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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
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眾所矚目的台北市仁愛路與復興南路交口，原空軍官兵活動中心的地上權標案（以下簡稱空官案），最後由元大銀行以權利金82.01億元得標，換算每坪地上權價格為719.69萬元，溢價二倍有餘，躍登地上權「地王」寶座。空官案如此高價標脫，值得探究！換言之，影響地上權價格的因素是什麼？
1.區位：空官案位於台北市仁愛路三段，福華飯店正對面，仁愛路與復興南路交口的角地，地點特優，區位絕佳。區位是無法複製的土地特色，好的區位將擁有源源不絕的獨佔地租。
2.面積：空官案土地面積為1139.51坪，台北市區千坪以上大面積建地非常稀有，更何況位在精華地段。大面積土地除可以降低平均建築成本，提高營建效率外，並有利於產品規劃，塑造高級商辦大樓。
3.容積率：容積率代表土地使用強度。容積率愈高，土地使用強度愈大，地上權價格愈高。空官案平均容積率516％，可以規劃作為商辦大樓。如果加計容積移轉40％，再加計不計入容積率之屋頂突出物、梯廳、機電設施、陽台等約60％，容積率可以再提高至1155％（即516％×1.4×1.6＝1155％）。亦即一坪土地可以興建11.55建坪，則推估未來樓地板面積可以高達1.3萬坪（不包括地下室停車位），足以容納企業總部辦公之用。
4.年地租：地上權人除於期初支付一筆權利金外，每年須另支付地租（空官案年地租為申報地價之4.5％）。因此，在年地租一定下，端視投標人所出權利金高低決定得標與否。故地上權價格就是權利金金額。國產署對4.5％地租的計算方式採1％浮動，3.5％固定。前者供國有土地繳納地價稅之用（公有土地非供公共使用者，仍須繳納地價稅，稅率統按1％計），後者始為公地之收益。經此一調整，使未來重新規定地價所造成年地租驟增之風險得以控制，致壽險、銀行在內的大型法人，紛紛重返地上權獵地行列。
5.地上權期限：地上權期限愈長，地上權價格愈高。現行地上權期限，由過去的50年，拉長為70年，接近建物的物理耐用年數，更符合投標者需求。
6.景氣氛圍：一般而言，房地產景氣時，地上權價格約為所有權價格的七成、八成；房地產不景氣時，地上權價格約為所有權價格的五成、六成。去年，房地產市場處於低迷，地上權標案流標者多，或以底價便宜標脫。今年，房地產市場稍微回溫，地上權標案標出者明顯增加，甚至如空官案高價標脫。
7.投標者需求：投標者如對標案強烈需求，志在必得，加價不斷增加，甚至以所有權價格競標地上權。 空官案是今年地上權標案的指標性個案，其對不動產市場的啟示如下：
其一，現行非公用且無預定用途的公有大面積土地以標售地上權為主，以避免土地閒置，並增加財政收入。空官案即是一例。因此，地上權標案會漸漸成為未來土地交易的新興市場。
其二，區位奇佳的土地，在天時（指房地產景氣）、地利（指土地區位優越）、人爭（指投標者競爭激烈）情況下，最後投標者常以所有權價格爭取地上權。
其三，標售地上權可以確保土地永久擁有，代代相傳。地上權期限內每年享受地租收入外，並於期初有一筆可觀的權利金進帳，未來尚可享有土地增值的好處。故未來地上權標案會由公有土地，擴及國營事業土地，再擴及民間私有土地。
其四，台灣有財力投標空官案者，屈指可數，形成少數特定人之間的「賽局」。標售制度無法像一般買賣可以討價還價，一旦開標，一翻兩瞪眼。因此投標者猜測對方可能出價而不斷加價，造成價格衝高。
其五，地上權標案的高價標脫，是否會牽動所有權價格上漲，值得觀察。最近陸版肥咖與美中貿易戰，帶動台商回鄉置產，加上空官案的點火效應，是否會造成房地產價格全面上漲，政府應密切注意。
文化大學大群館免徵房屋稅引發爭議，北市府財政局昨建議中央修正房屋稅條例，自住用的房屋，其房屋現值若低於10.8萬元才能免稅；若非自住者都要課稅。台北市長柯文哲昨說，大群館一棟房子，近百個門牌，卻因每個門牌房屋現值都在10萬元以下，而免繳交房屋稅，國民黨新北市長候選人侯友宜都不用繳房屋稅，可以這樣子搞嗎？
侯友宜競選總部發言人賴冠群表示，尊重台北市政府依法行政的任何決定，但大群館過去21年一切合法，這是歷任北市府做出來的判定，現在到了選舉，一個局處兩套解釋，讓市民無所適從。
柯文哲昨主持公安督導會報時指出，這次的選舉是照妖鏡，侯友宜那個案子，這樣子解釋可以通，那樣子解釋也可以通，難怪人家說「一個官字兩個口，話都他們在說」。
北市府副秘書長陳志銘說，今年7月曾向財政部提案修法，當時財政部認為各縣市未取得共識，因此決定維持現行條文；如今已有立委提案修法，下周一將舉辦「居住正義論壇」，屆時將在論壇中討論，財政部當天也會派員出席，將以公開討論的方式，當面再次建議修法。
他指出，房屋稅條例第15條第1項第9款的立法原意，是為了要照顧經濟弱勢的低收入戶，只要是房屋現值10.8萬元以下者，一律免徵房屋稅，但因沒有戶數上限的規定，導致一些小坪數、老舊房屋也享有免稅優惠。
陳志銘也說，若是該民眾擁有4戶、5戶以上，怎麼可能還算是低收入戶？為了公平起見，北市建議中央修法，只要是非自住，即便房屋評定現值10.8萬以下者都要課稅。
換言之，若像大群館一棟多門牌的狀況，若是自住依舊免稅，若是非自住則要課稅；若是不同棟，同樣也是自住才免稅，非自住就要課稅。 北市府財政局統計，台北市住家總計90.6萬戶，其中供自住使用的有79.5萬戶，房屋評定現值小於10.8萬元以下的非自住房屋約3.5萬戶
高市府捷運局今日公開標售2筆岡山、橋頭捷運站區土地創下百分百標脫佳績！共吸引16家建商進場搶標，岡山1筆緊鄰和平國小校園與公園的1212坪精華地，更在12家建商搶標下，由麗晶建設以3.18億元搶標成功，溢價率更高達58.6%，再創區域新高地價記錄，業者打算規劃校園公園景觀宅大樓。
繼8月21日國產署標售高雄16筆眷改房地，其中1筆位於岡山鬧區協和路面對空軍技術學院約2451坪住宅區土地，為該區近年來釋出最大筆土地，由北部春福建設，以總價4億068萬9999元得標，單坪得標價約16.3萬元，業者打算規劃2~3房高質感首購大樓，單坪售價將維持在1字頭內。
高市府捷運局為提高捷運站區周圍土地開發招商成效，也釋出大筆精華地，今(24)日上午公開標售岡山與橋頭2筆精華地，其中1筆位於岡山和平國小旁，緊鄰公園的1212.7坪住宅區土地，底價達2億045萬元，單坪底價約16.53萬元，基地四面臨路，為和平中街、和平一街、和平二街所環繞，距台1線省道與中山高岡山交流道，都在5分鐘車程內。開標結果，在12家建商搶標下，麗晶建設以3.18億元搶標成功，單坪得標價達26.22萬元。
另1筆位於橋頭國中旁，緊鄰公園與兒童遊樂場的491.6坪住宅區土地，底價僅5850萬元，單坪底價約11.9萬元，但基地對外需透過4米既成巷道連通新興路，基地後方尚有1條8米計畫道路未開闢。在4家建商搶標下，也由在岡山、大社陸續推出高質感透天別墅案的澍陽建設，以總價6911萬元得標，單坪得標價約14.06萬元。
日本避震油壓機械大廠KYB避震數據造假，營建署發函各地方政府清查建築。營建署長吳欣修今天說，26日將公布第一批名單，目前經了解，政府部門、道路工程，確定沒有使用KYB。
日本KYB日前坦承竄改避震數據，數據造假的時間可能從2003年1月至2018年9月，而且部分問題制震器已外銷台灣。營建署發函地方政府，盤點2003年起領建照的建築。
親民黨立委陳怡潔上午在立法院內政委員會質詢時表示，日本大廠承認把瑕疵品賣給台灣，是否應該嚴表抗議。內政部長徐國勇答詢時指出，真的不應該這樣，營建署目前正在清查，不會包庇，該公布就公布。
何時能完成全面清查，並公布名單，吳欣修表示，營建署已發函各地方政府、建築師公會、結構技師公會和不動產公會等。截至目前為止，政府部門包括已經對外說明的原能會、道路工程等，確定沒有使用KYB。
吳欣修表示，民間部分會加速清查，並要求結構技師應該主動說明，26日將公布第一批名單。
是否會協助國內受害廠商要求賠償，徐國勇表示，住宅是司法上的契約，損害賠償是公司對公司，若有需要會提供法律協助。吳欣修表示，已掌握兩間進口公司的資料。
知道有哪些大樓使用KYB，後續住戶檢查的檢測費等，是住戶自行吸收，還是建商付費，吳欣修表示，如果結構安全沒有問題，KYB是外加的話，屬於雙方消費者糾紛；如果原始設計就含有KYB，應包含在制震結構裡，這涉及公安，營建署會出面要求建商。
國民黨立委黃昭順也關切KYB造假問題，認為政府必須有態度公開譴責日本，否則將導致民眾全面信心崩潰。
雖然國內央行利率政策已連九凍，重貼現率維持在1.375％，但央行仍提醒國內房貸族，利率不會永遠不變，必須警覺未來利率的變動風險，也要注意寬限期到期後，還款負擔增加的壓力。
國內利率持續凍漲，連帶房貸利率愈來愈低，下半年多家銀行房貸利率都有破1.6％專案，但央行提醒一般民眾，跟銀行貸款，仍必須注意未來利率可能攀升風險，例如歐洲央行利率正在逐步正常化。
假設央行升息半碼（增加0.125個百分點），對房貸利率影響約0.07個百分點到0.08個百分點，房貸壓力不至於太有感，不過寬限期一到，本金與利息就必須一起攤還，每貸款1,000萬元，原本1.3萬元到~1.5萬的每月繳款房貸，有可能增加到逾4萬元，即使對夫妻雙薪的家庭，都是不小的壓力。
央行認為，目前銀行不動產授信呆帳率比一般授信低，情況不嚴重，不過，寬限期到期後，民眾負擔增加，是中長期必須密切觀察的現象。
金管會也提醒銀行，房貸授信要落實嚴謹流程，並且要加強管理房貸寬限期，注意客戶還款能力，假設銀行同意給予客戶展延或是接受其他銀行房貸客戶轉貸，也必須注意相關風險。
聲寶集團總裁陳盛沺昨日宣布，聲寶計畫12月與日本大型企業簽合作意向書共同開發土城廠，預計明年上半年動工，另林口廠規劃年底前提出解編申請，打算配合政府亞洲矽谷政策，發展為科技產業園區。
東元、聲寶、三洋電及大同四家老電大廠成立時間均超過55年，均擁有豐厚土地資產，尤其大同全台資產超過35萬坪堪稱地王。近年聲寶、三洋電及大同都積極活化土地資產，其中，大同土城舊廠開發為大同莊園一期，預計年底陸續交屋；三洋電泰山廠占地23,503坪也已提出變更為住商綜合區及重劃申請，估計需4、5年完成地目變更及捐地等手續。
陳盛沺回鍋掌聲寶董座，活用土地資產成為營運主軸之一，除今年6月以5億多出售台中潭子辦公室及倉庫土地，也向新北市政府標下林口麗林段631坪土地地上權，8月完工興建60戶住宅；此外，聲寶林口麗林段案計畫11月開幕，初期先出租8戶給商務人士，1樓將開設與日本GANKO餐飲集團合作的日式餐廳，明年4月開業。
聲寶土城廠地目變更為住商綜合區已獲內政部核准，新北市政府正審核地目變更計畫，土城廠捐地後基地約3,934坪，目前規畫2棟高樓層住宅大樓、1棟較低樓層的銀髮住宅只租給60歲以上熟齡人士。
陳盛沺表示，聲寶計畫12月與日本大型企業簽土城廠共同開發合作意向書，聲寶提供土地，對方負責規劃設計及技術，預計明年上半年動工，2年後完工，總樓地板面積1.5萬～2萬坪，以每坪40萬計算，建案完售金額60、70億元。
至於林口廠土地約4萬多坪，目前朝向桃園市政府申請山坡地解編，計畫發展為科技產業園區，規劃循南港軟體園區模式開發為科技大樓、旅館及商場，預估總樓地板面積10萬坪。
新團隊入主的皇普建設一口氣推出五大建案，董事長蘇永平大膽首推出「十年防水保固」建案，他說，這是做品牌必須的成本，未來再評估擴及其他建案。
皇普建設由新團隊入主滿一年，已陸續推出桃竹、台中、台南等地5大建案，共1694戶，總銷約新台幣160億元。蘇永平認為，上市建設公司很少聽聞推出10年防水保固，最長也只有5年，但他挑選正準備要開工、位在桃園的建案為第一個具備「十年防水保固」，成為走向品牌之路的第一步。
蘇永平表示，沒有建案不漏水的，有的建設公司即使在保固期內也是敷衍了事，但與其如此，不如正面處理，從施工起便注重各種細節，並要求營造工班施工更仔細，摒除各種陋習，減少漏水的機率。
蘇永平指出，「十年防水保固」是指建案在與風雨接觸的外牆、建築結構的地下室、屋頂、每戶的廁所等容易漏水處進行防水保固，特別是每戶的廁所從地板到天花板，整間要塗上防水劑至少3層，比平常只塗上1層或甚至不塗任何防水劑來得更扎實。
另外，為了減少交屋後不斷到處補漏水的麻煩，因此在當初施工時就要非常仔細，每一道工序的養護期要比正常天數還長10天到14天，以確保混凝土乾透再進行下一個工序。
他透露一個難以發現的施工陋習，有露台的房屋多少都會漏水，其實是在鋪磁磚時，工人會用鐵鎚用力敲掉排水孔高出地面一小截的水管，然後再鋪上磁磚，殊不知這一敲，雖然敲掉了表面上的一小截水管，但排水孔內部的水管可能已有裂痕，屆時洗衣機的水從排水孔排出時，漏水開始侵擾樓下，因此他強烈要求工班不得隨意敲除，必須用工具慢慢切除。
蘇永平強調，皇普建設推行第一個「十年防水保固」的建案，或許成本會上升、工期會拖長，但這是做品牌必定要投資之處，之後就看消費者是否接受，同時待建案完工後大致會知道可能有多少漏水之處，未來再綜合考量決定是否擴及其他建案。
郡都建設、象田建設高雄同盟路建案聯貸案總金額24.23億元，主辦銀行高雄銀行董事長張雲鵬與郡都集團董事長唐榮華、總經理唐承、象田建設董事長詹善因等共同簽署聯貸合約，聯貸案資金用途為開發地上15層、地下3層共4棟住家大樓，地點緊鄰高雄醫學大學旁，高雄房市再添生力軍。
全案由高雄銀行主辦並擔任管理銀行，參貸銀行包括台灣中小企業銀行、華南銀行、台中商業銀行。
郡都建設、象田建設是在地知名建商，業務開發呈現蓬勃發展，近期推出建案已完銷有郡都INN、郡都JR，另郡都河畔、郡都VILLA預計108年上半年完銷陸續交屋，同時郡都CITY、郡都FOCUS已開挖動工，本案銷售與上市公司愛山林建設簽訂包銷合約，預計明年6~7月公開銷售，工程預計108年6月動工興建，該聯貸案順利籌組完成，將有助於本建案工程圓滿進行，預期為郡都及象田二公司帶來更大業績挹注。
京城銀行下周五將召開股東臨時會補選獨立董事，由任職京城銀多年、之後創業的前行員姜宏亮出任獨立董事。另據了解，京城銀併安泰銀一案，因為雙方在價格上看法的落差太大，已宣告破局。
姜宏亮在京城銀任職10多年，且包括風管、資訊等幾乎大部分部室的主管都當過，也當過審查部經理，離開銀行後也有創業、經商的經驗，這些資歷使京城銀決策高層評估他是適合的專業董事人選。
京城銀與安泰銀雙方在今年5、6月間就在洽談合併案，一路談到本月初，終於宣告破局。
根據安泰銀的今年第二季季報，每股淨值為15.92元，知情人士透露，京城銀在今年7月時願給的價格大約每股13元。
時隔3個月，雙方歷經多次的價格拉鋸，京城銀在本月初最後一次由董事長戴誠志指派總經理張日政出面議價時，願給的最高價格僅在每股14.5元左右，和安泰銀最大外資大股東隆力集團以及另一大股東宏泰集團的期待，仍有相當的落差，因此使得這宗原本受金管會高度期待的「民民併」，最終仍宣告破局。
據指出，京城銀雖未進入安泰銀進行實地查核，但已廣搜多項資料D.D，光是商譽攤提、遞延所得稅及員工資遣等費用開銷就得先從淨值裡扣除，再加上對於放款等主要業務提存需求，京城銀的評估更為嚴謹，綜合考量後，京城銀願開給安泰銀的價格，距離其最新淨值還有超過1元的落差，使雙方無法在價格上取得共識。
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