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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
過去因1樓店租太貴，部分餐飲、零售等業種選擇2樓以上開店，目的為降低租金支出，如今受電商興起及1樓店面價格太貴，店面投資趨勢也呈向上或向下的「垂直型態」。根據房仲業者統計近4年，非1樓店面的成交比率，不但逐年成長，2017年至2018年8月非1樓店面成交累計占比更將近1成。
永慶房產集團統計近4年非1樓店面實價揭露資訊，2015年占比約4.9%、2016年占比約8.7%，2017年至2018年8月非1樓店面占比則提升至9.6%，將近1成。
永慶房屋業管部資深經理謝志傑指出，即便目前店面交易仍以1樓路邊店或街邊店為大宗，不過，因1樓店面通常售價高昂，投入金額過於龐大，口袋不夠深的投資置產族群恐難負擔，因此，不少口袋較淺的投資客則選擇「垂直」發展，設定2樓以上甚至是地下室的店面為投資標的，而且觀察實價揭露資訊，非1樓店面成交占比自2015年來有逐年攀升的趨勢。
謝志傑進一步表示，過去購置店面產品多以1樓為首選，但在消費型態改變以及電商崛起，大型商場、購物中心林立的狀況下，店面市場也開始出現「垂直化」趨勢，部分店家不是潛入地下室就是往2樓以上發展，造就非1樓的店面交易占比日益提升。
2017至2018年8月 非1樓店面交易占比近1成
謝志傑說明，1樓店面適合的業種較多，尤其是客戶信賴度較高，或是招牌效應明顯行業，更仰賴1樓店面的宣傳效果；而非1樓店面由於無法直接看到店面裝潢，宣傳效果較差，但已累積一定客源或較不需要招牌效應的業種，像是餐廳、診所、咖啡廳、書店等，都較適合非1樓店面。
房仲統計實價顯示，大台北近一年成交總價5,000萬到7,000萬的房子，多數位於北市蛋白區，顯示即便買得起5,000至6,000萬元的房子，仍不易在北市中心蛋黃區找到理想房子。
一般以為預算2,000至3,000萬，多數可選擇北市郊區購屋，但實價顯示大台北成交總價2,000萬到2,500萬的住宅，僅約二成在北市郊區，近五成在新北蛋黃區，顯示如此預算也不易在北市蛋白區找到理想房子。
房仲業表示，這項統計數據可能讓很多購屋人心碎，卻是事實。目前台北市蛋黃區一坪多要100萬以上，買間60來坪房子加車位，就超過7,000萬元，還是中古屋。很多買得起7,000萬房子的人，乾脆往郊區買舒適一點的新房子。
經濟景氣回升，雙北市高總價市場也動起來。永慶房屋統計2,000萬以上各總價帶交易情況，2,000萬到2,500萬交易占比34%最多，2,500萬到3,000萬、3,000萬到4,000萬也各占21%，合計2,000萬到4,000萬住宅交易占比近八成，為高總價交易主力。
總價2,000到4,000萬住宅，一般上班族已買不起，不過，實價顯示，今年購買此一總價帶住宅的人，以新北市蛋白區最多，其中2,000萬到2,500萬住宅，交易占比達47%，將近五成，等於花2,000多萬買房子，每二人就有一人選擇新北市。
永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，2,000多萬並非不能在台北市蛋白區買到房子，而是北市房價雖下修，但蛋白區房價仍多要5字頭，對許多人來說，2,000多萬不容易買到心目中理想房子，只好轉到新北市蛋黃區買大一點的新房子。
從實價來看，雙北市2000萬到4,000萬的房子，以板橋區、新莊區及中和區交易最熱，成交的房子多位於捷運站附近，包括捷運板南線、中和新蘆線之外、機場捷運線、環狀線第一階段以及萬大線等。
買得起5,000、6,000萬房子的，一般認為應該會優先選擇台北市中心蛋黃區，但實價顯示，近一年大台北總價4,000萬至5,000萬；5,000萬到6,000萬；6,000萬到7,000萬的住宅，都以北市內湖、北投等蛋白區較多，7,000萬以上，才是以蛋黃區為大宗。謝志傑表示，和2,000、3,000萬購屋人一樣，雖然房價回檔，但5,000、6,000萬元在北市蛋黃區仍然買不到很好房子，擁有這樣實力的購屋人，因此只好退到台北市郊購屋。
竹南大埔指標推案
過去因台積電竹南封測廠開發擱置了5年的苗栗大埔重劃區，由投資客炒作天堂淪為套牢重鎮，目前區域有15個建案、總銷近百億元案量銷售中；近來在台積電建廠9月啟動環評下帶動曙光乍現，近月來指標案看屋來人量較過去成長三成，土地買盤更蠢蠢欲動。
2012年台積電購入大埔土地擬建廠的消息傳出，一夕間帶動大埔房市上漲，加上投資客帥過頭進場炒作，透天行情從900萬漲至1,100萬，大樓從每坪12萬漲至18萬元。然隨著台積電建廠擱置多年，高檔進場的投資客物件沒人接手，許多訴求低自備的預售案買主不願交屋，建商降價一至二成再銷售，沉重賣壓使大埔一度淪為投資客套牢重鎮。
大量切入全台重劃區的遠雄集團，挾知名度及高品質訴求，今年初在大埔推出總銷18億的「遠雄新苑」，遠雄房地產行銷副總許文宗表示，目前銷售率約三成，竹南園區約1.2萬工作人口所產生的剛性購屋需求下，加上台積啟動環評後帶動買方信心，近來每月平均可成交12～15戶。
有巢氏房屋竹南大埔加盟店店東張礎元表示，大埔近來「撿便宜」心態看屋者開始出現，不過不少屋主平轉出場、建商降價都仍不及買方期待，雙方仍有約100～150萬元價差，其中以當地客需求較大的透天及開發之初享有開發時程容積獎勵的建案因成本較低，較易平轉出場。
值得注意的是土地需求蠢蠢欲動，住商不動產頭份文化加盟店店東林幗珍表示，大埔土地交易在2012年達200件為最高峰，過去二、三年成為票房毒藥，每年僅成交十餘筆，在台積電建廠訊息漸明朗化，詢問土地的建商明顯增加，以300～500坪，科專三路以西、科專七路以北的土地最熱門。
實價登錄顯示，大埔在科專五路、七路的透天、大樓新屋建案，今年同戶交易轉手分別有20萬與56萬的獲利，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，以千萬以內的產品買盤接受度較高，總價偏高的不乏認賠一、兩百萬出售的案例。
高雄捷運向北延伸到路竹，第一階段土建工程今年底可望動工之外，這條貫穿路竹科學園區、楠梓加工區、高鐵左營站和小港機場等南北多個重要工業和交通據點的捷運紅線，正著手規畫向南延伸到林園，先期規畫報告預定今年底前出爐。
高雄代理市長許立明昨（16）日表示，高捷林園延伸線9月中已完成審定，11月中會將報告送出，並向交通部、行政院積極爭取。
捷運林園延伸線未來將串連小港、大林蒲及林園生活圈，路線北起於捷運紅線R3車站，止於林園工業區管理處門口，長約12公里，設置10座車站，未來並可連進一步連結屏東大鵬灣及台鐵鎮安站，目前就高架輕軌（經費約198億元）、捷運延伸（經費約455億元）等系統及建造型式進行期末評估。
如果獲行政院同意，高捷紅線將可南北各自延伸擴大載運路網，高雄捷運局說，岡山路竹延伸線可服務範圍包括高雄科學園區（南科路竹基地）、電信園區、南區環保科技園區、岡山本洲工業區等重大產業園區及特定區計畫，帶動岡山、路竹及湖內地區繁榮。
捷運局表示，加上既有小港機場、夢時代購物中心、高雄軟體園區、三多商圈、高雄火車站、高鐵左營站、楠梓加工區等重要工業、交通和商圈據點，高雄捷運紅線將扮演串接北延的高雄科學園區的角色。
此外，高雄捷運延伸到路竹之後，可提供沿線岡山農工、高苑科大、東方設計大學及樹人醫護管理專科學校等各級院校學生及教職員通勤使用，服務大岡山路竹地區30萬民眾及各園區吸引的19.5萬就業人口，打造大高雄地區30分鐘生活圈。經費303.03億的岡山路竹延伸線，第一階段土建工程由新亞建設得標，預定年底動工。
「老危屋重建」掀搶證照熱潮，根據中華都更全國總會指出，北市都發局原釋出800個危老重建推動師的培訓名額，但因危老案近期相當熱絡，竟有超過5千人搶著培訓，相較預期規劃名額超過5倍之多，預期半年內便可取得證照。
中華都更全國總會理事長吳錦宗指出，日本推動都更人員高達2萬人、香港與新加坡各2千人，反觀台灣僅有120人，推動人力相較鄰近國家來得嚴重不足，取得危老重建推動師證照的誘因除可以當作社區民眾與建商間的溝通媒介外，甚至有輔導獎勵金，目前上課成員主要分為3級，包括A級從業中的建築師、B級有證照的從業人員、C級則是相關產業的學生、從業人員等。
至於，輔導獎勵金分為6個級距，根據北市府初步發布的輔導獎勵金執行計畫，5戶以下輔導完成耐震初評獎勵金5萬，完成詳評5萬、輔導報核重建計畫獎勵金8萬元，至於，最大級距則是41戶以上，輔導完成初評獎勵金12萬元、完成詳評獎勵金20萬元，輔導報核重建計畫獎勵金30萬元。
提升都更效率 需打破「1坪換1坪」的裝睡美夢
吳錦宗進一步表示，要增進都更效率，除政府行政人員要增加外，民眾、地主等也需要對等的教育，甚至要打破地主不出任何勞力財力，便想要「1坪換1坪」的裝睡美夢，必須教育地主應該都更的重點在於防災而非為了發財，除要重視建築安全、節能、綠化甚至是空間效益等。
不過，吳錦宗也點出半年內如此多的人數取得證照，但政府執行單位卻未相對應的提高人力，可能會造成不平衡等現象，讓後續執行速度減緩，甚至可能出現證照發放過於頻繁的狀況。
除人力問題外，現在都更實務上碰到的問題，丹棠機構執行長丁致成指出，主要是審議過程冗長，以自家今推出的都更建案「晶華MORI」為例，耗時10年才能順利推出，其中前3年是整合4層樓公寓與透天的地主、再花3年整合一棟地下7層樓華廈，但審議過程又再耗時2年半，再加上推出的準備工作，加起來就長達10年，倘若能夠在審議時間更快速，其實對於都更案往前走相對有幫助。
國稅局官員表示，部分建商低價賣房地給合作企業，以逃避高額營業稅，稽徵單位仍可參考時價調整其銷售額並補徵營業稅。
國稅局指出，日前A建設公司出售76戶房屋及其坐落土地，房地總成本約3.6億元，房屋、土地成本各為1.6億元及2億元，出售時簽訂之買賣合約書房屋、土地價款各為0.76億元及3.2億元，經國稅局按時價調整房屋之銷售額為1.7億元，補徵營業稅400萬元。
當時A公司提出其銷售額符合營業稅法施行細則第21條規定，房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額符合比例，因此循序提起行政救濟。但國稅局以營業稅法第43條第2項規定指出，營業人若申報不正常的銷售額，可參照同業情形與有關資料，核定其銷售額之適用，且營業稅法為一般法，在法律優位上大於行政函釋細則，因此A公司的復查、訴願、行政訴訟一審及上訴審都被駁回。
A公司在銷售房地總利潤近4,000萬元，其中免稅土地享有鉅額利潤1.2億元，房屋卻分攤鉅額虧損8,000萬元，官員認為，可見申報房屋售價明顯偏低。追查後國稅局也發現，A公司與買方公司有「部分默契」，可能買方公司金流不夠，因此A公司便宜賣房，不僅省下營業稅，且後續買方都與A企業長期合作，其建案也以正常市價陸續賣出。官員表示，依職權而言，稅局無法了解其背後商業合約，但仍須針對第一起房屋交易案以正常市價課稅。
台北車站一、二樓及地下樓商場經營權將於明年4月到期，現有經營者微風廣場經與業主交通部台鐵局重新議約後，雙方於10月15日完成合約公證，續約期間為期六年（至2025年4月24日），微風廣場再取得六年的經營權。
據了解，微風廣場經營北車商場11年多，營業額從首年的7億元至今逾25億元，業績快速成長，而微風先前投資北車商場費用5億元，已在前三年認列，之後每年淨利過半，獲利狀況良好，先前引起包括潤泰、冠德環球、京站、ATT 4 FUN、南仁湖、新東陽等多家百貨、零售、通路集團搶進意願，等著合約期滿重新招標，不過已被微風以優先議約權利拿下未來六年營運權。
微風經營的北車商場除固定土地租金外，每年繳交給台鐵局的權利金約1億元，因微風營收狀況頗佳，台鐵局認為權利金有必要提高，雙方在重新議約時，微風也同意提高權利金。
台中港招商再傳捷報！台中港務分公司昨日指出，「台中港港埠產業專業區（I）約1.8萬平方公尺土地投資經營案」公開甄選結果已出爐，由引春倉儲物流獲選最優投資人。台中港務分公司表示，引春預計砸下4億打造物流倉庫，2020年完工營運後，預期可為專區帶進約3億元年產值。
引春在1979年成立於桃園，主要經營噴水織機之製造，行銷遍及世界各國，2003年進而跨足物流倉儲業、成立引春倉儲及引通通運；2004年於台中港經濟部加工出口區成立中港分公司，設立引春1廠，2006年再投資2廠，至今在物流產業已深耕15年。
引春公司計畫未來於台中港埠產業專業區投資設立物流倉庫，從事倉儲物流、拆裝貨櫃、貨品寄存及轉運出口等相關業務，並設立新科技倉儲新區，針對高科技產業客群提供客製化服務，初估總投資額約4億元，預計2020年1月開始營運，每年產值可達3億元。
台中港務分公司表示，隨著引春公司進駐，台中港港埠產業發展專業區還有約55.45公頃的土地，未來將陸續辦理公開甄選，期能形成產業聚落，提高台中港區土地使用率，進而帶來更多就業機會，創造雙贏。
鴻海旗下鴻騰六零八八精密科技公告轉投資約新台幣40億元，取得越南New Wing Interconnect Technology股權。市場人士表示此舉擴大越南設廠。
鴻海今天晚間公告，子公司鴻騰六零八八精密科技（Foxconn Interconnect Technology Limited）透過Foxconn Interconnect Technology Singapore Pte.Ltd.，進一步取得越南北江省的New Wing Interconnect Technology Limited股權，交易金額1.3億美元（約新台幣40億元）。
鴻海表示，相關目的主要為了長期投資。鴻騰六零八八精密科技也做出類似公告。
市場人士指出，透過上述投資，鴻騰六零八八精密科技積極在越南擴廠。
外媒先前報導，鴻騰六零八八精密科技積極鎖定車用、工業和醫療三大領域。
在市場布局，報導指出，鴻騰六零八八精密科技除了布局亞洲特別是中國大陸市場，也積極擴展東南亞和南亞市場。
蘋果今年3月公布前200大供應鏈廠商名單，其中鴻騰六零八八精密科技製造組裝蘋果產品的地點，包括越南的北江省、中國大陸廣東深圳觀瀾科技園區、江蘇淮安、江蘇昆山等。
鴻騰精密以鴻騰六零八八精密科技（FIT Hon Teng Limited）在香港掛牌上市，根據資料顯示，公司主要生產基地包括台灣、中國大陸江蘇昆山、廣東深圳、江蘇淮安、河南鄭州、重慶、山東荷澤、墨西哥、越南北江等。
晶圓代工龍頭台積電自今年4月底以來，持續認賠出脫太陽能電池廠茂迪持股，昨（16）日公告自9月3日至10月16日期間，再調節茂迪31,799張股票，平均每股交易價格9.75元，總交易金額達3.1億元，處分損失6.89億元，對茂迪持股降至0.43％。由於太陽能電池前景不明，台積電就算虧損也會再出脫茂迪持股。
太陽能電池市場景氣低迷，茂迪上半年合併營收93.29億元，毛損率達13.4％，營業損失20.71億元，歸屬母公司稅後虧損達31.44億元，每股淨損5.84元。茂迪第三季合併營收達25.12億元，季減超過4成，仍難跳虧損命運。
台積電在2009年時與茂迪策略結盟，當時以每股82.7元認購茂迪增資，並取得茂迪二成股權。但近來隨著太陽能電池市況愈趨低迷，而且太陽能廠商虧損持續，市場也未見到好轉，茂迪已連續4年出現虧損。該公司今年上半年每股虧損又高達5.84元，虧損幅度較去年同期持續擴大；每股淨值從去年第四季的20.76元，降至今年第二季底的14.96元；股價也在今年8月跌破10元票面價，昨日收盤價為7.47元。
台積電在8月底時曾公告，自4月23日至8月31日期間，處分茂迪約2.41萬張持股，以平均每股價格13.44元賣出，處分損失達4.34億元，對茂迪的持股降至6.31％。公司表示，對茂迪已非策略性投資，因此會在適當時機處分相關持股。
扮演日本東京都市再生幕後重要推手的東京大學名譽教授伊藤滋（Shigeru ITOH D.E.）昨（16）日表示，台北和東京已是國際大都會，大家應有共識，基於強化城市的國際競爭力考量，政府應扮演更積極角色，甚至應與民間企業建立共同協商的機制，共同攜手推動都市更新和都市再生。
伊藤滋被譽為「日本都市再生教父」，以鑽研都市防災和都市計劃、都市再生著稱，並獲日本前首相小泉純一郎賞識，延攬擔任都市再生戰略團隊召集人，負責推動日本景觀文藝復興運動，並針對都市發展政策提出建言，制定出都市再生制度改革的基本論點。昨日專程來台準備參與論壇。
◆日本人面對都更普遍願意共同參與、共同持分、共同經營
伊藤滋表示，日本在推動都市更新和都市再生方面，擁有健全的法令制度和規範，吸引民間參與都更的容積獎勵，也會根據實施者對於提升環境品質和回饋當地的貢獻度而定，例如提供開放空間、遊戲設施、逃生避難設施、供電集中區、托兒中心或托老中心等公益設施，會獲得一定的容積獎勵值。
伊藤滋也發現，日本人和台灣人基於民族性、價值觀的差異，在推動都更、民眾認知上，也有所差異。日本人面對都更是普遍願意共同參與，結集人力、財力和物力來儘速完成，例如價值最高的一樓產權，即使重建分回，也寧可共同持分、共同經營；但在台灣，比較傾向單打獨鬥，甚至碰到拒遷戶，使得都更計劃缺少一小塊。
談到拒遷戶、釘子戶，伊藤滋表示，不同城市、國家和區域，對於拒遷戶和釘子戶的問題和解決機制，也有不同。在日本，即使碰到有極少數釘子戶，通常可能是中國人、台灣人，少部分也會是韓國人，但如果是多位釘子戶，則都更事業計劃就可能會與之切割、避開，另行劃設都更計劃。
◆日本只要有4分之3以上住戶同意，即可進行整合都更計劃。
伊藤滋表示，建議政府還有另一個正本清源方法，那就是由政府在都更事業計劃正式推動前，委由地方政府或區公所，先以5～10年的時間，邀集都更戶參與學習會、懇談會、協議會，傳達、教育、溝通、協商有關政府推動的都市再生和更新的理念和計劃，以進一步建立共識；當然，也會有極少數拒遷戶，不過鄰居溝通後通常最後同意參與都更的機率相當高。
伊藤滋表示，日本只要有4分之3以上住戶同意，即可進行整合都更計劃。日本人通常是少數服從多數，在多數決的都更機制下，最後協商成功的比率相當高。至於台灣母法都市更新條例修正案，修了三年還沒進展，對於台灣的政府主管機關在推動都更上有何建議？
伊藤滋表示，其實台北和東京都已是國際大都會，在城市競爭的時代，建議大家應有共識，基於強化城市國際競爭力的考量，政府應扮演更積極的角色，提高誘因來吸引民間參與都更，甚至應該視民間企業為合作夥伴，有關容積獎勵，要如何獎勵才合理？那就要與民間企業建立共同協商的機制，攜手推動都市更新和都市再生。
交通部昨（16）日舉辦年度招商大會，共釋出投資及採購商機逾1,180億元，其中包括1,030億元的公共建設開發投資與採購案，以及近150億元軌道系統維修採購案源，這次民間投資部分，以台鐵、高鐵的土地開發案最受矚目。
昨天招商大會吸引近250位國、內外業者參與，包括亞果遊艇集團董事長侯佑霖、國內免稅商店采盟董事長古素琴，以及台灣三井不動產董事長下町一朗等親自出席外，還有晶華、國賓、理想大地、新光三越、誠品、樺福建設、台開及達欣工程等多家觀光業、百貨業及建設營造業都派員出席。
交通部官員表示，規模較大、投資金額龐大的投資案件多已完成招商，所以現在的投資案件金額不如過去，今年主力投資案多集中於高鐵的車站商業區開發、台鐵的場站及都更投資，以及港口的土地開發。
這次招商較受矚目的，有台北車站特定專用區E1、E2街廓都市更新開發計畫案，預估民間投資金額達211億元；高鐵台中站事業發展用地開發、桃園車站事業發展用地開發案，投資金額分別為150億元和100億元；在港埠方面，則有基隆港西4-6碼頭「智慧旅運與會展大樓」招商案，民間投資金額近百億元的規模。
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