|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂主任(Zora #212) 林莊婷(Tracy #235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
時序將至11月，令消費者瘋狂的雙11購物節即將開跑，這股電商洪流的滾滾翻騰，卻讓台北市單坪萬元租金的高價店面大受重傷，交易件數每況愈下。實價資訊顯示，2014年全年尚有21筆出租交易，今年截至8月則僅7筆，5年交易量衰退約5成。專家指，台北市近幾年在西區翻轉制衡、東區式微，且電商崛起的影響下，萬元店面租賃市場更顯冷清。
網購普及 購物中心崛起
觀察近5年實價登錄、台北市店面租金在每坪萬元以上的租賃資料，2014年及2015年都有20筆以上交易紀錄，2016年尚維持15筆水準，但去年全年僅剩4筆，今年略有復甦，前8月共計7筆。全國不動產企研室主任張勻認為，近年受陸客團大減影響，商圈的消費結構改變，消費金額減少，店家在營收短少之下，無力負荷高價租金。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，民眾透過網路購物比例大幅增加，近年經常傳出知名店面停業，或轉進巷弄經營，能承擔高租金的店家越趨稀少，「另一方面，這幾年百貨、購物中心也搶佔市場，將所有食、衣、育樂規劃在同一棟或同一區空間中，並搭配統一促銷方案，也是影響街邊店面出租率、租金高低的原因之一。」
而近5年萬元店面交易熱區雖集中在大安區，但交易筆數也從2014年的16筆，掉到2017年剩2筆，今年統計到8月也是2筆，黃金地段出租筆數減少，可明顯感受到店面所受到的衝擊。
月租總價 多低於50萬
細究今年台北市成功租賃交易的7筆萬元店面，除有2筆位於大安區，其餘分散於萬華、士林、中正、北投及中山等區。其中單價最高者，為萬華區漢中街店面，每月每坪租金超過2萬元，由來自日本的「札幌藥妝」租下；次低者則是位於捷運公館站出口附近、面積不到30坪的店面，月租金每坪約1萬9162元。大安區2筆萬元租賃店面，分別位在大安路一段及忠孝東路四段。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨進一步表示，觀察今年各萬元店面的租金總價，多在50萬元以下，最高不超過150萬元，「建議投資店面的買方，在衡量租金報酬率時，也應思考店家對租金總價的容受力範圍，避免屆時找不到租客，導致店面空置。」
每日北投捷運站將近4萬人次進出，周邊住宅需求也跟著增加，因應人口增加，市府增設南側入口站，今天完工啟用，讓周邊生活機能更加分，不過先前卻傳部分區段一手比二手房價低的倒掛情形，對此房仲推測，導致倒掛價的情況有二種可能，分別為地目、生活機能，而目前北投站周邊住宅大樓，房價6字頭，緊鄰石牌站振興醫院及新北投站的泡湯休閒，吸引不少退休族群入手，價格也相對保值。
北投捷運站每日運輸量達3.8萬旅次，考量周邊住宅人口、商業活動增加，市府決定增設南側出入口站，提升居民入站便利性，今天下午第二出口完工啟用，未將縮短旅客進出站的步行距離，刺激周邊房市需求。
至於先前北投傳出有一手房比二手房便宜，價格出現新舊倒掛情況，對此永慶房屋北投捷運直營店長潘麒安推測，有兩種可能導致「倒掛價」一是建築蓋在不同地目、因此房價也有所不同；二是重劃區新案量體大、生活機能還未成熟，所以消費者更青睞生活機能佳的區段中古屋，若以此來說，緊鄰捷運周邊交通、生活機能方便，房價自然也較保值。
潘麒安認為，這次捷運增設新入口，對入站動線流暢度更方便，讓整體生活機能、交通動線更到位，但不至於影響房價明顯變化，周邊房屋交易量有明顯增幅，價格仍持平。若以目前北投捷運宅，屋齡10～20年，單坪均價落在65萬左右，房型以2～3房，約莫30～45坪面積居多，購屋族群以附近科技商辦大樓的上班族、退休族群居多。
他解釋，退休銀髮族群選擇北投捷運宅，看準該區夾在新北投站、石牌捷運站中介，左右兩邊有振興醫院、泡湯等休閒機能，房價又相對石牌站親民、少了泡湯觀光區的吵雜，因此成為銀髮族的首選。
台中車站鐵路高架捷運化第二階段工程今天完工通車，啟用沿線5個新站，台中市長林佳龍表示，推動週邊都市計畫立體化，串連車站前後站進行都市縫合、整體串聯，發揮最大效益。
台中鐵路高架化起點自豐原站以北1.9公里處，至大慶站以南1.4公里，全長約21.7公里，總經費新台幣310億元，第一階段民國105年10月16日完工，將平面鐵軌移至高架橋，並將原有豐原、潭子、太原、台中、大慶等5站高架化，第二階段新增栗林、頭家厝、松竹、精武、五權等站在今天啟用。
總統蔡英文今天在交通部長吳宏謀、交通部鐵道局長胡湘麟與台中市長林佳龍的陪同下，參加台中車站鐵路高架捷運化第二階段完工啟用典禮，會中並宣布啟用營運。
胡湘麟在會中表示，台中鐵路高架化消除17處平交道、18處地下道、3處陸橋及新增8條橫交道路，並結合台中捷運綠線與高鐵，構成兼具都會捷運、中長程的軌道運輸路網，通車後台鐵局已接續提出高架橋下，多目標使用規劃，及台中車站鐵道文化園區促參案，台中市政府也將台中車站當作都心再生基礎，持續進行文化新城市的意象改造。
交通部鐵道局正進行第三階段工程，胡湘麟說明，台中車站在高架化施工過程中，意外發現日治時期台中車站的庫房原址遺跡，經與台中市政府討論後將原地現址保留，預計明年6月可完工，讓新舊車站與文化資產共存。
台中市長林佳龍說，台中鐵路高架化全線通車，將使台中這個因軌道交通而誕生的城市，再因鐵道而偉大，現在台中新站地點是台中時空座標的原點，往右看是第一代舊車庫，往左看是舊車站，站的點是第三代新站，代表台中是「存舊立新」、「有時間軸線」的城市。
林佳龍說，他上任後，認為若只是車站進出太可惜，因此推動都市計畫立體化，串連前後站進行都市縫合，二年前已獲中央審查通過，透過台鐵基地，結合舊建國市場土地，國防部的南京新村，一直通到干城的車站預定地，進行整體的串聯，發揮最大效益。
台中房價陷入停滯，但位在大肚山的中科地區卻逆勢上漲，在地業者指出，從國安一路到愛買商圈一帶，房子供不應求，造成近4~5年房價、租金雙漲，「尤其是租金，現在1間新2房含車位就要租2.4萬元，一周內鐵定租掉。」
數年前，中科地區只是大肚山上荒涼的平價區，新案一坪10餘萬元都被嫌貴，在中科大廠上班的林先生表示，當時2房僅不到400萬元，有一位同事覺得太貴，跑去北屯買房，「結果現在這裡房價漲了足足1倍，他感到很後悔。」
供給量少推升房價
漲幅驚人的原因，則是2012年台積電晶圓15廠完工啟用，短短4~5年當地就湧入近4000個工作人口，而國安一路距離園區僅5分鐘車程，成為居住首選，住商不動產中科雲世紀加盟店店長張凱鈞指出，剛來的人一定先找租屋，這些族群除了收入較高，公司對外派員工也提供1萬元以上的月租補貼，造成租金、房價不斷墊高。同時當地新屋量也稀少，最近從竹科換到中科工作的游先生表示，在竹科5分鐘車程外，就有月租6000元含車位的大套房，選擇性也多，但中科一帶幾乎沒有套房，必須往東海、逢甲找，每月房租至少7~8000元、且無車位。供給量太少推升房價，又以成屋不久的「雲世紀」一案最明顯，該案是此區最後一個大型建案，量體達769戶，2012年底推出時每坪最低15萬元，在施工期間傳出台積電要擴建15B廠，將增加5000個就業機會，於是在2016年完工前就已漲5成，有些戶別甚至轉了5~6次紅單。
轉往沙鹿大雅找房
以新古屋「新杜拜」為例，大2房含車位，月租也從1.4萬元漲到2.4萬元，這種租金漲幅在台中其他地區幾乎沒有，張凱鈞表示，2.4萬元還是標準行情，一周內就能租掉，低於它就會被「秒租」，「目前國安一路是滿租狀態，這裡高的不是房價，而是租金。」
一房難求，讓部分中科族群轉往沙鹿、大雅、逢甲、北屯居住，當地業者認為，從目前的租金回推，房價只剩些微漲幅，但近年宜寧中學遷入，加榮總、澄清醫院擴大，房屋供不應求的態勢依然不變。
美中貿易戰延燒，不少台商有意將生產基地轉回台灣，但不可諱言的是，即台商便想「鮭魚返鄉」投資，首要條件就是要「先有地」。
根據科學園區土地使用情形，三大科學園區的總面積已近4,440公頃，其中包括新竹、竹南、台中等園區已經100%滿租，龍潭、虎尾、后里、台南等接近滿租；還有空間可以進駐的包括新竹生醫、銅鑼、宜蘭、二林、中興等園區。
雖然宜蘭園區出租率不到6%，逾九成的土地仍閒置，但宜蘭園區因產業限制以「數位內容」、「通訊知識服務」與「研發產業」為主，且環評審查結論須為低耗能、低汙染且研發產業不得量產為主。因此，生產型的企業即便想進駐也只能望地興嘆。
銅鑼園區可供出租面積雖然也有近半閒置，但竹科管理局解釋，是因為銅鑼園區分三階段開發，第二階段的建廠用地剛於2015年底完成開發所致。
不過，官員也坦言，很多廠商的用地需求是有其地域性、特殊性的，並非靠盤點「現有閒置土地」接著「媒合」就能解決。
舉例來說，閒置用地可能在東台灣，但考量技術人才多聚集在西部都會區；或者擴廠不能距離現有總部或是相關供應鏈太遠，光是拿現有閒置用地要求廠商進駐，恐怕無法有效解決缺地問題。
「豪宅一哥」聯聚建設董事長江韋侖，明年要改當「豪辦一哥」。中台灣總銷規模最大的頂級辦公大樓「聯聚中雍」，歷時10年打造終於在今年6月取得使用執照、2019年4月將全部完工，挑戰台北以南最貴辦公單價。
江韋侖不畏美中貿易戰、兩岸關係和全球景氣波動，依舊不按牌理出牌，未來還將跨足到複合式商用不動產領域。
江韋侖表示，台中的「豪辦」市場來臨，海外台商紛紛重返中台灣物色企業總部，聯聚的頂級辦公處女作「聯聚中雍」，以及未來再跨足的複合式商用不動產，聯聚依然有自己的策略和步調，限量打造、極品生產。
「聯聚中雍」自2010年取得土地迄今，預計2019年4月正式完工落成，前後耗費達10年，為39樓、地下7層的摩天大樓，建築總高度達192公尺，全棟建築玻璃帷幕搭配石材，共36戶，總銷達120億元。
「聯聚中雍」打造出不少新紀錄，包括每戶樓層尺度放大到450坪，每樓層挑高4米5，同時退縮35米與兩側百貨公司廣場相互銜接，地毯則採用頂級Bolon波龍地毯，另外燈光、通風系統、建材、電動捲簾、隔間概念等，也都打破紀錄，堪稱頂級辦公大樓。目前造價已比豪宅還要貴，售價也是同業的兩倍。
江韋侖說，聯聚集團和他已經買下每坪「7字頭」的頂樓4個樓層，作為未來集團的營運中心和他個人辦公總部。「聯聚中雍」先前預售階段，已被訂購5成，每坪單價57萬～78萬元，總銷120億元，也刷新中台灣辦公大樓新高單價紀錄。
僵持近半年的美中貿易戰，是否會波及台商佈局兩岸商用不動產的策略？江韋侖表示，其實愈是大家不看好的、愈是聯聚擴大時機，像集團在越南的鞋盒廠預計明年開出第四個廠，至於「聯聚中雍」，目前則先「封盤」，等明年4月再開出「timing price」。
聯聚集團的台聯製造、永聚紙品，是全球最大的鞋盒製造商，早年從生產鞋盒、貿易起家，今年成立第24年，迄今已在台中七期興建完成12棟豪宅大樓，博得「豪宅一哥」的美譽。
江韋侖表示，近兩年，聯聚建設陸續完工交屋「聯聚保和大廈」、「聯聚泰和大廈」，兩大案總銷達112億元；台中七期豪宅市場已趨飽和，聯聚目前在建住宅案，只剩下「聯聚瑞和大廈」。最近正規劃下一筆住宅案，改走坪數小一點、價格低一點的60坪中坪數產品，訴求「富二代」客層，是產品策略的一大突破。
晟德25日宣布，有條件轉讓轉投資公司澳優乳業1.3億股股權予中信農業產業基金管理公司之交易，已完成交割。
此項交易由集團旗下之晟德、玉晟生技投資股份有限公司及玉晟管理顧問股份有限公司三家公司共同出售，交易總金額約25.57億元(港幣6.73億元)。依照新國際會計準則(IFRS)計算，處分利益加上帳上持股認列一次性評價利益，可望大幅貢獻EPS。
亞太洗錢防制組織（APG）將來台進行第3輪評鑑，估計將有20個部會、約300名官員接受評鑑，另有10家金融機構、至少200人「應考」，行政院洗錢防制辦公室已舉辦29場模擬評鑑、上千場次宣導與訓練，力拚評鑑過關。
台灣將於11月5日至16日接受亞太防制洗錢組織（APG）第3輪相互評鑑，過關與否攸關台灣金流透明與國際接軌。洗錢防制辦公室指出，APG將派出9名評鑑員來台，對與防制洗錢相關的公私部門進行面談，並發表初評結果。
受評的公部門單位包括金管會、中央銀行、法務部、農委會農業金融局等共20個部會，涵蓋37個局、處、署的官員，屆時共約300人將接受APG評鑑團面訪；私部門則有銀行，以及律師、會計師、銀樓等指定的非金融機構。
亞太洗錢防制組織（APG)即將抵台進行第三輪相互評鑑，估計將有20個部會、約300名官員接受評鑑。圖為台灣接受評鑑的時間表。中央社製表 107年10月28日
為備戰第2輪評鑑，洗防辦已召開4次國家風險評估會議、舉辦29場「模擬評鑑」，協助公私部門了解評鑑流程、評鑑員關心的議題，及簡報如何呈現等；並於10月初舉辦現地評鑑衝刺會議，由各單位分享準備評鑑的經驗。
洗防辦說，由於第3輪評鑑的現地評鑑是以英語面談的形式進行，但台灣的官員是以中文說明，加上各部會業務涉及許多專有名詞，為了避免面談時「會錯意」，已編制了一組6人口譯團隊，從去年開始舉辦的4次國家風險評估會議皆有參與，還有製作名詞翻譯對照表等，做足各種功課，以提升口譯的精準性。
洗防辦說，為因應APG評鑑，洗錢防制法與資恐防治法啟動了兩波修法工程，第一波於民國105年12月完成，去年6月上路，新制加強審查政要及周邊人士金流，納管人員包括總統、副總統等高階官員，官員家庭成員，甚至小三等都納入，並規定銀樓、會計師、律師等指定的非金融事業或人員也需加強客戶審查，申報可疑交易。
第2波修正草案於今年9月送入立法院，規定金融機構若未依規定進行防洗錢內控，最高可罰新台幣1000萬元，目前草案已排入立院本會期最優先法案。
公司法修正案也在今年7月三讀通過，明定公司應每年申報董事、監察人、經理人及持股超過10%股東等實質受益人資料。洗防辦說，經濟部委請集保公司建置申報平台，規劃於11月1日前上路，屆時金融機構與指定的會計師、律師、地政士等非金融事業或人員，皆可透過平台查詢客戶資訊。
另外，國際刑事司法互助法今年5月上路，強化國際合作、打擊跨境犯罪；財團法人法在今年6月完成立法，提升財團法人財務透明度，規定財團法人若有資金匯往國外或高風險地區，需進行申報與監理，以避免成為資助恐怖組織的資金或成為洗錢管道。
值得一提的是，洗錢防制法新制上路後，金管會隨即修訂子法規、發布多道行政命令，除要求金融機構做好客戶盡職審查（CDD）外，針對洗錢高風險國家客戶，也要求採行與其風險相當的強化措施。
在金管會強力要求下，全國金融機構統統「動起來」全面清查、補強客戶KYC（Know your customer）；其中，針對「具政治影響力人物（PEP）」部分，台灣在前次評鑑時被列為不合規，因此這次特別補強，卻傳出政治人物遭銀行拒絕開戶的情況，引發立委關切。
為強化銀行防制洗錢的辨識能力、落實內稽內控制度，金管會還不定時找來金融業的董事長、總經理「詢問」備戰狀況，讓許多銀行董、總座「頭抱著燒」。
主管邊境管理與公股行庫的財政部也不敢輕忽，關務署表示，海關對於可能被用來洗錢的黃金、珠寶等，皆加強查核。且在洗錢防制新法上路後，旅客出入境攜帶貨幣的規範更為嚴格。
關務署表示，過去旅客出境超攜新台幣現鈔，超過的部分只會予以暫扣，入境時再歸還，洗錢防制新法上路後，旅客攜帶新台幣現鈔超過10萬元限額，超過的部分海關將直接沒入，不再歸還給旅客。
美國房貸利率走高，房價節節上漲，持續打壓房市買氣，愈來愈多美國人認為買不如租。
最新調查結果顯示，超過四分之三的受訪者指出，租屋比買房還經濟實惠，相較半年前比例明顯暴增。
據美國房貸機構房地美（Freddie Mac）最近發布的最新調查，78％受訪者表示，比起買房，租屋的經濟負擔較輕，與6個月前相比高出11個百分點。
房地美調查並提到，待售屋的需求在未來幾個月料持續不振。58％受訪租屋者表示，目前並無購屋的打算，比例高於2月調查時的54％。
美國次貸風暴引發全球金融危機及經濟衰退的骨牌效應後，數百萬美國家庭因法拍而失去棲身之所，信貸緊縮也讓年輕人買房難如登天，致使租屋需求暴增。
美國許多城市的租金漲幅達兩位數，繳不起房租家庭的占比創歷史新高。與此同時，美國房價大跌，對符合貸款資格的人來說，是出手買房的絕佳時機。
然而今年情勢反轉，租屋新增供應量觸及30年高點，因此近幾個季度租金漲勢隨通膨放緩。反觀房價節節上漲，漲速比薪資和物價還快，加上自今年起，房貸利率上揚近1個百分點，購屋成本明顯變貴。
不過房地美總裁兼多戶型住宅部門主管布里克曼（David Brickman）提醒，租屋仍超出很多家庭的負擔能力，只不過近來買房更負擔不起。據房地美調查，三分之二租屋者指出，過去2年曾陷入房租繳不起的困境。
布里克曼提出警告，若是決定續當租屋族的人變多，目前租金漲幅趨緩的態勢終究還是會反轉，房租又將開始恢復凶猛漲勢。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
