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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
近年全台房價盤整後，不少自住需求民眾出籠開始看房。統計近一年實價登錄資料發現，台北市捷運周邊的成交狀況，總價帶較親民的區間、若介於1,000萬至2,000萬元間，市中心多半成交電梯大樓及套房產品，市郊區則以電梯大樓及公寓型產品最熱門，而綜觀所有成交物件，又以捷運文湖線入榜最多熱門站點。
永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，從購屋預算中可以看出民眾對區域房價的認知大致落在哪個區間，也是大部分的購屋者能接受的價格帶，根據永慶第4季房產趨勢前瞻報告問卷調查顯示，觀察台北市民眾購屋預算的熱門總價區間，台北市民眾購屋預算約介於總價1,000萬至2,000萬元間。
經濟日報提供
謝志傑表示，熱門總價帶對於有意購屋的民眾來說，可納為購屋的指標參考，若是預算有限可以用從小換大、從遠到近的方式進場，當前房貸利率持續低檔續航，相對減輕民眾購屋負擔，看到喜歡的物件不妨積極出價，有望購得好屋。
根據近一年的實價登錄資料顯示，總價1,000萬至2,000萬元間交易，多半民眾選擇購買電梯大樓及套房型產品，其中，電梯大樓產品又在捷運中山國小站、松江南京站及中山國中站周邊，最受民眾的青睞。 謝志傑表示，台北市購屋族群的首重區位，除了生活機能之外，是否有捷運加持也是重要條件之一，而捷運中山國小站周邊的電梯大樓成交坪數，多在15至30坪左右，成交總價集中在1,000萬至1,500萬元間，而松江南京站成交坪數多介於20至30坪間，由於更接近市區、還有雙捷運加持，成交總價主要落在1,500萬至2,000萬元間。
另外，同樣的購屋預算想在北市捷運周邊買套房型產品，大部分的民眾都會選擇買在市中心。謝志傑表示，台北市中心捷運周邊的套房成交總價多在1,500萬元內，不管是自住或是出租使用，購入門檻都相較其他產品低，對於單身族、頂客族來說相對好入手，包括古亭站、大安站及松江南京站都是市中心套房熱門交易的前三名。
不過，若是家庭人數較多，需要較大的空間，一樣的總價預算在市郊區，相對地可以買到更大的坪數。謝志傑指出，總價1,000萬至2,000萬在台北市郊區，如文山區、內湖區等可購買到的電梯大樓產品多有二房、三房可以選擇，其中熱門交易捷運站前三名有辛亥站、葫洲站及內湖站。 根據永慶第4季房產趨勢前瞻報告顯示，消費者看跌房市的比率彈升至48%，終止連八季收斂。謝志傑認為，看跌比率反彈，目前市場餘屋仍多，未來新增供給壓境，房價仍有修正風險，對於售價偏高於區域行情的屋主須審慎評估，適度讓價，才有機會順利成交。
人潮消費力的流動，構成商圈的消長與汰換。南高雄中正三路的金融商圈，因多數商辦大樓屋齡老舊而影響企業進駐意願，近年人口快速成長的北高雄，則因農16、美術館與漢神巨蛋生活圈的快速崛起，搶進不少企業與上班族人潮，不少A級地段的商辦租金也上揚，如博愛路、明誠路沿線有每坪租金逾800元行情，「京城集團總部大樓」更傳出每坪逾1500元租金天價。 近年高雄市的居住人口逐漸往北高雄移居，南高雄包括苓雅、新興、鹽埕區等人口減少，但相對地，鼓山、左營區的人口則快速增加。其中博愛路與明誠路沿線，因銜接漢神巨蛋與農16特區，商業機能相當成熟，商辦大樓密集，商辦的租金行情也跟著水漲船高。
根據富住通商用不動產統計，北高雄包括「土銀博愛大樓」、「市政總裁」、「時代富豪」與「市政企業總部」等商辦，每坪租金行情介於700~900元，其中位於博愛路與明誠路的「土銀博愛大樓」、「市政總裁」，每坪租金皆逾800元，是目前高雄市極為搶手的商辦大樓。 去年才完工、同樣位於博愛路、捷運凹子底站旁的「京城集團總部大樓」，市場傳言每坪租金行情逾1500元，採整層樓出租，每層規劃約200坪面積，若屬實則堪稱高雄「最高貴」商辦，但目前實價登錄並未有相關數據揭露。
成交售價每坪站上2字頭
富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，博愛路是北高雄南北向重要交通幹道，近年因農16特區崛起，區段商辦行情也提升，即便是區內的老舊商辦，租金行情也要約500元。 然而從實價登錄的商辦交易可發現，北高雄商辦的成交價，以屋齡最新的「總裁時代廣場」最高，成交均價每坪站上2字頭，另外「博愛商務大樓」與「市政總裁」每坪成交均價介於19~20萬元。
全國不動產企研室主任張勻指出，博愛路土地公告現值以每坪145萬元拿下高雄地王，顯示北高雄在人口遷入集中下，地段含金量不斷上升，但目前高雄面臨整體人口外移，產業進駐意願不高的窘境，下個月即將面臨市長改選，新市長政策是否能夠吸引企業錢進高雄值得留意，商辦價量走勢也因此仍有待觀察。
景氣難道真的那麼差？素有「高雄華爾街」之稱的新興區中正三路，為指標金融商辦大道，近期短短800公尺道路竟有超過20家店面高掛待租或待售。該路段經營已逾10年的「公爵服飾」將於11月底結束營業，店門口還掛著「房租？再見中正路」布條，整個商圈顯得凋零。 高雄城市發展過去以車站以南為主軸，商辦多集中在中正、中山、中華與三多商圈周邊，但近年因居住人口往北高雄移動，商圈也逐漸轉移。以中正商圈為例，中正三路東起民族二路西至中山一路，其中民族路與林森路短短800公尺便有國泰中正大樓、國泰世華金融大樓、洪福通商大樓及南山人壽高雄大樓等商辦，是高雄市知名的商辦大道。
店租每坪268~2800落差大
該商圈沿線另有捷運橘線正義國小站與高雄市財稅行政大樓，包括交通局、國有財產局台灣南區辦公室據點及消防局等均在此。 儘管金融業、公家機關林立，但是近期該路段沿線卻有許多店面與商辦空租，光是懸掛出租或出售的店面，就超過20個布條看板。 在地經營超過10年的「公爵服飾」，近期也打出全館2折起促銷，將在11月底結束該門市營業，改搬至南華路商圈開設旗艦店。 該店陳姓店員指出，本店在地經營超過10年，有一定客源，會另找新據點不是因為業績差，根據老闆所說，是受不了租金上揚，因此另找據點開設旗艦店，預計12月開幕。
從內政部實價登錄可發現附近商圈區段店面租金落差極大，有每坪租金僅268元，亦有每坪逾2800元，透天店面月租金從4~19萬元不等。 富住通商用不動產店長方國勳分析，該區屬金融商圈，較適合的業種為餐飲店與便利商店，而該區超商月租金多介於8~12萬元，行情在南高雄不算低。 再看中正三路沿線商辦租金，則普遍低廉，依實價登錄資訊，每坪多介於200~500元，當中又以50~70坪的商辦需求量相對較高，換算月租金多在2萬元以下。 富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，中正商圈的商辦大樓屋齡普遍老舊，多數是20年、甚至是30年商辦，因此普遍租金行情不高，若依據實價登錄所揭露，目前區段商辦買賣成交價每坪多在8~10萬元，即便是百坪商辦，總價也僅1千萬元出頭。
老舊商辦進駐率僅5~6成
南高雄商辦面臨的問題，除人潮流失之外，還有商圈的轉移，許值瑋解釋，商辦普遍老舊是共通點，包括電梯數過少、樓高高度不足產生壓迫感等，都造成企業進駐意願不高，目前多數老舊商辦大樓進駐率僅5~6成，以公司規模低於20人的小型企業居多。 永慶不動產高雄中華藝校加盟店店長郭銘揮分析，即便中正路沿線有捷運站，但搭乘者多為平日工作的上班族，假日人潮不多，商業機能受限，商辦空租率高也連帶影響店面空租率，所以即便有捷運加持，整體商機仍相當有限。
日本避震器大廠KYB坦承，避震和減震裝置數據造假，這些未符合日本標準的避震設備外銷唯一國家就是台灣。房仲指出，裝了這些假避震器的「制震宅」房價，可能會受到一些影響，但還不至於一落千丈，因為台灣民眾對房屋安全性要求，可能會更在乎輻射屋、海砂屋或有無土壤液化情況。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，近年的確有建案標榜在住宅中加裝抗震裝置，打造成「制震宅」出售。但大樓若不慎裝了「假的」制震器，對房價應不至於太大影響，因為目前民眾買房最關鍵的條件，還是「看價格」，要符合自己理想的價位，才會出手。
陳炳辰說，民眾買房當然關切房屋的安全性，但對台灣人來說，可能會更注意有無買到「輻射屋、海砂屋，或住宅附近有無土壤液化」，避震或制震還不是民眾在買房議價時的首要考量。但如果是裝置KYB抗震裝置的「制震宅」，且建商又主打這個特色，造成事件爆發後，價格可能才會受到一些影響。
都市的土地寸土寸金，民眾買房都希望能拉高坪效、追求高CP值的住宅空間，尤其如台北市房價每坪動輒50萬元，每多1坪公設就增50萬元成本，相當於年輕人一整年的薪水，自然得錙銖必較，公設比的高低便成購屋關鍵指標。台灣公設比的發展則分為3階段，1980~2000年間變化最大，目前新建大樓公設比則多逾30%。
零公設是假象 實約5%
關於台灣公設比演變，最早可追溯到1980年代，公設比僅約8%，1是因為早期房屋多為透天厝，沒有「共同使用部分」；2是因為早期不動產登記習慣，常把樓梯間等部分住戶共同使用的公共面積，登記在主建物範疇裡，導致低公設比現象，因此現今屋齡已30~40年的老公寓，會產生「零公設」假象，但仔細計算其公設比仍在5%左右。
到了1991年時代，法規遞嬗，如停車獎勵、消防法令、安全梯等要求增多，加上經濟起飛，擁有氣派公設愈能彰顯住戶的社會地位，多元的公共設施便正式進入住宅文化，造成此時期新大樓公設比愈來愈高，約25%，是「公設比暴增幅度最快」的黃金年代。
近20年的大樓公設比，則紛紛飆破30%，主因是2005年建築法、消防法規趨嚴，包括8樓以上建築須強制設置「雙安全梯」，且安全梯的寬度、樓高都另有規定；此外如排煙室、消防箱、通風管道間、避難空間等也都有明文條列規範，導致2005年之後完工的建築登記之「共同使用部分」增加不少，公設比至少增加5%，正式突破30%大關。
買屋前 先確認公設需求
中信房屋中彰投駐區經理楊乾意指出，公設比的高低並沒有一定的好壞，只是取決於屋主對於公設的需求；公設比高的房屋，可以滿足住戶休閒、社交聯誼等需求，但如果鮮少使用這些休閒設施，則徒增購屋成本，還要支付後續的維護費用，那顯得較不划算。 相對的，公設比低的房子，實際屬於住戶私有的坪數比例比較多，但可能沒有電梯、沒有管理員，休閒機能亦較不足，所以各有利弊得失。楊乾意提醒，買屋前應先確認自己心目中理想的公設比，進而選擇適合產品，不要陷入公設比的迷失，是比較理性的做法。
陸美貿易戰持續開打，且有越演越烈的趨勢，導致台商回流設廠的意願明顯提高，全台工業區土地行情也有向上拉抬的現象。但因北部地區土地價格居高不下，台商回流成本提高，台南市政府正加速開發新工業區，並盤點改善老舊工業區，希望南部較優惠的價格能吸引更多廠商投資。
新吉工業區 加速開發
市府經發局長殷世熙表示，台南市開發工業區數量居全台之冠，「樹谷園區」、「柳營科技工業區」及「永康科技工業區」，於2013到2015年間陸續開發完成，已提供231家廠商進駐，創造4150億元年產值及增加3萬3700個就業機會，目前加速新吉工業區開發及推動七股科工區報編。 殷世熙指出，新吉工業區土地出售率近9成，開發完成後，估計未來可創造約380億元產值，以及提供近萬人的就業機會，除了尚有土地可供廠商申購外，還有部分土地採用設定地上權及月租方式，僅收取權利金及租金，讓資金較不充裕的廠商投資設廠，得以減輕壓力。
七股工業區 蓄勢待發
殷世熙還說，七股工業區年底將完成開發行政審議，明年正式進入實質開發，最快明年底就能分區提供土地，約有77.5公頃可供設廠，土地均價每坪3.5萬元，盼能帶動周邊地區經濟發展及就業人口增加。 至於麻豆工業區，目前正辦理重劃中，2020年下旬將有90公頃抵費地進行拍賣，每坪約在4.5到5萬元間；另外經濟部工業局開發，位於安南區的台南科技工業區也還有近40公頃的工業用地，市府未來數年內將陸續釋出逾200公頃土地，提供廠商投資設廠。
喜事連連的上海商銀，成為台股集中市場銀行股的最新一員，座落在台北市民權東路與中山北路口的總行，一樓整排的金屬圓柱，充滿現代感的辦公大樓外觀，怎麼看都不像屋齡已27年，但該行總經理陳善忠證實，年底將啟動改建計畫，預料市中心將再出現新地標。
2018年可說是上海商銀的歡喜大年，除了最重要的掛牌上市，並且獲金管會核准赴大陸設立分行，又完成併購柬埔寨子公司AMK微型金融機構，及唯一獲准非合意併購的銀行（非金控），喜事不斷，接下來就是總行改建的大工程，也是他上任後肩負的第二大重任。陳善忠表示，雖然外觀看起來還是很新穎、具現代感，但董事長榮鴻慶指示，大樓舊了需改建就要改建，「安全最重要」，目前決定今年底前提出改建申請。
上海商銀總行位在台北市民權東路及中山北路兩重要幹道的交叉路口，放眼台北市中心區，可說難再找到第二塊如此優越的土地。陳善忠指出，預計於年底前向台北市政府申請都市設計審議（都審），如順利通過，再申請建築執照進行拆遷作業，預計明年啟動興建工程，新大樓工期估計需3至4年，新總行即正式啟用。施工期間總行暫時搬遷至台北市松江路及民生東路口的自有大樓，等新總行完工啟用後，正好又再啟動松江路大樓改建，「這也是董事長榮鴻慶極有長遠眼光的安排」。
全球記憶體大廠美光科技1978年在美國愛達荷州成立，今年屆滿40年。全球記憶體產業經過競爭淘汰，美光如今已是全球三大DRAM廠之一，也在NAND Flash領域占有相當版圖。美光在台灣持續擴大DRAM布局，從晶圓製造延伸跨足半導體後段封測領域，最新的台中封測廠即將於10月底開幕啟用。 美光藉由併購與策略合作，將其經驗與資源帶進世界各角落，目前在美國、新加坡、日本、台灣等17個地區設立據點，總員工數超過3.4萬人。美光先前整併華亞科後，至今仍是在台灣投資金額最大的外商，在台聘用員工數超過7,000人。
美光副總裁徐國晉表示，美光能夠取得今日的市場地位，本身就是一個傳奇。因為美光善用投資戰略，包含收購德州儀器記憶體部門，並與英特爾策略聯盟，發展新興記憶體技術。透過戰略布局，美光才能從美國愛達荷州博伊西市一間牙科診所的地下室起步，逐步擴張廣大的全球版圖。 美光投資不手軟，積極打造台灣成為DRAM重鎮。美光在台深耕超過20年，主要擴展DRAM相關業務，目前在台據點包括台中、桃園的12吋晶圓廠；位於台北的業務服務與技術支援辦公室，以及月底開幕啟用的台中後段封測廠。
經濟日報提供
導入新技術 帶產業起飛
徐國晉說，美光1997年來台成立子公司時，就是看中台灣人才豐沛與產業聚落效益，並立下目標，要將台灣打造成為DRAM重鎮。然而，在2000年時，DRAM產業環境嚴峻，國際大廠奇夢達、爾必達等陷入營運困境，2008年美光決定攜手南亞科，經由策略聯盟，將台灣規模最大的DRAM廠華亞科產能納入麾下，並引領台灣在地夥伴邁向次世代製程技術。美光在2013年透過併購爾必達而取得瑞晶，並承接瑞晶100％產能，逐步壯大在台的產業生態鏈。 2016年時，美光以總共1,300億元金額收購華亞科其餘在外的股權。美光透過再次加碼投資，提高台灣在全球布局的戰略價值。2016年底，華亞科併入美光成為100%子公司的慶祝典禮上，蔡英文總統致詞指出，美光與台灣科技產業有深厚的合作關係，如今更是新起點。
美光在2017年收購達鴻的資產，並規劃打造為美光台灣DRAM後段生產基地，集中晶圓製造與後段封測於單一據點，並宣布建立「DRAM卓越中心」計畫，展現擴大在台發展DRAM的決心。 徐國晉指出，對美光而言，台灣是全球戰略布局的關鍵據點。因應新興領域如物聯網、自動駕駛、5G、區塊鏈等發展，記憶體應用需求日益增加，整體科技產業都需要同步升級。台灣美光運用人工智慧（AI）、大數據分析等先進技術，導入智慧製造，優化品質、良率、產出；同時快速回應市場需求，持續強化DRAM卓越中心的營運效益。透過新技術導入，除幫助美光業務成長，更有益於台灣記憶體產業鏈的整體發展。
結合產官學 培育AI高手
美光深知除提升技術與產品，提升人才素質也很重要，因此相當重視人才培育與傳承，長年透過多元計畫培育優秀科技人才，例如推動全球實習計畫，招募世界各地優秀學生，在實習階段就到不同國家歷練，具備國際視野，更透過全球實習計畫吸引更多國際人才來台。 同時，美光基金會推動的STEM相關計畫，針對深度學習、物聯網與智慧製造等新興議題舉辦系列活動，不斷透過結合產、官、學資源，培養創新人工智慧人才。 徐國晉強調，美光相當愛惜台灣人才，過去一年舉辦多場招募活動，應徵者相當踴躍，預計從現在到2019年底前再增聘約1,000人，屆時在台團隊成員總數可望突破8,000人。
AI及機器學習成為科技產業關注的焦點，美光先前在首屆Micron Insight 2018大會中宣布，將透過Micron Ventures投入1億美元，支持專注於AI及機器學習的科技新創公司，其中二成是針對由女性與弱勢族群成立的新創公司。 美光認為，大部分機構在AI與機器學習領域還在初期實驗性階段。隨著企業發展更加複雜的AI及機器學習系統，並開始研究更進階的使用者案例，其使用於訓練及運作這些模型的硬體設備將變的更重要，其中包括對於運算、記憶體和儲存配置的細部要求。 美光希望協助創業家，藉由AI與機器學習的進展，引領業界在擴增及虛擬實境、自動駕駛、資料科學等領域的變革。除投入資金外，美光同時提供領先的記憶體及儲存產品、技術與專業等，協助新創公司持續創新，釋放最大潛力。
經濟日報提供
兩岸新藥開發合作，邁大步，中天集團旗下合一生技宣布，與上海海和生物製藥（簡稱海和生物）合作，開發糖尿病傷口癒合創新藥物ON101，已經獲大陸官方核准三期臨床試驗、可啟動收案，臨床試驗由上海瑞金醫院寧光院士領導，最快明年即可在大陸上市、銷售。 中天生技集團董事長路孔明表示，此次三期臨床啟動，象徵ON101項目在大陸取得重要進展，估計半年內能收案完成，明年上半年評估數據，在合作夥伴海和生物同仁的努力下，希望ON101能夠提早獲大陸有關當局批准上市，造福在糖尿病傷口疾病有迫切需求的大陸同胞。
海和生物首席執行官董瑞平博士表示，大陸有巨大的糖尿病足患者群體，作為一家致力於新藥研發的生物技術公司，海和有責任將這款產品引進中國大陸，快速開發，希望儘早上市，惠及廣大患者。 根據統計，大陸是糖尿病大國，據估計有1.1億名患者，糖尿病患者中足部潰瘍（Diabetic Foot Ulcer，DFU）患病率約4-10%，而且有較高的復發率，大陸目前的糖尿病足患者總數大約為750萬左右，尚無較好的治療藥物，若合一的ON101順利在大陸上市，將可望搶攻。
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為了解決這一巨大的未滿足的臨床需求，海和生物與台灣中天生技集團合作，在大陸本土開發ON101，該產品為「到手香/積雪草」萃取物製成的軟膏，目前在台灣開展的三期臨床試驗進展順利，已有結果顯示該產品具有良好的安全性與效果。
上海海和生物製藥（HaiHe Biopharma）是一家專注於抗腫瘤創新藥物發現、開發和商業化的生物醫藥企業，以「海納百川，和諧共贏，創新為本，造福人類」為使命，堅持走自主創新的道路，通過與中科院上海藥物研究所形成戰略合作，尋求中國大陸原創藥物的國際開發之路。
今年3月，海和藥物研究開發有限公司與諾邁西（上海）醫藥科技有限公司合併運營，該公司擁有一支中國工程院院士領銜、國家千人掛帥的管理團隊，經驗豐富，注重創新，已建立了功能齊全、技術先進、運行規範並與國際接軌的新藥臨床前評價技術平台和臨床研究體系，公司現擁有臨床化合物十個，臨床前化合物五個。
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