可合併戶型已不多。

最近「西華富邦」成交速度,也出乎預期。宜華國際、台北萬豪酒店副總蘇慶福表示,「西華富邦」總計198戶,扣除宜華國際劉文治和富邦蔡家分別保留8戶和4戶自用後,目前可售戶186戶,迄今累計已成交136戶,光是今年就成交近20戶,目標12月底前應可達標成交到30戶。 據悉,總銷500億元的「西華富邦」,迄今已售出金額約350億元,銷售率已突破73%;實價登錄已揭露96筆交易,最高每坪單價是39樓的290.6萬元,緊追在「仁愛帝寶」最貴樓王之後,累計揭露的總成交價格已達249億元。因此,不論價、量表現,都堪稱近兩、三年最賣座的「豪宅王」。 光是上述兩大天王,就累計成交逾520億元;至於「天鑄」,實價登錄顯示,也累計成交50幾億元,「和平大苑」這兩年也成交40幾億元。

住展雜誌企研室經理何世昌分析,台版肥咖條款明年生效,吸引海外多路資金回流台灣房地產,豪宅價格不再驚驚漲,台北市房屋稅改版,這些都是促使豪宅市場動起來的原因。 蘇慶福表示,除上述因素推升豪宅成交放量之外,另一個關鍵是「很多買家還在等台商資金匯回的租稅大赦條款!」在美中貿易戰和全球反避稅風潮下,如果明年有機會生效,那麼將會讓豪宅市場更爆發。 何世昌也認為,今年底的資金特赦條款是個很重要的關鍵,如果通過的話,豪宅、大坪數成交量再放量,市場可能會更強。

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1、賴揆點頭大林蒲 500億變身計畫

2018年10月15日 04:09 工商時報 呂雪彗/台北報導

據了解,研議多年的高雄小港大林蒲遷村計劃,終告定案!行政院長賴清德日前已點頭,將斥資逾500億元,將大林蒲變身打造成「循環經濟園區」,這項計畫包含大林蒲居民遷村、開發循環經濟園區等,報編工業區開發約320公頃。 經濟部可望於2周內把總體計畫報院核定,最快可望趕在大選前拍板,釋出利多訊息。 高雄小港大林蒲緊鄰臨海工業區,居民長期被中油、台電、中鋼等重化工廠環繞,飽受800支煙囪包圍而遭到嚴重汙染,高雄市府近10年因南星計畫開發受阻,前市長陳菊於105年展開遷村第二次民調,有意趁中央執政優勢迅速解決遷村問題。行政院前院長林全於105年11月19日曾率油電鋼及港務公司董總座,南下與大林蒲居民座談並道歉,被視為改變契機的歷史性一刻。

據悉,賴揆日前聽取高雄市府簡報遷村規劃進度,針對大林蒲變身為「循環經濟園區」計畫,原則點頭同意,並指示經濟部儘快將整體計畫報院審核。經部先前二度報國發會審查,預估整體計畫政院很快即可核定。 一旦政院核定,將展開後續遷村計畫、土地報編工業區、進行可行性評估、環境影響評估、區域開發計畫等後續作業,經部不希望步紅毛港遷村後塵,一拖逾10年,以免開發園區成本水漲船高。 據透露,大林蒲案整體計畫包括三大塊,一是居民遷村計畫;二是開發循環經濟園區計畫;三是循環經濟試點計畫。其中大林蒲居民占地約124公頃,但高雄市府將撥幾塊市有土地劃入開發範圍,以降低經部負擔並增加財務運作的可行性,部分臨海工業區、高雄都市計畫工業區,都將納入園區開發,總計開發面積約320公頃。

財務方面,包括居民遷村及開發園區總經費,經部估需投入逾500億元,擬向政院爭取部分編列公務預算,部分由工業區開發基金墊付並向銀行融資,未來擬出售產業園區土地以回收成本,但最後財務規模仍待政院拍板。 有關循環經濟園區用途,據透露,主軸以循環經濟產業鏈應用為主,但容納那些產業類別目前尚不明朗,官員僅透露,以能資源整合、利用廢棄資源再生,屬「跨產業、綜合產業」概念,包括廢水、廢氣體及物料(下腳料)等循環再利用為主。

至於遷村模式,不同「紅毛港」模式,高雄市府提出「建地一坪換一坪」計畫,由市府另覓土地新建搬遷基地,協助居民搬遷。據市府調查,9成居民同意搬遷,大林蒲、鳳鼻頭沿海六個里住民近2萬人,約1.1萬戶。官員說,園區土地取得採「協議價購」,以市價買回大林蒲居民房舍,另居民多年被產業包圍將祭出救濟金補償,市府估遷村經費約需2、300億元。高雄市府盼最快108年底前開始發放補償金。

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2、搶住房商機 商務飯店度假化

2018年10月15日 04:10 工商時報 姚舜/台北報導

台北市觀光飯店持續增加,侵蝕北市觀光飯店市場大餅,香格里拉台北遠東國際大飯店、國賓大飯店、晶華酒店,以及萬華凱達大飯店等原本以國際商旅為主要客源的城市觀光飯店(City Hotel),明(2019)年起開始提高休旅度假客層比重,推出更多休閒娛樂與輕旅行體驗服務,慢慢增加度假酒店(Resort)功能,以迎合市場趨勢發展。

香格里拉台北遠東國際大飯店為開拓休旅客源,並提供商旅住客更多休旅服務,強化住憩休旅體驗,推出每日免費市區接駁,多條路線行經台北重要商圈、主要景點及熱門購物區域,讓商務或休閒度假旅客方便暢行台北,是目前台北市唯一提供免費接駁的飯店。並另外設計推出了「在地體驗,大安精萃」的免費行程,由飯店專人帶領,讓國外旅客可以更深入在地文化。

位在台北中山北路的台北國賓飯店長期以日客為最主要客源,占比達70%以上。鑑於不少日本商社經常組團來台揮桿打高爾夫,國賓除會推出「高爾夫假期住房專案」,另外也會舉辦各式高爾夫球賽活動,邀請日本高球名將來台參賽,並藉「名人效應」達到宣傳推廣目的。

除此,鑑於日本客來台喜歡購買台灣烏魚子為伴手禮,台北國賓飯店特別與大稻埕專賣烏魚子店家合作設計「烏魚子料理教學」課程,並設計推出「住房即送烏魚子料理體驗」住房案,放在日文版官網及日本人較常接觸的OTA上增加曝光,藉此鞏固原有日客群、以及吸引更多日本自由行旅客下榻國賓飯店。

台北萬華凱達飯店距西門町很近,挾此地利,飯店以人文歷史及美食,包裝更多「艋舺味」的住房專案商品,藉此吸引更多日韓港澳年輕自由行旅客。同時飯店已在第4季與萬華老字號「兩喜號」合作,設計推出住房專案,以拉長房客住宿天數,提升住房及均價。

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3、轉貸延長寬限期 銀行3指標過濾

2018年10月15日 04:09 工商時報 朱漢崙/台北報導

房貸戶轉貸避寬限期大限,公股銀行Say No!主掌房貸業務的銀行主管指出,一般而言,可從3種指標觀察客戶轉貸是否可疑,第一是更換貸款銀行的頻率;二是聯徵中心紀錄;三是地政機關的抵押權設定登記。 截至今年上半年,全體金融機構的房貸餘額已接近6.96兆元,若與去年底相比大約成長將近1.4兆元,淨增量展現銀行競拚房貸業務的企圖心,但另一方面該淨增量所未統計到的,應是因應年底的房貸寬限期而引發的「房貸搬風潮」。

據金管會統計,今年底房貸寬限期到期的金額,約5,429億元,銀行主管表示,這一部分未涵蓋在淨增量裡,僅能從每家銀行各別的成長量來觀察,倘若近幾個月來房貸成長金額達百億元的銀行,應有相當程度是吸收其他銀行的轉貸戶。 儘管很多銀行透過寬限期大限將至的時機,大搶轉貸戶拚房貸業績,但倘若投資客轉貸頻率太高,也會讓銀行提高警覺。國銀主管指出,一般而言,倘若轉貸頻率太高,反而會被銀行看作是房屋被「套牢」太久的風險戶,銀行即使為了拚業績,這種對寬限期「一躲再躲」的客戶,銀行也會說不。

對於3大過濾指標,銀行說明,除了從聯徵中心可調閱該客戶的借款紀錄,該客戶與該房屋擔保品相關的貸款銀行是否每3年一定換一次,也可作為參考,因為寬限期通常每家銀行最長給到3年。 至於地政機關的抵押權設定登記,銀行業者指出,除了抵押權變更登記頻率過高有跡可循,甚至可以由此反推借款金額,從這些資料均可研判該轉貸戶是否為了規避銀行的寬限期,這類型的轉貸戶一般都是前手銀行不願再給寬限期的客戶,某種程度已反映貸款風險升高,因此銀行即使不排斥給轉貸戶寬限期「從頭來過」,但這類型客戶遭拒接的可能性仍不低。

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4、智擎癌藥將問世 授權金大補

2018-10-15 00:17經濟日報 記者黃文奇/台北報導

智擎癌藥數據全球首發,估授權金將攻頂。智擎將於本(10)月19日(周五)前往德國慕尼黑參加歐洲腫瘤醫學會議(ESMO),與法國授權合作夥伴Nanobiotix共同發表旗下抗癌新藥PEP503(NBTXR3)樞紐臨床數據,智擎說,該數據極優且將是全球首度披露,預期將大幅度提升新藥的授權價值。 法人指出,智擎的PEP503在軟組織肉瘤跨國樞紐性臨床試驗結果日前宣布達標,此次若能完整公布臨床數據,且如公司所言數據內容極佳,則將有望提升該藥物授權價值1億到2億美元,整體授權額度確有拚3億美元(逾新台幣90億元)授權金的可能性,結果如何將於下周後逐漸明朗。

智擎2013年向法國夥伴Nanobiotix技轉PEP503的亞太區權利,原先僅投入「軟組織肉瘤」適應症開發,但近年發現該藥物在頭頸癌領域的多項適應症上,均有不錯的臨床效果,因此公司持續投入資源開發頭頸癌適應症。 根據評估,頭頸癌的商業價值遠高於軟組織肉瘤,業界指出,今年中,智擎宣布旗下新藥PEP503在軟組織肉瘤的全球樞紐性臨床試驗結果達標,而這個結果對智擎正在台灣、歐洲進行頭頸癌臨床一/二期試驗而言,具有正面意義。

據悉,目前智擎正與多家國際夥伴洽談PEP503授權,雙方多已觸及授權金額度的談判,但由於軟組織肉瘤樞紐試驗的完整數據尚未公布,故對方的授權金額度雖開高過上億美元,但仍低於智擎過去已經成功授權的抗胰臟癌藥安能得的授權金2.2億美元規模。 業界認為,智擎此次參加ESMO會議,將是扭轉PEP503授權價值的關鍵一役。

智擎的PEP503樞紐試驗病患總收案數180人,是該公司與授權合作夥伴Nanobiotix公司針對四肢與軀幹罹患局部晚期(Locally Advanced)軟組織肉瘤的病患,共同進行的一項跨國臨床試驗,智擎作為共同試驗委託者(Co-Sponsor),負責亞太地區的臨床試驗。 智擎指出,接受PEP503輔以放射線治療之患者,其病理完全緩解率(pCRR)為16.1%,顯著優於對照組以放射線治療的7.9%(p = 0.0448),而達到本試驗改善病理完全緩解率的主要目標(Primary Endpoint)。此外,PEP503在目標病患群中並顯示良好的局部耐受性,以及與對照組患者相似的安全性。

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